臺灣臺中地方法院民事判決 103年度簡上字第49號
上 訴 人 王國輝
訴訟代理人 王玉梅
被 上訴人 李月娥
訴訟代理人 陳 鎮律師
許富雄律師
複 代理人 李淑娟律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年12
月27日本院沙鹿簡易庭102年沙簡字第98號第一審簡易判決提起
上訴，本院於民國104年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第一項之文字應更正為：「被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○段00000地號土地上如附圖所示編號丙面積25平方公尺、編號丁面積19平方公尺之鐵製拉門、水泥圍牆、鐵捲門、採光罩等地上物，及坐落同小段24之132地號土地上如附圖編號戊面積30平方公尺、編號己面積17平方公尺之鐵製拉門、水泥圍牆、鐵捲門、採光罩等地上物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。」
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：
㈠於原審主張：
⒈坐落台中市○○區○○○段○○○段00000地號土地為被 上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅共有；另同段24-132地 號土地則為兩造、及訴外人張美慧、蔡秋蘭、徐秀媚、李 月猜、董李秋梅所共有。然上訴人未經被上訴人及其他共 有人之同意，即擅自在系爭土地上建造鐵製拉門、水泥圍 牆、鐵捲門及採光罩等地上物（下合稱系爭地上物），分 別占用24-23地號土地，如附圖編號丙部分所示面積25平 方公尺、如附圖編號丁部分所示面積19平方公尺；及24-1 32地號土地，如附圖編號戊部分所示面積30平方公尺、如 附圖編號己部分所示面積17平方公尺。上訴人未經被上訴 人及其他共有人之同意，無權占用系爭土地土地搭建地上 物，被上訴人自得依據民法第821條及第767條規定，請求 上訴人將占用系爭土地之系爭地上物拆除，並將該土地返 還與被上訴人及其他共有人。
⒉又上訴人未經被上訴人同意占用系爭土地，因而受有使用 系爭土地之利益，並致被上訴人受有相當於租金之損害， 被上訴人亦得依民法第179條之規定，請求上訴人返還相
當於租金之不當得利，其金額計算如下：
⑴起訴前5年之租金損害：
①系爭24-23地號土地部分：
96年申報地價每平方公尺為368元、99年申報地價每 平方公尺為368元、102年申報地價每平方公尺為408 元，爰均以申報地價每平方公尺368元、土地申報總 價額百分之10計算5年之租金損害為2,698.6元【計算 式：368×(25+19)×1/3×10%×5＝2698.6】。 ②系爭24-132地號土地部分：
96年申報地價每平方公尺為960元、99年申報地價每 平方公尺為960元、102年申報地價每平方公尺為1120 元，爰均以申報地價每平方公尺960元、土地申報總 價額百分之10計算5年之租金損害為7,516.7元【計算 式：960×（30+17）×29987/90000×10%×5＝7516. 7】。
③起訴前5年相當於租金之損害共計10,215元（2698.6 ＋7516.7＝10215，元以下無條件捨去）。 ⑵起訴後每月之損害：
①占用系爭24-23地號土地部分：49元。（計算式：408 ×(25+ 19）×1/3×10%÷12＝49）。 ②占用系爭24-132地號土地部分：146元。（計算式： 1120×（30+17）×29987/90000×10%÷12=146）。 ③故而，上訴人應給付被上訴人自起訴狀繕本送達翌日 起至返還占用系爭24-23地號土地之日止，按月給付 被上訴人49元；暨自本起訴狀繕本送達翌日起至返還 占用系爭24-132地號土地之日止，按月給付被上訴人 146元。
⒊被上訴人就系爭24-132地號土地僅同意供通行使用，上訴 人卻違法擅自將之作為系爭地上物之基地使用，被上訴人 自有權請求其拆除並返還給被上訴人及其他共有人： ⑴依照土地使用同意書記載，被上訴人就系爭24-132地號 土地僅同意供通行使用，並未同意建商或他人可將之挪 作其他用途。上訴人明知系爭24-132地號土地僅供通行 使用，自應明白系爭地上物無占用系爭24-132地號土地 之合法權源，縱使系爭地上物係上訴人向建商所購得， 其就系爭24-132地號土地所可取得之權利，仍不能大於 建商最初向被上訴人所取得之權利
⑵被上訴人否認就系爭24-132地號土地，共有人間有默示 之分管契約存在，上訴人亦未提出任何具體事證以實其 說，且對照土地使用同意書，更可證明被上訴人不可能
在未簽署任何書面文件下，即同意將共有之系爭24-132 地號土地供他人無償作為建築基地使用，上訴人之主張 應屬無據。
⒋被上訴人未曾同意將系爭24-23地號土地提供給建商或上 訴人作為系爭地上物之基地，上訴人係無權占有： ⑴補償金係頤富建設有限公司（下稱頤富公司）於建造臺 中市沙鹿區明秀一街110巷房屋時，因需通行使用被上 訴人及其他共有人共有之系爭24-32地號土地，且又將 建材、板模等堆置在系爭土地上，影響被上訴人就系爭 土地之使用收益，頤富公司因而承諾給付被上訴人補貼 款，故上訴人主張頤富公司建造房屋時，已補償被上訴 人及共有人等三人每人各33,000元，作為提供公眾通行 之道路補償，顯係刻意混淆事實。
⑵若系爭24-23地號土地亦如系爭24-132地號土地，係被 上訴人提供給公眾通行使用，衡情建商理應請被上訴人 將之一併記載於土地使用同意書內，但卻非如此。退步 而言，縱認被上訴人已同意將系爭24-23地號土地提供 給建商作為道路使用，其同意範圍亦不及於將之作為系 爭地上物之基地使用，縱上訴人辯稱系爭地上物係其向 建商所購得，其所取得之權利亦無從大於建商，故仍係 無權占用系爭24-23地號土地。
⒌聲明：
⑴上訴人應將坐落系爭24-23地號土地如附圖編號丙部分 （面積25平方公尺）及附圖編號丁部分（面積19平方公 尺）之鐵製拉門、水泥圍牆、鐵捲門、採光罩等地上物 拆除，將該土地返還予被上訴人及共有人李月猜、董李 秋梅。
⑵上訴人應將坐落系爭24-132地號土地如附圖戊部分（面 積30平方公尺）及附圖己部分（面積17平方公尺）之鐵 製拉門、水泥圍牆、鐵捲門、採光罩等地上物拆除，將 系爭土地返還予被上訴人及共有人李月猜、董李秋梅、 王國輝、張美慧、蔡秋蘭、徐秀媚。
⑶上訴人應給付被上訴10,215元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨 自起訴狀繕本送達翌日起至返還第⑴項土地之日止，按 月給付被上訴人49元，並自起訴狀繕本送達翌日起至返 還第⑵項土地之日止，按月給付被上訴人146元。 ㈡於本院補陳：
⒈上訴人主張系爭土地上之地上物，為訴外人頤富公司所有 ，故其無拆除之處分權云云；惟上訴人於原審即辯稱其係
因買受頤富公司所建造之房屋，依法繼受取得系爭土地之 使用權。參最高法院74年台上字第1317號、同院80年台上 字第2516號、81年台上字第1683號判決意旨，縱為未辦理 保存登記之建物，起造人於法律上雖未取得所有權，仍取 得事實上之處分權，並得將此事實上處分權轉讓予他人， 揆諸前揭判決意旨，本件上訴人雖非系地上物之原始起造 人，然其應已自出賣人於出賣房屋時，受讓系爭地上物之 事實上處分權，自有拆除系爭地上物之權能。
⒉被上訴人所收受頤富公司交付之3張支票，其中一張支票 影本雖註記「沙鹿鎮南勢坑埔子小段二四之二三地號(部 分約十坪)頤富建設提供為道路使用之補賠款」，但被上 訴人簽收支票時，實際上並無上開註記，究係何人註記， 已無法考究。惟縱支票上之註記屬實，亦僅能證明被上訴 人同意提供系爭24-23地號之部分土地供公眾使用，上訴 人亦不得據為私用，更無從推定上訴人可據此占用24-132 地號土地，亦非上訴人所主張係91年7月遷入居住後，頤 富公司為協調上訴人擅自在系爭土地上搭建採光罩，而由 頤富公司補貼被上訴人之損害而簽發。
⒊上訴人固又主張，伊可以使用系爭土地，係與頤富公司及 被上訴人三方協調之結果，被上訴人否認之，應由上訴人 舉證證明之。
⒋聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面
㈠上訴人於原審抗辯：
⒈被上訴人與訴外人董李秋梅、童玉燕，曾於90年4月11日 提供臺中市○○區○○○段○○○段000000○000000○地 號土地及系爭24-132地號土地與訴外人頤富公司合建本案 之社區房屋，被上訴人既已提供土地與建商合建，並已分 配取得建商興建後之房屋，其提供之土地所有權即應受合 建契約之拘束，不得對向建商購買房屋之上訴人主張任何 權利，且上訴人亦因買賣房屋而受讓建商使用社區共有土 地之權利，否則有違誠信原則。
⒉頤富公司曾於92年1月26日、同年2月28日，分別開立面額 為33,000元、33,000元及38,500元之支票予被上訴人、及 訴外人董李秋梅、李月猜，作為使用如附圖編號丙、丁、 戊、己部分土地權利之對價，故上訴人向建商購買房屋當 然可繼受建商與地主合建之權利。除鐵捲門部分係上訴人 加裝外，其餘地上物均係頤富公司在興建建物後與房屋一 併出售交給上訴人使用，被上訴人既然提供上開土地與建 商合建，自應受合建契約之約束。此部分之事實，後來曾
由當地里長出面協調，被上訴人亦同意上訴人使用系爭土 地。
⒊如附圖編號戊、己部分上之地上物，係建商興建後交給上 訴人，系爭24-132地號土地，上訴人也有土地所有權，建 商在興建社區房屋出售給社區所有人時，共有人間就使用 現狀，已有默示的分管契約存在，因此被上訴人主張拆除 毫無理由。
⒋聲明：
⑴被上訴人之訴駁回。
⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 ㈡於本院補陳：
⒈系爭地上物為頤富公司所建，雖供上訴人使用，惟並未辦 理移轉登記予上訴人，故上訴人既未取得系爭地上物之所 有權，自無從拆除之。且系爭土地應確係供社區道路通行 使用，此參鈞院102年度沙簡字第97號判決理由自明。另 據上訴人於原審提出由頤富公司簽發，票額分別為33,000 元、33,000元及38,500元之支票影本，其上載有「沙鹿區 南勢坑段埔子小段二四之二三地號（部分約十坪）」及「 頤富建設提供為道路使用之補貼款」等字樣，與上訴人使 用系爭土地之面積相符（註：共計約13.31坪，如附圖所 示之編號丙、丁部分），足證系爭支票之交付應係被上訴 人就系爭土地同意上訴人作建築基地使用之對價。而非供 作如附圖所示編號甲、丙、丁之部分（註：面積共計約 44.77坪）為道路通行使用之對價。
⒉被上訴人自頤富公司所買受之房屋，於90年9月20日即取 得使用執照，故頤富公司並無需於92年通行系爭土地，遑 論堆置建材、板模。且系爭土地如附圖所示編號甲、乙部 分於91年前，即已鋪設柏油路面供社區使用，此有鈞院 102年度沙簡字第97號判決，及農林航空測量所91年9月11 日之空照圖可證，惟上訴人及他共有人遲至92年1月26日 、92年2月28日始受領系爭支票，故其主張系爭支票係供 通行使用之補貼，實有違常情。由此可知，系爭支票應確 係供被上訴人就系爭土地同意上訴人作建築基地使用之對 價。
⒊訴外人王文卿（註：上訴人之父，已殁）於頤富公司欲於 坐落沙鹿區南勢坑段埔子小段24-125、24-126、24-128、 24-129、24-130、24-132地號土地及同小段24-22、24-12 3、24-124、24-127等地號土地上建築房屋時，經頤富公 司請求以其所有之同段24-111地號土地供法定停車位申請 之用；王文卿遂以頤富公司應將如附圖所示編號甲、乙、
丙部分供道路通行使用，並將如附圖所示己、丁部分加蓋 採光罩，且設置如附圖所示B-F-I-M部分之鐵製拉門供上 訴人使用等條件作為交換，始同意頤富公司之請求。嗣經 頤富公司及前開土地之全部共有人（即被上訴人、訴外人 董李秋梅、李月猜）口頭同意，乃由王文卿告知上訴人， 上訴人始於土地使用權同意書蓋章，供其申請建築房屋。 綜上，應足證明系爭地上物確係經被上訴人同意始搭建於 系爭土地上供上訴人使用，被上訴人請求上訴人拆除系爭 地上物，實屬無據。
⒋聲明：
⑴原判決不利上訴人部分廢棄。
⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。
三、本件爭執及不爭執之事實：
㈠兩造不爭執事項：
⒈坐落台中市○○區○○○段○○○段00000地號土地為被 上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅共有；另同段24-132地 號土地，則為兩造及訴外人李月猜、董李秋梅、張美慧、 蔡秋蘭、徐秀媚共有。
⒉被上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅，於90年4月11日簽 立土地使用同意書，提供同段24-123、24-124、24-125、 24-126、24-127、24-128、24-129、24-130、24-132、及 24-22地號土地與頤富建設公司合建。另上訴人亦於同日 簽立土地使用同意書，提供其所有同段24-111地號土地， 供建設公司作為申請法定停車位及法定空地使用。 ⒊被上訴人所簽立之土地使用權同意書，其中24-132地號土 地(即本件系爭土地之一)特別註記「僅同意供通行使用， 不計入基地面積」。
⒋上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅於92年間分別自頤富公 司領得發票日分別為92年2月28日、92年2月28日、92年1 月26日，面額各為38,500元、33,000元、33,000元，金額 合計104,500元之支票3張。其中被上訴人提出之被證三支 票影本（即董李秋梅之支票影本）上有註記「沙鹿鎮南勢 坑段埔子小段24-23地號(部分約十坪)頤富建設提供為道 路使用之補貼款」之文字。
⒌上訴人於90年8月16日購得同段24-22、24-123(以上二筆 之應有部分為全部)、及24-132(應有部分10/90000)地號 土地之所有權；90年11月19日購得門牌號碼台中市○○區 ○○○街000巷0號房屋之所有權。上開房屋坐落之基地為 同段24-22、24-111地號土地。
⒍鑑定圖上編號丙、丁(均坐落同段24-23地號土地)、戊、 己(均坐落同段24-132地號土地)所示範圍內之採光罩、水 泥圍牆、鐵製拉門、鐵捲門等地上物，或為上訴人所建； 或為建設公司所建，再移轉予上訴人。上訴人均有事實上 之處分權。
㈡兩造爭執事項：
⒈上訴人有無使用系爭24-23、24-132地號，如鑑定圖所示 編號丙、丁、戊、己範圍土地之合法權源，其爭點又包括 ：
⑴被上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅有無與頤富建設公 司約定，日後自頤富建設公司購得合建房屋之人，得就 系爭土地排除他人通行，而據為己用？
⑵頤富建設公司是否曾與兩造約定，由上訴人提供同段24 -111地號土地作為合建之法定停車空間，另由被上訴人 及訴外人李月猜、董李秋梅提供同段24-132地號土地， 部分作為公眾通行，部分則允許建設公司搭建地上物出 售，作為交換條件？
⑶被上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅有無與建設公司約 定，同意提供24-23地號土地作為社區住戶通行之用？ 上訴人能否排除其他社區住戶之通行？
⒉被上訴人請求上訴人拆除上開土地範圍內之地上物，請求 上訴人將土地返還全體共有人，有無理由？
⒊被上訴人能否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？金 額為何？
四、得心證之理由：
㈠上訴人無使用系爭24-23、24-132地號，如鑑定圖所示編號 丙、丁、戊、己範圍土地之合法權源：
⒈系爭地上物均為獨立建物，未與其他建物相鄰，且皆為上 訴人所有並由其實際使用中等情，為兩造所不爭，並據原 審會同兩造及內政部國土測繪中心之測量員到場勘驗屬實 ，此有現場照片及勘驗筆錄附卷為憑，堪以採信。按以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存 在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有 權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年 度台上字第1120號判決意旨參照）。本件上訴人既抗辯兩 造間已達成系爭土地使用權之合意，具正當占有權源等語 ，自應由上訴人就其有權占用系爭土地之事實負舉證責任 。
⒉上訴人主張因被上訴人與頤富公司間有成立合建契約，系
爭地上物是頤富公司所建，被上訴人自應受合建契約拘束 ，而認被上訴人已同意將系爭土地提供給上訴人使用，對 系爭土地有使用權源，故兩造間有默示之分管契約等情， 固據其提出發票人為頤富公司，票面金額分別為33,000元 、33,000元及38,500元之支票3紙及土地使用權同意書等 件為證。然前開支票上雖分別有被上訴人、李秋梅（即董 李秋梅）及李月猜之簽名，但亦有「沙鹿鎮南勢坑段埔子 小段二四之二三地號（部分約十坪）頤富建設提供為道路 使用之補貼款」等手寫之文字記載於上。另該土地使用同 意書中系爭24-132地號土地部分，蓋有被上訴人、李秋梅 及李月猜之印章，其上備註欄亦註明：「僅同意供通行使 用，不計入基地面積」等文字。觀諸上開支票及土地使用 同意書之內文，雖分別係針對系爭24-23地號土地、及24 -132地號土地之使用權之處理，惟此2份文件均明揭僅同 意系爭土地供作道路使用之目的，而無法據以推知被上訴 人有無同意向頤富公司購屋之人亦得使用系爭土地據為己 用，自無從憑此而認定被上訴人、李秋梅及李月猜業已同 意將系爭土地供作系爭地上物坐落於上之事實。是上訴人 既無從證明被上訴人與頤富公司間之合建契約內容，包含 購買地上物之人，得因向建設公司買受而取得合法占有使 用系爭土地之權利，或兩造間有分管契約之證明，上訴人 前開所辯，尚無足取。
⒊上訴人另主張頤富建設公司於合建時曾與兩造約定，由上 訴人提供同段24-111地號土地作為合建之法定停車空間， 另由被上訴人及訴外人李月猜、董李秋梅提供同段24-132 地號土地，部分作為公眾通行，部分則允許建設公司搭建 地上物出售，作為交換條件，惟此為被上訴人所否認。按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人就此部分之事 實，迄未舉證以實其說，實難採憑。況且，建商與他人合 建，權利義務之變動及影響極大，衡情，亦顯少僅以口頭 約定，而未簽立書面憑據之理。倘兩造與建商確有上開約 定，理當以書面訂定始為常態，上訴人既無法舉證，自難 認定三方有此約定。
⒋上訴人另主張曾由里長出面協調，被上訴人已同意上訴人 使用系爭土地云云，惟證人即臺中市沙鹿區埔子里里長吳 聰偉於原審具結證稱：伊擔任里長期間，有為兩造協調本 件土地糾紛，是要談大門和車庫的事情，伊是依據上訴人 父親王文卿所提出的契約書和3張支票去協調，伊有說依 照合約有寫清楚，被上訴人有拿錢也有簽名，看能不能再
談談看，但被上訴人說他們不識字，要再回去想想看，當 場沒有同意上訴人繼續使用系爭土地，且伊不清楚該次之 前兩造間所為的調解情形為何；因為時間太久，伊已不記 得上次契約書和支票的內容，但伊無法依據前開契約書和 支票去判斷上訴人有沒有使用權，伊只是以里長身分為兩 造去協調等語。是依證人之證述，至多僅可認定兩造於斯 時就系爭土地已生糾紛，仍無從逕認被上訴人業已同意將 系爭土地提供上訴人使用之事實。
⒌再按「法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所 主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷 ，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻 原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關 之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判 斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理， 避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判 決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所 容許。」此有最高法院96年度台上字第1782號、96年度台 上字第2569號、97年度台上字第2688號、99年度台上字第 781號、99年度台上字第1717號等判決意旨可資參照。本 件兩造就頤富公司簽發予被上訴人之三張支票究竟作何用 途，於本院103年度簡上字第51號亦曾爭執。而經本院審 理結果認為：「上訴人(即本件被上訴人)與頤富公司合建 ，除提供土地供頤富公司興建房屋外，並同意提供非屬系 爭社區房屋合建基地範圍內之系爭24-23地號土地如附圖 所示甲、乙區域部分土地供頤富公司及其購屋者通行使用 ，而由頤富公司簽發系爭支票交付上訴人(即本件被上訴 人)，以為上訴人(即本件被上訴人)提供上開甲、乙區域 部分土地供合建完成之系爭社區住戶作為道路通行使用之 補貼款。」此有上開確定判決書一份在卷足參。由此可知 ，頤富公司交付被上訴人之系爭三張支票，確實是作為頤 富公司及其購屋者「通行使用」系爭土地之補貼款。既係 供社區全體住戶共同通行使用，上訴人亦無單獨占用之理 。
⒍綜上所述，上訴人並無單獨占有使用系爭24-23、24-132 地號，如鑑定圖所示編號丙、丁、戊、己範圍土地之合法 權源，已堪認定。
㈡被上訴人得請求上訴人拆除上開土地範圍內之地上物： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全
部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定 有明文。又「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能 為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約 定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓 人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之 處分權者始有拆除之權限。」此有最高法院86年度台上字第 2272號裁判意旨可資參照。承上，被上訴人為系爭土地之共 有人之一，上訴人則對系爭地上物有事實上之處分權，茲上 訴未能證明系爭地上物對系爭土地有合法占有權源，自屬無 權占有，是被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規 定，訴請上訴人將系爭地上物拆除並返還系爭土地予全體共 有人，為有理由。
㈢被上訴人得請求上訴人給付相當於租金之不當得利： ⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求 之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋 、土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 （最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按無 法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時 ，如該他人返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間 ，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得 利之法則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例 、最高法院65年度第5次民庭庭推總會決議㈡參照）。再 按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，且 依同法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。惟 土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金， 按申報價額年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額 而言，並非必須照申報地價額年息百分之10計算。基地租 金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必 達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院46年台上字 第855號、68年台上字第3071號判例參照）。本件上訴人 占用被上訴人共有系爭24-23地號土地如附圖所示編號丙 、丁部分，合計面積44平方公尺，及系爭24-132地號土地 如附圖所示編號戊、己部分，合計面積47平方公尺，均無 合法正當之權源，其因此致被上訴人無法使用收益該部分
土地，則依社會通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當 得利，並使被上訴人受有無法使用收益該土地之損害，被 上訴人自得本於不當得利之法律關係請求返還相當於租金 之不當得利。又上訴人自承其於90年間就開始使用系爭地 上物等情，被上訴人主張在起訴前上訴人所有之系爭地上 物業已占有系爭土地超逾5年之事實，堪以認定。 ⒉按土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依 法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關 估定之價額，土地法施行法第25條定有明文。另依土地法 第148條規定，土地所有權人依該法所申報之地價，為法 定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該 土地之申報地價而言。再舉辦規定地價或重新規定地價時 ，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百 分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有規定 。參諸前開支票及土地使用權同意書內容所載，上訴人所 有之系爭地上物無權占用系爭土地之部分，均係供作道路 所使用，而位於兩造居住之社區共同大門之內，堪認應係 作為社區內通行使用之目的，而非公眾可得共用；又系爭 地上物分別為鐵製拉門、水泥圍牆、鐵捲門、採光罩，本 身之價值非鉅，且均屬未與其他建物相鄰之獨立地上物， 僅供上訴人作為停車、倉庫及庭園之使用，而無任何商業 活動存在等情，此為兩造所不爭執，復有原審勘驗筆錄及 現場照片在卷可稽。爰審酌上訴人占用土地，原僅供作自 身通行之用，未作為營利使用，其利用之經濟價值非鉅， 所受利益不高等情，認上訴人應返還利益之額度，應以申 報地價總價額年息百分之5計算為適當。
⒊經查，系爭24-23地號土地96、99年之申報地價均為每平 方公尺368元；102年之申報地價則為每平方公尺408元；9 7、98、100、101年則均未申報地價。系爭24-132地號土 地96、99年之申報地價均為每平方公尺960元；102年之申 報地價則為每平方公尺1,120元；97、98、100、101年則 均未申報地價。此有被上訴人提出之地價第二類謄本在卷 可憑。依前揭規定，未申報地價部分應以公告地價百分之 80為其申報地價。依被上訴人提出之地價謄本，系爭24-2 3地號土地102年之公告現值為2,900元，則其百分之80為 2,320元，被上訴人請求上訴人給付起訴前5年相當於租金 之不當得利，均以申報地價每平方公尺368元計算；系爭 24-132地號土地102年之公告現值為10,000元，則其百分 之80為8,000元，被上訴人請求上訴人給付起訴前5年相當 於租金之不當得利，均以申報地價每平方公尺960元計算
；均未逾前揭金額，應無不可。
⒋又按民法第821條規定，各共有人固得為共有人全體之利 益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還 不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而 其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還( 最高法院88年度台上字第1341號、94年度台上字第668號 判決要旨參照）。本件被上訴人就系爭24-23地號土地之 應有部分比例為3分之1；就系爭24-132地號土地之應有部 分比例為90,000分之29,987，依前揭說明，僅得按其應有 部分之比例請求上訴返還相當於租金之不當得利。依此計 算，上訴人應返還自本件起訴回溯5年內之利益額為5,107 元〔計算式：（368×44×5%×5÷3）＋（960×47×5%× 5×29987/90000）＝1349＋3758＝5107，元以下四捨五入 ，下同〕；並應自起訴狀繕本送達翌日即102年3月19日起 至返還系爭24-23地號土地編號丙、丁部分予被上訴人及 全體共有人之日止，按月給付被上訴人22元〔368×44×5 %÷3÷12＝22〕，及應自起訴狀繕本送達翌日即102年3月 19日起至返還系爭24-132地號土地編號戊、己部分予被上 訴人及全體共有人之日止，按月給付被上訴人63元〔960 ×47×5 %×29987/90000÷12＝63〕。亦即自102年3月19 日起至返還系爭土地編號丙、丁、戊、己部分與被上訴人 及全體共有人之日止，按月給付原告85元（計算式：22＋ 63＝85）。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求 上訴人給付無權占用土地之相當於租金之不當得利，於前 揭可得請求返還之利益額範圍內，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求即非正當，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人本於共有人所有物返還、除去請求權之 法律關係，請求判決上訴人應將坐落系爭24-23地號土地上 如附圖編號丙面積25平方公尺、編號丁面積19平方公尺及坐 落系爭24-132地號土地上如附圖編號戊面積30平方公尺、編 號己面積17平方公尺之系爭地上物拆除，並將上開土地返還 被上訴人及全體共有人；及依不當得利之法律關係，請求上 訴人給付無權占用土地相當於租金之不當得利，於前揭可得 請求返還之利益額範圍內，為有理由，應予准許。則原審判 命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予 駁回其上訴。
六、另被上訴人於原審102年8月9日之變更訴之聲明狀(原審卷第 98頁)，請求被上訴人拆除之地上物包括鐵製拉門、水泥圍 牆、鐵捲門及採光罩等地上物，原審就此部分係為被上訴人
全部勝訴之判決，然於判決主第1項竟諭知應拆除之地上物 僅水泥地及採光罩，其主文之諭知有明顯之錯誤，此部分當 由本院依職權予以更正，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 洪挺梧
法 官 高英賓
上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 日
書記官 鄭淑英
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