臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度重上字第28號
上 訴 人 朱溥震
朱志偉
共 同
訴訟代理人 葉美利律師
被上訴人 蔡利國
訴訟代理人 邱超偉律師
被上訴人 陳秀諒
訴訟代理人 李玲玲律師
複代理人 林文鑫律師
被上訴人 黃瓊儀
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年12
月24日臺灣高雄地方法院102年度重訴字第291號第一審判決提起
上訴，本院於104年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訟訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人蔡利國所有坐落高雄市○○區○○段 000地號土地（總面積827平方公尺；該土地於99年8月5日合 併前：為562 地號、562-1 地號、562-2 地號），其中有部 分土地係其他建物之法定空地，蔡利國授權訴外人蔡明揚處 理系爭土地出售事宜，蔡明揚再委託永慶房屋仲介股份有限 公司（下稱永慶房屋）出售，由永慶房屋買方經紀人蔡亞志 與原審共同被告申德貴接洽，另名原審共同被告曾戈中則介 紹被上訴人黃瓊儀及原審共同被告陳俊旭購買，黃瓊儀、陳 俊旭並欲以將蔡利國之系爭土地直接過戶登記予後手之方式 轉售牟利。蔡利國、申德貴、曾戈中、黃瓊儀、陳俊旭均明 知系爭土地有上開法庭空地不能建築之瑕疵，為牟取利益而 不告知上訴人，蔡利國並放任陳俊旭自稱為地主及放任黃瓊 儀、陳俊旭代理其出售系爭土地予上訴人；被上訴人陳秀諒 則受上訴人委託仲介買受土地，負有查詢資訊注意義務，亦 明知或因過失而不知系爭瑕疵，為賺取高額佣金報酬，竟未 告知上訴人有部分土地不能建築之情形，而仲介上訴人以新 台幣（下同）4,500 萬元買受系爭土地。（按：嗣因扣除部 分土地供作道路，再減價220 萬元，此不在本件爭執範疇， 不予贅載）。嗣上訴人為興建房屋而委請建築師設計時，經 建築師查詢告知土地中有394 平方公尺係其他建物之法定空 地（即合併前之原562 地號土地），上訴人受有逾1,000 萬 元（4,500 萬元÷827 平方公尺＝每平方公尺54,413.5元；
54413.5 元×394 平方公尺×52.5% ＝1,125 萬5,432 元） 之損害。上訴人嗣於100 年8 月11日與陳秀諒、黃瓊儀、曾 戈中協議，陳秀諒同意退還其所收佣金60萬元，曾戈中、黃 瓊儀分別同意退還所收佣金及價差各130 萬元、310 萬元。 蔡利國以外之被上訴人與原審共同被告等人明知系爭土地中 有部分土地係其他建物之法定空地，該法定空地部分，不能 申請建造執照供建築，為詐欺上訴人，竟共同隱瞞未告知， 致上訴人受有法定空地無法使用之損害，損及上訴人對系爭 土地所有權之圓滿狀態，構成權利瑕疵，依共同侵權行為之 規定，應對上訴人負連帶損害賠償責任；被上訴人陳秀諒與 上訴人間有居間、委任關係，竟未告知系爭瑕疵，且配合陳 俊旭冒充蔡利國，另對上訴人負債務不履行損害賠償責任； 蔡利國應依其授與黃瓊儀、陳俊旭代理權行為，負授權人或 表見代理之授權人責任，而負權利瑕疵擔保、不完全給付之 損害賠償責任；否則，黃瓊儀應負無權代理人之損害賠償責 任。爰依民法第103 條第1 項、第169 條前段、第349 條、 第353 條、第227 條第1 項、第226 條、第184 條、第185 條第1 項前段、第535 條、第544 條規定，請求被上訴人及 原審共同被告應連帶給付上訴人1,000 萬元本息。二、被上訴人方面之抗辯：
㈠蔡利國以：伊委由蔡明揚全權處理土地事宜。嗣同意蔡明揚 以每坪12萬4,000 元之價格出售系爭土地。由蔡明揚委託永 慶房屋銷售系爭土地，並告知系爭瑕疵，之後永慶房屋對土 地之銷售過程伊不知悉。永慶房屋於99年8 月16日請伊簽立 買賣合約，簽約當時申德貴至永慶房屋民生店，以黃瓊儀為 買受人與伊簽約，並取得簽約金20萬元，嗣再取得2 紙支票 200 萬元及480 萬元，共680 萬元，其餘價金則由買受人代 償伊在合作金庫銀行之貸款。是伊委託永慶房屋賣出土地， 並依約交付過戶所需相關資料後，對於之後發生之事均不知 情。迨101 年3 月間，伊透過友人陳重能告知，並向永慶房 屋詢問，始知黃瓊儀與申德貴於簽約後遲未告知永慶房屋欲 將土地登記於何人名下，致土地遲未辦過戶，拖延近一個月 後始依申德貴指示將土地過戶予上訴人。伊並未見過黃瓊儀 ，更無授權黃瓊儀為代理人，亦不認識陳秀諒、陳俊旭或上 訴人，當無上訴人所指放任黃瓊儀等人代理出售及授權或隱 瞞瑕疵等侵權行為，伊與上訴人間亦無契約關係，上訴人請 求伊連帶負侵權行為損害賠償責任、代理或表見代理責任、 權利瑕疵擔保及不完全給付等損害賠償責任均屬無據等語， 資為抗辯。
㈡陳秀諒以：黃瓊儀事前未告知伊有系爭瑕疵，伊在土地買賣
過程中亦未獲告知有系爭瑕疵，並無幫陳俊旭冒充地主或隱 匿未告知瑕疵情事。又伊與上訴人間係成立媒介居間契約， 並非委任契約，伊已善盡媒介居間之義務，並無過失，不負 債務不履行損害賠償責任；系爭瑕疵實非伊所能注意查悉， 經為不起訴處分確定。又上訴人主張之侵權行為損害賠償請 求權已罹於時效，況伊已與上訴人達成和解，並依約退還60 萬元，上訴人應受和解契約之拘束等語，資為抗辯。 ㈢黃瓊儀以：伊僅係受當時男友「洪偉榮」（即陳俊旭）指示 之人頭，由申德貴帶伊去與上訴人簽約，陳俊旭中途離席， 故囑伊在契約書上簽名並加註「代」字。伊不知道系爭瑕疵 ，當時就連「洪偉榮」之人其本名係陳俊旭一事也不知道， 該土地買賣行為人係陳俊旭，伊僅受囑咐代其簽訂契約書、 和解協議書，並受陳俊旭指示而簽發支票4 紙交付上訴人以 供擔保，伊係受害人，無詐欺意圖，亦未獲得任何不法利益 等語，資為抗辯。
三、原審判命陳俊旭應給付上訴人1000萬元本息，駁回上訴人其 餘之訴及假執行之聲請；上訴人對其請求被上訴人給付而受 敗訴判決之部分不服，上訴請求廢棄原判決該部分之判決， 求為改判命被上訴人蔡利國應給付上訴人1000萬元本息，被 上訴人陳秀諒、黃瓊儀應連帶給付上訴人1000萬元本息（其 中被上訴人一人履行給付，其他被上訴人在該給付範圍內， 免其責任）；被上訴人則均請求駁回上訴（本院按：原審共 同被告陳俊旭受敗訴之判決，未為上訴；上訴人在原審對申 德貴、曾戈中請求，受敗訴之判決，亦未據上訴人上訴）。四、兩造不爭執事項：
㈠蔡利國於99年4 月8 日向洪瑞懋等人購買合併前之562 、56 2-1、562-2 地號土地，於同年5 月31日完成上開土地之所 有權移轉登記，嗣於99年8 月5 日合併為系爭土地。 ㈡蔡利國購買系爭土地時，知悉系爭瑕疵，授權蔡明揚處理土 地出售事宜，蔡明揚再委託永慶房屋出售，由永慶房屋買方 經紀人蔡亞志與申德貴接洽。
㈢申德貴取得曾戈中交付黃瓊儀、陳俊旭委託仲介購買土地之 授權書，陳俊旭欲以將蔡利國名下之系爭土地直接過戶登記 予後手之方式轉售牟利。
㈣蔡利國、申德貴、曾戈中、黃瓊儀、陳俊旭均未告知上訴人 系爭瑕疵。
㈤陳秀諒受上訴人委託仲介買受土地。
㈥系爭契約於99年8月18日簽訂，陳俊旭到場自稱「洪董」， 中途離席，由黃瓊儀簽名，並加註「代」字，申德貴並將土 地所有權狀正本提示予上訴人。
㈦上訴人嗣後發現系爭土地其中有77平方公尺供他人作道路之 用（即合併前之562-2 地號土地），乃於99年9 月11日與陳 秀諒、黃瓊儀、陳芳珠等人協議，雙方同意減價220 萬元， 減價比例為52.5% ，總價金減至4,280 萬元，上訴人並簽發 發票日均為99年9 月27日，面額分別為28萬元、52萬元，共 計80萬元之支票2 張，交付代書陳芳珠收受以支付買賣價金 。
㈧上訴人於99年9 月30日登記為系爭土地所有權人，欲興建房 屋而委請建築師設計時，經建築師查詢後告知土地中有394 平方公尺係其他建物之法定空地。
㈨上訴人於100年8月11日與陳秀諒、黃瓊儀、曾戈中協議，陳 秀諒同意退還其所收佣金60萬元（陳秀諒收取上訴人以4,28 0 萬元計算1%之佣金42萬8,000 元退還上訴人，與將自陳俊 旭收取之佣金中部分款項合計60萬元付給上訴人），曾戈中 、黃瓊儀分別同意退還所收佣金及系爭瑕疵所造成之價差各 130 萬元、310 萬元。陳秀諒並已依約退還60萬元。 ㈩上訴人對蔡利國、陳秀諒、黃瓊儀、申德貴提起刑事詐欺罪 告訴，經臺灣高雄地方法院檢察署檢察官以102年度偵字第 14266號，認罪嫌不足，而為不起訴處分，上訴人聲請再議 ，由臺灣高等法院高雄分院檢察署以103年度上聲議字第936 號駁回再議之聲請確定。
五、本院判斷：
㈠被上訴人蔡利國並未授與代理權予黃瓊儀、陳俊旭，亦不負 表見代理之授權人責任，無須對上訴人負權利瑕疵擔保、不 完全給付之契約責任：
⒈按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直 接對本人發生效力；代理權係以法律行為授與者，其授與 應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思 表示為之；由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他 人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負 授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者， 不在此限，民法第103條第1項、第167條、第169條分別定 有明文。所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者 ，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者， 應負舉證之責。據證人陳瓊蓮證稱：伊係永慶房屋特約代 書，代書業務受託辦理過戶程序時，賣方證件交付程序約 於第二期款時，第一期是簽約、第二期是備證用印、第三 期是完稅、第四期是尾款，所有權狀於簽約或用印時交付 ，一般於簽約時會提供，伊會在交屋時才會交給買方，系 爭土地買賣完成過戶前，由伊自99年8月16日起，保管權
狀，買方代理人係申德貴，因為他有提出授權書，所以都 跟他接洽，沒見過其他人，卷附蔡利國與黃瓊儀於99年8 月16日簽立之買賣契約書係伊書寫（原審卷二第57至61頁 ），有該不動產買賣契約書可考（原審卷一第81至87頁） ，核與證人李昆翰證稱：伊係永慶房屋之仲介，蔡利國、 蔡明揚授權出售系爭土地，有告知系爭瑕疵，伊代表賣方 經紀，買方係申德貴，買方經紀人係永慶房屋另一仲介蔡 亞志，陳瓊蓮係永慶房屋之特約代書，持有系爭土地權狀 ，交易過程中並無上訴人或陳秀諒（原審卷一第289 至29 3 頁）、證人蔡亞志所證：伊係系爭土地買方經紀人，四 處找買方，伊以前與申德貴有買賣不動產過，伊打電話問 他，他表示有意願，伊與之隨即進入洽談階段，從洽談、 簽約、付款及交付等過程，買方都是由申德貴辦理（原審 卷二第62至64頁）、證人陳重能所證稱：上訴人嗣因系爭 土地買賣問題，找伊聯繫蔡利國，當時係上訴人與蔡利國 第一次見面，之前原本互不認識（原審卷一第287 至289 頁），及原審共同被告申德貴所陳：系爭土地係陳俊旭轉 賣給上訴人，伊向陳瓊蓮借權狀正本提示給上訴人看，當 日就歸還陳瓊蓮（原審卷二第165 、180 頁），原審共同 被告曾戈中所陳：伊仲介自稱「洪董」之陳俊旭買系爭土 地（原審卷二第166 頁）等情節，相符無訛，復有蔡利國 授權予蔡明揚之99年5 月19日授權書、蔡利國與黃瓊儀之 99年8 月16日土地買賣契約書可稽（原審卷一第75至77、 110 至150 頁），換言之即蔡利國係授權與蔡明揚，將土 地委託永慶房屋仲介，嗣售予黃瓊儀、陳俊旭，並無自行 或指示蔡明揚、陳瓊蓮或永慶房屋表示授與代理權予黃瓊 儀或陳俊旭，亦無指示將土地權狀出示第三人。上訴人主 張蔡利國提供權狀予黃瓊儀、陳俊旭，授權其等出售系爭 土地云云，核屬無據。
⒉上訴人胞姊朱莉萍證稱：伊認識陳秀諒10幾年，伊跟陳秀 諒說要請地主出面來簽約，伊到場幫忙看付款條件，陳秀 諒介紹一名洪先生是地主，該男子中途離開，由代理人簽 名在系爭契約書上（原審卷二第155 至162 頁），翁慈穗 證稱：伊係上訴人朱志偉之配偶，簽約時，陳秀諒介紹「 洪董」是地主，也有拿所有權狀給上訴人看，伊看到權狀 寫「蔡利國」，伊以為「洪董」是地主名字某一個字或什 麼，沒有認為「洪董」與蔡利國是不同人等語（原審卷二 第162 至164 頁），而系爭契約書抬頭係明顯的以有別於 契約內容字體之粗黑巨大字體記載「土地買賣協議轉讓契 約書」，第2 條亦明確記載賣方同意由買方承接原賣方與
前原所有權人買賣之合約等語，第3 條約定價金由代書保 管，由代書支付給原賣方（所有權人），剩餘款項於此買 賣過戶完成結案時，由代書再付給賣方等語（原審卷一第 20頁），綜合上情觀察，足見黃瓊儀或陳俊旭不僅未表示 係蔡利國之代理人，且依該契約書記載，明確彰顯係陳俊 旭轉售之作法，更遑論蔡利國有何「知其被他人表示為其 代理人，而不為反對之表示」之情。蔡利國出售系爭土地 係授權蔡明揚委由永慶房屋仲介，土地上有法定空地亦均 有告知永慶房屋之仲介李昆翰，嗣經由仲介公司通知於99 年8 月16日至永慶房屋公司簽約，並依永慶房屋之簽約程 序由永慶房屋代書陳瓊蓮出面辦理，過程中簽約、收取訂 金及交付權狀予代書保管，均依永慶房屋之程序辦理，蔡 利國自始不認識上訴人及黃瓊儀、陳俊旭，並無上訴人所 指之有授權行為及知他人表示為其代理人而不為反對之表 示情事。上訴人徒以其於簽立契約書時，賣方既能出示系 爭土地所有權狀，及契約書之賣方記載「蔡利國」，據以 推測蔡利國知悉，進而主張地主蔡利國應負代理之本人責 任或應負表見代理人之責云云，委無可採。
⒊按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請 求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之 履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請 求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之 規定行使其權利；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物， 對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至 第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規 定，行使其權利，民法第226條、第227條第1項、第349條 、第353條固有明文。惟蔡利國既不負代理或表見代理之 授權人責任，就系爭土地其與上訴人間並無買賣契約關係 存在，是而上訴人主張蔡利國須負權利瑕疵擔保、不完全 給付之損害賠償責任云云，即屬無據。
㈡被上訴人黃瓊儀無須負無權代理人之損害賠償責任： 上訴人執刑事詐欺案筆錄內記載黃瓊儀陳述：伊代理蔡利國 簽約云云（高雄地檢署101 年他字第41666 號卷27頁）乙詞 ，主張黃瓊儀應依民法第110 條規定，對上訴人負無權代理 蔡利國之損害賠償責任。微論黃瓊儀因無法律專業，未必知 悉民法上代理之真義，故應考究實主、客觀實際情形而定。 經查，證人即上訴人胞姊朱莉萍要求陳秀諒請地主出面簽約 ，陳俊旭到場後，經陳秀諒向上訴人介紹陳俊旭（被稱為「 洪董」）為地主乙情，已如前述，而訂金收據賣主姓名蔡利
國，係陳秀諒所書寫，系爭契約書上面之賣方欄位記載蔡利 國，係代書陳芳珠所書寫，為上訴人自承之事實（本院卷第 117 頁），均非黃瓊儀所為，僅因陳俊旭中途離開，始由黃 瓊儀在契約下方「立契約人（賣方）」之旁簽自己之名義， 並於其旁加註「代」字，並由陳秀諒、申德貴、陳芳珠擔任 見證人（原審卷一第20頁），觀其過程足認黃瓊儀並無代理 或表示代理蔡利國之意思或行為，所簽「代」字真意，而係 代理陳俊旭簽名之意思，是而上訴人主張黃瓊儀應就其無權 代理蔡利國，對上訴人負損害賠償責任，核屬無據。 ㈢被上訴人陳秀諒、黃瓊儀不知系爭土地有部分為法定空地， 不負侵權行為損害賠償責任：
上訴人主張：黃瓊儀於上訴人買受土地時，早自曾戈中處獲 悉系爭瑕疵，並有告知陳秀諒，但渠等二人竟故意隱匿，共 同詐騙上訴人等語。按民法第184 條第1 項規定，侵權行為 之成立，須行為人因故意、過失不法侵害他人之權利，亦即 行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果 關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對 於侵權行為之成立要件應負舉證責任。
經查，據證人李昆翰證稱：伊與蔡亞志一起去高雄市政府建 設科查證系爭土地法定空地事項，蔡亞志有將系爭瑕疵告知 申德貴（原審卷一第292 頁），證人蔡亞志證稱：蔡明揚告 訴伊系爭土地有法定空地問題，伊跟李昆翰一起去高雄市政 府建設科查詢，林主任告知系爭土地有法定空地不能蓋房子 ，伊有告知申德貴，申德貴代表黃瓊儀仍有意願簽約買受， 申德貴持有黃瓊儀之身分證影本、授權書（原審卷二第66至 68頁），申德貴陳稱：伊不認識黃瓊儀，係曾戈中將黃瓊儀 之授權書交予伊，曾戈中介紹陳俊旭給伊認識，叫他「洪董 」，說是買主，伊有跟曾戈中說有法定空地問題，來來回回 確認，曾戈中說跟「洪董」講清楚了，確定要系爭土地（原 審卷二第70至71頁），曾戈中陳稱：伊從事仲介土地，負責 報價，沒有協談契約，伊有將申德貴告知伊法定空地一事轉 告「洪董」，伊知道「洪董」不是系爭土地所有權人，伊之 佣金係申德貴交予伊（原審卷二第166 頁）等情，相符無訛 。永慶房屋就原審法院所詢，亦覆稱：系爭瑕疵由蔡亞志口 頭告知並將高雄市政府提供之資料交付申德貴，蔡利國與黃 瓊儀之買賣契約簽約時，黃瓊儀未到場，買方代表為申德貴 ，買方經紀人為蔡亞志（原審卷一第109 頁），足見系爭瑕 疵之訊息係由蔡明揚告知永慶房屋，經永慶房屋之李昆翰、 蔡亞志查證屬實後，由蔡亞志告知申德貴，申德貴告知曾戈 中，經曾戈中向「洪偉榮」（即陳俊旭）確認仍欲購買系爭
土地後，由申德貴帶黃瓊儀與「洪偉榮」去與上訴人簽立系 爭契約書。矧陳俊旭使用「洪偉榮」假名，甚至連當時女友 黃瓊儀亦表示不知其真實姓名、僅曾陪同其母就醫而知其母 名為林阿爽，高雄地檢署檢察官辦理上訴人告訴被上訴人等 人詐欺乙案（該署102 年度偵字第14266 號），亦未知「洪 偉榮」究係何人（見原審卷二第77頁以下之不起訴處分書） ，直到原審法院經由黃瓊儀之協助，向桃園縣政府警察局調 得林阿爽之子之口卡片，於103 年4 月9 日經上訴人、黃瓊 儀指認，始知該自稱「洪偉榮」之人姓名為陳俊旭（原審卷 一第269 、272 、274 、287 頁），足見陳俊旭有利用黃瓊 儀之不知，而故意隱瞞系爭瑕疵而以高價出售系爭土地之方 式詐欺上訴人，信而可徵。黃瓊儀辯稱：系爭土地買賣係由 陳俊旭主導，伊不知道系爭瑕疵等語，核屬可信。上訴人主 張黃瓊儀於上訴人買受系爭土地時已從曾戈中處知悉系爭瑕 疵，黃瓊儀並有告知陳秀諒云云，並引申德貴在原審所述： 伊有告訴曾戈中有法定空地，曾戈中有告訴我，說他有跟黃 瓊儀、洪偉榮講了云云，據為其主張黃瓊儀有受告知而知情 之依據。查，申德貴於原審經上訴代理人詢以：「曾戈中有 無告知黃瓊儀、陳俊旭？」，答「當時曾戈中告訴我，他都 講清楚了，他是這麼對我說」、「（問：曾戈中是告知何人 法定空地？）答：跟黃瓊儀、洪偉榮。我的認知當時是洪偉 榮在主事，黃瓊儀可能是他的女朋友」（原審卷二第第72頁 ），即申德貴其實僅係聽聞曾戈中所述，且就伊之認知，買 賣該土地者，係由自稱為洪偉榮之陳俊旭主導。而據曾戈中 陳述「我接案件後，馬上就跟洪董（按：指陳俊旭）講，當 時現場我只認識洪董跟申德貴。申德貴有告訴我，系爭土地 有法定空地之情形，我有跟洪董講」（原審二卷第166 頁） ，曾戈中於102 年5 月3 日應檢察官訊問時，經檢察官問以 「仲介有沒有告知對方（法定空地之情）？」答「我有『跟 洪偉榮』強調」、「（問：為何跟買方簽約時，是用黃瓊儀 的名義？）那是『洪偉榮』說的」、「（問：有無告知洪偉 榮、黃瓊儀及告訴人有法定空地及道路用地事情？）我有『 問洪偉榮』對方是不是清楚，他說對方清楚，買地是要來做 中醫師倉庫」、「（問：在本件之前，是否認識黃瓊儀？） 我認識，因為我將案件交給洪偉榮，他都會帶黃瓊儀在身邊 」（高雄地檢署101 年度他字第4166號卷第216 頁背面、 217 頁、219 頁）。足徵曾戈中將有法定空地之情告知之對 象係自稱洪偉榮之陳俊旭，而非受陳俊旭利用充為人頭之黃 瓊儀，是上訴人主張黃瓊儀知悉而故意對伊訛詐云云，要非 足取。又黃瓊儀否認有告訴陳秀諒法定空地之情，且於上訴
人嗣後獲悉土地存有部分法定空地以前，黃瓊儀並不知悉有 法定空地之情，則如何告之陳秀諒？上訴人執此主張，自非 可信。
㈣陳秀諒對上訴人不負債務不履行損害賠償責任： ⒈稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事 項，應就其所知，據實報告於各當事人，對於顯無履行能 力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以 居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立 該約之能力，有調查之義務，民法第 565 條、第 567 條 固有明文。永慶房屋所屬之仲介人員僅係以口述將系爭房 屋之瑕疵告知申德貴，及黃瓊儀不知系爭瑕疵，已如前述 ，申德貴告知曾戈中，曾戈中告知陳俊旭後，陳俊旭並未 將瑕疵之情告訴陳秀諒。而該瑕疵非屬可從土地登記簿謄 本、地籍圖獲悉之事項，即除非經告知，而特地至建築主 管機關查詢，否則即不會特意去查詢並而獲悉。陳秀諒既 未經他人告之，無從自土地登記資料或查悉或自買賣契約 記載事項查知系爭瑕疵。上訴人雖引申德貴在原審答辯狀 所載「事後在陳芳珠代書公司協調部分法定空地賠償問題 時……，黃瓊儀他們堅持有告知陳秀諒」（原審卷二第76 頁），及在偵查時所述「簽立契約時，我沒有講（法定空 地存在的事），我之前有告訴曾戈中，黃瓊儀說」、「（ 第一次簽立降價協議書時，我沒有（告知告訴人有法定空 地），但有跟黃瓊儀確認，黃瓊儀沒有跟仲介說」（高雄 地檢署101 年度他字第4166號卷第212 頁背面），據為主 張陳秀諒有經黃瓊儀告知，而知悉存有法定空地之情云云 。惟查，黃瓊儀因不知系爭土地存有部分法定空地之情形 ，故而黃瓊儀並無告知陳秀諒有關法定空地乙事，業據黃 瓊儀陳述明確，並經本院認定如上。則於事後因上訴人欲 建築時，發覺土地上有法定空地，而追究涉及事件之相關 人即申德貴、黃瓊儀、洪偉榮、陳秀諒、曾戈中等人，並 於100 年8 月11日為協議，各該人員為撇清自己責任，而 為有利於己之陳述，乃人之常情，則縱黃瓊儀於事後被追 究斯時，有對申德貴有為上開陳述，依上開說明，既非真 實，自不得執此認為陳秀諒確有受黃瓊儀告知而知悉，陳 秀諒抗辯其不知情，核屬可信。
⒉該法定空地部分乃系爭土地合併前之562 地號（不爭執事 項一），合併前之該原562 地號土地係58年高市建土築使 字第216 號使用執照面積6,007 平方公尺建築基地之一部 分，無法計算該原562 地號土地範圍在該基地所佔面積，
嗣合併為系爭土地後，由設計建築師簽證並計算，將建築 基地地界線以外之土地面積356 平方公尺申請建築執照， 以827 平方公尺扣除356 平方公尺，應尚有471 平方公尺 屬於法定空地，與上訴人所稱394 平方公尺係其他建物之 法定空地有差異等情，有高雄市政府工務局103 年3 月21 日高市工務建字第00000000000 號函暨圖說可憑（原審卷 一第246 至259 頁），可見是否有建築基地之法定空地及 其面積一事屬建築應考慮事項，陳秀諒係從事居間業務， 並非受上訴人委任設計、評估建造房屋之建築師，而蔡亞 志之所以會查證系爭瑕疵，係因蔡利國於委託出售時，即 告知永慶房屋，故而為查證之行舉。是而除非有經他人告 知，或買方有特別要求為仲介之人，必須去查所需土地有 無存有建築基地之法定空地及其面積情形外，衡諸通常之 經驗，為土地媒介者，並不會特意去查從外觀上無從查覺 ，及公示之土地登記資料上不會記載「法定空地有無」之 情的作為，且不會因媒介交易者，是否以仲介房地為業而 有所不同，質言之，除非有特別情事，否則仲介土地交易 ，通常不會先去查詢該土地「是否有被充當建築基地之法 定空地及面積」。乃不同個案之各別事項，非屬一般通案 會刻意去查詢之事項，若無上揭之情形，因賣方之刻意隱 瞞，而又未受他人告知，則報告買方買受該存有部分法定 空地土地之居間人，不能認因此為有過失，而令負債務不 履行責任。雖上訴人主張其曾告知陳秀諒，其所需求土地 之地面層須能蓋100 坪以上云云，縱令為真，然查系爭土 地使用分區為住四用地、建蔽率50％、容積率300 ％，土 地面積為827 平方公尺（即250 坪），如無特殊原因，則 每層是可建築100 坪以上（計算式827 平方公尺×0.3025 ×50％＞100 坪），即若無上述被賣方陳俊旭所隱瞞「存 有建築其地之法定空地」之情形（變態事實），常態上係 符合能建築100 坪之需。而向報告居間人表示需求各層能 有百坪以上之需求，在通常之情形下，為居間之人所應考 慮者，應為土地之面積及使用分區、建蔽率、容積率之情 形，藉此以找出委託者需求之土地，再報告委託人使委託 人為考量為已足，不能單因告知居間之人需求能每層建築 百坪以上，即使報告居間人負有查證該土地「有無存有建 築基地之法定空地」即變態情形的義務，其個人所為上訴 人以陳秀諒受任仲介系爭土地，受有報酬，未盡查證義務 ，致上訴人所購系爭土地存有法定空地之瑕疵，有違債之 本旨，應對上訴人負債務不履行責任云云，自非可取。上 訴人雖又以曾戈中在檢訊時所陳：全高雄的仲介都知道這
一塊地有法定空地乙語，據為主張陳秀諒對系爭土地有法 定空地乙節知之甚稔云云。查，曾戈中係於102 年5 月3 日應檢察官問以「如何得知有法定空地？」時，回答：「 全高雄的仲介都知道這一塊有法定空地」（同上偵卷第 216 頁背面）。然曾戈中所以得悉系爭土地有法定空地之 情，乃申德貴所告知，為申德貴及曾戈中陳述明確，已如 前述，並非因其以仲介為業，而當然知悉，且衡諸常情， 個別土地上有無法定空地，固非屬土地資料公開揭示之事 項，當無可能仲介者皆為知悉，足見曾戈中該言，僅係其 個人浮誇之詞。況，曾戈中如是回答，其或認若被認定其 未告知洪偉榮有法定空地之事，因既屬眾知之事，其即可 卸其責任，惟無論如何，主觀、臆測之詞，依前開說明， 不能執為認定陳秀諒明知或有過失而不知的依據，上訴人 執曾戈中上揭言詞，據為主張，亦非足採。受任人處理委 任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之 注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任 人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損 害，對於委任人應負賠償之責，民法第535 條、第544 條 定有明文。惟民法第529 條規定，關於勞務給付之契約， 不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定 ，居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者 ，居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則， 居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限 ，所支出之費用非經約定，不得請求償還，從而居間契約 之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79 年度台上字第579 號判決要旨參照）。上訴人與陳秀諒間 成立居間之法律關係，應優先於委任之規定適用，依上開 說明，上訴人主張陳秀諒疏未注意系爭瑕疵，應負債務不 履行損害賠償責任，核屬無據。
六、綜上，被上訴人蔡利國並未授予代理權予被上訴人黃瓊儀、 原審共同被告陳俊旭，亦不負表見代理之授權人責任，自不 負權利瑕疵擔保、不完全給付損害賠償等契約責任；黃瓊儀 沒有無權代理蔡利國而與上訴人為法律行為而應負損害賠償 責任；且陳秀諒、黃瓊儀於上訴人買受系爭土地時，不知系 爭土地中有系爭原562 地號土地係其他建物之法定空地此一 瑕疵，亦難認陳秀諒未知該瑕疵有何違反與上訴人間居間契 約之注意義務，（按：上訴人只得對陳俊旭請求賠償），上 訴人請求被上訴人賠償損害，不應准許。原審就上訴人對被 上訴人之請求，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲 請，並無不合。上訴論旨猶指摘原判決不當，求予廢棄改判
，為無理由，應予駁回其上訴。至於兩造其餘之攻防方法及 資料，均無礙上開之認定，對判決之結果不生影響，爰不逐 一論敘，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 10 日
民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 賴文姍
法 官 許明進
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
書 記 官 白 蘭
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。