臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第264號
上 訴 人 彭武門
彭武吉
彭武閑
彭武燕
彭聖富
彭聖賜
彭盛道
彭逸杰
訴訟代理人 王如后律師
被 上訴 人 鄭紹志
鄭淑芳
訴訟代理人 潘維成律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
2年12月31日臺灣桃園地方法院102年度訴字第435號第一審判決
提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於104年6月9日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人彭武門、彭武吉、彭武閑、彭武燕負擔五分之四，餘由上訴人彭聖富、彭聖賜、彭盛道、彭逸杰負擔。 事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2 款定有明文。本件被上訴人於原審起 訴請求「上訴人應將其所有坐落桃園市○○區○○段000地 號土地、同段129地號土地所有權如原判決附表編號二、三 欄所示之應有部分分別移轉登記予上訴人。」，嗣於本院二 審程序追加備位聲明，請求「上訴人應就其所有坐落桃園市 ○○區○○段000地號土地、同段129地號土地，分割出如桃 園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖所示編號A、B，並將該 分割之編號A、B部分之土地所有權移轉登記予被上訴人（權 利範圍各2分之1）共有」（見本院卷第216、240頁），經核 所為追加係基於上訴人彭武門、彭武吉、彭武閑、彭武燕、 其餘上訴人之被繼承人彭武炎與被上訴人之被繼承人鄭瑞乾 間就上開土地簽訂買賣契約而負有將上開土地移轉登記予被 上訴人之同一基礎事實，且上訴人亦同意其追加（見本院卷 第216頁），揆諸首開規定，被上訴所為訴之追加，應予准 許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：訴外人即被上訴人之父親鄭瑞乾於民國
79年3月24日與訴外人彭武炎及上訴人彭武門、彭武吉、彭 武閑、彭武燕（下稱彭武炎等5人）簽定不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約），向彭武炎等5人購買渠等所有坐落 桃園縣楊梅市○○○○○○○○○○區○○○段○○○段00 地號土地（重劃後已更為瑞上段167地號土地，下稱系爭167 地號土地）面積72平方公尺、同段53-1地號土地（重劃後已 更為瑞上段129地號土地，下稱系爭129地號土地，與系爭16 7地號土地並合稱系爭土地）面積101平方公尺，合計購買17 3平方公尺（52.3325坪），買賣價金以每坪新臺幣（下同） 3萬2,000元計算，合計167萬4,640元，系爭買賣契約則記載 為167萬4,654元，鄭瑞乾並已付清前述買賣價金。惟因當時 土地法第30條之規定，無法辦理所有權移轉登記，系爭買賣 契約手寫部分附件（下稱系爭買賣契約附件）第3條乃約定 ：「本買賣土地目前係農地無法分割，倘將來可以分割登記 時，乙方（即彭武炎等5人）應無條件提供印鑑章及過戶所 需證件交甲方（即鄭瑞乾）辦理移轉登記」，嗣土地法第30 條於89年刪除，自斯時起鄭瑞乾即可向賣方即彭武炎等5人 請求辦理所有權移轉登記，惟鄭瑞乾業於86年10月1日死亡 ，伊為繼承人，依民法第1148條之規定，當可承受系爭買賣 契約之權利。而系爭167地號土地，購買面積為72平方公尺 ，換算應有部分為10000分之380，上訴人彭武門、彭武吉、 彭武閑及彭武燕應有部分均為5分之1，故渠等各應移轉1000 0分之76予被上訴人；而原出賣人彭武炎業已死亡，自應由 其繼承人即上訴人彭聖富、彭聖賜、彭盛道及彭逸杰（應有 部分均為20分之1）各移轉10000分之19予被上訴人。系爭12 9地號土地購買面積為101平方公尺，換算應有部分為10000 分之1373，上訴人彭武門、彭武吉、彭武閑及彭武燕應有部 分均為5分之1，故渠等各應移轉10000分之275予被上訴人； 而原出賣人彭武炎業已死亡，自亦應由其繼承人即上訴人彭 聖富、彭聖賜、彭盛道及彭逸杰（應有部分均為20分之1） 各移轉10000分之69予被上訴人。為此，爰依系爭買賣契約 、繼承之法律關係請求上訴人應就其所有系爭167、129地號 土地所有權如附表編號二、三欄所示之應有部分分別移轉登 記予被上訴人。（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提 起上訴。被上訴人並於本院依農業發展條例第16條、耕地分 割執行要點第11點但書之規定，追加備位請求上訴人就系爭 167地號、129地號土地分割出如依桃園市楊梅地政事務所 104年4月17日土地複丈成果圖所示編號A、B，並將該分割之 編號A、B部分之土地所有權移轉登記予被上訴人。）並於本 院聲明：㈠上訴駁回。㈡備位聲明：上訴人就系爭167地號
、129地號土地分割出如依桃園市楊梅地政事務所104年4月 17日土地複丈成果圖所示編號A、B，並將該分割之編號A、B 部分之土地所有權移轉登記予被上訴人（權利範圍各2分之1 ）。
三、上訴人則以：被上訴人已自認買受人鄭瑞乾無自耕能力，且 鄭瑞乾買受系爭土地係作為其開設高爾夫球練習場之通道使 用，鄭瑞乾於訂約顯無自任耕作之事實，而系爭契約亦未特 別約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或約 定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，系爭買賣契約顯 已違背89年1月26日修正刪除前之土地法第30條第1項前段、 第2項及土地登記規則第82條第1項第1款規定，且系爭買賣 契約之標的為系爭土地之特定位置，其約定分割耕地致增加 土地宗數，亦已違反89年1月26日修正刪除前之農業發展條 例第30條規定，乃係以不能之給付為契約標的，依民法第24 6條第1項前段規定，自屬無效。又依系爭買賣契約附件第5 條約定，系爭買賣契約時效為15年，被上訴人並未於15年內 換約，系爭買賣契約已罹於請求權時效。縱認系爭買賣契約 有效，惟系爭買賣契約之標的為系爭土地之特定位置，而非 應有部分，被上訴人起訴請求上訴人各移轉應有部分若干， 已屬無據，且查依89年1月26日修正後之農業發展條例第16 條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不 得分割，被上訴人之先位聲明請求分割之面積既未達0.25公 頃，且分割後全体上訴人仍維持共有，依現行法令仍不得請 求上訴人分割土地及移轉所有權登記等語，資為抗辯。並於 本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及備位 之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事實：
㈠訴外人即被上訴人之父親鄭瑞乾於79年3月24日與彭武炎等 5人簽定系爭買賣契約，向彭武炎等5人購買渠等所有系爭16 7地號土地，面積72平方公尺、系爭129地號土地，面積101 平方公尺，合計購買173平方公尺（52.3325坪）。又系爭16 7、129地號土地於系爭買賣契約簽訂時係為訴外人彭武炎等 5人所共有，應有部分均為5分之1等情，有買賣契約、系爭 167、129地號土地登記簿、異動索引附卷可稽（見原審卷第 22至27、38頁至第49頁）。
㈡鄭瑞乾於86年10月1日死亡，被上訴人為鄭瑞乾之合法繼承 人，此有鄭瑞乾之繼承系統表及戶籍謄本在卷可按（見原審 卷第71頁至第74頁）；彭武炎業已死亡，上訴人彭聖富、彭 聖賜、彭盛道及彭逸杰為其合法之繼承人，亦有戶籍謄本附 件可稽（見原審卷第34頁至第37頁）。
五、被上訴人主張其父鄭瑞乾於79年3月24日與彭武炎等5人簽立 系爭買賣契約以購買系爭土地其中面積173平方公尺（52.33 25坪）等語，雖為上訴人所不爭，惟辯稱：系爭買賣契約因 買受人鄭瑞乾不具自耕農身分，且以不能之給付為契約之標 的，應為無效云云。經查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及 其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（ 最高法院39年台上字第1053號判例參照）。系爭買賣契約第 1條載明：「乙方（彭武炎等5人）所有詳如後載不動產標示 所有權全部同意出賣與甲方（即鄭瑞乾）承買」（見原審卷 第22頁）；系爭買賣契約附件第1條約定：「買賣不動產標 示：楊梅鎮水尾段水尾小段伍貳地號及五參─壹地號內面臨 大馬路，自馬路邊分割寬拾公尺前後同樣寬度，直透後尾和 同地段五四地號相連接，實際面積以測量結果為準計價賣渡 ，因有未登錄地，故買賣土地以未登錄地邊起算至同地段五 四地號相連接為標準」（見原審卷第23頁）、第2條第⑵項 ：「尾款俟測量實際面積為準計價交付之」（見原審卷第25 頁）、第4條：「鑑界費用由乙方（即彭武炎等5人）負担（ 擔）」（見同上頁），而鄭瑞乾與彭武炎等5人簽立系爭買 賣契約後於79年3月29日委任訴外人江福榮就上開買賣之標 的予以測量，製有實測圖等情，有實測圖附卷可稽（見本院 卷第60、81頁），且依證人廖永勝證稱：系爭買賣契約係買 賣系爭土地之特定位置，不是全筆土地或應有部分。當時有 拿地籍圖在其上大概畫位置，上開實測圖與系爭買賣契約約 定之位置相符等語（見本院卷第157頁），故鄭瑞乾與彭武 炎等5人之真意係約定「分割出售系爭土地之特定位置」之 買賣，而非約定「系爭土地之應有部分」之買賣。 ㈡系爭土地之地目為田，使用分區為特定農業區、使用地類別 為農牧用地，有土地登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷第 12至17頁)，是系爭土地係農業發展條例第3條第11款所指耕 地，有桃園巿楊梅地政事務所103年12月30日楊地測字第000 0000000號函附卷可稽（見本院卷第188頁正反面）。又私有 農地所有權之移轉，依89年1月26日刪除、修正前之土地法 第30條及農業發展條例第30條規定，為防止農地細分，每宗 耕地不得分割或移轉為共有，故土地買賣如約定分割移轉為 共有，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項 規定，其契約應為無效；然如於訂約時明白約定預期於不能 之情形除去後為給付者，即為有效。本件系爭買賣契約附件
第3條約定：「本買賣土地目前係農地無法分割，倘將來可 以分割登記時，乙方（即彭武炎等5人）應無條件提供印鑑 章及過戶所需證件交甲方（即鄭瑞乾）辦理移轉登記」（見 原審卷第25頁）；系爭買賣契約附件第5條約定：「屆契約 有效期限制(拾五年有效)屆滿前，若甲方要求重新依本買賣 契約重新訂約，乙方等五人應無條件同意，不得異議」（見 原審卷第25頁），且參諸證人即負責簽訂系爭買賣契約書之 代書廖永勝證稱：伊係撰寫系爭賣契約附件之代書，印刷約 款部分係事務所之例稿。上開第3條約定係因63年以後農地 無法分割為二筆，故等待將來法律變更割出另一筆土地移轉 。上開第5條約款是怕罹於時效所書寫之內容。第3條與第5 條的約定並沒有衝突，如因法律變更可以分割出另一筆土地 時，就要分割另一筆土地移轉登記。但是如15年都還沒有分 割移轉，就要換約等語（見本院卷156頁反面），而細繹上 開系爭買賣契約附件第3條約定之真意，乃指依法令規定如 將來能辦理分割移轉登記時，出賣人即彭武炎等5人應無條 件辦理系爭土地中特定位置之土地移轉登記予買受人鄭瑞乾 。因此，縱令鄭瑞乾依系爭買賣契約訂立當時之土地法第30 條、農業發展條例第30條之規定，不能請求彭武炎等分割移 轉登記系爭土地之特定位置土地所有權，惟買賣雙方既於系 爭買契約附件第3條約明俟日後可分割移轉時，彭武炎等5人 即應無條件移轉登記予鄭瑞乾，已明白約定預期於不能之情 形除去後為給付，此情形符合民法第246條第1項但書：「但 其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形 除去後為給付者，其契約仍為有效」之規定。是鄭瑞乾既與 彭武炎等5人約定日後法令變更可以移轉買受特定位置之土 地時，彭武炎等5人需配合辦理移轉登記，則系爭買賣契約 應為有效。至於鄭瑞乾於成立系爭買賣契約時是否具有自耕 農身分，尚不影響上開契約為有效之認定，附此敘明。六、被上訴人主張伊為鄭瑞乾之繼承人，依民法第1148條之規定 ，請求上訴人移轉登記買受面積換算系爭土地之應有部分或 如附圖所示編號A、B部分予伊等語，上訴人則辯稱：系爭買 賣契約於簽訂後迄今已逾15年有效期限，買賣雙方既未重新 訂約（換約），該契約已因屆期而失其效力云云。經查： ㈠系爭買賣契約附件第5條固約定：「屆契約有效期限（拾五 年有效）屆滿前，若甲方（即鄭瑞乾）要求重新依本買賣契 約重新訂約，乙方等五人（即彭武炎等5人）應無條件同意 ，不得異議」（見原審卷第25頁），惟參諸鄭瑞乾與上訴人 彭武炎等5人因系爭土地係農地而無法分割，乃於系爭買賣 契約附件第3條約定俟系爭土地可分割移轉時，彭武炎等5人
應提供印鑑章及文件予鄭瑞乾辦理分割移轉等情，業如前述 ，是鄭瑞乾與彭武炎等5人係以法令變動來作為履行義務之 條件，且鄭瑞乾與彭武炎等5人因慮及買賣標的物於15年內 無法分割移轉，乃為上開約定，業經證人廖永勝證述明確（ 見本院卷第156頁反面），買賣當事人間顯均具有移轉土地 所有權之真意，且亦認為移轉土地所有權之義務係在法令有 所變動之情形下即應履行。而土地法第30條及農業發展條例 第30條關於農地不得分割及移轉為共有之規定，均於89年1 月28日經修法刪除生效，是本件移轉登記請求權自係於89年 1月28日起始得行使，且鄭瑞乾依約得於是日起迄104年1月 17日前請求換約。被上訴人於102年3月13日提起本件訴訟（ 見原審卷第4頁），本件分割移轉之請求權尚未罹於時效而 消滅。故上訴人辯稱：系爭買賣契約於簽訂後迄今已逾15年 有效期限，買賣雙方既未重新訂約（換約），該契約已因屆 期而失其效力云云，要無可採。
㈡每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割， 農業發展條例第16條第1項本文定有明文。該條項但書第4款 固規定本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為 單獨所有，不受每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃 之限制。惟該條款所稱之「分割」，尋繹其修正之本旨，應 僅指該條例修正施行前共有耕地之共有人間因分割為單獨所 有之情形者而言，並不涵攝該共有耕地因分割移轉予共有人 以外之第三人在內。易言之，如將該共有耕地分割移轉予共 有人以外之第三人時，即無該條但書規定之適用，惟應受該 條本文規定每宗耕地分割後每人所有面積不得未達0.25公頃 之限制。又參照最高法院75年台上字第404號判例：「單獨 所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割 後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按 該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」 意旨之反面解釋，倘出賣人有不能將特定部分分割後移轉登 記予買受人之情形，買受人即非不得請求出賣人移轉登記按 該部分計算之土地應有部分，而與出賣人共有該土地。系爭 土地之土地使用分區及編定均為特定農業區、農牧用地，係 農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，應受上揭分割規定 之限制，有桃園巿楊梅地政事務所103年12月30日楊地測字 第0000000000號函附卷可稽（見本院卷第188頁正反面）。 系爭土地約定買賣之土地為如附圖所示編號A、B，面積各為 72、101平方公尺，合計173平方公尺，購買之土地面積不足 0.25公頃，依現行農業發展條例第16條第1項規定，仍不得 請求分割登記為單獨所有，則鄭瑞乾自得請求彭武炎等5人
移轉登記按173平方公尺計算之系爭土地應有部分。 ㈢鄭瑞乾於86年10月1日死亡，被上訴人為鄭瑞乾之合法繼承 人，應繼分各為2分之1，有鄭瑞乾之繼承系統表及戶籍謄本 附卷可稽（見原審卷第71頁至第74頁）；而彭武炎已死亡， 上訴人彭聖富、彭聖賜、彭盛道及彭逸杰為其合法之繼承人 ，亦有戶籍謄本可參（見原審卷第34頁至第37頁），是被上 訴人依買賣及繼承之法律關系，請求上訴人依約移轉登記系 爭土地應有部分，核屬有據。鄭瑞乾買受系爭167地號土地 面積為72平方公尺，換算應有部分約為10000分之380（72/1 894.13），上訴人彭武門、彭武吉、彭武閑及彭武燕應有部 分均為5分之1，是其等各應移轉10000分之76予被上訴人； 而原出賣人彭武炎業已死亡，自應由其繼承人即上訴人彭聖 富、彭聖賜、彭盛道及彭逸杰（應有部分均為20分之1）各 移轉10000分之19予被上訴人；而鄭瑞乾買受系爭129地號土 地面積為101平方公尺，換算應有部分約為10000分之1373（ 101/735.70），上訴人彭武門、彭武吉、彭武閑及彭武燕應 有部分均為5分之1，故其等各應移轉10000分之275（1373/5 =274.6，小數點以下四捨五入）予被上訴人；而原出賣人彭 武炎業已死亡，自亦應由其繼承人即上訴人彭聖富、彭聖賜 、彭盛道及彭逸杰（應有部分均為20分之1）各移轉10000分 之69（1373 /20=68.65，小數點以下四捨五入）予被上訴人 。是被上訴人依系爭買賣契約及繼承之法律關係，請求上訴 人各將如附表編號二、三欄所示之應有部分移轉登記予被上 訴人，應屬有據。又被上訴人先位請求既為有理由，則其備 位之請求，自無庸再予審究，併此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依據買賣契約與繼承之法律關係，請求 上訴人應就其所有系爭167、129地號土地所有權如附表編號 二、三欄所示之應有部分分別移轉登記予被上訴人為有理由 ，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同， 結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 陳秀貞
法 官 徐福晋
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 吳金來
附表
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│編號 │ 一 │ 二 │ 三 │ │
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│上訴人│上訴人就坐落桃│上訴人就坐落桃園│上訴人就坐落桃園│備 註│
│ │園巿楊梅區瑞上│巿楊梅區瑞上段 │巿楊梅區瑞上段 │ │
│ │段167、129地號│167地號土地應移 │129地號土地應移 │ │
│ │土地應有部分 │轉予被上訴人之應│轉予被上訴人之應│ │
│ │ │有部分 │有部分 │ │
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│彭武門│ 1/5 │ 76/10000 │ 275/10000 │ │
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│彭武吉│ 1/5 │ 76/10000 │ 275/10000 │ │
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│彭武閑│ 1/5 │ 76/10000 │ 275/10000 │ │
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│彭武燕│ 1/5 │ 76/10000 │ 275/10000 │ │
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│彭聖富│ 1/20 │ 19/10000 │ 69/10000 │ │
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│彭聖賜│ 1/20 │ 19/10000 │ 69/10000 │ │
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│彭盛道│ 1/20 │ 19/10000 │ 69/10000 │ │
│ │ │ │ │ │
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│彭逸杰│ 1/20 │ 19/1000 │ 69/10000 │ │
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