臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度建上易字第7號
上 訴 人 永盛興建設股份有限公司
法定代理人 王怡方
訴訟代理人 廖健智律師
被 上訴 人 江耀斌
廖文良
蔡振家
共 同
訴訟代理人 龔正文律師
複 代理 人 陳宏盈律師
上列當事人間請求償還修補費用事件，上訴人對於中華民國103
年12月30日台灣台中地方法院102年度訴字第1687號第一審判決
提起上訴，本院於104年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人江耀斌、廖文良、蔡振家分別於10 2年3月12日、101年8月28日、100年1月20日與上訴人簽訂金 鑽房屋買賣契約書，由江耀斌以新台幣（下同）483萬元購 買坐落於台中市○里區○○段00000地號土地上之門牌號碼 臺中市○里區○○路000巷00號建物（下稱系爭11號建物） ；廖文良以430萬5000元購買坐落於臺中市○里區○○段000 00地號土地上之門牌號碼台中市○里區○○路000巷00號建 物（下稱系爭13號建物）；蔡振家以352萬元購買坐落於台 中市○里區○○段00000地號土地上之門牌號碼臺中市○里 區○○路000巷00號建物（下稱系爭10號建物，系爭10、11 、13號建物合稱系爭房屋）。被上訴人業已支付買賣價金， 並辦畢系爭房屋之所有權移轉登記及完成交屋。被上訴人於 使用系爭房屋後發現有化糞池漏水及排水不良之瑕疵，於 102年6月3日以后里郵局第51號存證信函通知上訴人。因上 訴人拒絕修補上開瑕疵，被上訴人乃自行僱工修繕，其所支 出之費用相當於前開瑕疵致使被上訴人所購買系爭房屋減少 之價值，被上訴人自得請求減少價金，並返還該部分之金額 。再者，上訴人於施工過程中設有監工，理應知悉有此瑕疵 存在，上訴人於出售系爭房屋予被上訴人時，卻未告知上開 瑕疵存在，被上訴人自可向上訴人請求不履行之損害賠償。 又因可歸責於上訴人之事由，致為不完全給付，使被上訴人 受有自行支出修繕費用之損害，被上訴人亦可請求賠償。爰 依民法第359條、360條及227條規定，請求擇一為被上訴人
勝訴之判決，求為命上訴人應分別給付江耀斌、廖文良、蔡 振家新台幣16萬0860元、16萬0860元、15萬1200元，及均自 起訴狀繕本送達翌日（即102年6月21日）起算之法定遲延利 息（被上訴人於原審起訴請求上訴人分別給付江耀斌、廖文 良、蔡振家40萬6875元、40萬6875元、39萬3225元及利息， 經原審駁回被上訴人超過16萬0860元、16萬0860元、15萬 1200元本息之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，此 部分已確定，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：上訴人於接獲被上訴人通知系爭房屋之瑕疵時 ，隨即於102年6月6日到現場察看，並且已經修繕完畢，經 化糞池廠商就化糞池檢查，其結果也是可以順利排出，且無 漏水現象，上訴人亦有設置污水排水口。另依建築技術規則 建築設備編第29條第3項之規定：「未設公共污水下水道或 專用下水道之地區，沖洗式廁所排水及生活雜排水均應納入 污水處理設施加以處理，污水處理設施之放流口應高出排水 溝經常水面三公分以上。」，是上訴人在設計系爭建案時， 本就可以將污水及廢水均排入污水處理設施。既然上訴人施 作之方式符合法令規範，被上訴人即不得認為此設計屬於瑕 疵，因此系爭房屋並無被上訴人所稱之瑕疵存在，被上訴人 主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任，進而主張減少價金，並 主張上訴人應負故意不告知瑕疵及不完全給付之損害賠償責 任，皆無理由等語，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
(一)被上訴人江耀斌、廖文良、蔡振家分別於102年3月12日、10 1年8月28日、100年1月20日與上訴人簽訂金鑽房屋買賣契約 書，由江耀斌以483萬元購買系爭11號建物；廖文良以430萬 5000元購買系爭13號建物；蔡振家以352萬元購買系爭10號 建物。被上訴人業已支付買賣價金，並辦畢系爭房屋之所有 權移轉登記及系爭11號建物於102年4月9日、系爭13號建物 於101年10月24日、系爭10號建物於101年11月5日分別完成 交屋。
(二)系爭房屋之化糞池於100年2月26日施作，上訴人於101年2月 7日取得系爭房屋之使用執照。
(三)被上訴人於使用系爭房屋後發現有化糞池漏水及排水不良之 瑕疵，於102年6月3日以后里郵局第51號存證信函通知上訴 人系爭10號房屋：污水排水出口與水溝底約5公分高，無法 排水，污水全滲入地基內；系爭11、13號房屋：無污水的出 水口，污水全滲入地基內，並要求上訴人於102年6月8日上 午9時召開社區重大缺失改善會議。
(四)上訴人接獲上開存證信函後，有於102年6月6日派高壓衝水
車至系爭11號房屋前之排水溝污水排水口處高壓衝水清除積 泥。
(五)廖文良、蔡振家於102年6月11日以大坑口郵局313號存證信 函通知上訴人，將逕行修補系爭10、13號建物之瑕疵，相關 修補瑕疵之費用及損害賠償應由上訴人負擔。因上訴人拒絕 修補，被上訴人乃自行僱工修繕。
(六)系爭房屋經台中市建築師公會建築師鑑定結果，認為系爭房 屋污水處理設施未依核准圖說設置油脂截流槽，前庭回填土 夯壓不實，污水排水口過低。結論為系爭房屋污水處理設施 造成漏水及地層下陷原因應為回填土夯壓不實所致；系爭10 號建物污水處理設施頂蓋與下槽分離原因應為回填土夯壓不 實致地層及下槽下陷而與上蓋分離。修繕費用系爭10號建物 為15萬1200元，系爭11號建物為16萬0860元，系爭13號建物 為16萬0860元。
四、本件兩造爭執之重點：
(一)系爭房屋有無化糞池之水管漏水及排水不良之瑕疵？(二)系爭房屋若有被上訴人主張之瑕疵，被上訴人得請求減少價 金之金額為何？
五、本院得心證之理由：
(一)系爭房屋有無化糞池之水管漏水及排水不良之瑕疵？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第35 4條定有明文。是買受人受領買賣標的物後，主張出賣人 應負物之瑕疵擔保責任，而出賣人否認有物之瑕疵時，應 先由買受人就瑕疵存在之事實負舉證之責。本件被上訴人 主張系爭房屋因其排水管未高於水溝之經常水面，導致污 、廢水無法排出，另水管有漏水造成地層下陷等情。上訴 人則辯稱系爭房屋排水不良係因排水溝積泥阻塞排水孔， 並非因排水管設置不當所致，而上訴人於被上訴人告知瑕 疵後，業已派人清除積泥，上開瑕疵經修復而不存在云云 。是系爭房屋有無被上訴人所指化糞池之水管漏水及排水 不良之瑕疵一事，應由被上訴人負舉證之責。
⒉被上訴人主張系爭房屋之化糞池水管有漏水及排水不良等 情，導致地層下陷，業據提出照片為證（附原審卷第104 至111頁、190至200頁、202至218頁、220至229頁），依 該照片顯示係被上訴人於修繕系爭房屋時就修繕前系爭房 屋之現狀及施工所拍攝之照片，部分照片並有上訴人公司 負責人王怡方及其女兒，暨上訴人公司人員在場（見原審 卷第204、208、209、221頁之照片），而上訴人於被上訴
人修繕系爭房屋亦有派人至現場拍攝照片（附本院卷第 114 至119頁），被上訴人所提之照片自屬真實，足以證 明系爭房屋有無被上訴人所指之瑕疵。上訴人雖否認被上 訴人所提照片之真實性，惟上訴人於被上訴人提出照片時 並未否認照片之真實性，而在原審決定是否以被上訴人所 提之照片送請台中市建築師公會鑑定系爭房屋瑕疵時表示 照片僅能證明被上訴人有挖開化糞池而已，至於是否有被 上訴人所述之瑕疵存在，亦無法經由各該照片鑑定得知等 語（見原審卷第186頁背面），顯已承認被上訴人所提之 照片係其開挖系爭房屋化糞池所拍攝之照片，直至台中市 建築師公會以被上訴人所提之照片為不利上訴人之鑑定結 果，始否認該照片之真實性，惟上訴人並無法指出該照片 有何不實，而台中市建築師公會受原審囑託鑑定系爭房屋 是否有被上訴人所提照片修繕之情形（見原審第243頁函 ），而為不利上訴人之鑑定結果，實亦肯認被上訴人所提 照片即為被上訴人修繕系爭房屋瑕疵之情形，上訴人空言 否認該照片之真實性，要無可採。被上訴人所提之照片既 係系爭房屋修繕前之現狀及被上訴人修繕系爭房屋之施工 照片，該照片自能證明系爭房屋有無化糞池之水管漏水及 排水不良之瑕疵，依該照片已顯示系爭房屋確有水管漏水 及地層下陷之情形（見原審卷第106、107、192、193、 194、195、196、205、206、207、208、209、211、221 、224頁），自難認系爭房屋如上訴人所述無任何瑕疵存 在。又系爭房屋上訴人係於101年10月24日、101年11月5 日、102年4月9日分別交付系爭13、10、11號建物予廖文 良、蔡振家、江耀斌使用，被上訴人使用不及8個月即發 現系爭房屋有化糞池之水管漏水及排水不良之瑕疵，而以 102年6月3日后里郵局第51號存證信函通知上訴人改善， 上訴人未予處理，隨即花費40萬6875元或39萬3225元修繕 系爭房屋之瑕疵(詳後述)，被上訴人使用系爭房屋不久， 即各花費約40萬元修繕系爭房屋，足見系爭房屋確有被上 訴人所指之瑕疵，而該瑕疵應係上訴人施工不當所致。至 上訴人於其所拍攝照片註明系爭房屋無地層下陷及水管鬆 動之情形，姑不論該附註之正確性，而系爭房屋確有前述 之瑕疵，自不能因上訴人專就系爭房屋無瑕疵之部分拍攝 照片予以否定，上訴人所提之照片亦有送請台中市建築師 公會供鑑定之參考，而為台中市建築師公會所不採，上訴 人所提之照片自無法為有利上訴人之認定。另上訴人聲請 向台中市政府都市發展局函調系爭房屋使用執照所附之化 糞池施工照片，惟上訴人自承系爭房屋之化糞池係於100
年2月26日施作，使用執照係於101年2月7日取得，當時系 爭房屋被上訴人尚未使用，自未出現化糞池水管漏水及排 水不良之情形，況上訴人於申請系爭房屋使用執照所附之 化糞池完工證明，依台中市政府都市發展局所檢送之資料 ，係化糞池出廠證明完工證明暨保固書（附本院卷第68、 72、76頁），乃化糞池之設備，此與本件系爭房屋之瑕疵 係上訴人施工不當所致無關。又本件系爭房屋之瑕疵，係 指化糞池之水管漏水及排水不良，亦與系爭11號建物屋前 排水溝為污泥所堵塞無涉，自不能僅因上訴人於102年6月 6日派高壓衝水車至系爭11號建物屋前之排水溝污水排水 口處高壓衝水清除積泥，而謂系爭房屋之瑕疵已修繕完畢 。
⒊系爭房屋之瑕疵經原審送請台中市建築師公會鑑定，於鑑 定當時系爭房屋之瑕疵已由被上訴人自行修繕完畢，已無 先前存在之瑕疵，自無從再以系爭房屋為鑑定標的，上訴 人亦拒絕提供系爭房屋旁之建物為鑑定標的，台中市建築 師公會自僅能以兩造所提出之照片為鑑定依據，而被上訴 人修繕系爭房屋所拍攝之現場照片並無不能為系爭房屋有 無瑕疵之判斷依據，則上訴人以台中市建築師公會之鑑定 方式質疑其鑑定結果之正確性，即無足採。系爭房屋經台 中市建築師公會鑑定之結果，認為系爭房屋污水處理設施 未依核准圖說設置油脂截流槽，前庭回填土夯壓不實，污 水排水口過低。結論為：系爭房屋污水處理設施造成漏水 及地層下陷原因應為回填土夯壓不實所致；系爭10號建物 污水處理設施頂蓋與下槽分離原因應為回填土夯壓不實致 地層及下槽下陷而與上蓋分離，此有台中市建築師公會所 檢送之鑑定報告書可按。台中市建築師公會之鑑定報告， 亦認定系爭爭房屋有被上訴人所指之化糞池水管漏水及地 層下陷之情形，僅就該瑕疵造成之原因，台中市建築師公 會認為係回填土夯壓不實所致，被上訴人則主張係水管漏 水造成地層下陷，兩者稍有不同而已。但就系爭房屋瑕疵 發生之原因並不會影響系爭房屋確有水管漏水及地層下陷 之事實。上訴人以化糞池之埋置首先於設置處開挖符合其 高度及寬度之空間後，將化糞池置入平面底部，再於其周 圍挖空處反覆進行填土及澆置，使土方更為密實並確實滲 入管路間隙，夯壓不實之情況多在化糞池之周圍或其上方 始可能發生，而化糞池之底部即為原始之地層，其底部地 層並未曾因開挖而遭受破壞，絕無因回填不實致地層下陷 之存在及可能等語，質疑台中市建築師公會之鑑定結果。 然被上訴人所指水管漏水及地層下陷，依其所提出之照片
顯示，係在化糞池周圍或其上方，被上訴人從未主張化糞 池底部有水管漏水及地層下陷之情形，則台中市建築師公 會依被上訴人提出之照片為鑑定，所指回填土夯壓不實自 亦係指化糞池之周圍或其上方，而非上訴人所指之化糞池 底部，況台中市建築師公會此部分瑕疵造成原因之鑑定意 見縱不可採，亦無法減輕或免除上訴人之責任。上訴人再 請求本院就系爭房屋地層下陷及水管漏水之原因為何，囑 託台灣省土木技師公會鑑定，惟上訴人仍拒絕提供系爭房 屋隔鄰建物實地開挖以鑑定是否有水管漏水之情形（見本 院卷第93頁背面），且本院認瑕疵造成之原因並不影響上 訴人應負之責任，自無囑託鑑定之必要。
⒋上訴人施作系爭房屋，將污水及廢水均排入化糞池，依建 築技術規則建築設備編第29條第3項「未設公共污水下水 道或專用下水道之地區，沖洗式廁所排水及生活雜排水均 應納入污水處理設施加以處理」之規定，故無不可，惟依 同項後段所定「污水處理設施之放流口應高出排水溝經常 水面三公分以上」，化糞池之排水口仍應高於排水溝經常 水面三公分以上。被上訴人主張系爭房屋化糞池之排水口 並未高於排水溝經常水面三公分以上，台中市建築師公會 之鑑定結果，亦認系爭房屋之污水排水口過低。而台中市 建築師公會於鑑定時有參考上訴人就系爭房屋化糞池排水 口與排水溝之高度所拍攝之照片，仍認系爭房屋之污水排 水口過低（上訴人於本院不願再提供之前所拍攝之照片） ，上訴人於鑑定之後再拍攝現場照片，主張系爭10、11、 13號建物之化糞池排水口分別高於排水溝平均水面24、10 、12公分以上云云，但依該照片所示所謂高於24、10、12 公分，係指排水口之底部高於排水溝之底部24、10、12公 分而言，並非上訴人所謂之平均水面，反而依該照片可以 看出系爭11、13號建物之排水口底部已在水面之下（見原 審卷第268頁之照片），上訴人將水溝底部誤為平均水面 ，所為之主張自不可採。至系爭10號建物之化糞池排水口 雖在水面之上，但由照片顯示（附原審卷第269頁）及上 訴人所述（見本院卷第54頁背面），原始排水口為江耀斌 封死，江耀斌另在旁施作新排水管，則茍原來排水口排水 順暢，江耀斌何以會多事，封死原本排水口另施作新排水 管？此當係江耀斌於原審指稱污水出水口被施作的水泥擋 住所致（見原審卷第137頁正面），被上訴人主張系爭房 屋有排水不良之瑕疵，亦屬有據。
(二)系爭房屋若有被上訴人主張之瑕疵，被上訴人得請求減少價 金之金額為何？
⒈上訴人出售系爭房屋予被上訴人，應依民法第354條之規定 擔保系爭房屋無滅失或減少其通常效用，即應對系爭房屋之 瑕疵負物之瑕疵擔保責任。又所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之效用而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台 上字第1173號判例意旨參照）。系爭房屋既有被上訴人主張 之瑕疵，即有化糞池之水管漏水及排水不良，導致地層下陷 之情形，依通常交易之觀念，此等瑕疵係被上訴人購買系爭 房屋所不應該有之瑕疵，此等瑕疵之存在，已足以減少系爭 房屋之通常效用，則被上訴人請求上訴人應負物之瑕疵擔保 責任，自無不合。
⒉按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。被上訴人因系爭房屋之瑕疵，已自行修繕 ，委由江耀斌所經營之成暘水電工程有限公司施工，系爭10 、11、13號建物分別由蔡振家、江耀斌、廖文良支付39萬 3225 元、40萬6875元、40萬6875元，此有被上訴人所提出 之統一發票三張在卷可稽（附原審卷第218頁）。又系爭房 屋瑕疵之修繕費用，經台中市建築師公會鑑定之結果，系爭 10、11、13號建物應分別花費15萬1200元、16萬0860元、16 萬0860元，已低於被上訴人所支付之修繕費用，上訴人對該 鑑定結果之修繕費用亦無異議（上訴人係對鑑定結果之系爭 房屋瑕疵有意見），該鑑定結果之修繕費用自為可採。被上 訴人購買系爭房屋，因上訴人應負物之瑕疵擔保責任而需額 外支付15萬1200元或16萬0860元之費用，被上訴人請求上訴 人減少系爭房屋之買賣價金15萬1200元或16萬0860元，即無 不合。
六、綜上所述，被上訴人依物之瑕疵擔保規定請求上訴人減少系 爭房屋之買賣價金15萬1200元或16萬0860元，應予准許，原 審因此判決命上訴人分別給付蔡振家、廖文良、江耀斌15萬 1200元，16萬0860元、16萬0860元、及均自102年6月21日起 算之法定遲延利息，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人減少價金之 請求既已准許，則其另請求債務不履行及不完全給付之損害 賠償，即不影響判決之結果，自無庸再予審就，兩造就此部 分請求所為之攻擊防禦方法，爰不逐一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 施慶鴻
法 官 陳瑞水
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李忠正
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
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