臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第960號
原 告 匯盛建設股份有限公司
法定代理人 許文傑
訴訟代理人 蔡調彰律師
被 告 蕭林韻琴
訴訟代理人 葉慶人律師
李慧盈律師
蕭鳳山
上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國104 年6 月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告占有原告所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊及空地部分（面積共三百四十平方公尺）之土地租金，自民國一百零四年三月十六日起至終止占有日止，每年再給付原告新臺幣叁拾肆萬捌仟零柒拾柒元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查，本件原告起訴時之聲明原為 ：「被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路○段00號1 、2 樓建物（下稱系爭建物）占有使用原告所有坐落臺北市○○ 區○○段○○段00○0 地號面積340 平方公尺土地（下稱系 爭土地），自民國104 年1 月1 日起至終止占有日止，每年 應再給付原告新臺幣（下同）348,077 元」（見本院臺北簡 易庭卷第3 頁），嗣於104 年4 月7 日具狀變更訴之聲明為 ：「被告所有系爭建物占有使用原告所有系爭土地，自起訴 狀繕本送達翌日起至終止占有日止，每年應再給付原告 348,077 元」（見本院卷第40頁）；復於104 年4 月30日具 狀變更聲明自104 年3 月16日起算上開金額（見本院卷第47 頁），核原告所為之訴之變更均係減縮應受判決事項之聲明 ，揆諸上開法律規定，自應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：系爭建物所有權人原為訴外人即被告之夫蕭 璇璣，而系爭土地所有權人原為訴外人陳勇男、許文傑、黃 照國、陳茂雄（下稱陳勇男等4 人），蕭璇璣前因占有系爭 土地如附圖所示編號乙、丙、丁部分（面積為207.7 平方公 尺，下稱A 部分），經本院以92年度訴字第3763號判決應自
87年7 月1 日起至終止占有日止，每年依92年申報地價 64,349.6元之8 ％給付陳勇男等4 人租金各267,308 元，復 經臺灣高等法院以93年度上字第182 號判決蕭璇璣就占有系 爭土地如附圖所示編號甲、戊及空地部分（面積為132.3 平 方公尺，下稱B 部分），自87年7 月1 日起至終止占有日止 ，應再給付陳勇男等4 人租金各170,269 元，並經最高法院 以95年度台上字第169 號判決駁回上訴。又因系爭土地之公 告地價於99年調整至每平方公尺95,050元，陳勇男等4 人乃 再起訴請求調整租金，經本院以99年度訴字第4340號判決（ 下稱系爭確定判決）蕭璇璣占有A 部分，應自99年8 月20日 起至終止占有日止，每年再給付陳勇男等4 人各48,562元確 定，則蕭璇璣依上開判決，每年應支付占有使用系爭土地A 、B 部分之租金為1,944,556 元（計算式：【267,308 ＋ 170,269 ＋48,562】×4 ＝1,944,556 ）。又蕭璇璣於102 年3 月11日將系爭建物所有權移轉登記予被告，陳勇男等4 人則於103 年8 月13日將系爭土地所有權移轉登記予原告， 因系爭土地公告地價於102 年調整為105,360 元，爰依民法 第442 條規定，請求按系爭土地申報地價年息8 ％計算調整 租金，被告每年應再給付原告348,077 元（計算式： 105,360 元×80％×340 平方公尺×8 ％－1,944,556 元＝ 348,077 元），並聲明：被告所有系爭建物占有使用原告所 有系爭土地面積340平方公尺，應自104年3月16日起至終止 占有日止，每年再給付原告348,077元。二、被告則以：系爭建物附近交通狀況、商業繁榮程度自99年起 迄今時空環境變化不大，難認有情事變更之情；又位於系爭 土地附近較具使用效益之「光華數位新天地」及「臺北資訊 園區」，其102 年公告地價亦低於系爭土地，顯見公告地價 無法實際反應土地之使用收益利用價值，且依財政部准予備 查之102 年度、103 年度房屋及土地之「當地一般租金標準 」，土地之當地一般租金標準為土地申報地價年息5 ％，遠 低於原告現得請求之租金，而原告所收取之租金並未不敷繳 納地價稅，其於103 年間購買系爭土地時，亦已知悉系爭建 物占有系爭土地所應支付之租金額，被告更未因出租系爭建 物而獲有鉅額利益，故決定價格之初，無不能預料之情事， 則原告現得請求之租金業已超過客觀合理價格，且無顯失公 平之情事，自無許原告再次請求調整租金。況系爭建物僅占 有系爭土地A 部分得以出租或使用方式為使用收益，其餘B 部分則無法受有相同利益，如二者均依系爭土地申報地價年 息8 ％計算租金，顯然不符比例原則及平等原則，故原告請 求顯屬無據，應予駁回，並聲明：原告之訴駁回。
三、查，原告主張被告所有之系爭建物占有原告所有之系爭土地 A 、B 部分合計共340 平方公尺，且前經本院以92年度訴字 第3763號判決、臺灣高等法院93年度上字第182 號判決認定 系爭建物前所有權人與系爭土地前所有權人間成立租賃關係 ，並核定系爭建物使用系爭土地A 、B 部分每年租金分別為 1,069,232 元（計算式：267,308 ×4 ＝1,069,232 ）、 681,076 元（計算式：170,269 ×4 ＝681,076 ），復經本 院以系爭確定判決就系爭建物使用系爭土地A 部分每年提高 租金194,248 元（計算式：48,562×4 ＝194,248 ），致使 用系爭土地A 部分之租金調整為1,263,480 元（計算式： 194,248 ＋1,069,232 ＝1,263,480 ），合計使用系爭土地 A 、B 部分之租金為1,944,556 元（計算式：1,263,480 ＋ 681,076 ＝1,944,556 ）等情，為被告所不爭執，且有系爭 建物建物登記第二類謄本4 份、系爭土地土地登記第二類謄 本2 份、本院92年度訴字第3763號民事判決、臺灣高等法院 93年度上字第182 號民事判決及系爭確定判決各1 份在卷可 參（見本院臺北簡易庭卷第7 至32頁反面、38至40頁反面） ，上開事實堪信為真。
四、兩造之爭點及論述：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。原告主張被告占有系爭土地A 、B 部分，因系 爭土地公告地價上漲而有情事變更原則之適用，應按目前申 報地價8 ％計算每年使用租金等情，為被告所否認，並以前 揭情詞置辯，是本件主要爭點厥為：㈠、系爭土地價值有無 昇降；㈡、如系爭土地價值有所昇降，原告得請求增加租金 若干。經查：
㈠、系爭土地價值有無昇降：
被告雖辯稱依民法第227 條之2 規定，本院審酌民法第442 條時，需考量「決定價格之初是否有不能預料之情事」及「 依原租金價額是否顯失公平」，而系爭土地之時空環境與系 爭確定判決判決時並無差異，且系爭土地公告地價非必然得 以反應土地使用之效益，故不符情事變更原則及公平原則， 而無民法第442 條之適用云云。惟查：
⒈按民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值， 於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上第4 號 判例參照）。又民法第442 條僅規定未定期限之不動產租賃 物價值有昇降，當事人即得聲請法院增減其租金，並無其他 限制，前開最高法院判例，亦明確闡明民法第442 條所謂「 價值之昇降」，係指租賃物本身之價格，則被告逕以法律所
未規範之內容限制原告聲請法院增減租金之權利，顯於法無 據。另被告以最高法院68年台上字第3071號判例、99年度台 上字第491 號、87年度台上字第1133號、76年度台上字第 2159號及81年度台上字第3062號判決為據，判斷本件是否符 合情事變更原則及公平原則，然上開實務見解並非探究出租 人得否聲請法院增減租金，而係在決定基地租金之數額，故 亦難憑此認定原告得否聲請本院調整租金。
⒉復按「公告土地現值」係依平均地權條例第46條規定，由直 轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動 態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員 會評定，據以編製土地現值表於每年1 月1 日公告，以作為 土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為 主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。至 於「公告地價」，依同條例第13條、第14條、第16條規定， 則係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格 ，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。是以「 公告土地現值」既係依經常調查地價動態而為估計及評定， 「公告地價」亦係供土地所有權人申報地價之參考，則其等 歷年之漲跌情形應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度 等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。 ⒊而系爭建物所坐落之基地即系爭土地，其每平方公尺公告土 地現值於99年1 月為257,018 元，100 年1 月為289,582 元 ，101 年1 月為333,015 元，102 年1 月為377,274 元， 103 年1 月為449,232 元，104 年1 月則為512,494 元；又 其每平方公尺公告地價於99年1 月至101 年1 月為95,050元 ，102 年1 月至104 年1 月為105,360 元，有系爭土地公告 地價及公告土地現值資料可考（見本院臺北簡易庭卷第37頁 ），足見系爭土地之公告土地現值及公告地價均逐年上漲， 且自系爭確定判決就系爭建物使用系爭土地A 部分每年提高 租金194,248 元後至原告於104 年1 月15日起訴時止，其公 告土地現值及公告地價漲幅分別為199 ％、111 ％（小數點 以下四捨五入）。是以，由上開公告土地現值及公告地價之 漲幅，堪認系爭土地之價值已有所調昇。
⒋又本件系爭建物原所有權人與系爭土地原所有權人間就系爭 土地A 、B 部分存在租賃法律關係，已如前述，兩造對於彼 此分別受讓系爭建物、系爭土地所有權，並因此繼受前開租 賃法律關係，亦不爭執，則於系爭土地價值有昇漲情事時， 系爭土地所有權人原告自得依上開規定聲請法院增加租金無 疑。
㈡、原告得請求增加租金若干：
按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為 增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰 地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上第283 號判例 參照）。經查：
⒈本院審酌系爭建物所坐落之系爭土地A 、B 部分，鄰近臺北 科技大學、八德路電子街、光華數位新天地、三創電子園區 ，且附近為捷運忠孝新生站，為捷運板南線、三重線、蘆洲 線必經之地，屬臺北市繁華及交通便利地段，有原告所提位 置圖、現場照片為據（見本院卷第65至72頁）；又系爭建物 現由被告出租予他人使用，除原本之1 、2 樓外，並增建3 樓，亦有被告所提現場照片可參（見本院卷第75至78頁）， 是本院認原告請求自104 年3 月16日起，調整按系爭土地 102 年度申報地價8 ％計算每年租金，尚屬合理。 ⒉被告雖以102 、103 年度房屋及土地之「當地一般租金標準 」（下稱系爭租金標準）為據，認為系爭土地租租金應依系 爭土地申報地價5 ％計算云云（見本院卷第36至37、82至83 頁）。惟系爭租金標準係依據所得稅法施行細則第16條辦理 ，有財政部103 年3 月20日台財稅字第10304005400 號函1 份在卷可按（見本院卷第36頁），而依所得稅法施行細則第 16條規定，系爭租金標準係就所得稅法第14條第1 項第5 類 第4 款及第5 款所稱「當地一般租金」，由財政部各地區國 稅局訂定，送財政部備查，且依所得稅法第14條第1 項規定 ，該「當地一般租金」係就「將財產借與他人使用，經查明 確非無償且非供營業或執行業務者使用」及「財產出租，其 約定之租金顯較當地一般租金為低」之情形，參照「當地一 般租金」計算租賃收入，以之作為租賃所得並與其他所得合 併計算個人綜合所得總額。再對照所得稅法第14條第1 項第 5 類第1 款明定「財產租賃所得及權利金所得之計算，以全 年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為 所得額」，可知系爭租金標準僅係在供稅捐機關無從得知租 金或約定租金不合理之情形，參酌系爭租金標準計算租賃所 得，以資核課個人綜合所得稅，非謂系爭租金標準須一體適 用於所有土地租金，無須依個別土地情況審酌租金高低，是 被告援引系爭租金標準，認為系爭土地租金應以土地申報地 價5 ％計算，顯不足取。
⒊又系爭建物占有使用系爭土地A 、B 部分之面積為340 平方 公尺，且前經法院確定判決認定該部分租金為1,944,556 元 ，已詳如前述，而系爭土地102 年1 月申報地價為每平方公 尺84,288元，亦有系爭土地土地登記第二類謄本1 份可佐（ 見本院臺北簡易庭卷第10頁），則依本院所認定按系爭土地
102 年度申報地價8 ％計算，被告使用系爭土地A 、B 部分 ，每年應再給付原告租金348,078 元（計算式：340 × 84,288×8 ％－1,944,556 ＝348,078 ，元以下四捨五入） 。
㈢、末按，房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租 金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准 許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故 起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（參見最 高法院48年台上第521 號判例）。查，原告於104 年1 月15 日起訴請求調整租金，其所提民事起訴狀繕本則依被告戶籍 地為送達，因未獲會晤被告本人亦無受領文書之同居人或受 僱人，而將該狀繕本於104 年1 月23日寄存於新北市政府警 察局新店分局，有民事起訴狀上所附本院收狀戳章、本院送 達證書1 份可考（見本院臺北簡易庭卷第3 、54頁），依民 事訴訟法第138 條第2 項規定，於同年2 月2 日發生送達效 力，揆諸上開說明，應認原告自斯時起已對被告為調整租金 之意思表示。是以，原告請求被告就系爭建物占有使用原告 所有系爭土地A 、B 部分，自104 年3 月16日起至終止占有 日止，每年再給付原告348,077 元，要屬有據。五、綜上所述，系爭土地價值確有昇漲，原告依民法第442 條規 定，請求被告自104 年3 月16日起至終止占有日止，每年再 給付原告348,077 元，自有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
書記官 鄧竹君
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