臺灣高等法院高雄分院民事判決 103年度重上字第9號
上 訴 人 柯欐潔
陳添桂
邱螺蘭
共 同
訴訟代理人 林信宏律師
謝佩玲律師
上 訴 人 盧國智
被上訴人 蘇安和
上二人共同
訴訟代理人 陳魁元律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人各別對於民國102 年
11月29日臺灣高雄地方法院101 年度重訴字第175 號第一審判決
提起上訴，本院於104 年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭後開第二至五項之訴部分，及其假執行之聲請，暨除確定部分外訴訟費用之裁判，均廢棄。
蘇安和應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號十所示部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭。
蘇安和應給付柯欐潔新台幣壹拾柒萬肆仟壹佰玖拾柒元，應各給付陳添桂、邱螺蘭新台幣捌萬柒仟零玖拾玖元，及均自民國一百年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年十月一日起至拆除前項房屋返還土地之日止，按月給付柯欐潔新台幣肆仟肆佰貳拾捌元，按月各給付陳添桂、邱螺蘭新台幣貳仟貳佰壹拾肆元。
盧國智應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖編號十二所示部分之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭。
盧國智應給付柯欐潔新台幣捌萬捌仟零柒拾伍元，應各給付陳添桂、邱螺蘭新台幣肆萬肆仟零參拾捌元，及均自民國一百年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一百年十月一日起拆除前項房屋返還土地之日止，按月給付柯欐潔新台幣貳仟貳佰參拾玖元，按月各給付陳添桂、邱螺蘭新台幣壹仟壹佰貳拾元。
柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭其餘上訴，及盧國智之上訴，均駁回。第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，由蘇安和負擔十分之七，餘由盧國智負擔。
本判決第三項於柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各以新台幣陸萬元、新
台幣參萬元、新台幣參萬元，及各按月給付已到期部分之總額之三分之一，為蘇安和供擔保後，就一次給付及各按月給付已到期部分，得予假執行。但蘇安和如分別以新台幣壹拾柒萬肆仟壹佰玖拾柒元、新台幣捌萬柒仟零玖拾玖元、新台幣捌萬柒仟零玖拾玖元，暨各已到期部分之總金額，為柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭預供擔保後，得免為假執行。
本判決第五項於柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭各以新台幣參萬元、新台幣壹萬伍仟元、新台幣壹萬伍仟元，及各按月給付已到期部分之總額之三分之一，為盧國智供擔保後，就一次給付及各按月給付已到期部分，得予假執行。但盧國智如分別以新台幣捌萬捌仟零柒拾伍元、新台幣肆萬肆仟零參拾捌元、新台幣肆萬肆仟零參拾捌元，暨各已到期部分之總金額，為柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭（下稱柯欐潔等3 人）起訴 主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土 地）為伊3 人共有，柯欐潔應有部分為2 分之1 、陳添桂及 邱螺蘭應有部分各4 分之1 。被上訴人蘇安和、他造上訴人 盧國智均未經伊等同意，而無權占用系爭土地如附圖編號10 、12所示部分，並於其上建有門牌號碼高雄市○○區○○街 00號、16號之未保存登記建物（下分稱系爭A 建物、系爭B 建物，侵害伊等對系爭土地之所有權。又蘇、盧2 人使用收 益上述占用部分，獲有相當於租金之不當利益，致伊等受有 損害，應返還自97年7 月1 日起按申報地價年息百分之10計 算之不當利得。爰依民法第767 條、第179 條、第184 條， 求為判命：㈠蘇安和應將系爭A 建物將拆除，並將系爭土地 如附圖編號10所示、面積55.34 平方公尺部分騰空返還柯欐 潔等3 人；㈡蘇安和應給付柯欐潔新台幣（下同）174,197 元，應給付陳添桂、邱螺蘭各87,099元，及均自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；㈢ 蘇安和應自100 年10月1 日起至將第㈠項所示建物拆除並騰 空返還該部分土地予柯欐潔等3 人之日止，按月給付柯欐潔 4, 428元，給付陳添桂、邱螺蘭各2,214 元；㈣盧國智應將 系爭B 建物拆除，並將系爭土地如附圖編12所示、面積27.9 8 平方公尺部分騰空返還柯欐潔等3 人；㈤盧國智應給付柯 欐潔88,077元，應給付陳添桂、邱螺蘭各44,039元，及均自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算 之利息；㈥盧國智應自100 年10月1 日起至將第㈣項所示建 物拆除並騰空返還該部分土地予柯欐潔等3 人之日止，按月 給付柯欐潔2,239 元，給付陳添桂、邱螺蘭各1,120 元；㈦
就前述金錢給付部分，願供擔保請准宣告假執行。（柯欐潔 等3 人請求原審被告陳義和拆屋返還附圖編號14部分土地及 給付不當得利部分，獲勝訴部分，陳義和未上訴，該部分已 確定。另原審原告柯慧依非系爭375 地號土地共有人，該部 分係屬贅載）。
二、上訴人盧國智則以：系爭土地於日據時期之所有權人為「保 證責任旭建築信用購買利用組合」（下稱旭信組合），訴外 人蔡歪（已殁）前曾向旭信組合分期付款購買坐落系爭土地 上之住宅及畜舍。伊先父盧延慶與伊先祖母黃碖曾寄住蔡歪 住處，台灣光復後，蔡歪將上開住宅及畜舍讓與盧延慶。嗣 旭信組合於41年6 月16日與高雄市建築信用合作社（下稱建 信）合併，建信對使用系爭土地者徵收租金，黃碖乃以自己 名義承租上開住宅及畜舍坐落所在部分一年；一年期滿後， 建信未即為反對之表示，依民法第451 條規定視為不定期限 繼續契約。其後，建信於52年2 月8 日更名為「保證責任高 雄市第四信用合作社」（下稱四信），上開住宅經沿用迄今 即系爭B 建物，伊因繼承而取得系爭B 建物所有權，柯欐潔 等3 人輾轉受讓系爭土地所有權，依同法第425 條規定，該 不定期租賃關係對於其等繼續存在。又系爭土地與系爭B 建 物原均為旭信組合所有，柯欐潔等3 人明知系爭土地上存有 房屋，且與系爭土地分屬不同人所有，仍願購買，依民法第 425 條之1 第1 項規定，應推定在系爭B 建物使用期限內， 兩造間有租賃關係存在。柯欐潔等3 人請求伊拆屋還地並返 還不當得利，為無理由等語置辯。
盧國智並於原審以同上原因事實，依土地法第104 條規定提 起反訴，求為確認其就系爭土地有優先購買權存在。三、被上訴人蘇安和則以：伊先父蘇石燦亦係向旭信組合購買住 宅及畜舍，並向建信承租系爭土地內住宅及畜舍所在部分數 年，期滿後，建信未即為反對之表示，依民法第451 條規定 視為不定期限繼續契約，上開住宅及畜舍經沿用迄今即系爭 A 建物，伊因繼承而取得系爭A 建物所有權，柯欐潔等3 人 輾轉受讓系爭土地所有權，依同法第425 條規定，該不定期 租賃關係對於其等繼續存在。又系爭土地與系爭A 建物原均 為旭信組合所有，柯欐潔等3 人明知系爭土地上存有房屋， 且與系爭土地分屬不同人所有，仍願購買，依民法第425 條 之1 第1 項規定，應推定在系爭A 建物使用期限內，兩造間 有租賃關係存在。柯欐潔等3 人請求伊拆屋還地並返還不當 得利，係屬無據等語，資為抗辯。
四、除前開確定部分外，原審判決駁回柯欐潔等3 人之訴及盧國 智之反訴，柯欐潔等3 人、盧國智均不服，分別提起上訴。
柯欐潔等3 人聲明：㈠原判決不利於柯欐潔等3 人部分廢棄 ，餘同原審訴之聲明；㈡盧國智之上訴駁回。盧國智聲明： ㈠原判決關於反訴部分廢棄；㈡確認盧國智就系爭土地如附 圖編號12所示，面積27.98 平方公尺部分有優先承買權存在 ；㈢柯欐潔等3 人之上訴駁回。蘇安和則聲明：柯欐潔等3 人之上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠日據時期旭信組合於41年6 月16日與建信合併，建信於52年 2 月8 日更名為四信。
㈡系爭土地原為旭信組合與他人共有，光復後遞為合併後之建 信、四信與他人共有。四信於70年4 月20日更名為「保證責 任高雄市第十信用合作社」（下稱十信），十信於87年1 月 16日與寶華商業銀行股份有限公司（下稱寶華商銀）合併， 寶華商銀於97年5 月19日以買賣為原因將系爭土地所有權全 部移轉予元大國際資產管理股份有限公司（下稱元大公司） ，元大公司於97年5 月27日以買賣為原因將系爭土地所有權 移轉登記為柯欐潔等3 人共有，柯欐潔之應有部分為2 分之 1 ，陳添桂及邱螺蘭各4 分之1 。
㈢系爭土地如附圖編號10、12所示部分自97年7 月1 日起分別 由蘇安和、盧國智使用迄今，其上依序有未保存登記之系爭 A 、B 建物坐落。
六、盧國智、蘇安和使用系爭土地如附圖編號12、10所示部分， 有無法律上權源？柯欐潔等3 人依民法第767 條規定，請求 盧、蘇2 人分別拆除系爭B 、A 建物並返還前述部分土地， 是否有理由？
㈠盧國智部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451 條定有明文。又出租人於租賃物交付後，承租人占有 中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍 繼續存在，同法第425 條第1 項亦有明文。盧國智主張其先 祖母黃碖曾向建信承租系爭B 建物坐落所在基地（即附圖編 號12所示）一年，期滿後，建信未即為反對之表示，該租賃 關係視為不定期繼續，嗣並由其繼承，且對於輾轉買受系爭 土地之柯欐潔等3 人應繼續存在。柯欐潔等3 人否認黃碖與 建信間存有不定期租賃關係。經查：
⑴盧國智提出建信「過田子三六七番基地地租往來簿摺」1 紙 為證（原審卷一第121 頁、本院卷一第83頁）。惟系爭土地 重測前為苓雅區過田子段367-14地號，該地號係自同段367 -3地號分割而出；又367-3 地號於日據時期之番號即為過田
子參陸柒之參，該番號於昭和17年（民國31年）即自番號參 陸柒分割而出，有土地登記謄本、年號對照表附卷可憑（原 審卷二第79、191 、103 、144 、137 頁；本院卷一第52頁 ）。以上開簿摺所載之收費年度為43年，遠在日據時期番號 參陸柒之參土地由番號參陸柒土地分割出之後，則上開簿摺 所載「過田子三六七番基地」，是否即表徵承租系爭土地內 如附圖編號12所示部分，堪予質疑。
⑵盧國智雖稱該簿摺所載月付租金有2 筆，分別為11.2元、7 元，共計18.2元，依據建信簽發予訴外人黃選之地租單所載 數據，可推知當時每坪月租為1.3 元（承租43.3坪，月租56 .4元），依此標準推算，黃碖所繳前揭租金之承租範圍合計 應為46.1平方公尺【（11.2+7）÷1.3 ）】，與系爭B 建物 之占地面積27.98 平方公尺（原住宅）及高雄市○○區○○ ○路00號房屋之占地面積17.86 平方公尺（原畜舍）之合計 面積45.84 平方公尺，僅誤差0.26平方公尺，可見該簿摺所 載租金應即為繳納系爭B 建物及原畜舍之地租云云。惟查， 盧國智所提黃選「高雄市過田子367 番土地租用租單」之繳 費年度為52年（見本院卷一第149 頁），與上開簿摺所載繳 費年度43年，相距達9 年，此期間建信之收租標準是否同一 、黃碖承租之土地是否亦以每坪月租1.3 元計算租金，已有 疑問。且盧國智另敘稱：畜舍坐落處因60年間三多路拓寬工 程而被徵收部分土地，僅存另案複丈成果圖編號57所示土地 及編號57與60、61間之通道地等語（原審卷一第152 、153 頁）。而柯欐潔等3 人就同區意誠段240 地號土地另案訴請 盧國智拆屋還地等事件複丈成果圖所載三多四路64號房屋（ 編號57）之面積為17.86 平方公尺，有原審法院101 年度重 訴字23號判決暨附圖在卷足稽（原審卷四第12-28 頁）；依 同一複丈成果圖所示編號57與60、61間通道之面積約為12.9 6 平方公尺（圖面長約1.2 公分、寬約0.3 公分，按比例尺 1/ 600換算，面積為1.2 ×600 ×0.3 ×600=129,600 平方 公分，等同12.96 平方公尺）。準此，盧國智所稱之畜舍所 在土地經徵收後，應餘存30.82 平方公尺（17.86 +12.96） ，非僅17.86 平方公尺。故系爭B 建物與盧國智所稱畜舍用 地經徵收後餘存面積合計為58.8平方公尺（27.98 +30.82） ，與盧國智以上開簿摺所載租金額換算之承租面積46.1平方 公尺相較，已超逾12.7平方公尺（58.8-46.1 ）；此一面積 差甚且未計入已被徵收之土地面積。基上，足認盧國智辯稱 黃碖繳租之面積與系爭B 建物及原畜舍之測量面積大致相當 云云，係屬拼湊，而無可採，更無從據此推認黃碖有承租系 爭B 建物所在基地之事實。
⑶至證人即住居高雄市○○區○○○巷00號房屋之黃進成固證 稱：建信從41年起開始有向伊父黃選收地租，收到52年，伊 有看過他們派人來收租，當時伊大概10幾、20歲；伊父繳的 地租包含房子及豬舍、牛舍的地租，豬舍、牛舍在伊家房子 前面；附近租地的模式都一樣等語（本院卷第180 頁背面） 。惟系爭B 建物與盧國智所稱畜舍土地，依前揭另案複丈成 果圖所示直線距離即達72公尺（圖面約12公分，按比例尺1/ 600 換算，約72公尺），顯非坐落在系爭B 建物前方，與黃 進成所述其父租地之模式已有未合。又經詢之黃進成其所稱 附近租地模式均同，是否建信前來收租當時其即知曉，據答 稱：當時不知道，事後因被人告，從文件看的；又經詢以是 否知道為何要收地租，據其稱：當時才10歲，小孩子怎會知 道等語（本院卷第181 頁背面、第182 頁背面）。且其就本 院所詢是否知悉盧國智該戶之租金收據係記載黃碖之名、該 戶租金實際由何人繳納、承租面積為何，均據其答稱不知、 不清楚或係遭訴後大家討論始知（本院卷第181 頁）。是以 ，足見黃進成並未親聞親見建信與盧延慶、黃碖間為使用約 定或收取租金之情況，對盧國智之父盧延慶、祖母黃碖使用 系爭土地之權源亦欠明瞭，其所為前揭證述自無從採為有利 於盧國智之判斷。
⑷據上，盧國智所為舉證或論述，不足證明黃碖曾向建信承租 系爭B 建物坐落之基地，則被上訴人自無當予繼受之不定期 租賃關係存在。遑論，盧國智另敘稱：光復後盧延慶受讓蔡 歪向建信前手旭信組合購買之住宅及相關契約權利，黃碖誤 以為土地權利人更換名義後需繳租，始屈就繳納，直至四信 時期到來，始「回復無償使用」系爭土地等語（原審卷二第 21 5頁）。職是可認，縱令黃碖與建信間就系爭B 建物坐落 之基地有不定期租賃關係存在，嗣後四信亦已與黃碖合意終 止該租賃關係。故此，盧國智主張黃碖曾向建信承租系爭土 地如附圖編號12所示土地一年，期滿後，建信未即為反對之 表示，依法該租賃關係視為不定期繼續，且對於上訴人繼續 存在云云，要無足取。
⒉其次，盧國智又主張系爭土地與系爭B 建物原均為旭信組合 所有，蔡歪向旭信組合分期付款買受系爭B 建物，嗣轉讓與 其父盧延慶，並由其繼承，而上訴人明知系爭土地上存有房 屋，且與系爭土地分屬不同人所有，仍願購買，依民法第42 5 條之1 第1 項規定，應推定在系爭B 建物使用期限內，兩 造間有租賃關係存在云云。按土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓
人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定 之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文。其立法意旨係 為避免土地及建物因故而分屬不同之人所有，造成土地上建 物失卻占用土地之正當權源，為避免危害社會經濟與成本， 始作如此規範。故土地及其上房屋原同屬一人所有，於土地 受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓 人間，得成立租賃關係者，須以該房屋具相當之經濟價值為 要件，方符前揭立法意旨。查：
⑴經本院囑託高雄市建築師公會鑑定結果，系爭B 建物之屋齡 估計約有65年餘（見外放103 年11月4 日鑑定報告書），而 日據時期係於民國34年告終，上開屋齡固尚足推認該建物於 日據時期即已存在。惟系爭土地係旭信組合與他人共有，有 土地登記謄本存卷可考（原審卷二第137-143 頁）。是系爭 B 建物縱為旭信組合所有，與其坐落之基地並非同一人所有 至明。
⑵又盧國智雖主張蔡歪向旭信組合分期付款買受系爭B 建物， 嗣轉讓該建物所有權予其父盧延慶，並提出蔡歪與旭信組合 所立契約書暨中譯本（原審卷一第113-116 頁）為證。惟核 閱上開契約書「末尾表示」欄第1 項固記載「高雄市過田子 三六七番之三地上建物」，而可徵與系爭土地沿革之日據時 期地號相同，惟該建物是否即為系爭B 建物，並無坐落位置 或面積之相關記載可資憑考，而不足使人確信即為系爭B 建 物。又該契約書第1 、4 條約定：「供乙方（蔡歪）使用之 與甲方（旭信組合）擁有之相關物件，其使用期間及使用費 ，係如末尾所示. . . 」、「乙方完成前述使用費之支付時 ，甲方將第1 條所示物件無償提供予乙方」。「末尾表示」 欄第2 項則記載「每月需繳金額及期間」則記載「自昭和18 年1 月10日（即民國32年1 月10日）至23年1 月10日（指民 國37年1 月10日）滿五年期間每月20圓50錢」。第5 、6 、 7 條則分別約定：「因使用物件之毀損遺失所造之損失，及 與本契約有關之一切費用，均由乙方負擔，且對使用物件負 有良善之保全義務」、「乙方針對使用物件，如未取得甲方 承諾，禁止施作組合所定住宅、畜舍及其附屬設備以外之工 作物，或予以轉貸、抵押、擔保」、「如發生以下揭示之一 或二項情形，甲方有權逕行約. . . 未獲得甲方承諾，於組 合所有地或租借地內擅自建設、改造或挖掘」。基此，由該 契約書約定蔡歪於前5 年使用期間需按月繳付對價，5 年期 滿可無償不定期使用，並需善盡維護保持之責，且不得任意 增建或處分，違者旭信組合得予解約等情，堪認至多係屬建
物租賃與不定期借貸之混合契約，蔡歪並未自旭信組合受讓 該建物之所有權。從而，盧延慶及盧國智亦無繼受或繼承該 建物所有權之餘地。
⑶再者，系爭B 建物屋齡已約65年以上，業如前述。且外觀陳 舊，現僅供堆放雜物；課稅現值為7,100 元，有照片、房屋 稅核課資料附卷可憑（原審卷一第57、216-217 頁；審重訴 字卷第33頁），堪認經濟價值低微。
⑷綜上，以系爭B 建物與坐落基地原非同一人所有，且盧國智 亦無從依上開契約書繼受系爭土地上任一建物之所有權，系 爭B 建物現存之經濟價值復甚微淺，揆之前揭說明，系爭B 建物並無從受推定與坐落基地有租賃關係存在。故盧國智辯 稱兩造因分別繼承、繼受原為同一人所有之系爭B 建物及系 爭土地所有權，而於系爭B 建物得使用期間內，有租賃關係 云云，要無可取。
⒊再者，柯欐潔等3 人主張系爭B 建物係盧國智興建乙情，為 盧國智所否認。而柯欐潔等3 人就此並未能舉證以實其說， 自無足採。至盧國智雖辯稱系爭B 建物即為上開契約書所載 該建物，已由蔡歪讓與其父盧延慶並由其繼承云云，然上開 契約書所載內容並無從佐證該建物即為系爭B 建物，且盧國 智亦無可資繼承之建物所有權，俱如前述。惟系爭B 建物係 由盧延慶於48年10月申設房屋稅籍，有前揭房屋稅課稅資料 在卷足稽（原審審重訴字卷第33頁）；迄今並無他人就系爭 B 建物主張權利。故此，盧延慶就系爭B 建物享有事實上處 分權，並由盧國智繼承該權利，堪予認定。
⒋綜合前述，盧國智主張其先祖母黃碖曾向建信承租系爭B 建 物坐落所在基地一年，期滿後未據建信為反對表示，而存有 不定期租賃關係，並由其與柯欐潔等3 人輾轉繼受，或系爭 B 建物與系爭土地原同為日據時期旭信組合所有，嗣由其與 柯欐潔等3 人分別輾轉受讓所有權，於系爭B 建物得使用期 間，雙方有租賃關係各情，均無可採。盧國智既無使用系爭 土地如附圖編號12所示部分之法律上權源，且就系爭B 建物 享有事實上處分權，則柯欐潔等3 人本於民法第767 條規定 ，請求盧國智拆除系爭B 建物並返還系爭土地如附圖編號12 所示部分，自屬有據。至盧國智反訴主張其就系爭土地上述 部分有承租權，於元大公司出賣系爭土地與柯欐潔等3 人時 ，就該部分有土地法第104 條所定優先承買權存在云云，殊 無足採。
㈡蘇安和部分：
蘇安和主張其先父蘇石煥前向建信承租系爭A 建物坐落所在 基地（即附圖編號10所示），期滿後，建信未即為反對之表
示，該租賃關係視為不定期繼續，嗣並由其繼承，且對於輾 轉買受系爭土地之柯欐潔等3 人應繼續存在。柯欐潔等3 人 否認蘇石煥與建信間存有不定期租賃關係。經查： ⒈蘇安和固提出建信「過田子三六七番基地地租往來簿摺」2 紙、「高雄市過田子三六七番土地地租金」1 紙、「高雄市 過田子三六七番土地租金入金單」1 紙為證（原審卷一第34 頁背面至第35頁背面、本院卷一第79-82 頁）。惟系爭土地 於日據時期之番號即為參陸柒之參，且早於昭和17年（民國 31年）即自番號參陸柒土地分割而出，已如前述。而上開簿 摺、單據所載之收費年度為44年至46年、48年至49年、50年 至52年，均遠在日據時期番號參陸柒之參土地由番號參陸柒 土地分割出之後。則上開簿摺所載「過田子三六七番基地」 ，是否即為表徵承租系爭土地內如附圖編號10所示部分，尚 有疑問。
⒉其次，縱使上開簿摺、單據即為承租附圖編號10所示土地之 繳租紀錄，且建信於租期屆滿後未即為反對之表示，依法視 為以不定期限繼續契約。惟蘇安和陳稱：蘇石煥於日據時期 向旭信組合買房子；因房子使用到系爭土地，所以向建信繳 納租金乙語（原審卷四第150 頁）。足見蘇石煥承租系爭土 地上開部分，係以使用其上房屋為目的，且為建信所知悉， 以此契約目的探求當事人真意，雖建信未再與蘇石煥明定租 賃期限，亦應解為租期係至其上房屋不堪使用為止。所謂不 堪使用，除因房屋本身之材質與結構，依正常使用產生之耗 損外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常 使用之情形。而蘇石煥自承：後來幾次天災，房子被破壞得 很嚴重，伊有重建等語（原審卷四第150 頁）。此核與本院 囑託高雄市建築師公會鑑定結果，認系爭A 建物之屋齡約37 年餘（見外放鑑定報告書），而顯非日據時期延存至今之情 相符。是故，系爭土地上開部分上之原房屋既因不可抗力損 壞至不能為通常使用而需重建，蘇石煥或蘇安和與建信間之 不定期租賃關係即已告終。因之，蘇安石使用系爭土地上開 部分，已無法律上權源甚明。至高雄市建築師公會前揭鑑定 報告書固併敘稱：66年7 月25日受賽洛瑪颱風侵襲，系爭A 建物受損，行政機關為救濟災民頒布「賽洛瑪災區房屋重建 復舊簡化手續處理要點」，許其按照原有面積、高度重建以 資安置等詞（見外放鑑定報告書第3 頁）。惟該行政處分並 無法創設私法上之租賃關係，亦不得作為使用系爭土地之權 源，無從採為有利於蘇安和之判斷，併此敘明。 ⒊據上，蘇安和既無使用系爭土地如附圖編號10所示部分之法 律上權源，且系爭A 建物係其興建而享有事實上處分權。則
柯欐潔等3 人本於民法第767 條規定，請求蘇安和拆除系爭 A 建物並返還系爭土地如附圖編號10所示部分，洵有理由。七、柯欐潔等3 人請求蘇安和、盧國智返還自97年7 月1 日起之 不當得利或賠償損害，有無理由？
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，此為民法179 條前段所明定。又無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有 61年台上字第1695號判例可資參照。次按，建築房屋之基地 租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該 土地申報價額年息百分之10為限；而該條所謂土地價額，依 土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言；再依土地法 第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定 地價；又土地所有人固得依不當得利法則向無權占用其土地 之人請求返還相當於租金之損害金，惟其數額，除以申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人 利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情 事，以為決定。
㈡盧國智、蘇安和享有事實上處分權之系爭B 、A 建物，無權 占用系爭土地如附圖編號12、10所示部分，已如前述，柯欐 潔等3 人因此受有無法使用收益系爭土地之損害，盧、蘇兩 人受有相當於租金之利益，堪予認定。又系爭土地97年1 月 起之申報地價為每平方公尺19,566元、99年1 月起之申報地 價為每平方公尺19,204元，有土地登記謄本、原審法院98年 度重訴字第132 號判決附卷足憑（原審卷二第79頁、卷三第 122 頁）。再者，系爭土地坐落於高雄市三多四路與興中二 路間，鄰近苓雅國小及高雄市地標八五大樓，附近有商家聚 集，周遭之中華路、中山路與三多四路均有高雄市公車途經 ，步行約10分鐘路程可達捷運三多商圈站等情，有電子地圖 、原審法院101 年度重訴字第23號判決在卷可參（見原審審 重訴卷第42頁、卷四第21頁）。本院審酌系爭土地坐落位置 、交通便利性、商業興盛程度等一切情狀，認柯欐潔等3 人 主張以系爭土地申報價額年息百分之10計算相當於租金之不 當得利，尚屬允洽。依此核計，盧國智占用系爭土地如附圖 編號12所示部分，自97年7 月1 日起至100 年9 月30日止所 獲相當於租金之不當利益為176,151 元（27.98 ㎡×19,566 元×10 %×18/12 年+27.98㎡×19,204元×10% ×21/12 年 ，元以下四捨五入，以下除另有記載者外均同），自100 年 10月1 日起至返還附圖編號12所示土地之日止，應按月給付 4,478 元（27.98 ㎡×19,204元×10% ÷12）。蘇安和占用 系爭土地如附圖編號10所示部分，自97年7 月1 日起至100
年9 月30日止所獲相當於租金之不當利益為348,398 元（55 .34 ㎡×19,566元×10% ×18/12 年+ 55.34 ㎡×19,204元 ×10% ×21/12 年），自100 年10月1 日起至返還附圖編號 12所示土地之日止，應按月給付8,856 元（55.34 ㎡×19,2 04元×10 %÷12）。再按柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭之應有部 分比例各為2 分之1 、4 分之1 、4 分之1 計算，則盧國智 應給付柯欐潔88,075元（176,151 元÷2 ，元以下捨去）， 應給付陳添桂、邱螺蘭各44,038元（176,151 元÷4 ），另 自100 年10月1 日起按月給付柯欐潔2,239 元（4,478 元÷ 2 ），按月給付陳添桂、邱螺蘭各1,120 元（4,478 元÷4 ）；柯欐潔等3 人請求盧國智一次給付超逾上開金額者，非 屬正當。蘇安和則應給付柯欐潔174,199 元（348,398 元÷ 2 ），應給付陳添桂、邱螺蘭各87,099元、87,100元（348, 398 元÷4 ，其中1 人元以下捨去），另自100 年10月1 日 起按月給付柯欐潔4,428 元（8,856 元÷2 ），按月給付陳 添桂、邱螺蘭各2,214 元（8,856 元÷4 ）；柯欐潔、邱螺 蘭僅各請求蘇安和一次給付174,197 元、87,099元，自無不 許。
八、綜合前述，蘇安和、盧國智抗辯其等基於不定期租賃關係使 用系爭土地如附圖編號10、12所示部分，並無可取。從而， 柯欐潔等3 人依民法第767 條、第179 條規定，請求蘇安和 拆除系爭A 建物並返還如附圖編號10所示部分土地，及蘇安 和依序給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭174,197 元、87,099元 、87,099元，及均自100 年12月28日（即起訴狀繕本送達翌 日，見原審審重訴卷第105 頁）起至清償日止按年息百分之 5 計算之利息，暨自100 年10月1 日起至將上述土地騰空返 還之日止，按月依序給付柯欐潔、陳添桂、邱螺蘭4,428 元 、2,214 、2,214 元；請求盧國智拆除系爭B 建物並返還如 附圖編號12所示部分土地，及盧國智依序給付柯欐潔、陳添 桂、邱螺蘭88,075元、44,038元、44,038元，及均自100 年 12月24日（即起訴狀繕本送達翌日，見原審審重訴卷第107 頁）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，暨自100 年 10月1 日起至將上述土地騰空返還之日止，按月依序給付柯 欐潔、陳添桂、邱螺蘭2,238 元、1,120 、1,120 元部分， 均為有理由，應予准許。柯欐潔等3 人請求盧國智一次給付 超逾上開金額部分，及盧國智反訴請求確認就系爭土地如附 圖編號12所示部分有優先承買權存在，均為無理由，不應准 許。原審就上開應准許部分，為柯欐潔等3 人敗訴之判決， 並駁回其假執行之聲請，容有未洽，柯欐潔等3 人指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將此部
分廢棄並改判如主文第二至五項所示，並為准免假執行之宣 告。原審就上開不應准許部分，分別為柯欐潔等3 人、盧國 智敗訴之判決，及駁回柯欐潔等3 人假執行之聲請，並無違 誤，其等此部分上訴均為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件柯欐潔等3 人之上訴為一部有理由，一部無 理由，盧國智之上訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第 449 條第1 項、第79條、第85條第1 項後段、第463 條、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 謝肅珍
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
盧國智、蘇安和上訴金額合計如超逾150 萬元，得上訴第三審。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書 記 官 林明威
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。