臺灣雲林地方法院民事判決 104年度訴字第65號
原 告 林金城
訴訟代理人 汪玉蓮律師
複 代理人 汪銀夏
被 告 林明雄
林元
林金真
林玉霞
沈林玉靖
林志強
林震男
林曉菁
兼 上三人
訴訟代理人 林志斌
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國104 年6
月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告於原告給付新臺幣伍佰壹拾肆萬貳仟捌佰伍拾柒元之同時，應協同原告將坐落雲林縣莿桐鄉○○段○○○○○○地號、地目建、面積一八七平方公尺、權利範圍全部；同段三七六之七三地號、地目建、面積一五五平方公尺、權利範圍全部；同段三七六之一八二地號、地目建、面積五平方公尺、權利範圍全部之土地移轉登記予原告，並應協同原告將雲林縣莿桐鄉○○村○○路○○號未保存登記建物（房屋稅籍編號○九○一○六三八○○三、○九○一七一九八○○○）之稅籍納稅義務人變更為原告。訴訟費用新臺幣伍萬壹仟玖佰捌拾伍元由被告林明雄、林元、林金真、林玉霞、沈林玉靖各負擔六分之一，由被告林志強、林志斌、林震男、林曉菁各負擔二十四分之一。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、7 款定有明文。本件 原告起訴時原請求被告應於原告給付新臺幣（下同）5,142, 857 元之同時，將坐落雲林縣莿桐鄉○○段000000地號、面 積187 平方公尺、權利範圍全部；同段376-73地號、面積15 5 平方公尺、權利範圍全部；同段376-182 地號、面積5 平 方公尺、權利範圍全部之土地（下稱376-20地號土地、376 -73 地號土地、376-182 地號土地，上開三筆土地合稱系爭 土地）移轉登記予原告，及協同將雲林縣莿桐鄉○○村○○
路00號未保存登記建物（房屋稅籍編號為09010638003 、09 017198000 ，下稱系爭建物）之稅籍納稅義務人變更為原告 ，嗣於民國104 年6 月9 日行言詞辯論時，就土地部分變更 聲明為被告應協同原告將系爭土地移轉登記予原告，經核變 更後之聲明與原訴乃係基於相同之基礎事實，且無礙被告之 防禦及訴訟之終結，與前開規定相符，故原告所為訴之變更 ，應予准許。
二、被告林明雄、林元、林金真、林玉霞、沈林玉靖均未於最後 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、原告與被告林明雄、林元、林金真、林玉霞、沈林玉靖、 訴外人即被告林志強、林志斌、林震男、林曉菁之父親林 明勝為兄弟姊妹，兩造繼承訴外人林火所遺系爭土地及建 物等遺產，已辦理公同共有之繼承登記，但尚未辦理遺產 分割。被告前於104 年1 月12日以斗六鎮○○○○0 號存 證信函通知原告，其等要將系爭土地及建物以總價新臺幣 （下同）600 萬元出售予訴外人廖詠通，請原告於函到10 日內表示是否行使優先承購權，原告於同年月19日以臺北 五分埔郵局第12號存證信函回覆被告，原告願以同一價格 同一條件買受系爭土地及建物，是兩造之買賣契約即合法 成立，爰依買賣之法律關係，請求被告應於原告交付買賣 價金5,142,857 元（扣除原告亦為公同共有人之潛在應有 部分之價金比例）之同時，應協同原告將系爭土地移轉登 記予原告，並應協同原告將系爭建物之稅籍納稅義務人變 更為原告，並聲明：如主文第一項所示。
㈡、對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告又以斗六鎮北郵局第39號存證信函通知原告於104 年 3 月3 日上午10時30分，攜帶身分證正本、印鑑證明書2 份、印鑑章、購買價金款項至雲林縣西螺鎮延平路訴外人 周志霖地政士事務所訂定買賣契約，原告當日委請代理人 攜帶價金5,142,857 元至周志霖地政士事務所，但被告卻 無人到場，經周志霖代書電話聯繫被告，才獲知被告以已 接獲法院開庭通知故未到場。
⒉土地法第34條之1 第4 項既規定共有人出賣應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，即賦予他共 有人優先承購權，除出賣之應有部分已為移轉外，倘他共 有人已主張優先承購權，原出賣之共有人及承買人即屬不 得拒絕。本件被告並未舉證說明其等與廖詠通有解除契約
之法律上原因及事實，被告空言不欲將系爭土地、建物出 售予廖詠通，顯不足採。又原告既已表明行使優先承購權 ，被告即不得拒絕，應於原告給付買賣價金之同時，協同 原告將系爭土地移轉登記予原告，並協同將系爭建物之稅 籍納稅義務人變更為原告。
二、被告則辯以：廖詠通為被告林玉霞之子，被告會將系爭土地 、建物以600 萬元之價格出售予廖詠通，係因兩造之被繼承 人林火過世前均係由被告林玉霞全家撫養、照顧，所以才會 以這麼低的價格賣給廖詠通，但被告已與廖詠通解除買賣契 約，要將系爭土地、建物出售予被告林玉霞，被告林玉霞也 是繼承人，所以也有優先承購權等語，並聲明：原告之訴駁 回。
三、兩造不爭執之事實及本件之爭點：
㈠、兩造不爭執之事實：
⒈系爭土地、建物原為林火所有，林火於100 年7 月10日死 亡，土地部分由兩造於101 年6 月14日辦理公同共有之繼 承登記，建物部分則於101 年6 月21日以繼承為原因變更 納稅義務人為兩造。
⒉原告及被告林明雄、林元、林金真、林玉霞、沈林玉靖及 林明勝為林火之子女，林明勝已死亡，被告林志強、林志 斌、林震男、林曉菁為林明勝之繼承人，故兩造為林火之 繼承人，應繼分分別為原告及被告林明雄、林元、林金真 、林玉霞、沈林玉靖各七分之一、被告林志強、林志斌、 林震男、林曉菁各二十八分之一。
⒊被告於104 年1 月12日以斗六鎮○○○○0 號存證信函通 知原告，欲將系爭土地、建物以600 萬元（土地部分價金 為502 萬元，建物部分價金為98萬元）出售予廖詠通，土 地增值稅由買方負擔，請原告於函到10日內表示是否行使 優先承購權，原告則於104 年1 月19日以臺北五分埔郵局 第12號存證信函回覆被告，表示願以同一價格同一條件承 購系爭土地及系爭建物。
⒋被告於104 年2 月13日以斗六鎮北郵局第39號存證信函通 知原告於104 年3 月3 日上午10時30分，在雲林縣西螺鎮 ○○路000 號周志霖地政士事務所訂定買賣契約。 ㈡、本件之爭點：
⒈兩造之買賣契約是否已成立？
⒉原告依據買賣之法律關係，請求被告於原告給付買賣價金 5,142,857 元之同時，應協同原告將系爭土地移轉登記予 原告，並應協同原告將系爭建物之稅籍納稅義務人變更為 原告，是否有理由？
四、得心證之理由：
㈠、原告主張系爭土地、建物原為林火所有，林火於100 年7 月10日死亡，土地部分已由兩造於101 年6 月14日辦理公 同共有之繼承登記，建物部分則於101 年6 月21日以繼承 為原因變更納稅義務人為兩造。原告及被告林明雄、林元 、林金真、林玉霞、沈林玉靖及林明勝為林火之子女，林 明勝已死亡，被告林志強、林志斌、林震男、林曉菁為林 明勝之繼承人，故兩造為林火之繼承人，應繼分分別為原 告及被告林明雄、林元、林金真、林玉霞、沈林玉靖各七 分之一、被告林志強、林志斌、林震男、林曉菁各二十八 分之一。被告於104 年1 月12日以斗六鎮○○○○0 號存 證信函通知原告，欲將系爭土地、建物以600 萬元（土地 部分價金為502 萬元，建物部分價金為98萬元）出售予廖 詠通，土地增值稅由買方擔，請原告於函到10日內表示是 否行使優先承購權，原告則於104 年1 月19日以臺北五分 埔郵局第12號存證信函回覆被告，表示願以同一價格同一 條件承購系爭土地及系爭建物。被告於104 年2 月13日再 以斗六鎮北郵局第39號存證信函通知原告於104 年3 月3 日上午10時30分，在雲林縣西螺鎮○○路000 號周志霖地 政士事務所訂定買賣契約，惟被告屆期未到場等情，業據 原告提出系爭土地登記謄本、斗六鎮北郵局第5 、39號存 證信函、臺北五分埔郵局第12號存證信函為證（見本院卷 第8-21、116-117 、171-182 頁），並有本院依職權向雲 林縣稅務局調取之系爭建物歷次納稅義務人相關資料及向 雲林縣斗六地政事務所調取之系爭土地辦理公同共有繼承 登記之資料在卷可按（見本院卷第41-42 、55-101頁）， 且為被告所不爭執（見本院卷第111 頁正面及背面），原 告主張之上開事實自屬可信。
㈡、按優先承購權之法律性質為形成權，只要他共有人以意思 表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力（最高法院 87年度臺上字第2776號判決意旨參照）。優先承購人一經 表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之 買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成 立（最高法院85年度臺上字第793 號判決意旨參照）。故 優先承購權之行使，須出賣人與第三人已訂有買賣契約始 可行使，優先承購權人即可以同樣條件優先承買。次按共 有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育 權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之；共有人依前項規定為處分、變更 或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人，其不能以書
面通知者，應公告之；共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購；前四項規定，於公 同共有準用之，土地法第34條之1 第1 項前段、第2 項、 第4 項、第5 項分別定有明文。又部分共有人依本法條規 定出賣共有土地或建物，就該共有人而言，仍為出賣其應 有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並 非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有 部分通知他共有人是否願意優先購買；又土地或建物之全 部或應有部分為公同共有，部分公同共有人依本法條規定 出賣該共有物全部或應有部分時，他公同共有人得就該公 同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買 權之範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計 算之，土地法第34條之1 執行要點第10點第1 項、第11項 亦有明定。
㈢、經查，被告林明雄等九人與廖詠通就系爭土地、建物締結 買賣契約，約定以600 萬元出賣系爭土地及系爭建物（土 地部分價金為502 萬元，建物部分價金為98萬元），自屬 處分公同共有物行為。而被告九人之共有人數過半、潛在 應有部分合計高達七分之六，被告所為之處分行為，符合 上開法律規定，當屬有效。且被告與廖詠通訂立買賣契約 後即於104 年1 月12日以斗六鎮○○○○0 號存證信函通 知其他公同共有人即原告於文到10日內表示是否願意優先 購買，原告於收受被告函詢是否行使優先承購權之通知後 ，即於期限內回函表示同意對被告出賣之系爭土地、建物 依同一價格同一條件行使優先承購權，被告復於104 年2 月13日以斗六鎮北郵局第39號存證信函通知原告於104 年 3 月3 日上午10時30分在周志霖地政士事務所訂立買賣契 約等情，已如前述，足認原告主張被告已收受伊表示願優 先承購之回函，則原告優先承購權之意思表示到達被告時 ，兩造間就被告出賣其等所有系爭土地、建物潛在應有部 分之買賣契約已合致成立，自堪採信。
㈣、被告雖陳稱其等已與廖詠通解除買賣契約，欲將系爭土地 及系爭建物出賣給被告林玉霞等語，惟按土地法第34條之 1 第4 項既規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以 同一價格共同或單獨優先承購，即賦予他共有人優先承購 權，除出賣之應有部分已為移轉外，倘他共有人已主張優 先承購權，原出賣之共有人及承買人即屬不得拒絕。又土 地法第34條之1 第4 項所定之他共有人優先承購權，固應 以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎，惟如 共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主
張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人 之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除 」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其 優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利 義務關係已有變更，能否再任由其等合意解除契約，以規 避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用， 非無疑義，最高法院著有84年度臺上字第2134號判決意旨 可資參照。查本件被告與廖詠通就系爭土地、建物原已成 立買賣契約，嗣因原告行使優先承購權，被告為了要將系 爭土地、建物以同一價格出賣給被告林玉霞，始與廖詠通 解除買賣契約等情，為被告所自認，實與最高法院上開判 決中揭示以「合意解除」與第三人之契約方式，規避他共 有人行使優先承購權之情形無異，揆諸上開說明，除出賣 之共有物已為移轉外，原告既為優先承購之意思表示，原 出賣之共有人當屬不得拒絕，是被告此部分辯解難認有據 ，殊無可採。
㈤、再查部分共有人依土地法第34條之1 規定出賣共有土地或 建物，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共 有人之應有部分，僅有權代為處分。本件被告與廖詠通買 賣系爭土地、建物之價金總計為600 萬元，買賣標的係雙 方公同共有全部範圍，原告雖行使優先承購權，實際上所 欲承買者，亦應僅係其他公同共有人就系爭土地、建物之 潛在應有部分，是原告於行使優先承購權後，應給付其他 公同共有人潛在應有部分所對應之買賣價金應為5,142,85 7 元【計算式：600 萬元×（1 －1/7 ＝5,142,857.14， 元以下四捨五入】。是以，原告依據買賣契約之法律行為 ，主張被告於原告給付5,142,857 元之同時，應協同原告 將系爭土地移轉登記予原告，並應協同原告將系爭建物之 稅籍納稅義務人變更為原告，應屬有據。
五、綜上所述，原告於104 年1 月19日回覆被告表示願意以同一 價格同一條件行使優先承購權時，兩造間就系爭土地及系爭 建物之買賣契約即已合致成立。從而，原告依據買賣契約之 法律關係，請求被告於原告給付購買其等潛在應有部分之買 賣價金5,142,857 元之同時，被告應協同原告將系爭土地移 轉登記予原告，並應協同原告將系爭建物之稅籍納稅義務人 變更為原告，均有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項後
段。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第三庭 法 官 蔡碧蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 楊雯君