臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第797號
103年度重訴字第1002號
原 告
即主參加被告
楊春寄
楊張素雲
共 同
訴訟代理人 蕭琪男律師
被 告
即主參加被告
林吉佐
郭方和美
謝夏蕙
共 同
訴訟代理人 趙子澄律師
林志強律師
郭俊廷律師
主參加原告 群策資產管理股份有限公司
法定代理人 傅仲寧
訴訟代理人 蘇錦明
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於中華民國104年4月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
確認主參加原告對臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（應有部分全部）及臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物（應有部分三分之二）之優先購買權法律關係存在。主參加被告林吉佐、郭方和美、謝夏蕙應將臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（應有部分全部）及臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物（應有部分三分之二）所有權移轉登記予主參加原告。
主參加訴訟費用由主參加被告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按就他人間之訴訟標的全部或一部，為自己有所請求者，或 主張因其訴訟之結果，自己之權利將被侵害者，得於本訴訟 繫屬中，以其當事人兩造為共同被告，向本訴訟繫屬之法院 起訴，民事訴訟法第54條第1 項定有明文。查原告楊春寄、 楊張素雲起訴主張對臺北市○○區○○段0○段000地號土地
（應有部分全部）（下稱系爭土地）及臺北市○○區○○段 0○段000○號建物（應有部分三分之二）（下稱系爭建物） 有優先購買權法律關係存在，而主參加原告群策資產管理股 份有限公司（下稱群策公司）則主張對系爭土地及系爭建物 有優先購買權法律關係存在。是群策公司就「楊春寄、楊張 素雲」與「林吉佐、郭方和美、謝夏蕙」間訴訟標的之全部 ，為自己有所請求，揆諸上開說明，其以「楊春寄、楊張素 雲」及「「林吉佐、郭方和美、謝夏蕙」為共同被告，提起 主參加訴訟，求為判決如其聲明所示，合於主參加訴訟之要 件，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告業已合法行使優先購買權。又，優先購買權之行使乃具 「形成權」之性質（最高法院83年台上字第3025號判決、84 年台上字第2134號判決、98年台上字第734號判決、98年台 抗字第1001號裁定參照），顯見，兩造買賣契約業已成立， 則原告自得基於買賣之法律關係要求被告移轉系爭土地及房 屋之所有權，自不待言。
㈡原告並無遲延給付百分之三十簽約金或未依同一條件履行之 買賣之情事：
⒈被告於接獲原告行使優先購買權通知後，於民國103年4月30 日以台北東門郵局236號存證信函通知原告於103年5月15日 前往簽約（即原證五）。原告遂委任楊遠皇及邱娟娟（即原 告之人子及媳婦）並攜同地政士蕭琪琳依約前往，且已備妥 簽約金百分之三十（即原證六），詎料，到場後，被告竟稱 尚有其他優先購買權人，故無法簽約，也無法收受簽約金云 云，致無法完成簽立書面契約。此觀，證人楊遠皇證述以： 「我們說309要簽，律師就說還有其他優先購買權人，說還 沒來，叫我們要等一下。等了差不多一、二十分鐘對方人來 了，我們後來才知道有一個群策資產管理股份有限公司的人 ，其中有一個朱先生有遞名片，說他們也有優先承買權」、 「他是說兩邊都有優先承購權，就這樣子，所以沒辦法讓我 們簽，對方當場也沒有看到他簽」、「他說兩邊都有優先承 購權，叫我們兩個去協調，所以我們沒辦法簽」等語；證人 邱娟娟則證述以：「我們三人進去，沒有多久林律師就進來 了，跟我說另外有一組優先承購人，我們只好在那邊等，林 律師說他的委託人說賣給誰都可以，看我們兩方見面談再說 」、「林律師是說我的委託人說賣給誰都可以，但是現在有 兩組承購人，你們談一下，你們可以去談看看」等語；證人
蕭琪琳證述以：「就一直沒有跟我們說要簽約，他就說等一 下，還有人會來，後來就來一組人，他們也說他們有優先購 買權，我們就很驚訝，想說不是叫我們來簽約嗎」等語即明 。
⒉嗣於103年8月18日，被告再以台北敦南郵局928號存證信函 通知以：「原告應於收受後五日內應簽約及給付簽約金」等 語（見原證七）。惟鑑於原告前次依約前往卻無法簽約，且 本次通知（即8月18日）亦未載明群策公司是否業已放棄優 先購買權，況本事件業已繫屬於司法程序（即鈞院103年重 訴字第797號），原告遂於103年8月27日以板橋國慶郵局通 知債務人以：「願依同一條件行使優先購買權，惟兩造互信 基礎不足，且本事件業已繫屬臺北地方法院，可於103年9月 5日當庭做成和、調解筆錄，以求權利義務明確」（見原證 八），此存證信函為被告之聯絡人兼訴訟代理人林志強律師 於103年8月27日確實收受（原證九），惟自被告收受前開存 證信函後至台北地院本事件開庭（即103年9月5日）期間， 被告未有反對表示（即反對依同一條件承買，當庭並作成和 調解筆錄），亦未通知原告應於該庭期簽訂買賣契約，並給 付百分之三十簽約金。
⒊又被告訴訟代理人突於103年9月5日庭期當庭表示：「被告 不爭執原告對系爭附表所示之不動產有優先購買權，被告今 日已將契約帶來，願與原告簽約用印。原告應當場給付第一 期30％簽約款，我們認為原告已經遲延，如果今日無法簽約 ，當庭表示解約」（參鈞院103年重訴字第797號履行契約等 事件103年9月5日言詞辯論筆錄第2頁）。惟該日庭期後，被 告訴訟代理人竟以避不見面方式，致使原告無法完成簽約並 給付30％簽約款，此過程有公證書可按（即原證十）。 ⒋又，原告所提出之百分之三十簽約金數額與主參加原告提出 之原證七第一期數額均相同（即各新臺幣（下同）1,453,58 8元、1,453,588元及2,967,176元），顯見，原告係以同一 條件行使優先購買權，自不待言。
⒌綜上，原告並無遲延給付百分之三十簽約金或未依同一條件 履行買賣契約之情事。
㈢被告辯稱：原告之優先購買權業因給付遲延而遭解除契約云 云，並非可採：
⒈被告於103年5月15日拒絕簽立書面契約及受領簽約金過程， 已如前述，故難謂原告有給付遲延之情事。至於，被告另抗 辯未同意原告以票據方式支付、系爭票據未有發票人之簽名 而無效（見原證六）及支票之受款人為訴外人邱娟娟等，屬 於未依債之本旨云云，然於交易實務上，本行支票等同現金
，故原告以安泰銀行之本行支票支付簽約金，並未悖於常情 ，況且，原告之媳婦邱娟娟亦在現場，自可以背書方式轉讓 予被告，此對被告權益絲毫無損。又，被告辯稱系爭安泰銀 行本行支票並無發票人簽名，故屬於無效云云，惟依銀行交 易實務，銀行本行支票係由該行主管簽發即生效力，此觀臺 灣銀行文山分行及臺灣土地銀行南崁分行所簽發之本行支票 （原證十五）亦甚明，足見，被告稱系爭安泰銀行為無效票 據云云，純屬主觀臆測，並非可採。
⒉被告復於8月18日存證信函稱：「應於文到五日內完成簽約 事宜應於簽約之同時給付買賣總價款之百分之三十，如或不 然，吾等將以違約論，並逕行解除契約」等語（即原證七、 被證五），惟按「契約當事人之一方因他方遲延給付而定期 催告其履行時，雖可同時為附停止條件之解除契約之意思表 示，即於他方當事人未依限履行時，停止條件成就，發生契 約解除之效力，無須另為解除契約之意思表示；惟催告中是 否已為附條件之解除契約之意思表示，應依當時之事實及全 催告意旨、證據資料判斷之，不得拾掇其中一二語，致失其 真意」（最高法院92年台上字第651號判決意旨參照），而 觀本件過程為：被告於收受原告8月27日「兩造於法院依同 一條件作成和、調解筆錄」通知（即原證八、被證六）未為 反對之意思表示，且由被告訴訟代理人於9月5日當庭庭稱： 如果今日無法簽約，當庭表示解約等語（見下述），足見， 兩造契約並未因被告8月18日之存證信函而解除。 ⒊嗣被告於鈞院9月5日庭期以突襲方式，要求原告當庭給付百 分之三十簽約金並簽訂書面買賣契約，亦未生解除契約之效 力：
⑴按「解除契約之意思表示，並非不得附以停止條件，又解除 契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之 ，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約 之繼續存在不相容之請求，即已發生效力」（最高法院74年 度台上字第1122號判決參照）。
⑵本件被告訴訟代理人於9月5日庭期當庭表示：「被告不爭執 原告對系爭附表所示之不動產有優先購買權，被告今日已將 契約帶來，願與原告簽約用印。原告應當場給付第一期30％ 簽約款，我們認為原告已經遲延，如果今日無法簽約，當庭 表示解約」，此有鈞院103年9月5日言詞辯論筆錄（第2頁） 可參。足見，被告解除系爭買賣契約之條件係「如果今日（ 原告）無法簽約」，自不待言。故被告稱契約已經當庭解除 云云，並非可採。
⑶嗣於該日庭期後，原告隨即備妥30％簽約款（即土地部分5,
814,352元，房屋部分60,000元）並通知被告聯絡人兼訴訟 代理人林志強律師以：今日（即9月5日）下午5時完成簽約 並給付簽約款（此部分業經被告於答辯二狀第5頁自認）。 詎料，被告訴訟代理人竟以避不見面方式，致使原告無法完 成簽約並給付30％簽約款，前開過程有公證書可按（見原證 十）。
⑷末按「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其 條件之成就者，視為條件不成就」，為民法第101條第2項所 明定。則被告以不正方法促成「如今日無法完成簽約」之條 件成就，依法自應視為條件不成就，故被告並未合法解除契 約契約。
⒋綜上，被告辯稱：原告之優先購買權業因給付遲延而遭解除 契約云云，並非可採。
㈣被告另辯稱：原告並無土地法第104條第1項之優先購買權， 並已逾十日期間云云，並非可採：
⒈按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，為土地法第 104條第1項所明定，則原告係基地所有人，自得於被告林吉 佐出售系爭建物時，主張優先購買權。
⒉又，原告業於103年4月23日遵期回覆被告略以：「願依同一 條件承買系爭土地及建物（即林吉佐持分2/3共有權）」（ 見原證四），則基礎事實係原告分就系爭土地及建物行使優 先購買權，並無疑義。至於何者屬於土地法第34條之1？何 者則為土地法第104條？則為法律評價問題，故原告於本件 繫屬後將土地特定為適用土地法34條之1；建物部分則特定 為適用土地法第104條（否則，倘僅有土地法第34條之1可行 使，被告何須通知原告是否購買系爭建物？），顯見，原告 早於103年4月23日業就土地及建物行使優先購買權，並無逾 十日期間！
⒊綜上，被告辯稱原告並無土地法第104條第1項之優先購買權 云云，並非可採。
㈤並聲明：⒈確認原告對臺北市○○區○○段○○段○○○地 號土地（應有部分全部）及臺北市○○區○○段○○段○○ ○○號建物（應有部分三分之二）之優先購買權法律關係存 在。⒉被告林吉佐、郭方和美、謝夏蕙應就臺北市○○區○ ○段○○段○○○地號土地（應有部分全部）及臺北市○○ 區○○段○○段○○○○號建物（應有部分三分之二），按 價金29,271,763元與原告補訂書面買賣契約，並於原告給付 上開價金同時，將臺北市○○區○○段○○段○○○地號土
地（應有部分全部）及臺北市○○區○○段○○段○○○○ 號建物（應有部分三分之二）之所有權移轉登記予原告。二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠被告等前係將系爭土地（應有部分全部）及系爭建物（應有 部分三分之二）於103年4月11日出售予訴外人張文暎（被證 一參照），嗣被告等於103年4月15日以台北敦南郵局第296 號存證信函（被證二參照）通知原告是否行使優先承買，經 原告以103年4月23日台北北門郵局第1350號存證信函（被證 三參照）明確表示行使優先承買；被告等旋於103年4月30日 以台北東門郵局第236號存證信函通知原告應於103年5月15 日，親自或委任代理人至六合法律事務所，完成上開土地及 建物買賣契約之簽訂（被證四第1至2頁參照），然查，原告 並未於是日備妥買賣總價金30%簽約款。被告等乃再於103年 8月18日以台北敦南郵局第928號存證信函催告原告應於文到 五日內與吾等補簽訂上開買賣契約，並於簽約時給付買賣總 價金之30%；否則將以違約論，並逕行解除契約（被證五第1 頁、第3頁參照）；詎料，原告仍竟置之未理而再度遲延。 嗣原告以103年8月27日板橋國慶郵局第203號存證信函表示 ：願依同一條件於103年9月5日庭期就本事件作成和、調解 筆錄…云云（被證六第2頁參照）；被告等復於103年9月5日 開庭期日，當庭提出已用印完成之土地買賣契約書正本，孰 料，原告竟又未備妥買賣總價金30%之簽約款，被告等乃當 庭表示解除契約（請參閱鈞院103年9月5日言詞辯論筆錄第2 頁）。
㈡原告楊春寄及楊張素雲並無土地法第104條第1項之優先購買 權：
⒈按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優 先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內 不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人 而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人 。」土地法第104條定有明文。
⒉經查，土地法第104條規定基地所有權人有優先購買房屋之 權，旨在使房屋歸屬基地所有人獨有而予利用，以簡化法律 關係。故該法條所稱之出賣房屋，應指出賣房屋之全部而言 ，不包括房屋共有人之一出賣其應有部分在內。否則，基地 所有人即原告不但無法單獨取得全部房屋而予利用（蓋以， 被告林吉佐所出賣者，僅係系爭建物應有部分2/3，另1/3 係屬群策公司所有），甚且亦妨礙房屋共有人即群策公司優 先承購權之行使，實不符土地法第104條之精神。
㈢退萬步言，縱認原告等法律上有土地法第104條之優先購買 權，其行使亦已逾土地法第104條第2項所定10日期間而視為 放棄：
⒈原告自始僅行使土地法第34條之1之優先購買權： 原告等103年4月23日台北北門郵局第1350號存證信函（被證 三參照）明確記載：「…另有土地壹筆台北市○○區○○段 0○段000地號之土地共有全為三人所共有，並擬以土地法第 34條之1有關條文規定，已出售給第三人云…寄件人查係共 有人之一，依土地法相關規定在此聲明，願依來文所附文件 ，表示願以同依條件履行…」等語；且原告等於103年9月5 日第一次庭期亦明確表示：「（法官問：請求權基礎為何？ ）依土地法第34條之1第4項行使優先購買權。」等語（請 參閱鈞院103年9月5日言詞辯論筆錄第1頁）益證，原告自始 僅主張土地法第34條之1之優先購買權，甚且直至原告提起 本件訴訟，均僅係以土地法第34條之1之優先購買權，為本 件之請求權基礎。
⒉原告等係於提起本件訴訟後始主張土地法第104條之優先承 買權，故已逾同條第2項所定之10日期間：
原告等係迨至103年10月3日開庭期日始表示行使土地法第 104條第1項之優先購買權，此觀諸 鈞院103年10月3日言詞 辯論筆錄第2頁即：「（法官問：原告為系爭土地所有權人 ，依照土地法第34條之1，對於他共有人處分土地時，有優 先承買權，惟系爭土地其上建物出賣時，原告是否有主張土 地法第104條第1項對於該建物之優先購買權？）是。就建物 物部分補充土地法第104條第1項。」等語自明。實則，被告 等早於103年4月15日即以敦南郵局第296號存證信函通知原 告等行使優先購買權(被證二參照)，原告等僅行使土地法第 34條之1第4項之優先購買權而已，遲至同年10月3日即上開 庭期中，方表示行使土地法第104條第1項之優先購買權，是 依該條第2項之規定，因原告等未於接到被告等出賣通知後 10日內表示行使優先權，故原告等之優先權實已視為放棄， 不得再為主張。
㈣再退萬步言，如認原告等有土地法第104條第1項之優先購買 權，且未逾該條10日之行使期間，此時，立於土地法第104 條房地所有權合一之立法旨趣，解釋上，亦應認僅應由主參 加原告群策公司行使土地法第104條第1項之優先購買權： ⒈按「土地法第一百零四條第一項規定，基地出賣時，承租人 有依同樣條件優先購買之權。此一基地承租人之優先購買之 權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房 屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為
一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而 賦予基地承租人之權利。」此有最高法院100年度台上字第 1530號民事判決可供參酌(附件四)
⒉經查，本件被告等所出賣者，係臺北市○○區○○段○○段 000地號土地全部，及被告林吉佐所有坐落上開土地之○○ 區○○段○○段000○號建物之應有部分3分之2（另1/3之建 物係屬群策公司所有），倘由原告等行使土地法第104條第1 項之優先購買權，將僅能購得被告林吉佐對系爭建物3分之2 持分，亦即房屋部分仍處於與群策公司共有之現象；反之， 倘由主參加人群策公司行使優先購買權，則土地及建物將均 歸群策公司一人所有，房屋所有權與土地利用權均全數結為 一體，更能達土地法104條之目的，準此，解釋上，應認原 告等之優先購買權應有所退讓，而應由主參加人群策公司行 使優先購買權較符立法目的。
㈤退步言之，如認原告有土地法第104條之優先購買權，且已 合法行使，嗣後是否因給付遲延而遭被告等解除契約？ 按「債務人非依債務本旨提出給付者，不生提出之效力。」 、「債權人對於已提出之給付，拒絕受領者，自提出時起， 負遲延責任」民法第235條、第234條定有明文。另觀諸最高 法院18年度上字第2060號民事判例之意旨（附件五）：「債 權人受領遲延時，債務人始可不負遲延利息之責」等語，益 證，須①債務人依債之本旨提出給付，且②債權人對於債務 人已提出之給付拒絕受領，債務人始不負遲延責任。 今本件原告於5月15日、8月30日、9月5日之行為，客觀上均 未符債之本旨而不生提出之效力（自無庸討論被告有無預示 拒絕受領乙事）；甚且原告等主觀上，亦無簽約之意願，茲 述如后：
⒈103年5月15日原告第一次遲延：
⑴按「又債權人預示拒絕受領之意思者，債務人得以準備給付 之事情，通知債權人，以代提出，惟其準備給付之事情，需 依債務之本旨，始生提出之效力，此觀民法第二百三十五條 規定自明。上訴人係向被上訴人訂購如附表二、三所示貨品 ，被上訴人僅就附表二所示貨品製作成品，就附表三所示貨 品，部分製作半成品，部分材料尚未製作，為原審認定之事 實。則被上訴人就附表三所示貨品既尚未製作完成，其雖以 準備給付之事情通知上訴人，能否謂其已依債務本旨為之， 而生提出之效力，亦滋疑問。原審未予詳查，遽謂上訴人預 示拒絕受領附表三所示貨品，被上訴人已將準備給付之情事 通知上訴人以代提出，上訴人就上開貨品受領遲延，被上訴 人不負給付遲延之責任，尚有未洽。」此有最高法院103年
度台上字第1282號民事判決可供參酌（附件六）。 ⑵經查，①被告等自始未同意原告等以票據之方式支付。②原 告等所提出之安泰商業銀行本行支票三紙（原證六參照）亦 因欠缺發票人之簽名而無效。③該本行支票之受款人為邱娟 娟，被告等並不願與邱娟娟發生票據法律關係。 由上可知，原告等客觀上並未備妥簽約款，未符債之本旨， 依上開實務見解，自不生提出之效力，自無須再判斷被告等 有無拒絕受領或受領遲延之問題。
⑶承上，另自證人之證言可知，被告等並無受領遲延之情事： ①原告等已自承有意與群策公司再為協商：
證人程俊霈103年12月5日結證：「(問：可否簡單說明在場 聽聞之經過。)…因為這個案子，群策和楊先生都主張有優 先承買權，所以一開始群策公司認為說他的優先權比較優先 ，所以堅持要購買，我印象所及，楊先生聽到就覺得那就沒 得談，就要離開。林律師是表示很難得大家都在，對當事人 而言賣給誰都不是一定，可是雙方發生這樣的爭執，希望大 家能夠談。但過程就沒有交集，但是楊先生有跟群策有講到 關於放棄優先承買權部分可以再談。他們雙方有談到楊先生 是否要放棄優先承買權這個部分可以再談。」（請參閱鈞院 103年12月5日言詞辯論筆錄第17頁）
②原告等主觀上亦無與被告等簽約之意：
觀諸證人蕭琪琳103年12月5日結證：「一般正常而言，如果 有三個人有主張要買，我們怎麼可能跟他簽約，這樣子可能 會把我們錢騙走，因為對方說他們有物權，我們是債權，萬 一簽約後債權無效錢拿不回來怎麼辦，所以正常情況之下， 不可能有兩個以上要簽約，我們去跟他簽約，這樣違反交易 安全。」（請參閱鈞院103年12月5日言詞辯論筆錄第16頁） 綜上可知，原告等客觀上並未備妥簽約款，已不生提出之效 力（自無須再判斷被告等有無拒絕受領或受領遲延之問題） ，且原告等主觀上亦無與被告等簽約之意願甚明。 ⒉103年8月30日原告第二次遲延：
按「契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時 ，雖可同時為附停止條件之解除契約之意思表示，即於他方 當事人未依限履行時，停止條件成就，發生契約解除之效力 ，無須另為解除契約之意思表示；惟催告中是否已為附條件 之解除契約之意思表示，應依當時之事實及全催告意旨、證 據資料判斷之，不得拾掇其中一二語，致失其真意。」此有 最高法院92年度台上字第651號民事判決可供參照(附件一參 照)。
經查，被告等已於103年4月30日以台北東門郵局第236號存
證信函（被證四參照）通知原告應於103年5月15日，親自或 委任代理人至六合法律事務所，完成上開土地及建物買賣契 約之簽訂，然原告並未於是日備妥買賣總價金30%簽約款； 嗣被告等乃再於103年8月18日以台北敦南郵局第928號存證 信函（被證五參照）通知原告應於文到五日內與吾等補簽訂 上開買賣契約，並於簽約時給付買賣總價金之30%；否則將 以違約論，並逕行解除契約，詎原告於103年8月25日收受上 開存證信函後，仍未於五日內備妥買賣總價金30%簽約款與 被告等簽約而再度遲延。是依上開最高法院見解，本件已於 103年8月31日生解約之效果甚明。
⒊103年9月5日原告第三次遲延：
按「解除契約之意思表示，並非不得附以停止條件，又解除 契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之 ，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約 之繼續存在不相容之請求，即已發生效力。」此有最高法院 74年度台上字第1122號民事判決可供參酌（附件二參照）。 經查，本件已於103年8月31日生解約之效果，業如前述；退 萬步言，縱認本件未於103年8月31日生解約之效果；然觀諸 原告係要求被告等應於「庭期（9月5日上午9時50分）」作 成「和、調解筆錄」，顯見，原告係反客為主的要求簽約之 「時間」及「方式」，不僅陷己於遲延，更係增加契約所無 之範圍，蓋以：
①就時間而言：原告於103年8月25日收受上開存證信函（被證 六第1頁參照）後，並未於五日內備妥買賣總價金30%簽約款 與被告等簽約，已再度遲延，業如前述；今原告竟反客為主 的要求簽約「時間」為「庭期（9月5日上午9時50分）」， 且當庭又未備妥買賣總價金30%簽約款，豈不兒戲！更顯其 欲藉由優先權之行使，而達阻擾本件買賣之目的！ ②就方式而言：原告並無要求以「和、調解筆錄」方式進行簽 約之權利，被告等亦無以「和、調解筆錄」方式與原告簽約 之義務，核原告當庭再次未能備妥買賣總價金30%簽約款， 已屬兒戲，復於被告等當庭提出已用印完成之土地買賣契約 書正本時，仍堅持要以「和、調解筆錄」方式進行簽約，要 屬無據！
③至於原告指稱：被告之訴訟代理人林志強律師於103年8月27 日收受板橋國慶郵局103年8月27日第203號存證信函後，未 有反對之意思表示，亦未通知原告應於該庭期逕行簽訂買賣 契約，並給付百分之三十簽約金，致原告該日受突襲，不及 當庭提出簽約金及簽訂買賣契約…云云(原告103年10月2日 民事準備書狀第2頁第1行以下)。惟查：
依最高法院21年度上字第1598號民事判例闡釋（附件三參照 ）：「默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足 以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默， 則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者 外，不得認為承諾。」
經查，被告對原告板橋國慶郵局103年8月27日第203號存證 信函要求「作成和、調解筆錄」乙事(被證六第2頁參照)， 僅係單純之沉默，依上開最高法院見解，要難認被告已承諾 原告所提以「和、調解筆錄」之方式，進行簽約。 原告自始即知應備妥30%簽約金，迺原告竟辯稱：被告未通 知原告應於9月5日庭期備妥30%簽約金…云云，純屬卸責之 詞，亦見其別有居心：
觀諸原告所指稱：已於103年5月15日委任楊遠皇及邱娟娟並 攜同地政士蕭淇琳依約前往，且已備妥簽約金百分之三十… （原告103年10月2日民事準備書狀第2頁第1行以下）；益見 ，原告自始即知簽約應備妥30%之簽約金甚明。矧被告另於 同年8月18日以台北敦南郵局第928號存證信函通知原告應於 文到5日內與被告補簽訂買賣契約，並應於簽約日給付30%買 賣價金否則將以違約論，並逕行解除契約(被證五第1頁、第 3頁參照)；益見，原告應無不知簽約應備妥30%之簽約金。 承上，詎原告仍竟置之未理而再度遲延，反而另以103年8月 27日板橋國慶郵局第203號存證信函表示：願依同一條件於 103年9月5日庭期就本事件作成和、調解筆錄…云云（被證 六第2頁參照）；果係如此，9月5日庭期既係原告所指定， 何來原告所稱：「受突襲，不及當庭提出簽約金及簽訂買賣 契約」云云之理。
⒋綜上所述，原告不僅已多次遲延，甚且一再未能備妥買賣總 價金30%簽約款，復堅持要以「和、調解筆錄」方式進行簽 約…均屬無理！是被告等乃當庭表示解除買賣契約，是兩造 之契約關係即告解消，被告等無再負有補簽訂書面買賣契約 等之義務甚明。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
貳、主參加之訴部分：
一、主參加原告群策公司起訴主張：
㈠臺北市○○區○○段○○段000地號土地，原為訴外人楊乞 所有，於昭和18年2月24日（即32年2月24日）移轉登記予 訴外人楊溪灶；嗣於46年1月15日，原告楊春寄與其姐楊紅 柑因繼承而成為系爭土地之所有權人（原證一第1至2頁） 。嗣原告之姐楊紅柑於78年4月18日先將系爭土地持分出售 並移轉登記予本案被告等人（原證一第3至4頁）。
㈡至於坐落系爭土地之○○區○○段○○段000○號建物，係 新建於40年1月5日，原始起造人為原告之姐楊紅柑，並於50 年3月17日辦理總登記時，建物所有權人登記為原告之姐楊 紅柑（原證二第1頁）。嗣於78年5月26，原告之姐楊紅柑將 系爭房屋之所有權分別移轉登記予本案被告等人（原證二第 2至3頁）。再於103年4月10日，本案被告郭方和美及謝夏蕙 將系爭房屋持分贈與主參加原告（原證二第5頁），主參加 原告即成為系爭房屋之共有人。
㈢又本案被告依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地出售 予訴外人張文暎；本案被告林吉佐亦將其對系爭房屋之所有 權一併出售予訴外人張文暎，雙方並於103年4月11日簽署土 地買賣契約書。而本案被告通知主參加原告是否願意行使優 先購買權，主參加原告即表示願意依土地法第104條第1項行 使優先購買權，並於103年4月21日與本案被告簽訂土地買賣 契約書（原證三），並依約按期給付買賣價款；迺系爭土地 共有人，即本案原告竟起訴請求：①確認其有系爭房地之優 先承買權；②本訴被告與本案原告補訂書面買賣契約；③本 訴被告應將系爭房地所有權移轉登記予本訴原告。蓋該訴訟 判決結果將影響主參加原告之權利甚鉅，爰依民事訴訟法第 54條第1項第2款提起主參加訴訟，以求權利義務關係明確， 俾使紛爭一次解決。
㈣系爭房地之所有權人，原先係部分共有人相同，嗣因系爭房 地之共有人將房地所有權先後移轉與他人，造成房地異其所 有人，依最高法院之實務見解，應認為土地所有人默許房屋 承買人繼續使用土地，且有繼續使用該土地之租賃關係存在 ，故主參加原告依民法第425條之1第1項規定，與本案原、 被告間應有租賃關係存在：
⒈按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有 特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使 用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。 」此有最高法院48年度台上字第1457號民事判例可供遵循。 次按，「本院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三 年度第五次民事庭會議決議闡釋『土地及房屋同屬一人』， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷『土地承買人 』默許『房屋承買人』有繼續使用該土地之租賃關係存在。 該所謂『土地及房屋同屬一人』固可包括『土地及房屋同屬 相同之共有人』及『土地共有人數除與房屋相同之共有人外
，尚有其他共有人』之情形在內；並將所稱之『房屋承買人 』擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有 事實上處分權之人。惟必以該房屋原所有人建造時經土地其 他全體共有人同意，且就承買後未經建物所有權第一次登記 房屋有『全部』之事實上處分權能者始足稱之。」此亦有最 高法院89年度台上字第284號民事判決可供卓參。 ⒉經查，系爭房地之共有人楊紅柑先後出賣系爭房地予本案被 告，依上開實務見解，應認為土地之其他共有人（即本案原 告）默許房屋承買人(即本案被告)繼續使用土地，且有繼續 使用該土地之租賃關係存在，合先敘明。
而系爭房屋之共有人，即本案被告郭方和美與謝夏蕙業於 103年4月10日將系爭房屋所有權贈與主參加原告（原證二第 5頁），蓋因本案被告郭方和美與謝夏蕙未將土地所有權一 併讓與主參加原告（原證一第4至5頁），依上開實務見解及 民法第425條之1第1項之規定：「土地及其土地上之房屋同 屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將 土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋 受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房 屋得使用期限內，有租賃關係。」是主參加原告與系爭土地 之所有權人（即本案原、被告）應有租賃關係存在甚明。
, 台灣公司情報網