臺灣桃園地方法院民事判決 103年度訴字第1961號
原 告 游長江
訴訟代理人 姜震律師
複 代理人 陳薏如律師
被 告 沈庭聿
上列當事人間請求返還價金等事件，於民國104 年6 月10日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25 5 條第1 項但書第2 、3 、7 款定有明文。查原告起訴時聲 明：「被告應給付原告新臺幣（下同）53萬3942元，及自起 訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計 算之利息。」嗣於民國104 年6 月10日言詞辯論時，具狀變 更訴之聲明為「被告應給付原告新臺幣（下同）50萬217 元 ，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。」等語（見本院卷第78頁）。核原告上 開所為訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規 定，要無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴：民國102 年8 月底，訴外人即被告之仲介人即代 理人吳柏鋒向原告告知被告所有門牌號碼桃園市○○區○○ ○街0 號13樓房屋( 即八德區興豐段00000-000 建號建物， 另就興豐段00000-000 建號有共有部份，下稱系爭房屋) 擬 出售，詢問原告是否有意購買。原告向吳柏鋒詢問系爭房屋 總坪數，吳柏鋒透過LINE通訊軟體回覆「51( 坪) 」，因系 爭房屋為預售屋買賣，當時並無權狀或謄本可供檢驗，原告 係以吳柏鋒告知面積51坪為基礎，方以新台幣810 萬元向被 告購買系爭房屋，並於102 年9 月2 日簽訂不動產買賣契約 書( 下稱系爭契約) ，然依內政部100 年5 月18日內授中辦 地字第0000000000號函揭示「屋簷及雨遮買賣時不計入預售 屋買賣價格」，因此，雨遮面積自不應納入買賣價金之計算 。詎原告於103 年4 月29日取得系爭建物及土地所有權狀正 本，方知被告代理人吳柏鋒所稱總面積51坪竟包含不應計價 之雨遮面積10.52 平方公尺( 即3.18坪) ，顯有短少坪數之
情，被告應負物之瑕疪擔保責任，爰依民法第359 條請求減 少買賣價金，減少金額按比例計算，即買賣價金8,100,000 元除以約定面積170.35平方公尺( 即相當51坪) 乘以短少面 積10.52 平方公尺( 相當3.18坪) ，減少價金應為500,217 元。另原告依民法第359 條請求減少價金後，被告受領上開 500217元即無法律上原因，爰依民法第179 條後段規定請求 被告返還，並聲明：( 一) 被告應給付原告53萬3942元，及 自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息；( 二) 願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：原告於102 年9 月2 日向被告購買系爭房屋，系 爭契約係雙方就內容同意後而簽立，簽立當時即有附建商之 合約書，合約書上即有載明系爭房屋之坪數，原告係看過合 約書上之坪數始簽立系爭契約，且系爭房屋之貸款係原告親 自辦理，辦理貸款須檢附權狀，原告早即知悉系爭房屋之坪 數包含雨遮等語置辯，並聲明：( 一) 原告之訴及假執行之 聲請均駁回(二)如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：
(一) 原告於102 年9 月2 日以總價810 萬元向被告購買系爭房 屋，雙方簽訂系爭契約。
(二) 系爭契約為預售屋買賣契約，兩造簽立系爭契約前，訴外 人即房仲吳柏鋒告知原告系爭房屋之坪數為51坪。(三) 系爭房屋之面積包含雨遮面積後，共為51坪。 有不動產買賣契約書( 見本院卷第49-52 頁) 、line之照片 ( 見本院卷第46-47 頁) 、系爭房屋之建物所有權狀、建物 登記第二類謄本、土地所有權狀等為證( 見本院卷第53-55 頁) 。
四、本院得心證之理由
原告主張於102 年9 月2 日向被告購買之系爭房屋，總坪數 依內政部之規定，應不包括雨遮部分，故扣除雨遮之面積( 相當於3.18坪) 後，被告所出售之系爭房屋總面積未達約定 之51坪，故被告應負短少3.18坪之責任，爰依買賣瑕疪擔保 之規定，依民法359 條及179 條不當得利之規定，請求減少 價金，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審 究者為( 一) 原告得否以內政部100 年5 月18日內授中辦地 字第0000000000號函文，主張雨遮部分不計價？( 二) 系爭 房屋之雨遮面積約3.18坪，是否應計價？( 三) 原告得否主 張被告應負坪數短少之物之瑕疪擔保責任？( 四) 原告得否 依不當得利，請求被告給付？茲述之如下：
(一) 原告提出依內政部100 年5 月18日內授中辦地字第0000000 000 號函文，主張「屋簷及雨遮買賣時不計入預售屋買賣
價格」等情。然查：依上開函文內容所示：「…二、為防 止建商灌虛坪及哄抬房價，採取預售屋買賣屋簷、雨遮所 有權登記但不計價政策，業於100 年3 月24日公告，訂於 今年5 月1 日生效，亦即自生效日起，預售屋買賣定型化 契約應記載屋簷雨遮不計價之條款。…」，有上開函文在 卷可查( 見本院卷第80頁) ，上開函文開宗明義即明示係 『為防止建商灌虛坪及哄抬房價』，是上開函文之規定僅 適用於賣方為建商，並不及於賣方為非建商之情形，而本 件賣方即被告並非建商。依此，原告主張依上開函文之規 定，系爭房屋買賣之雨遮面積，不應計價在內，顯非有理 。
(二) 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又若買受人主張出 賣人已交付之買賣標的物存在有瑕疵者，應就出賣人所交 付之買賣標的物存在有瑕疵之有利於己之事實，負舉證責 任。本件原告主張被告所出售之系爭房屋，總面積之坪數 扣除雨遮之面積後，有短少坪數等情，依上揭規定，自應 由原告就系爭房屋總坪數不應含雨遮之部分，負舉證責任 。經查：原告依內政部之上開函文主張雨遮部分不應計價 ，業如上述，此部分之主張，顯不可採。故依上開舉證責 任之說明，原告自應就系爭契約總坪價不包含雨遮部分， 負舉證責任，然迄至本件言詞辯論終結時止，原告對於系 爭契約總坪數不包含雨遮部分乙節，均僅空言主張，未盡 舉證之責，揆諸上開舉證原則，本院自難對其為有利之認 定，是原告之主張，即屬無據。
(三) 原告之複代理人於104 年2 月4 日本院言詞辯論時陳稱： 「( 當初契約沒有就坪數作約定？) 沒有明文」等語( 見 本院卷第41頁) ，且證人吳柏鋒亦證述：「( 當初在促成 這筆交易時，有告知原告坪數是51坪，或跟原告保證坪數 是51坪？) 沒有保證，但是有說過坪數是51坪；( 當初如 何知道坪數是51坪？) 被告告訴我的。被告跟建商的買賣 契約書上算出來也是51坪；( 是如何跟原告講坪數是51坪 ？) 只有原告問我總坪數幾坪，我就用LINE回他51坪，原 告就跟我說他要買，就這樣子促成兩造的買賣交易。」等 語( 見本院卷第70頁反面) ，再原告亦自承：「( 既然是 預售屋買賣，與你之前的交易習慣不太一樣，為何要購買 ？) 是證人吳先生LINE給我，說這件不錯值得投資，我就 說總坪數多少錢，請他幫我議價。我只有問他總坪數多少 錢，我有到現場去看過；( 只有問過總坪數多少錢跟到現 場看過就決定要買？) 是。我是用換算每坪多少錢，值不
值得投資，來決定是否購買，如果換算出來，我覺得可以 就買。證人有跟我說這是預售屋買賣，沒有說這是總價買 賣。我本來就知道預售屋買賣沒有權狀。」等語( 見本院 卷第71頁) 。足見兩造間簽訂系爭契約前，僅就總坪數作 約定，至於總坪數是否包含雨遮部分，並未特別約定。依 此，被告出售之系爭房屋，總坪數確為51坪，此為兩造所 不爭執，且有系爭房屋之建物所有權狀、建物登記第二類 謄本可稽( 見本院卷第53 -54頁) 。是被告既已依約定販 售總坪數為51坪之系爭房屋，難認被告有何坪數短少之瑕 疪給付，從而原告依物之瑕疪擔保責任，訴請被告減少價 金，尚非可採。
(四) 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法 第179 條定有明文，是欲主張依不當得利請求權返還，限 於「無法律上之原因」。經查，本件兩造間存有系爭契約 ，是被告受有價金給付之利益，係有法律上之原因，非無 法律上之原因，故原告依不當得利之規定訴請被告返還 500,217 元，難謂有據。
五、綜上所述，本件原告主張被告所出售之系爭房屋總面積應不 包含雨遮部分，而依兩造間之買賣契約，主張被告應負坪數 短少之物之瑕疪擔保責任及依不當得利之規定，訴請被告返 還500,217 元，均為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁 回，其假執行之聲請應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 顏世翠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 林育玄