臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第3870號
原 告 詹坤霖
訴訟代理人 李長彥律師
複 代理人 林裕洋
被 告 林麗美
訴訟代理人 吳威廷律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國104年5月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事 訴訟法第255條第1項第1款、第3款分別定有明文。經查，本 件原告起訴時訴之聲明原為：「㈠、被告應給付原告新臺幣 ( 下同)345,758元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈡、被告應自起訴狀送達被告之日 起按月給付原告11,929元。㈢、原告願供擔保，請准宣告假 執行。」嗣於民國103年11月5日具狀變更第二項聲明為：被 告應自起訴狀送達被告之日起至遷讓日止按月給付原告11, 929元」(見本院卷第18頁)。又於104年5月22日言詞辯論期 日當庭變更第一項聲明為：被告應給付原告304,971元及自 起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。(見本院卷第139頁)、第二項聲明為:被告應自起訴狀送達 被告之日起至遷讓日止按月給付原告10,469元，其訴之變更 均核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合 ，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於97年8月7日向訴外人林文良購買坐落 在新北市中和區(原為臺北縣中和鄉，下同)景平段922地號 之土地(下稱系爭土地)，當時持分（即應有部分，下均稱持 分）僅有八分之一，嗣原告於101年10月5日再向另一共有人 即訴外人林文進購買其八分之一之持分，故原告擁有系爭土 地四分之一之持分。然被告未經其同意，無權占用系爭土地 ，於其上建造新北市○○區○○段000○號建物即門牌號碼 新北市○○區○○街000○0號4樓，應有部分全部之房屋(下 稱系爭房屋)，該屋目前由被告之女兒即訴外人許尹芳、李 坤洲居住，是被告就系爭土地受有相當於租金之不當得利。
又系爭土地之公告土地現值分別係97至99年度均為62,300元 ，100年度為73,100元，101年度為90,5 00元，102年度為10 2,000元。且系爭土地之周圍生活機能較佳，故應以土地申 報總價之6%計算租金較為妥適，而被告占用系爭土地面積共 為82.11平方公尺，爰依民法第179條規定提起本訴，請求被 告返還如附表所示，自起訴日即102年11月6日起回溯5年之 不當得利共計304,971元及自起訴狀送達被告之日起至遷讓 日止按月給付原告10,469元等語。並聲明：㈠、被告應給付 原告304,971元及自起訴狀送達被告之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈡、被告應自起訴狀送達被告之日起 至遷讓日止按月給付原告10,469元。㈢、原告願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地原為被告之母即原告之祖母林劉四正所 有，被告之母於67年間在系爭土地興建2棟4層樓建物，被告 之兄弟即林文良、林文進分別持有該2棟建物之1樓及4樓， 被告之母於同年4月3日將該4樓即系爭房屋登記予被告所有 ，渠等便自六十幾年起居住使用至今，數年來系爭土地所有 人均未曾要求被告支付償金，足認其自始即同意建物所有權 人即被告無償使用系爭土地。嗣被告之母將系爭土地以贈與 之方式移轉予被告兄弟後，被告兄弟便承繼被告所有系爭房 屋無償使用系爭土地之義務，使被告於系爭土地上持續使用 達二十餘年。而原告為被告之外甥，對於系爭房地關係知之 甚詳，亦曾與其母居住於被告之系爭房屋中，更於系爭房屋 頂樓違法加蓋第5層居住於其內，故原告於97年及101年分別 繼受林文良與林文進關於系爭土地之權利與義務時，自不得 再濫用權利對被告主張不當得利抑或租金請求甚明。又依系 爭房屋建築當時之建築法第11條規定及內政部之函令可知， 辦理建物所有權第一次登記時應提出土地權利之合法證明文 件，由此亦可反證被告所有之系爭房屋絕非無權占有原告所 有之系爭土地。另被告之母將系爭土地贈與並轉讓予被告兄 弟時，被告就系爭土地之使用依民法425條之l規定即推定於 房屋得使用期限內有租賃關係，嗣林文良與林文進分別於97 年及101年出售系爭土地於原告，依土地法第104條之規定， 被告即享有優先承買權，然渠等出賣當時均未曾通知被告上 情，被告自得主張優先承買權，且原告不得對抗之。再者， 系爭房屋為4層樓建築，於構造上或使用上有明確界線得區 分為數部分之建築物及其基地，即屬公寓大廈管理條例所稱 之公寓大廈，是被告兄弟依公寓大廈管理條例第4條第2項規 定，不得將專有部分與基地所有權應有部分分離而為移轉， 故原告單獨取得系爭土地所有權顯然違反強制規定，其移轉
行為依民法第71條規定應屬無效，則原告既未取得系爭土地 應有部分之所有權，自無權向被告請求不當得利等相關費用 等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁 回。㈡如受不利判決，請准提供擔保，免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第23頁及其反面、80、 84反面頁），並有相關證據在卷可證：
㈠、系爭土地原為被告之母林劉四正所有，於75年10月17日以贈 與為原因，將系爭土地所有權八分之一各移轉登記予訴外人 林文良及林文進。嗣原告分別於97年8月7日、101年10月5日 向林文良、林文進買售上開所贈之土地，並辦理所有權移轉 登記（見新北地院卷第6至10頁之新北市地○○○○○○○ ○區○○段0000地號土地登記第一類謄本、本院卷第32至39 頁之土地所有權買賣移轉契約書、土地登記申請書、第54至 63頁之新北市中和地政事務所103年12月25日新北中地字第0 000000000號函及所附之臺灣省臺北縣土地登記簿）。㈡、系爭房屋於67年4月3日登記為被告所有（見本院卷16及其反 面頁之建築改良物所有權狀及建物登記第二類謄本）。四、得心證之理由：
原告主張被告所有之系爭房屋占有被告所有權四分之一之系 爭土地，係無法律上權源，顯受有不當得利，依民法第179 條規定請求被告給付原告相當於租金之不當得利等情，為被 告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者闕為:㈠、兩造 間就系爭土地有無民法第425條之1第1項推定租賃關係規定 之適用，而使被告得以有權占有系爭土地？㈡、被告就系爭 土地是否有土地法第104條之優先購買權，且因出賣人出賣 系爭土地予原告時未通知被告，使得被告得以對抗原告？㈢ 、原告得否依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之 不當得利？金額若干？㈣、原告購買系爭土地有無違反公寓 大廈管理條例第4條第2項之規定，為脫法行為而無效？茲分 述如下：
㈠、關於兩造間就系爭土地有無民法第425條之1第1項推定租賃 關係規定之適用，而使被告得以有權占有系爭土地部分： 1.按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最 高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）。另按最高法院 73年第5次民事庭會議決議略謂：「土地與房屋同屬一人，
而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字 第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用 土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地 之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關 係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議 決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之 人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有 權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許 其繼續承租。」且上開最高法院判例意旨，已增列為民法第 425條之1內容，並於88年4月21日由總統令增訂公布，並經 民法債編施行法明定自89年5月5日施行，該新增條文規定雖 未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟發生於上開增訂 法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開實務見解 內容相符，仍得援用上開實務見解及法理。是於民法第425 條之1開始施行前，土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋 先後出賣者，依上開判例及決議意旨，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，仍應推定在 房屋得使用期限內，有租賃關係，至其租金數額，如當事人 間不能協議決定，當可訴請法院裁判。故出讓人將土地及房 屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房 屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。 除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可 當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地 之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言（最高法 院93年度台上字第1328號裁判要旨參照）。又按依法律之解 釋，「準用」一詞係立法者避免法文之重複而謀立法之便宜 起見，將某種事項明定準用其類似事項已有之規定者，是準 用亦為一種類推適用之方法，惟不同處在於「準用」須法有 明文規定，「類推適用」則無。又類推適用，乃比附援引， 將法律於某案例類型所明定之法律效果，轉移適用於法律未 設規定的案例類型上，即基於相類似者，應作相同處理，依 平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定的事項 。
2.查，系爭土地原為被告之母林劉四正所有，其後以登記原因 為贈與，於登記日期為75年10月17日，移轉登記為林文良、 林文進各取得八分之一持分等情，為兩造所不爭執，已如前 述，又系爭土地重測前為新北市○○區○○○段○○○○○ 段00○0地號，此有新北市中和地政事務所上揭函文在卷可 憑(見本院卷第54頁)。次查，坐落在新北市○○區○○○段 ○○○○○段00○00○00○00○00號之建物2棟之原始起造
人雖為賴芹發等9人，後於66年間申請變更起造人，變更後 為賴芹發等12人，有新北市政府工務局103年12月27日北工 建字第0000000000號函及所附之建造執照申請書、申請人名 冊及建造執照存根等件附卷可佐(見本院卷第65至70頁)；另 按「區分所有權人申請建物所有權第一次登記時，除依第七 十九條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基 地權利種類及範圍。登記機關受理前項登記時，應於建物登 記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。」為土地登記 規則第83條所明定，惟此規定係於土地登記規則90年間修正 時始增訂之，故於前開法令增訂前，辦理所有權第一次登記 之建物，無須註明基地權利範圍，新北市中和地政事務所10 4年4月29日新北中地登字第0000000000號函固有說明(見本 院卷第129頁)，但據證人即原告之叔父(被告之兄)林財興到 庭證稱:系爭土地是我母親所有，當時與建設公司合建，還 有隔壁的土地，我母親分1、4樓，建設公司分2、3樓。長輩 決定用我們晚輩的名字登記房屋所有權人，前後棟都坐落在 母親的土地上面，但是土地沒有過戶給我們這些子女，因為 當時無法繳納土地增值稅、贈與稅，所以沒有辦理土地過戶 。前棟的1樓是我所得，後棟的1樓是由林文良，前棟的4樓 是我母親的名義登記，後棟的4樓是我妹妹林麗美(即被告) 登記。當初分配好，系爭房屋的名義人就是被告。照道理說 ，其有權使用系爭土地，原告就是要登記給被告，只是當初 沒有錢繳稅等語(見本院卷地106反面至107頁)，對於在原為 林劉四正所有之系爭土地上興建房屋後之分配情形，亦經證 人即原告之叔父(被告之弟)林文良證述在卷(見本院卷第108 反面頁)，互核相符；復觀被告雖列為系爭房屋該棟建物之 起造人時，但被告當時年僅17歲，應委無資力可與建商合建 ，而係被告之母林劉四正以合建之地主分得房屋以被告、林 文良、林財興等名義為起造人，足見系爭土地及系爭房屋之 原所有人本為林劉四正，因林劉四正將系爭房屋贈與被告， 遂於67年4月3日辦理建物所有權第一次登記予被告，至於系 爭土地當時未隨同辦理移轉登記，乃因無力繳納稅金之故而 作罷。嗣林文良、林文進取得系爭土地持分乙情，再經證人 林文良證稱:我當兵回來後，遇到我三哥林文進要求要分財 產，我找我母親說過這些財產的事情，當時因為我母親的土 地持分並未過戶，所以就把土地持分全部過戶給我和三哥林 文進二人名下等語在卷(見本院卷第108反面頁)，是以，被 告取得系爭房屋所有權時，其基地分屬不同一人所有之情， 雖發生於民法第425條之1生效施行前，且系爭房屋及土地之 原所有人林劉四正分別將系爭房屋贈與登記予被告，將系爭
土地各八分之一持分贈與登記予林文良、林文進，非最高法 院48年台上字第1457號判例意旨所指之買賣關係，但證人林 財興、林文良與被告互為兄弟姐妹，均知悉被告分得系爭房 屋，且悉認被告理應分得該屋所坐落系爭土地之持分面積， 甚證人林文良證稱：不會向被告主張不當得利等語(見本院 卷第109頁)，則於林劉四正將系爭土地各八分之一持分贈與 林文良、林文進，並於75年10月17日辦理所有權移轉登記， 而由渠等取得系爭土地所有權部分持分，與前揭最高法院48 年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項前段規定之 基本法理相類，基於平等原則，自可類推適用之，即應推斷 土地受讓人即林文良、林文進默許房屋所有權人繼續使用土 地之事實。
3.再依證人林財興證稱:原告在被告那棟5樓搭建違建，大概我 母親認為我大姐嫁出去後生活過的不好，我妹妹(被告)沒有 在使用這房屋，我母親就同意在屋頂搭建違建，是供我大姐 全家使用，那時候我大姐已經離婚等語(見本院卷第107及其 反面頁)，證人林文良亦證稱:我大姐在後棟的頂樓隔間居住 ，我大姐說她有4樓的鑰匙，但她有無經過被告的同意我不 清楚。4樓有好多人住，都是我大姐的乾爹，乾兒子和同居 人。原告住5樓等語(見本院卷第109頁)。由此可知，原告曾 居住於系爭房屋之頂樓加蓋違建內，是原告於知悉系爭房屋 已坐落於系爭土地之情形下，仍於前揭時日分別向林文良、 林文進買得系爭土地各八分之一持分，並辦理所有權移轉登 記，受讓取得系爭土地所有權四分之一持分，自應承繼證人 林文良、訴外人林文進與被告間之法律關係之約束，是原告 與被告間即得類推適用民法第425條之1規定及適用民法第42 5條規定之效果，另成立租賃關係。
㈡、關於被告就系爭土地是否有土地法第104條之優先購買權， 且因出賣人出賣系爭土地予原告時未通知被告，使得被告得 以對抗原告部分：
1.按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項、第2項定 有明文。次按最高法院68年度第5次民事庭庭推總會決議(三 )「土地法第104條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件 優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人 全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有
人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地 所有權，有違土地法第104條之意旨。故出租之共有基地共 有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先 購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第34條之 1第4項所規定之他共有人優先承購權」；復按優先購買權人 ，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件(即買賣契約上所約 定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等)之 通知後而於十日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄； 如基地出賣人出賣基地並未為上述之通知者，縱基地承租人 知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄 ，以貫徹土地法第104條第1項規定之立法意旨在保護房屋所 有權人與基地承租人之規範目的，最高法院100年度台上字 第1530號民事裁判要旨可資參照。
2.查，被告得主張類推適用民法第425條之1規定，與系爭土地 持分原受讓人即林文良及林文進間，推定於系爭房屋得使用 期限內成立租賃關係，已如上述，是原土地所有權人即林文 良、林文進處分系爭土地持分時，均未通知被告優先承買， 業經證人林文良證述明確(見本院卷第109頁)，則被告未表 明有優先購買之意思，揆諸前揭說明，仍不得認為被告有拋 棄優先購買之意思。從而，被告抗辯其得主張優先購買權， 原告不得對抗等語，自屬可採。
㈢、關於原告得否依民法第179條規定請求被告給付相當於租金 之不當得利，金額若干部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。民法第179條第1項定有明文。故依不當得利之法則請求 返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損 害為其要件。查，系爭房屋所有權人即被告與系爭土地四分 之一持分受讓人即原告間，應類推適用民法第425條之1第1 項及適用民法第425條之規定，推定在系爭房屋得使用期限 內有租賃關係，如前所述，是難認系爭房屋係無權占用系爭 土地，既然系爭房屋有權使用系爭土地，即非無法律上之原 因，原告依民法第179條之規定，請求被告給付相當於租金 之不當得利，即屬無據。
㈣、關於原告購買系爭土地有無違反公寓大廈管理條例第4條第2 項之規定，為脫法行為而無效部分：
被告辯稱林文良與林文進一公寓大廈管理條例第4條第2項規 定，不得將專有部分與基地所有權應有部分分離而為移轉， 故原告單獨取得系爭房屋基地所有權，係屬違反法律強制規 定，依據民法第71條規定，其移轉行為無效，原告自始、當 然、絕對未取得系爭房屋基地應有部分之所有權等語。按房
屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立 交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房 屋必須使用土地，基於當事人間之利益及社會公益，應使兩 者相結合而為一體，是區分所有建物與其所坐落之所有基地 應有部分，除法律或契約特別約定外，應認各區分建物享有 同一比例之土地應有部分所有權，每一區分所有建物就其所 坐落之基地，應推定具有所有權、租賃權或地上權等使用權 源，以使建物所有權與土地利用權結成一體，促進建物所有 權之安定性，基此，基地利用權源為土地所有權時，不使基 地所有權與建物區分所有權分離而單獨處分基地使用權，倘 基地使用權源係租賃權或地上權時，不使租賃權或地上權與 基地使用權分別為處分，此為公寓大廈管理條例所禁止，同 理，在公寓大廈管理條例制訂前，倘區分所有建物及其分配 之土地應有部分所有權分別處分，而分屬不同之所有人，該 建物所有人喪失受分配之土地應有部分所有權時，除有特別 情形外，應認默示房屋所有人就其所坐落之基地有租賃權存 在（最高法院93年度台上字第577號、89年度台簡上字第32 號裁判要旨參照）。查，從土地登記謄本雖可知系爭土地為 系爭房屋之基地，再依據系爭房屋之建物登記謄本資料亦可 知系爭土地為建物坐落之基地，又建物不能與其坐落之基地 分離，乃社會通念，但依上揭說明，房屋與坐落之基地，本 各得獨立之交易客體，是自無權限制原告購買系爭土地之部 分持分，遽認其為脫法行為而無效。然而，原告於購買訴外 人林文良、林文進所有之系爭土地持分之初，即已知悉土地 上存在系爭房屋，業經本院認定如前，則再揆之上開說明， 應認原告默示同意被告使用系爭土地，兩造間類推有租賃權 之存在，併予敘明。
五、綜上所析，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告 304,971元及自起訴狀送達被告之翌日即102年11月22日起至 清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年11月21日起至 遷讓日止按月給付原告10,469元，均為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁 回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證 據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不一一論述，末此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
民事第六庭 法 官 汪曉君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
書記官 楊婷雅