臺灣高等法院民事判決 102年度建上字第82號
上 訴 人 張乃心
范兆祥
黃宥寧
廖珮妤
王建勛
王嘉宏
廖慶筠
熊嘉華
施雅真
劉珮菁
陳翠蓉
黃偉鈞
黃雅慧
黃錦香
鍾新民
呂秀玲
張浩維
留淑婷
賴俊凱
許志強
孫珮寧
盛玉芬
黃昶盛
共 同
訴訟代理人 高涌誠律師
許樹欣律師
俞亦軒律師
黃旭田律師
上 訴 人 玖原建設股份有限公司
法定代理人 洪村山
訴訟代理人 林亦書律師
複代理人 李建賢律師
參 加 人 立信工營造股份有限公司
法定代理人 李榮和
訴訟代理人 繆 璁律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於中華民國102年5月
14日臺灣新北地方法院100年度建字第135號第一審判決均提起上
訴，本院於104年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人玖原建設股份有限公司給付逾附表八所示金額本息部分，暨該部分假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人廖珮妤、王建勛、許志強、孫珮寧在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人玖原建設股份有限公司其餘上訴駁回。
上訴人張乃心、范兆祥、黃宥寧、廖珮妤、王建勛、王嘉宏、廖慶筠、熊嘉華、施雅真、劉珮菁、陳翠蓉、黃偉鈞、黃雅慧、黃錦香、鍾新民、呂秀玲、張浩維、留淑婷、賴俊凱、許志強、孫珮寧、盛玉芬、黃昶盛之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由上訴人玖原建設股份有限公司負擔百分之十四，參加之訴訴訟費用由參加人立信工營造股份有限公司負擔百分之十四，餘由上訴人張乃心、范兆祥、黃宥寧、廖珮妤、王建勛、王嘉宏、廖慶筠、熊嘉華、施雅真、劉珮菁、陳翠蓉、黃偉鈞、黃雅慧、黃錦香、鍾新民、呂秀玲、張浩維、留淑婷、賴俊凱、許志強、孫珮寧、盛玉芬、黃昶盛負擔。 事實及理由
壹、程序部分：本件參加人法定代理人原為張民權，於民國（ 下同）102年9月4日變更為李榮和，有公司變更登記表為憑 （見本院卷一第158頁)，其聲明承受訴訟（見本院卷一第15 4至156頁），核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，應予 准許。
貳、實體部分：
一、上訴人張乃心、范兆祥、黃宥寧、廖珮妤、王建勛、王嘉宏 、廖慶筠、熊嘉華、施雅真、劉珮菁、陳翠蓉、黃偉鈞、黃 雅慧、黃錦香、鍾新民、呂秀玲、張浩維、留淑婷、賴俊凱 、許志強、孫珮寧、盛玉芬、黃昶盛等23人（下稱張乃心等 人）起訴主張：
㈠張乃心等人除許志強、孫珮寧、盛玉芬等3人（下稱許志強 等3人）外，於96年至98年間，分別與上訴人玖原建設股份 有限公司（下稱玖原公司）簽立「麗泉皇宮房屋及汽車停車 位預定契約書」，許志強等3人則於98年間分別與玖原公司 簽立「麗泉皇宮房屋買賣契約」（下稱系爭買賣契約）。張 乃心等人均向玖原公司購買設置於新北市○○區○○段000 地號基地上之倉儲式機械停車位（下稱系爭停車位），且均 已於98年底前將買賣價金給付完畢。系爭停車位於98年12月 間開始試用，惟試用後第一個月故障3次、第二個月故障2次 ，於玖原公司修繕排除故障後仍經常發生故障，有無法操作 、進退逾時、馬達超載、定位脫離、無法呼叫出庫、信號異 常、於運轉中突然停止、面板急停、車庫門無法關閉及車板
無法送回等故障。至100年3月底張乃心等人共使用2年3個月 ，然故障叫修多達73次，99年1月大修時停用高達24天，更 曾有大修停用逾2個月之紀錄，造成張乃心等人使用上之極 大不便。在與玖原公司多次溝通均未改善下，乃於100年3月 31日委請台北市機械技師公會（下稱機械公會）就系爭停車 位進行鑑定及安全評估，於同年4月間提出報告書（下稱系 爭報告書）後，始發現系爭停車位存有「原槽鋼斷面變為方 管鋼斷面」、「現場燒焊，鋼材可能受熱不均勻而變形」、 「車台板橫移未能進入定位，倘此發生於使用中，即為突發 故障」、「升降機搬器承載縱走搬器鋼軌與鋼構鋼軌有高差 ，可能因接軌失準而故障」、「縱走搬器到位感應磁鐵僅以 膠黏結」、「鋼構豎柱與庫牆間隙上下不同，應係庫牆垂直 欠準」等重大瑕疵，且系爭報告書所提結論認定「案內設備 機況不良，係由於品質不佳，為不堪使用之停車設備」，足 證系爭停車位確有甚多瑕疵，經常故障，欠缺一般停車位之 通常效用，甚至不具經濟上之價值，應屬重大瑕疵甚明，張 乃心等人乃於100年5月5日解除系爭契約，並無逾越時效。 ㈡先位聲明請求部分：
⒈請求返還車位價金：系爭停車位因機械本身之瑕疵無法正常 運作隨時有故障之可能，甚至有危及生命財產安全之虞，且 經機械公會鑑定為品質不佳且不堪使用，衡諸張乃心等人所 承受之損害，則依民法第359條規定向玖原公司解除系爭買 賣契約，並無顯失公平之處。又張乃心等人於接獲系爭報告 書後，即口頭通知玖原公司系爭停車位已達不能正常使用之 程度，並於100年5月5日寄發存證信函予玖原公司，已盡民 法第356條所定之買受人通知義務，張乃心等人得依民法第 359規定對玖原公司解除系爭停車位買賣契約，並依民法第 259條第1款及第2款規定，請求玖原公司返還如附表一所示 張乃心等人已給付之價金。
⒉請求不能使用系爭停車位之損害賠償：自玖原公司交付系爭 停車位後，張乃心等人即無法正常使用，甚至根本無法使用 ，蓋系爭停車位一旦故障即停用，故障未排除前庫外汽車不 得入庫，庫內汽車亦無法出庫，玖原公司之給付顯然不符合 債之本旨，造成張乃心等人受有財產上之損害，如必須承租 其他停車位而支出額外費用，或無法使用系爭停車位而所失 之利益，故得依民法第227條及第216條規定向玖原公司請求 損害賠償。又系爭停車位所在該地區之機械式車位租金約為 每月新台幣（下同）4,500元，依系爭報告書系爭停車位於 98年12月22日至100年3月31日期間，因車位大修而停用之天 數為123日，自100年4月1日至100年7月6日排除故障當日為
止，停用天數為96日，張乃心等人受有219日不能使用系爭 停車位之損害，因玖原公司於100年2月1日至100年4月8日系 爭停車位大修期間，補助張乃心等每人9,066元。故張乃心 等人就每一車位以每日150元計算，應得請求玖原公司給付 損害賠償23,784元。
㈢備位聲明請求部分：
⒈請求返還五成之車位價金：縱張乃心等人不得解除契約，然 系爭停車位顯有瑕疵，已如前述。且100年8月26日系爭停車 位經菱光機械工業股份有限公司（下稱菱光公司）進行評估 後，認應重新安裝一套機械設備，始可能正常運作，全部費 用高達1,260萬元。又慮及系爭停車位與相關設備已有腐鏽 狀況，未來可使用年限大為減縮，使車位毫無增值空間。故 依民法第359條規定行使價金減少請求權，以起訴狀送達至 玖原公司作為減少價金請求權之意思表示，並主張每一車位 應減少五成之買賣價金，而玖原公司對該部分價金即無請求 權，張乃心等人得依民法第179條規定請求玖原公司返還該 部分之價金如附表二所示。
⒉請求不能使用系爭停車位之損害賠償：理由及請求內容與先 位聲明相同。
⒊請求系爭停車位交付遲延之賠償：縱系爭停車位係100年4月 完成修復後始點交張乃心等人，然依系爭房屋車位買賣契約 第16條第1項第2款約定，玖原公司應於99年1月29日前將系 爭停車位有瑕疵部分均完成修繕後，通知進行點交，否則玖 原公司依系爭房屋車位買賣契約第16條第1項第4款約定，每 逾一日給付已繳車位價款萬分之五計算之遲延賠償金，因玖 原公司迄未將無瑕疵之停車位交付，則自99年1月29日至101 年7月30日止，玖原公司應分別給付如附表三所示之遲延賠 償金。
㈣爰依民法第359條解除契約後，依同法第259條第1項第2款請 求返還價金，併請求民法第227條、第216條不完全給付損害 賠償請求權而提起先位之訴，再以民法第359條主張減少價 金後，依同法第179條之規定請求返還減少之價金，併請求 民法第227條、第216條不完全給付損害賠償請求權而提起備 位之訴，求為判命:㈠先位聲明:⒈玖原公司應給付張乃心等 人如附表一所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假 執行。㈡備位聲明：⒈玖原公司應給付張乃心等人如附表二 所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。⒉玖原公司應給付張乃心等人如附表三 所示之金額及自101年7月30日民事擴張訴之聲明暨準備書㈥
狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人玖原公司則以：張乃心等人於發現歷次瑕疵後，皆請 求玖原公司為瑕疵之修補，取代減少價金之請求，嗣於玖原 公司花費鉅資修復系爭停車位後，再於100年5月5日為減少 價金之請求，已違誠信，更顯逾民法第365條之法定6個月除 斥期間。附表四有關編號3層編號21、22號車位為上訴人廖 珮妤、王建勛及許志強、孫珮寧各二人以各1/2應有部分所 共有，重複列計請求之金額。玖原公司已非系爭社區之區分 所有權人，顯無法獨立取得系爭屬法定車位之所有權，更遑 論再轉售或出租第三人。系爭停車位於100年4月中旬經全面 檢修再重新交付使用後，並無不堪使用之瑕疵存在。兩造間 就系爭停車位於買賣契約第16條第1項第2款，僅就玖原公司 應通知交屋（車位）之約定，顯非屬民法第255條規定定期 給付之約定，且玖原公司亦無遲延給付之事實，張乃心等人 無權逕依民法第255條規定，解除系爭停車位買賣契約。玖 原公司就系爭停車位之交付，尚未遲延，張乃心等人依系爭 買賣契約第16條第1項第2款、第4款，請求遲延之損害賠償 ，尚屬無據。再由專業技師出具之「麗泉皇宮機械車位結構 安全勘查報告」，客觀評估系爭停車位之牆面無結構安全之 疑慮，且車位入口升降梯與連續壁之連接，亦無安全疑慮。 張乃心等人於系爭停車位設備檢修完成前，蓄意排除玖原公 司及承包廠商參與會勘，自行委託機械公會進行鑑定，且於 系爭停車設備大修完成前之假日進行，顯欠缺公正、客觀及 公信力，故系爭報告書所載係偏頗不實顯無證據價值。系爭 停車設備現仍正常運作使用中，絕無不堪使用或欠缺通常效 用等重大瑕疵之事實，張乃心等人無權依民法第359條、259 條規定解除系爭停車位買賣契約或請求減少五成價金。系爭 報告書所載內容謂系爭停車位自98年12月22日至100年3月31 日期間，因大修而停用123日；及自100年4月1日起至7月6日 止，系爭停車位另停用計96日，均未見張乃心等人舉證以實 其說。系爭停車設備僅各於99年4月16日至5月12日（共27日 ）、99年9月16日至99年10月15日（共30日）、100年2月1日 至4月8日（共67日）及100年6月1日至7月6日（因消防管路 灑水系爭感應錯誤造成車板積水而檢修停用共36日）之期間 進行檢修，故系爭停車設備停用之天數應共為160日，且兩 造合意之停車月租金為每月4,000元。本件應以100年4月中 旬正式點交時之狀態即迄今之現況為鑑定基礎，且系爭停車 位尚未點交，則玖原公司依民法第354條之法定瑕疵擔保責 任即顯未發生，張乃心等人自無權逕依民法第359條規定請
求解除契約或減少價金。張乃心等人依系爭房屋車位買賣契 約第16條第1項第2、4款約定，請求系爭停車位交付遲延之 損害賠償，就系爭停車位是否已完成交付所為事實及法律上 之主張，顯與起訴時之主張前後不一，況張乃心等人就附表 一、二、三之請求項目互為矛盾。又系爭停車位於100年4月 中旬交付使用初期，依一般機械常規本需約一個月之時間測 試使用再行調整至最小誤差，且張乃心等人所提100年4月16 日至5月22日期間之維修保養單類皆為單一車位發生「牽引 機逾時」、「飛輪逾時」之情況，僅需就程式設計予以調整 重設後，即可立即回復正常功能，顯與張乃心等人所主張之 喪失或減少通常功能，甚或不堪使用之瑕疵不同。另系爭停 車位於100年5月31日因與系爭停車位設備無關之消防管路灑 水系統之自動感應錯誤，致系爭停車位之車板積水而停用， 經緊急整修後，於同年7月底重新交付使用，且上開非關系 爭停車位設備之突發事件所致之故障，顯非系爭停車位本身 之瑕疵等語，資為抗辯。
三、參加人則以：定作人即張乃心等人之瑕疵修補請求權、修補 費用償還請求權、減少報酬請求權、損害賠償請求權或契約 解除權，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。又兩造間存 有不動產買賣之法律關係，縱認買受人依民法第359條規定 有減少價金請求權存在，亦屬出買人所負物之瑕疵擔保責任 之賠償責任，與民法第179條不當得利之規定無涉，本件顯 與民法第216條規定要件不符。系爭停車位之瑕疵於起訴前 業經修繕完成不復存在，張乃心等人不得主張請求減少價金 。依系爭報告書鑑定結論認系爭停車設備「係由於品質不佳 ，為不堪使用之停車設備」，既為「不堪使用之停車設備」 ，依法僅有是否解除買賣契約之問題，無請求減少價金之可 能。機械公會進行鑑定之時點，恰為進行檢整大修之時，依 經驗法則判斷理當屬不堪使用之狀態，機械公會就該時點仍 就系爭停車設備進行所謂「機況鑑定及安全評估報告」，自 屬欠缺客觀性、公正性及正確性，而不具證明力。系爭停車 設備參加人於100年2月15日發包與嘉鈺機械有限公司（下稱 嘉鈺公司）承攬，進行全面性檢整大修，而機械公會鑑定時 點恰為檢整修繕期間。參加人於100年4月7日發函通知玖原 公司及管委會，已於100年3月31日完成系爭停車設備修繕工 程，並於當日將控制器（遙控器）歸還玖原公司及管委會， 並告知該停車設備可開放使用，現已呈現正常使用狀態，並 無起訴主張之瑕疵存在等語，資為抗辯。
四、原審判決：㈠玖原公司應給付張乃心等人如附表四請求金額 欄所示之金額，及均自100年9月10日起至清償日止，按年息
5%計算之利息，餘為玖原公司敗訴之判決；兩造對於敗訴部 分均聲明不服，提起上訴。
張乃心等人補陳：系爭停車位迄今仍無法交付使用，且瑕疵 甚多，問題百出，請求玖原公司負瑕疵擔保責任及不完全給 付之損害賠償，於法有據等語，上訴聲明：㈠先位聲明:⒈ 原判決關於駁回張乃心等人下開第二項之訴部分廢棄。⒉玖 原公司應給付張乃心等人如附表五請求金額欄所示之金額， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息。⒊願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明:⒈原判決關 於駁回張乃心等人下開第二項之訴部分廢棄。⒉玖原公司應 再給付張乃心等人如附表六請求金額欄所示之金額，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊ 玖原公司應再給付張乃心等人如附表七請求金額欄所示之金 額，及自民事擴張訴之聲明暨準備書㈥狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。⒋願供擔保請准宣告假執 行。答辯聲明：駁回玖原公司之上訴。
玖原公司補陳：張乃心等人為減少價金之請求，已違誠信， 更逾民法第365條之法定6個月除斥期間。且附表四有關編號 3層21、22之車位部分，有重複列計請求金額。系爭停車位 於100年4月中旬經全面檢修再重新交付使用後，並無不堪使 用之瑕疵存在等語，上訴聲明：㈠原判決不利於玖原公司部 分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回張乃心等人在第一審之訴及 假執行之聲請。答辯聲明：張乃心等人之上訴及假執行之聲 請均駁回。
五、兩造不爭執之事項：
㈠張乃心等人主張兩造就系爭停車位訂立買賣契約書（見原審 卷一第98至120頁、卷二第1至385頁），買賣價金如附表一 所示，張乃心等人均已付清買賣價金。
㈡系爭停車位於98年12月交付張乃心等人使用(見原審卷四第 128頁、第128頁背面筆錄)。
㈢張乃心等人就系爭停車位曾於100年5月5日發函玖原公司表 示解除買賣契約、減少價金（見原審卷二第459頁）。六、張乃心等人主張向玖原公司買受之系爭停車位因欠缺一般停 車位之通常效用，玖原公司應負物之瑕疵擔保與不完全給付 及給付遲延之責任云云，均為玖原公司所否認，並以前揭情 詞置辯。是本件應審酌者為：㈠系爭停車位是否有瑕疵？㈡ 若有瑕疵張乃心等人主張解除契約請求回復原狀，將原交付 之價金全部返還有無理由？㈢若不得解除契約，張乃心等人 請求減少價金、依據不當得利法律關係請求返還有無理由？ 可訴請返還之金額為多少？㈣張乃心等人根據民法第227條
第1項請求損害賠償有無理由？㈤張乃心等人根據買賣契約 第16條請求遲延的損害賠償有無理由？茲分述之。七、系爭停車位確實有瑕疵：
㈠按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 無關重要者，不得視為瑕疵。」，民法第354條第1項定有明 文。是民法關於物之瑕疵存在時點之認定，自應該物依民法 第373條規定危險移轉於買受人為認定時點，而本件兩造對 於系爭停車位於98年12月交付張乃心等人使用，並未爭執( 見原審卷四第128頁、第128頁背面)，是本件自應審酌系爭 停車位於98年12月交付張乃心等人時有無滅失或減少其價值 ，或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，即系爭停車位 是否具有瑕疵，係以「交付時」為斷，並不是以玖原公司整 修後之狀態來判定，況且縱使系爭停車位整修後，存取車位 之故障率降低，亦不影響「因系爭停車位於98年12月間交付 時有瑕疵」之認定，合先敘明。
㈡玖原公司雖抗辯系爭停車位已於100年4月完成檢修及測試， 應以100年4月點交時認定有無瑕疵云云。然按民法第354條 第1項物之瑕疵擔保責任，係依民法第373條之規定危險移轉 於買受人為認定時點，而買賣標的物之利益及危險，自交付 時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限 ，民法第373條定有明文，且本件兩造對於系爭停車位於98 年12月交付張乃心等人使用，並未爭執(見原審卷四第128頁 、128頁背面)，故玖原公司抗辯應以100年4月點交時認定有 無瑕疵，並非可採。
㈢經查，證人杜永平證稱:伊擔任物業公司的協理，即建築物 的管理維護及經營。約98、99年間有擔任麗泉皇宮社區的物 業管理工作，系爭停車位的故障頻率太高，住戶車子進不去 或出不來，抱怨太大，伊有到現場實際了解過；當時廠商反 覆來修理停車位，後來機械車位沒有辦法使用，廠商還在對 面的大賣場租了很多停車位給住戶使用。「故障檢修紀錄」 是總幹事江進龍依照停車位的維修紀錄製作的，「維修服務 單」也是江進龍製作的，另100年1月13日麗泉皇宮社區管理 委員會主任委員與玖原公司公司業務部總經理、江進龍與伊 召開倉儲式機械停車位瑕疵求償討論會，經過確如該次會議 紀錄所載等語(見原審卷三第163至165頁)；證人江進龍復證 述:伊於99年5月1日到100年4月20日擔任麗泉皇宮社區總幹 事，「維修服務單」上麗泉皇宮社區的章為伊蓋的，該社區 確實在為修服務單所示時間有故障內容所示損壞發生，「故
障檢修紀錄」的損壞情形由伊根據維修服務單製作，期間開 過無數次協調會，瑕疵原本就存在了，99年8、9月間有將瑕 疵問題告知車位所有人，那時候有大修，由三普公司進行維 修，當時在附近大賣場租車位給汽車所有人使用，時間大約 是99年9月16日至同年10月15日；第二次由嘉鈺公司進行大 規模檢修，時間約在100年農曆年前15日開始長達2個月時間 等語(見原審卷三第168頁)。堪認系爭停車位於交付張乃心 等人後，確實因故障頻率過於頻繁，致進行長達數月之維修 。
㈣再參以卷附「故障檢修紀錄」記載系爭停車位自98年12月22 日至100年1月24日共故障71次，其中機械式車位損壞情形記 載:25、30、35號車位無法操作、因轉盤馬達過載而大修至 99年1月7日始完成修復、48號車位車板台車後退逾時，入口 門開關信號異常、99年1月13日維修至同年月29日完成維修 、48號車位發生故障、15號車位卡片無法呼叫、47號車位車 板呼叫逾時、因機械車位無法操作，維修人員維修時再因操 作不當導致機台壓壞汽車、99年5月25日機械車位再次無法 操作維修至同年6月4日維修完成、台車運轉逾時、樓層近接 異常、升降機B3層減速近接開關受潮損壞、搬器轉盤插銷異 常造成逾時、移動軸未定位、移動軸運轉逾時、磨擦輪運轉 逾時、B2左側磨擦輪逾時、防爆閥動作、B2層磨擦輪逾時、 磨擦輪馬達過載、飛出光電動作1樓花紋板遭撞及光電位移 、轉盤運轉逾時、台車左側送板逾時、掛勾定位異常、48號 車位無法呼叫出庫、車板送回逾時、升降時掛勾收確認信號 異常、掛勾及油壓馬達運轉逾時、99年9月16日起進行大整 修至同年10月15日、車庫門無法關門、移動軸逾時、飛出光 電動作、設備於運轉中停止、B2層磨擦輪反轉逾時、台車移 動軸左移逾時、車輛入庫逾時、無法呼叫、刷卡後無法動作 、升降道置車室軌道調整、台車右送逾時、主升降台車脫離 定位、移動軸右移逾時、台車定位異常、面板急停開關動作 、台車定位異常運轉逾時車板無法送回、B1層右側取車逾時 、50號車位取板逾時、升降機上升逾時、車板回送逾時、磨 擦輪逾時、台車後退逾時、設備入口無法關閉、車板未完全 送回，左飛出光電動作、移動軸左移逾時、入庫逾時、100 年2月1日再次損壞暫停使用等情(見原審卷二第398、399頁) ，足認系爭停車位於前揭時間之故障檢修，確實係因系爭停 車位本身之瑕疵所造成。
㈤另依據玖原公司於100年1月13日所召開之機械車位瑕疵求償 討論會會議紀錄內容以觀（見原審卷三第120頁），玖原公 司並不否認系爭停車位確實存有缺失待改善，玖原公司亦表
示伊會負起賣方完全責任，且願提出相關之改善賠償方案， 此外，玖原公司另於100年3月1日發函社區管理委員會稱： 「㈠因原機械停車廠商歇業，致使維修中斷，今已要求營造 公司另覓經驗豐富、口碑不錯之同類廠商-嘉鈺機械有限公 司已於日前進場檢修。㈡有關機械停車設備整修計畫為：程 式重新撰寫以利控制系統之準確性；橫向衍架補強、底盤滾 輪更換、車台定位總成更換、油壓缸加裝冷卻系統、機台重 新調整、以強化定位系統等，目的為使故障率降低。㈢另安 全機制：人員被關於車塔內事。經查，原廠商已於內部設置 拉把可於緊急狀況下開啟捲門，本公司將擇期向車主說明。 其餘事項已責成立信工營造（股）公司函覆。」等語（見原 審卷三第100頁）。換言之，依據上開會議紀錄及玖原公司 函文內容以觀，亦可證明系爭停車設備確實不具有一般停車 位之通常效用及應有品質。
㈥玖原公司雖抗辯張乃心等人曾透過管委會委託具有專業證照 之技師出據勘查報告認系爭停車位無安全疑慮云云。然按所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不 具備者，即為物有瑕疵，最高法院86年度台上字第2808號判 決意旨同此見解。而依前述玖原公司於98年12月間將系爭停 車位交付張乃心等人後之故障頻率，及因系爭停車位長期維 修致張乃心等人須將車輛停放其他處所等情觀之，縱系爭停 車位使用上無安全疑慮，然系爭停車位於玖原公司交付張乃 心等人使用時，無法具備停車位任何時間均可停車、取車之 效用，難認已具備系爭停車位應具有之品質，而認有瑕疵， 玖原公司所辯洵無足採。
㈦從而，系爭停車位確實無法提供停放汽車之通常效用，張乃 心等人主張玖原公司應負物之瑕疵擔保責任，為有理由。八、張乃心等人不得主張解除契約：
㈠張乃心等人依民法第359條本文主張解除契約顯失公平： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公 平者，僅得請求減少價金，乃民法第359條所明文規定。玖 原公司交付之系爭停車設備有前揭減少其通常效用之情形， 屬民法第354條第1項所規定物之瑕疵，已如前述，張乃心等 人雖主張依民法第359條解除系爭停車位買賣契約，然查依 據張乃心等人提出自行委請鑑定之機械公會100年4月14日製 作之「麗泉皇宮社區附設機械停車設備機況鑑定及安全評估 報告書」，其結論建議:1、請以本報告第八之3項合理故障 率，要求目前大修及大修竣工後之合約維修廠商。2、參考
各公、民營停車塔管理方式，設置專人操作汽車之進、出庫 致機況穩定於合理故障率為止。(見原審卷二第395頁)，足 見系爭停車位經玖原公司委由廠商檢修完成後得改善瑕疵狀 況，系爭停車位之損害並非無法修復。且嗣經玖原公司派人 修復，於100年4月完成檢修及測試，張乃心等人雖復主張並 未修復完全，然依據伊等所述維修保養單（見原審卷四第6 至11頁），於100年4月16日至100年5月5日主張解約為止只 有1次維修，為升降機掛勾插梢逾時，至100年5月5日之後之 維修，「牽引逾時」「飛輪逾時」等亦均使用逾時造成，經 故障排除即能使用，均屬機械常規於測試使用期間須調整之 故障，顯非重大之瑕疵，並無不堪使用之情。況本件本院審 理期間，兩造曾於103年4月15日協議由玖原公司修復，有協 議書可參（見本院卷一第181至183頁），雖事後因當初採固 定存取方式，為節省存取車時間而改為隨機存取方式，造成 大小車位不同，大車無法停取小車位之問題，而又生爭議， 足見系爭停車位之瑕疵並非不能修復，若許解除契約自顯失 公平。
⒉況按法定停車位係指建築物按其總樓地板面積，依建築法第 102條之1、建築技術規則建築設計施工編第59條規定，依都 市計畫法令之規定，設置之停車空間。按公寓大廈管理條例 第58條第2項：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共 用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備 ，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使 用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」；內政部 80年9月18日80台內營第0000000號函亦釋示：依建築法第10 2條之1規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間 ，..區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間 ，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。經 查麗泉皇宮房屋及汽車停車位預定契約書第4條第3款約定： 「全體共同使用部分，其中包括汽車停車位及其他必要空間 （如車道、坡道、通風設備空間、管道間等）該部分共同使 用部分以下稱汽車公（未另購汽車位者此部分刪除）（見原 審卷一第25頁）。再依據張乃心等人建物所有權狀記載：「 共有部分：…連城段00000-000建號、2322.34平方公尺、權 利範圍：100000分之529、含停車位編號32、權利範圍：100 000分之529」（見原審卷一第121頁），是系爭停車位為法 定停車位，且將該汽車停車位及其他必要空間（如車道、坡 道、通風設備空間、管道間等），另編建號「連城段00000- 000建號」，為購買停車位之相關區分所有權人共有，並登 記於專有部分之建物所有權狀，而不另發給所有權狀，即無
獨立之所有權，則揆諸前開規定與函示，系爭車位僅得移轉 予麗泉皇宮社區之區分所有權人，並不得對外銷售。依上開 規定，玖原公司已抗辯若准解除契約，並無法將系爭車位讓 售於區分所有權人以外之特定人，自為可採。
⒊張乃心等人雖主張玖原公司本身亦麗泉皇宮社區區分所有權 人之一，可將系爭收回之停車位及其擁有之建物合併銷售給 第三人，亦可選擇將系爭停車位全部收回後，再將系爭停車 位予以出租，而享有租金收益云云。惟查將少數區分所有權 搭配本件所有車位，少數區分所有權零散割裂成甚多部分以 搭配本件所有停車位出售，顯然是脫法行為，已經背離立法 原意，而若由每一區分所有權人擁有甚多之車位，亦不可行 ，遑論再出租非區分所有權人第三人，由非區分所有權人之 人自由出入社區，將造成使用上更多之糾紛，自不可採。 ⒋從而，系爭停車位之瑕疵非不得經由檢修後予以改善，且因 系爭停車位僅得移轉予麗泉皇宮社區之區分所有權人，並不 得對外銷售，倘若張乃心等人等人得解除契約，將造成玖原 公司所有系爭停車位閒置，系爭停車位所有資金浪費之鉅大 損害，且堪用車位之閒置，顯然為社會整體資材之損失，相 比較瑕疵本身並非不能修復，且玖原公司已進行修復，是張 乃心等人主張解除契約，請求玖原公司給付如附表一所示之 金額，顯失公平，不能准許。
㈡張乃心等人依民法第227條、第226條、256條之規定，主張 玖原公司給付不能而解除契約，並無理由：
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」「因可 歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債 權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行 之損害賠償。」「債權人於有第226條之情形時，得解除其 契約。」民法第227條、第226條及第256條固定有明文。 ⒉惟查，本件玖原公司已經於98年12月底間交付系爭車位，停 車位雖存有瑕疵，而各該瑕疵又為兩造契約成立後所發生， 可認玖原公司交付之系爭停車位已難認符合債之本質，並可 歸責於玖原公司，但系爭停車位之瑕疵並非重大，無不堪使 用之情，且嗣後經玖原公司派人修復，於100年4月完成檢修 及測試，已如前述，準此，並非其不完全給付不能補正，或 於買受人定期催告補正而不補正，則張乃心等人依據民法第 256條規定，主張解除系爭停車位之買賣契約，並無理由。 ㈢張乃心等人依民法第255條之規定，主張玖原公司給付遲延 而解除契約，並無理由：
⒈按依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付 不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付 者，他方當事人得不為前條之催告，解除其契約，民法第25 5條訂有明文。
⒉查依據系爭買賣契約第16條第1項第2款固約定「賣方應於領 得使用執照六個月內，通知買方進行交屋（車位）。於交屋 （車位）時雙方應履行下列各項義務：（二）賣方就契約約 定之房屋（車位）瑕疵或未盡事宜，應於交屋（車位）前完 成修繕。」（見原審卷一第29頁）。此約定亦僅止於玖原公 司關於應於何期限內通知張乃心等人進行交屋（車位）之約 定而已，核前開契約文義，顯無從憑認兩造間業已達成「非 於一定時期為給付不能達到系爭買賣契約之目的」，且皆有 「嚴守履行期間」之合意，堪認兩造間就系爭車位之交付， 顯未具民法第255條所定「定期給付」之性質。況玖原公司 於98年7月28日即就系爭停車設備領得使用執照，有新北市 政府工務局使用執照可參(見原審卷三第179頁)，則依據約 定6個月之期限，玖原公司應於99年1月28日將系爭停車位交 付張乃心等人。而本件兩造對於系爭停車位於98年12月交付 張乃心等人使用，並未爭執已如前述，足徵本件玖原公司就 系爭停車位之交付並無給付遲延，張乃心等人依民法第255
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