臺灣桃園地方法院民事判決 102年度訴字第1768號
原 告 鄭圖
鄭清杰
共 同
訴訟代理人 蔡榮德律師
被 告 李邱素娥
李靜蕙
李烱鎔
李滄榕
李若蕙
共 同
訴訟代理人 馬恩忠律師
上列當事人間請求返還價金事件，於民國104 年5 月18日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告為專業建商，於民國102 年6 月11日透過仲介公司居間 以總價新台幣（下同）48,900,000元向被告購買其等繼承自 被繼承人李振源坐落於桃園縣龜山鄉○○段00地號土地（應 有部分10000 分之2404，下稱系爭土地），雙方並簽訂土地 買賣合約書，第一期簽約款因系爭土地存有抵押債務300 萬 元及遺產稅約80萬元約定須由原告代償，故就第一期款項原 告已給付被告100 萬元，及嗣後實際代償之遺產稅額785,17 2 元。原告於購買系爭土地當時即向被告表明將購買整合整 筆土地（面積4207.19 平方公尺）作建築開發之用，訂約前 後一再要求被告出具使用分區證明，卻遭賣方代表人即被告 李迥鎔以再補、尚未申請或找不到等理由推諉，直至102 年 6 月底交付第二期款前，被告始提出載明「應以跨區市地重 劃方式辦理」之使用分區證明書予仲介，原告方知被告前遲 未出具該證明之原因實為故意隱匿系爭土地應以跨區市地重 劃方式辦理之情事，原告顯受被告詐欺而締結契約。又系爭 土地位於跨區市地重劃範圍，有限建之重大瑕疵而不具備一 般買賣土地之通常效用，與原告購買時向被告表明之目的不 合，從而被告已違法在前，且嗣後原告亦已透過仲介吳毓文 與賣方代表人即被告李迥鎔協商解約及退款事宜，被告已同 意解約，故其悔約後再以原告未付款為由解約，自不生法律 上之效力。並聲明：⒈被告應連帶給付原告1,785,172 元，
及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。⒉願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
系爭土地於契約成立前即有跨區市地重劃使用分區之限制， 且被告從未積極向原告表示系爭土地能作為建地使用，此為 原告所知悉，且系爭土地地目為「田」，性質上為農地，原 告而以低於市場行情一半以上之價格向被告購買，故原告並 未有受被告詐欺之情事，故本件亦無瑕疵擔保責任，況系爭 土地使用分區證明書為任何人均得向主管機關申請調閱或核 發，身為專業建商之原告難諉為不知。至契約合意解除應為 契約雙方互為意思表示一致，原告並無授權吳毓文解除意思 表示之權，被告李炯鎔亦無行使解約之權，故系爭契約並無 合意解除等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如 受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於102 年6 月11日以4,890 萬元，向被告等人購買系爭 土地，約定第一期給付480 萬元，又依買賣契約特約事項第 12條，土地上之抵押權債務300 萬元及辦理繼承所需之遺產 稅80萬元，均由原告代為繳納，故原告第一期以支票給付被 告等100 萬元（票號QE0000000 號），並代償被告等之遺產 稅78萬5172元。
㈡原告給付前金後（1,785,172 元），被告等因未收到原告後 續應繳納之價金，故委託律師以中華民國102 年7 月16日律 和字第0000000 號函，及102 年7 月22日律和字第0000000 號函，依契約所載地址送達原告，並催告原告履行契約。 ㈢被告等於102 年6 月24日，系爭土地因分割繼承而完成繼承 登記，被告李邱素娥取得應有部分12500 分之601 、被告李 滄榕取得應有部分12500 分之1803、被告李烱鎔取得應有部 分12500 分之601 、被告李若蕙及李靜蕙未取得土地。四、兩造爭執事項為：
㈠所謂「跨區市地重劃」是否屬於使系爭土地有約定或通常之 價值、效用、品質上之瑕疵？其具體之限制為何？ ㈡若「跨區市地重劃」之限制確為民法354 條所規定之瑕疵， 惟倘系爭土地使用分區證明書如為任何人均可自桃園縣政府 調閱取得，原告是否有重大過失而不知前揭瑕疵？ ㈢原告有無受被告等詐欺而陷於錯誤？即原告是否對「應跨區 市地重劃方式辦理」之限制負有告知義務，而故意隱匿之消 極詐欺行為，使原告因此陷於錯誤而為意思表示，成立系爭 買賣契約？
㈣原告透過仲介吳毓文與賣方代表李烱鎔協商解約及退款事宜
時，李烱鎔是否有口頭同意解約，而成立合意解除契約之情 形？
五、本院之判斷：
㈠系爭土地劃歸為桃園市龜山區都市計畫範圍內，需一併跨區 辦理市地重劃，應進行整理並留設必要之公共設施等市地重 劃作業，始得開發建築，應屬於物之瑕疵。
按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者即為物有瑕疵。由桃園縣政府出具之桃園縣政府 都市計畫土地使用分區（或公共設施）證明書明確載明系爭 土地為龜山都市計畫（民國95年6 月15日），公共設施用地 土地取得方式及需地機關欄位記載「應以跨區市地重劃方式 辦理」（見本院卷第131 頁），而所謂「應以跨區市地重劃 方式辦理」係指龜山都市計畫區內共19處須一併跨區辦理市 地重劃。而市地重劃為都市計畫法第48條所訂之公共設施保 留地取得方式之一，係指依照都市計畫規劃內容，將一定區 域內之土地加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使 成為大小適宜，形狀方整，各宗土地均直接臨路且可立即供 建築使用，是一種有效促進土地經濟利用與健全都市發展之 開發方式。故都市計畫書規定應以跨區市地重劃方式辦理即 認為該土地應先進行重新整理並留設必要之公共設施等市地 重劃作業，始得開發建築。有桃園市政府都市發展局104 年 5 月14日桃都計字第0000000000號函及附件變更龜山都市計 畫（第三次通盤檢討）書1 份在卷可參。是系爭土地位於龜 山都市計畫範圍內，對於建築房屋有上開之限制，則目前之 價值、效用上相較於一般土地之利用即有落差，應認為構成 民法第354 條所稱之「瑕疵」。
㈡原告因有重大過失而不知前揭瑕疵，被告亦無故意不告知之 情形，不得主張瑕疵擔保責任。
1.按買受人因重大過失而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無 瑕疵時，固可不負擔保之責，惟出賣人故意不告知其瑕疵者 ，不在此限，此觀民法第354 條、第355 條之規定自明。原 告主張系爭土地有前開之瑕疵存在，而系爭土地確實存在禁 止建築開發之情形，經本院認定如前，然土地使用分區證明 書為任何人均得以上網或向主管機關申請，業經證人魏凌海 、吳毓文證述在卷（見本院卷第125 頁、第127 頁反面）， 而不動產交易不僅交易金額龐大，且標的性質具有不易變更 性，因不動產坐落位置、種類、鄰近環境及相關法令就利用 之限制均會影響其價格，一般人於購買不動產前均會有相當 程度之探悉上開事項，原告主張其簽約時不知系爭土地為利
用上應以「跨區市地重劃」方式辦理，而原告於簽約前即向 被告表明購買目的為整合土地興建使用，亦據證人吳毓文、 崔文龍證述在卷（見本院卷第127 頁、第138 頁），顯然不 具備一般人之注意義務，而有重大過失，依前揭規定，不得 主張瑕疵擔保責任。
2.再者，依被告提出102 年6 月至7 月間，系爭土地周圍 500 公尺之土地成交時價登錄行情，建地每坪落在457,898 元至 343,686 元間（見本院卷第172 至175 頁），而系爭契約成 交價為4,890 萬元，面積4207.91 平方公尺（即約1,272.89 坪），原告購買系爭土地之應有部分為10000 分之2404，換 算每坪約160,000 元，明顯低於一般建地行情，而系爭土地 價格既然存在與一般建地之差距，原告倘以整合利用建築為 目的而購買，當應探求價差存在之原因，原告不為而逕以上 開價格與被告簽約，自有重大過失，要難嗣後復主張瑕疵擔 保責任。
3.再查，證人魏凌海於審理時證稱：簽約時伊有在場，當天伊 到現場時，原告、代書及仲介公司請伊到一樓討論，說有問 題要問伊，因為系爭土地的繼承是伊辦的，他們想要瞭解， 有談到使用分區的問題，伊有把相關證明拿出來，包括本院 卷第131 頁的使用分區證明書、權狀、謄本、稅單及繼承系 統表。簽約時，原告有要求提出使用分區證明，但沒有就內 容討論，他們也沒有問系爭土地是否不能建築，伊不清楚原 告是否知悉等語（見本院卷第124 至127 頁），足見被告並 未刻意隱匿系爭土地之土地使用分區事項，而簽約當時既然 已經將使用分區證明書提出於兩造，其上記載應以「跨區市 地重劃」方式辦理，被告即無故意不告知瑕疵存在，應可認 定。至原告於簽約前固然有向被告表示欲購買系爭土地作為 整合開發使用，然系爭土地列為龜山都市計畫範圍內土地， 應先進行重新整理並留設必要之公共設施等市地重劃作業， 始得開發建築，經本院認定如前，依此，系爭土地性質上並 非絕對不得開發利用，僅需待都市計畫範圍確定後方得為之 ，況原告購買系爭土地之應有部分僅10000 分之2404，並非 購入土地之全部，短時間內亦難以建築利用，尚難以原告於 簽約前有告知被告其購地目的，即認被告有故意不告知系爭 土地之利用限制情形。此外，原告亦未提出其他事證證明被 告有故意不告知系爭土地利用限制之情形，要難認原告主張 有理由。
4.至證人吳毓文雖然證稱：原告在簽約當天對於系爭土地的使 用分區或限制不瞭解，是事後拿到土地使用分區才知道。簽 約當天伊有提到使用分區的問題，但賣方說還要找，後來傳
真原證三的使用分區證明給伊，伊轉交給原告，原告才表示 要聯絡被告協調解約等語（見本院卷第127 頁正反面），而 證人吳毓文為積富房屋業務部執行長，負責本件簽約事宜， 在原告不知悉系爭土地之使用分區前，亦未提出對於攸關土 地用之土地使用分區證明予原告前，是否可能立即促成系爭 契約之簽署，不無疑問，使用分區證明書既然為任何人可隨 時取得之資訊，證人身為專業仲介業者，理應無不提供此部 分重要交易資訊予原告之理，證人雖證稱有催促被告提出土 地使用分區證明，被告遲遲不為，惟依前所述，仲介方或原 告方本得自行取得此部分資訊，亦無待被告傳真後始能轉交 原告，證人證詞要與常理不合，難以採為真實。況縱證人吳 毓文證稱屬實，原告簽約當天不知悉系爭土地之使用分區限 制存在，本院認其有重大過失而不得主張為瑕疵，業如前述 ，而僅以被告當日未提出使用分區證明書，亦難以此證明被 告有故意不告知原告此一公開公示資訊之情，系爭土地之使 用分區限制資訊既然可任意取得，被告自無法以上開方式隱 匿或故意不告知，原告主張要屬無據。
㈢原告買受系爭土地時並非被詐欺而為意思表示。 按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表 意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人 ，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號 判例要旨參照）。本件原告主張其遭被告詐欺而購買系爭土 地乙節，既為被告所否認，揆諸上開判例要旨說明，原告自 應就其遭詐欺之事實負舉證之責。承前所述，原告僅泛稱被 告於立約時隱瞞系爭土地應以跨區市地重劃方式辦理之附帶 條件，致伊陷入錯誤締結買賣合約云云，並未提出積極證據 證明其確有受被告詐欺之事實，而以證人吳毓文之證詞，亦 難證明被告有詐欺故意，足認原告簽訂系爭土地買賣合約書 ，非因受詐欺而為買受之意思表示，而不得據以撤銷之。原 告此部分之主張於法無據，並無可採。
㈣兩造並未合意解除契約。
解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事 人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體 為之。解除契約之意思表示，不得撤銷。民法第258 條定有 明文。原告主張兩造已經合意解除系爭契約，為被告所否認 。查證人吳毓文於審理時稱：原告看到使用分區證明後，有 提到系爭土地因為還要跨區無法馬上蓋，所以請伊約被告到 公司協調解約，伊有跟被告李迥鎔聯絡，後來原告鄭圖跟伊 說賣方同意解約，伊有電話跟被告李迥鎔確認，被告李迥鎔 說同意解約。後來約來公司談解約時，被告沒有出現，嗣後
再協調一次，被告就不退讓了等語（見本院卷第127 頁反面 ），依此，系爭契約兩造當事人是否全體均同意解除系爭契 約，並為如此之表示，並非明確，以證人聽聞被告同意解約 之來源乃原告鄭圖，是否被告全體向原告表示，不得而知。 再者，證人向被告李迥鎔確認時，亦僅被告李迥鎔一人表示 同意解約，被告李迥鎔是否得代表被告全體，是否經授權為 之，亦非明確，是依前揭規定，系爭契約尚難認經兩造全體 為解除合意之表示，契約效力尚在，自得拘束買賣雙方，原 告以契約解消為由請求返還價金，為無理由。
六、綜上所述，原告依民法瑕疵擔保及詐欺之規定，請求解除及 撤銷系爭契約，請求被告連帶給付1,785,172,元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之 利息，為無理由，不應准許，原告之訴無理由，是假執行之 聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法之陳述，與判決 結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 黃裕民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 22 日
書記官 沈佩霖