臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 103年度苗簡字第458號
原 告 祭祀公業法人苗栗縣黃映生
法定代理人 黃增鑫
被 告 温智明
上列當事人間因增減租金事件，本院於民國104 年5 月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市○○段○0000地號土地如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所民國104 年2 月10日土地複丈成果圖所示編號Ａ區塊面積119.03平方公尺其中108.9 平方公尺土地之租金，自民國102 年1 月1 日起調整為每年按申報地價百分之10計算。
被告應給付原告新臺幣34,600元，及自民國103 年1 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
被告應另給付原告新臺幣3,878 元，及自民國103 年12月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第2 、3項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有 下列各款情形之一者，不在此限：一、請求之基礎事實同一 者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者」，民事訴訟法第255 條第1 項第 3 款定有明文。再按：「不變更訴訟標的，而補充或更正事 實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟 法第256 條定有明文。
二、查原告起訴時訴之聲明原為：（一）被告應補足民國（下同 ）101 年、102 年土地租金差額，合計新臺幣（下同）64,9 53元；（二）每年度地租調漲，依當年度地政機關核定申報 地價百分之10收取（見本案卷第4 頁）。嗣於103 年11月6 日具狀減縮、更正及追加聲明：（一）被告承租原告所有坐 落苗栗縣苗栗市○○段○0000地號土地（下稱：「系爭土地 」）面積108.9 平方公尺土地之租金，自102 年1 月1 日起 調整為每年按申報地價百分之10計算；（二）被告應給付原 告34,600元，及自103 年1 月1 日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息；（三）被告應自103 年1 月1 日起 於每年11月30日前按年給付原告按當年申報地價百分之10計 算之租金；（四）被告給付部分聲請假執行（見本案卷第81
頁）。復於104 年4 月9 日具狀更正訴之聲明第1 項為：被 告承租原告所有如苗栗縣苗栗地政事務所104 年2 月13日苗 第二字第0000000000號函索檢送土地複丈成果圖（下稱：「 附圖」）所示坐落系爭土地面積119.03平方公尺土地之租金 ，自102 年1 月1 日起調整為每年按申報地價百分之10計算 ，並追加被告應給付原告3,878 元，及自103 年1 月1 日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本案卷第 213 頁），末於104 年5 月20日言詞辯論期日，將訴之聲明 第1 項與第4 項合併如後述原告聲明第1 項所示（見本案卷 第247 頁），核原告上開減縮、追加，均係本於同一事實， 其基礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，自均 應予准許。其更正部分，則非訴之變更或追加，亦應准許。貳、實體事項
一、原告主張意旨略以：
（一）被告前以未定期限向原告承租系爭土地之一部分33坪約10 8.9 平方公尺供建屋使用，被告之父親並於其上興建門牌 號碼：苗栗縣苗栗市○○里○○路000 號之房屋（下稱： 「系爭房屋」），被告承租系爭土地部分之租金1 年1 期 ，每年應於11月底前繳交，租金自87年以後均未調升，係 依當年度地價稅乘以面積加2 成即8,851 元計算，然系爭 土地附近工商日漸繁榮，公告現值近年調幅達百分之78.7 7 ，其價值顯酌提高，而收取之租金偏低，故應改以當年 度申報地價百分之10為準，是原告於101 年11月15日及10 2 年11月10日通知被告應按當年度公告現值百分之3 收取 ，然被告僅按原租金各匯8,851 元共17,702元予被告後即 未再給付，原告復於102 年12月23日委請律師通知被告催 告按系爭土地101 年、102 年申報地價百分之10調高地租 ，即101 年度應給付39,204元、102 年度43,451元，至多 每年僅調漲約4,600 元，然催繳租金均未果，迭經調解， 亦不成立。
（二）系爭土地之租賃契約，兩造僅約定承租面積為108.9 平方 公尺，然被告實際占用系爭土地面積為119.03平方公尺， 故就其餘10.13 平方公尺，被告為無權占有，應繳納103 年11月30日前5 年相當於不當得利之租金共3,878 元及法 定遲延利息。爰依調整租金、租賃、不當得利之法律關係 ，提起本件訴訟等語。
（三）聲明：
1、被告承租原告所有坐落系爭土地如附圖所示編號Ａ區塊面 積119.03平方公尺土地之租金，自102 年1 月1 日起調整 為每年按申報地價百分之10計算。
2、被告應給付原告34,600元，及自103 年1 月1 日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。
3、被告應給付原告3,878 元，及自103 年12月1 日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。
4、第1 項至第3 項命被告給付部分得假執行。二、被告答辯意旨略以：102 年底前，伊母親有經伊授權代收原 告101 、102 年調漲租金之信件，伊並授權伊妹妹代寄不同 意調漲租金之存證信函予被告等語，並聲明：駁回原告之訴 。
叁、得心證之理由：
一、原告主張：被告向原告不定期租賃原告所有之系爭土地之一 部，租金1 年1 期，應於每年11月底前給付，被告於101 年 及102 年，均各按年繳納原來之年租金8,851 元，103 年開 始迄今未繳納租金等事實，為兩造所不爭執（見本案卷第53 、66、227 、228 、248 頁），並有土地登記謄本、地籍圖 謄本、照片、收據等件（見本案卷第11、23、33、34、51、 203 、204 頁）及本院現場勘驗囑託苗栗縣苗栗地政事務所 製成附圖（見本案卷第107 至128 、148 頁）在卷可稽，故 應堪信為真實。
二、被告承租及占有之面積：
（一）被告占有系爭土地之位置及面積，經囑託測量為附圖所示 Ａ區塊面積119.03平方公尺，而被告表示：從小房屋就在 那邊，沒有刻意擴大占用面積等語（見本案卷第249 頁） ，故被告承租面積應在該Ａ區塊之內，惟兩造均未能指明 被告究竟承租上開Ａ區塊內何確切位置之部分。（二）按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須 具備之特別要件，負舉證之責任，最高法院著有48年臺上 字第887 號民事判例，可資參照。經查：依兩造先前往來 文書所示：原告迭次通知被告僅出租108.9 平方公尺（見 本案卷第15、16、31、32、37頁），被告亦表示：向原告 承租系爭土地108.9 平方公尺（見本案卷第53頁），兩造 於本院103 年10月1 日言詞辯論期日，均仍陳稱：被告承 租系爭土地之面積為108.9 平方公尺等語（見本案卷第66 頁），此外原告更另自承：如本案卷第15、16頁所示原告 提出之文書，被告承租面積為108.9 平方公尺，因此被告 額外占有之10.13 平方公尺，主張被告無權占有之不當得 利等語（見本案卷第248 頁），故兩造就系爭土地意思表 示合致租賃之面積，僅為108.9 平方公尺，而被告就上開 Ａ區塊占有部分，於承租面積外另占有之10.13 平方公尺 ，自非屬被告承租範圍，而屬被告無權占有之面積，從而
原告主張就此10.13 平方公尺部分仍應調整租金，並無理 由，此部分主張應予駁回。
三、關於系爭土地租金應如何調漲之認定：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第 442 條定有明文。而民法第442 條所謂價值之昇降，係指 租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，最 高法院著有26年滬上字第4 號民事判例，可資參照。是原 告請求調整租金，本院自應審認系爭土地是否有價值增加 ，致有何應調高租金之情形。
（二）次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申 報總價額年息百分之10為限；第97條、第99條及第101 條 之規定，於租用基地建築房屋均準用之；土地法第97條第 1 項、第105 條分別定有明文。又按：「基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益 等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之10最高額」，最高法院著有68年臺上字第 3071號判例意旨，可資參照，「以租賃物為不動產者，因 其價值之昇漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少 ，則應以承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及 鄰地租金之比較等情形為標準」（最高法院69年度臺上字 第3073號判決意旨參照），「基地租金數額之調整，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁 榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與 鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯 一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額 ，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例 ，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭 執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定， 訴請法院調整計算租金之比例，以維公平」（最高法院87 年度臺上字第1133號判決意旨參照）。
（三）本院以103 年11月10日苗院平民定103 苗簡458 字第3368 3 號函原告意旨略以：請原告自附件即本院民事執行處10 4 年度不動產鑑定人核可資料總表所示鑑定機構名單內自 行選擇及排序，以供本院囑託鑑定人參考等語（見本案卷 第88頁），被告並未依限陳報建議之鑑定機構，原告則於 103 年11月18日送達本院民事陳報狀，將佳宏不動產估價 師事務所排序1 位（見本案卷第93、94頁），本院審酌其 既為本院民事執行處核可之鑑定機構，且經原告具狀排列
為第一位，應有一定之專業能力及公信力，故乃囑託佳宏 不動產估價師事務所鑑定系爭土地之租金市價。（四）佳宏不動產估價師事務所估價報告書意旨略以：系爭土地 使用分區為商業區，位於中華路上，近安瀾宮，地形近似 長方形（見本案卷第182 頁），比較標的分析（見本案卷 第184 、187 至189 頁）後認本件101 年租金預估為122, 485 元、102 年預估為123,315 元、103 年預估為124,21 7 元（見本案卷第192 頁）。上開估價租金，均較當年度 申報地價（見本案卷第244 頁）百分之10高出數倍，是依 上開規定，原告主張系爭土地之年租金率應調整為申報地 價百分之10，為有理由，應予准許。
四、本件調整租金應由何時起算？
（一）按：「房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請增加租 金之訴，如起訴前之租金，並未按原約定租額付清，則法 院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起 算，故起訴前未為此項意思示者，即不得溯及請求調整」 （最高法院70年度臺上字第115 號民事判決要旨參照）， 因此出租人無需表明應調整之具體租金數額，僅需向承租 人傳達調整租金之意思表示，即得請求溯及自調整租金之 意思表示送達時承租人時起調整租金。
（二）又按：「土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對 於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許 增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算； 倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償 之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚 未發生之租金為調整。本件被上訴人就上訴人起訴前之77 、78年度之租金，既已依法提存而發生清償效力，為原審 確定之事實，則上訴人自不得再事請求增加」（最高法院 82年度臺上字第1877號民事判決要旨參照）。（三）查被告自承：原告於101 年之年底前，即向被告表達調漲 租金之意思表示等語（見本案卷第67頁），乃先於被告依 原租金繳納之102 年12月1 日（見本案卷第51頁），且其 表達調漲之內容，為每平方公尺688 元（見本案卷第49頁 ），高於系爭土地每平方公尺申報地價（見本案卷第244 頁）週年利率百分之10之360 元，依上述說明，自應以起 訴前原告對被告為上開調整租金之意思表示時，起算增減 之租金，是原告請求108.9 平方公尺之被告承租部分自10 2 年1 月1 日起調整租金為申報地價週年利率百分之10， 為有理由，應予准許，爰判決如主文第1 項所示。五、關於被告應給付租金之部分：
（一）原告主張被告承租系爭土地部分，自102 年1 月1 日起調 整為有理由，且被告業已繳納101 年度之調整前租金8,85 1 元，已如前述。
（二）被告承租系爭土地之108.9 平方公尺部分，既應自102 年 1 月1 日起調整為每年按申報地價百分之10計算，故102 年度之租金，應為每平方公尺申報地價3,990.4 元（見本 案卷第244 頁）乘以108.9 平方公尺承租面積之週年利率 百分之10，應為43,455元（元以下4 捨5 入），扣除被告 業已繳納之102 年度租金8,851 元，被告尚應補繳102 年 度租金34,604元，是原告訴之聲明第2 項請求被告給付34 ,600元，為有理由，應予准許。
（三）又上開102 年度租金應自該年11月起給付原告，故原告就 此部分被告應補繳之租金，請求103 年1 月1 日起計算之 法定利息，亦有理由，故應准許。
（四）此部分爰判決如主文第2項所示。
六、關於被告應給付不當得利之部分：
（一）按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地 所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可 採」，最高法院著有61年臺上字第1695號民事判例，可資 參照。
（二）被告上開無權占有10.13 平方公尺之部分，被告自承：其 係以具事實上處分權之苗栗縣苗栗市○○路000 號房屋占 有，房屋自小就在那邊，並無刻意擴大占有面積等語（見 本案卷第248 、249 頁），而自本院依職權調取之該房屋 稅籍資料（見本案卷第142 頁）可知：被告至遲應係自67 年間即以該房屋占有系爭土地，是原告請求99年4 月15日 起至103 年11月30日止之租金（見本案卷第213 頁背面） ，嗣更正主張此部分為相當於租金之不當得利（見本案卷 第248頁），應有理由。
（三）此部分相當於租金之不當得利，自99年4 月15日至101 年 12月31日，應按調整前之租金每年8,851 元計算，為2,23 0 元（元以下4 捨5 入），自102 年1 月1 日至103 年11 月30日之租金，則應按每年每平方公尺申報地價3,990.4 元之週年利率百分之10計算，則為7,748 元（元以下4 捨 5 入），合計應為9,978 元，惟本件原告僅依調整前租金 請求被告給付3,878 元，及自103 年12月1 日起算之法定
利息，應認為有理由，爰判決如主文第3 項所示。肆、綜上所述，原告依調整租金、租賃及不當得利之法律關係， 在主文第1 項至第3 項所示範圍內為有理由，應予准許，逾 此範圍則為無理由，應予駁回。
伍、如主文第2 、3 項所示，係關於財產權之訴訟，其標的金額 在50萬元以下之簡易訴訟程序，故本判決命被告給付部分， 應依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假 執行。而原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院 依職權宣告假執行，不另為准駁之諭知，附此敘明。陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
苗栗簡易庭法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 孔秀蓮
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日