臺灣高等法院臺南分院民事判決 103年度重上字第94號
上 訴 人 莊鎧駿
訴訟代理人 查名邦 律師
被 上訴人 劉康怡
法定代理人 慕容政
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國103年8
月27日臺灣臺南地方法院第一審判決（103年度重訴字第90號）
提起上訴，本院於103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠坐落臺南市○區○○段000地號土地及其上4989建號即門牌 號碼為臺南市○區○○街000巷00號建物（以下簡稱系爭不 動產）之所有權登記名義人為被上訴人劉康怡（民國《下同 》96年5月12日生），因劉康怡為未成年人，由其法定代理 人劉全琳於102年10月9日將系爭不動產以新臺幣（下同）63 0萬元出售予上訴人，上訴人並已支付價款173萬元（嗣改稱 為153萬元），其餘價款依約應於系爭不動產過戶至上訴人 名下之同時向銀行辦理最高限額抵押權借款後再予清償；詎 經上訴人依約支付153萬元之價款後，被上訴人竟拒絕履約 辦理過戶，顯已違約。
㈡本件賣方雖為未成年人，惟既經法定代理人劉全琳合法代理 ，雙方買賣關係合法有效，且據劉全琳於庭詢時坦承系爭房 地原本係劉全琳之父親所有，因劉全琳債信不佳，故而委託 登記在女兒劉康怡名下，益見本件買賣關係之合法性。況上 訴人為善意之第三人，非但已支付房屋價款153萬元，且因 劉康怡及其父母無能力支付房貸本息，銀行表示欲申請法拍 ，為恐血本無歸，經與銀行協商約定每月本息由上訴人代墊 支付，以避免系爭房地遭受法拍，是以上訴人迄今支付之價 金已逾200多萬元。至於劉康怡父母間之法定代理權爭執， 係其家務事，核與本件無關，自不足作為本件延宕訴訟之理 由。
㈢爰依買賣契約之法律關係請求被上訴人應將系爭不動產所有 權移轉登記予上訴人。原審為上訴人敗訴之判決，為此提起 上訴，聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將上開不動產所 有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人方面：
㈠被上訴人父親劉全琳稱：伊的確有出賣系爭不動產予上訴人
，收了173萬元，簽約期間，劉康怡係由伊監護，因為覺得 賣得太便宜，所以不想賣了，但173萬元伊已經用掉，無法 拿出來。前妻慕容政從大陸嫁過來，伊父親把系爭不動產過 戶予劉康怡，係因為伊債信不好，買賣房子是委託臺灣房屋 ，不可能惡意，因為慕容政把房屋所有權狀帶走，伊有去公 告遺失，並告侵占，後來覺得太麻煩，伊同意上訴人之請求 ，把系爭不動產移轉登記予上訴人。
㈡被上訴人母親慕容政則謂：劉康怡係伊女兒，劉全琳係伊前 夫，劉全琳於102年10月18日偽造文書變更監護權，而為劉 康怡之法定代理人，伊已於102年11月27日向地檢署提告， 故102年10月9日買賣系爭不動產時，劉康怡監護權仍在伊手 上，劉全琳沒有權利出賣系爭不動產，且所有權狀正本在伊 手上，簽約時，劉全琳沒有給上訴人所有權狀正本，後來在 102年11月20日另以口頭約定出售系爭不動產時，劉全琳雖 偽造文書取得監護權，但仍未能提出系爭不動產權狀，上訴 人當知本件買賣可能有問題，且劉全琳何以會開立100萬元 本票予上訴人，此亦與買賣常情有違，上訴人竟不置理，顯 屬輕率，難認其係善意。並聲明：上訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠上訴人主張被上訴人劉康怡之父親劉全琳於劉康怡未滿七歲 之102年11月20日，將劉康怡所有之系爭不動產，以總價款 為630萬元出賣予上訴人，上訴人已交付153萬元予劉全琳等 情，業據提出102年10月9日之不動產買賣契約書（以下簡稱 系爭買賣契約書）為憑（見補字卷第11頁）上訴人雖又主張 其係依102年11月20日之買賣契約請求（見補字卷第12頁） 。然被上訴人爭執買賣契約應係在102年10月9日所簽立，並 非102年11月20日，當時劉全琳並無監護權，慕容政亦未授 權劉全琳簽訂系爭買賣契約書，自不得代理劉康怡出售系爭 不動產。
㈡按未滿七歲之未成年人，無行為能力；無行為能力人由法定 代理人代為意思表示，並代受意思表示；監護人於監護權限 內，為受監護人之法定代理人；民法第13條第1項、第76條 、第1098條分別定有明文。查劉康怡係96年5月12日出生， 於第一次簽訂買賣契約書時之102年10月9日屬未滿7歲之未 成年人，按劉康怡之監護權歸屬，為本件買賣契約效力之所 繫。查劉康怡之監護權變動狀況為：⑴於101年6月4日在劉 全琳與慕容政離婚時，監護權約定由慕容政行使。⑵102年6 月25日約定由劉全琳行使。⑶102年9月10日約定由慕容政行 使。⑷102年11月18日約定由劉全琳行使。⑸102年12月15日 法院裁定由慕容政行使。有戶籍謄本記載可佐（見本院卷㈡
第49頁）。揆諸前揭法條規定，系爭買賣契約書既係由劉全 琳為之，而非由劉康怡當時之監護人慕容政代為及代受意思 表示，自屬無效。嗣上訴人雖主張依102年11月20日簽訂之 買賣契約請求。惟查：上訴人所謂102年11月20日簽訂之契 約，其內容為劉全琳簽發100萬元本票乙紙，並註記：茲收 到不動產買賣款項100萬元正，特此簽立為證，並提出上開 本票為擔保。所指不動產為臺南市○區○○段000地號土地 及其上建號498建物，署名劉全琳（見補字卷第12頁）。如 謂係契約，則何以未載系爭不動產買受人？建號載錯（應為 4989），且亦缺相關之其餘款項如何支付之約定？及何時交 屋等？何以須簽本票為擔保？顯然不具有不動產買賣契約之 實質及形式，充其量僅為102年10月9日買賣契約收款之字據 而已，難認為另成立之不動產買賣契約。
㈢代書林淑育證稱：【（問：劉康怡是未成年人，由何人代理 簽訂契約書？）她的父親劉全琳，但是沒有過戶登記，因為 找不到所有權狀，我送到地政事務所，才發現有劉全琳偽造 文書情事，那份戶政資料有刪改過，實際上監護人是她母親 。】（見本院卷㈠第70頁）。又據證人莊三民證稱：【（問 ：本件買賣關係是否由你仲介？）是的。】【（問：買賣價 金給付多少錢？）買賣價金在訂立買賣契約時是給付153萬 元，後來因為有查到監護人的部分有偽造。102年11月20日 有再給付現金100萬元。】【（問：102年10月9日簽立的契 約，後來發現劉全琳沒有法定代理權，你是如何處理？）那 時有向劉全琳本人講監護權部分是偽造的，因為他錢已經拿 走了，我說我要提告詐欺、偽造文書部分，他說會在短時間 內重新取回監護權，後來看到劉全琳有取回真正監護權是10 2年11月18日，劉全琳有打電話給代書說有取得監護權，所 以102年11月20日我與劉全琳口頭訂立契約，我才再給付100 萬元給他，才另外成立契約，後來劉全琳有簽立本票給我， 上面有註記給我…。】（見本院卷㈠第70頁反面、71頁）等 語。顯然在102年10月9日劉全琳簽立系爭買賣契約時，除了 無監護權外，且未能提出系爭不動產之所有權狀正本。而經 上訴人發覺後，劉全琳則承諾將取得監護權，其即於102年 10月28日代慕容政向內政部入出國及移民署申請長期居留證 遺失補發，並於102年11月7日獲許可，有內政部處分書在卷 可憑（見本院卷㈡第42頁），其即持該居留證變更監護權約 定，並於102年11月20日向臺南市東南地政事務所以系爭不 動產權狀遺失為由，申請新書狀補給，經慕容政提出原有權 狀正本異議，始被駁回申請等情，有臺南市東南地政事務所 函在卷可佐（見本院卷㈡第43頁）。由上足見上訴人於簽訂
本件買賣契約之始，即知劉全琳應備之文件有缺（監護權證 明及所有權狀正本），仍給付價金153萬元，而後劉全琳偽 造文書稱取得監護權，惟仍未能提出所有權狀正本，上訴人 還給付100萬元，且要求劉全琳開立100萬元本票以為擔保， 按本件不動產之交易金額高達630萬元，衡諸一般人，亦必 小心謹慎，深恐有所閃失，對於未備齊全證件之交易，當有 所保留，除前有未具監護權之爭議外，應不致於在賣方前後 二次均未能提出所有權狀正本之情況下，仍願給付100萬元 價金之理，而竟要求對方開立100萬元本票以為擔保等，此 如同借貸，顯與一般買賣之常情有違，是以本件上訴人明知 系爭買賣應備之文件有所缺失，當應懷疑是否有其他隱情， 而進一步查證，竟仍不畏瑕疵，再給付100萬元，依常理， 實難認上訴人有何善意可言？
㈣綜上所述，上訴人與劉全琳代劉康怡簽訂之系爭不動產買賣 契約書，因劉康怡於簽約當時係未滿七歲之未成年人，並無 行為能力，復未由其真正之法定代理人即監護人慕容政代為 並代受意思表示而無效，即上訴人與劉全琳代劉康怡所為就 系爭房地之買賣契約為無效。
㈤從而，上訴人本於無效之不動產買賣契約，請求被上訴人將 系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許 。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提 之證據，均不影響本院所為前開論斷，爰不再逐一論述，併 予敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 黃崑宗
法 官 羅心芳
法 官 夏金郎
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 4 日
書記官 蔡蘭櫻
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。