臺灣新竹地方法院民事判決 103年度重訴字第173號
原 告 林金臺
郭振臺
上二人共同
訴訟代理人 呂雅莘律師
被 告 池雙木
訴訟代理人 彭火炎律師
張玉琳律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國104 年5 月
21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新竹縣竹北市○○段○○○○○地號、一二三之五地號、一二三之三地號、一三０之一地號、一三一地號、一三一之二地號土地上如附圖所示斜線部分面積共六百零二點三五平方公尺之地上物拆除，將土地騰空交還予原告林金臺。被告應將坐落新竹縣竹北市○○段○○○○○地號土地上如附圖所示斜線部分面積五點七七平方公尺之地上物拆除，將土地騰空交還予原告郭振臺。
被告應自民國一０三年六月一日起至交還土地之日止，按月給付原告林金臺新臺幣貳萬零參佰陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告林金臺以新臺幣陸佰零捌萬陸仟伍佰元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹仟捌佰貳拾伍萬玖仟參佰壹拾捌元或同面額之銀行可轉讓定期存單為原告林金臺預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告郭振臺以新臺幣陸萬壹仟元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹拾捌萬貳仟參佰參拾貳元或同面額之銀行可轉讓定期存單為原告郭振臺預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、或不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。查原告林 金臺起訴聲明：㈠被告應將坐落於新竹縣竹北市○○段0000 0地號、123-3地號、130-1地號、131地號及131-2地號土地 上如起訴狀附圖一所示斜線面積257.74平方公尺（以實測面 積為準）之地上物拆除，將土地騰空交還予原告林金臺。㈡
被告應自民國（下同）103年6月1日起至交還土地之日止， 按月給付原告林金臺新臺幣（下同）30,572元。㈢被告應給 付原告林金臺106,810元及自起訴狀繕本送達翌日起以年息 百分之5計算之利息。㈣願供擔保，請准予宣告假執行。嗣 於訴訟進行中，原告林金臺所有新竹縣竹北市○○段00000 地號土地經買賣後分割為郭振臺所有之123-4地號及原告林 金臺所有之123-2及123-5地號土地，另就上開地上物之確切 坐落位置及面積，經本院會同兩造及地政人員現場實施測量 ，原告方面乃追加郭振臺為原告，並依測量結果於104年1月 15日以民事變更聲明暨準備書狀（二）變更聲明為：㈠被告 應將坐落於新竹縣竹北市○○段00000地號、123-5地號、 123 -3地號、130-1地號、131地號及131-2地號土地上如新 竹縣竹北地政事務所103年11月28日土地複丈成果圖所示斜 線部分面積共602.36平方公尺之地上物拆除，將土地騰空交 還予原告林金臺。㈡原告應將坐落新竹縣竹北市○○段000 00地號土地上如新竹縣竹北地政事務所103年11月28日土地 複丈成果圖所示斜線部分面積5.77平方公尺之地上物拆除， 將土地騰空交還予原告郭振臺。㈢被告應自103年6月1日起 至交還土地之日止，按月給付原告林金臺30,476元。㈣被告 應給付原告林金臺106,810元及自起訴狀繕本送達翌日起以 年息百分之五計算之利息。㈤被告應給付原告林金臺19,092 元及自民事變更聲明暨準備書狀（二）送達翌日起以年息百 分之五計算之利息。㈥願供擔保，請准予宣告假執行。經核 原告所為訴之變更與追加，部分乃基於同一之基礎事實，部 分則為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防 禦與訴訟之終結，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許，合 先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告林金臺現為新竹縣竹北市○○段00000 地號、123-5 地號、123-3 地號、130-1 地號、131 地號以及131-2 地 號土地所有權人，原告郭振臺現則為新竹縣竹北市○○段 00000 地號土地所有權人。原告林金臺原本所有新竹縣○ ○段○○地號）124 地號及131 地號土地，而訴外人即原 告林金臺之姪子林溪圳所有130 地號土地，因使用上需要 ，原告林金臺遂與訴外人林溪圳協議將131 地號土地之一 部分與130 地號土地交換使用。
（二）後原告林金臺於95年3月13日與被告訂立租賃契約，將原 告林金臺名下之124地號、131地號土地出租予被告作為停 車場使用，租賃期間為95年3月15日至100年3月14日止，
約定租金為每月19,000元整，自96年3月15日起每月租金 調整為20,000元，但係以原告林金臺與訴外人林溪圳交換 使用之130地號為實際使用範圍，亦即被告實際使用範圍 為（原地號）124地號、130地號及一部分131地號之土地 。後於102年12月間，原告林金臺將（原地號）123地號全 部及124地號之78862/100000持分之土地，出售予訴外人 即建商代表陳興來，以作為容積率移轉使用，原告林金臺 並立即至被告所經營之代書事務所告知被告土地出賣事宜 ，並要求終止租約。而原告林金臺所出售予建商之（原地 號）123地號、124地號二筆土地則於103年2月17日辦理合 併，合併後刪除124地號，留存123地號土地，由原告林金 臺持分21108/100000，建商林陳海持分78892/100000，嗣 又於103年3月7日將留存之123地號土地進行分割，分割後 123地號土地由林陳海所有，123-1地號土地由原告林金臺 持有，並於同年3月7日及6月27日辦妥所有權及分割登記 ，且開始進行容積移轉之申請。後於同年7月30日完成申 請容積移轉之部分行政流程。因被告對於原告林金臺於 102年12月間之終止租賃契約通知仍不予置理，原告林金 臺遂於103年4月14日及同年5月9日分別寄發存證信函與被 告表示○○段○○地號）124地號、123地號土地一部份已 出售與林陳海，並已申請辦理容積移轉事宜，以該存證信 函之送達為終止租約之意思表示，並請其於103年5月31日 前騰空地上物返還土地與原告，並經被告收受。然被告兩 次回函表示租賃契約已成為不定期租賃，其不願搬遷等語 。
（三）因被告遲遲不肯拆除地上物及返還土地與原告林金臺，建 商方面擔心有地上物而無法辦妥容積率移轉，遂要求原告 林金臺將未有地上物之土地分割與建商，其他有地上物部 分由原告林金臺自行保留，因此雙方再於103年6月將上述 123地號、123-1地號土地再次以分割、相互過戶方式登記 為由原告林金臺所有123-2地號、123-3地號、130-1地號 、131地號及131-2地號五筆土地，由建商林陳海所有123 地號、123-1地號、130地號及131-3地號四筆土地。惟被 告對建商申請公共設施保留辦理容積移轉之行政流程全然 不予配合，更於103年8月5日新竹縣政府人員至現場勘查 時，或阻擾公務人員進入現場勘場，或事先移除界樁、以 黑漆覆蓋界址，致使新竹縣政府公務人員認定樁位不明確 ，且無法進出管理維護，因此發函要求建商補正。因被告 一再阻礙建商辦理容積率移轉之申請流程，建商遂命原告 即建商代理人郭振臺於103年8月12日買下原告所有目前由
被告裝設停車場鐵捲門位置之土地，因此原告所有之○○ 段00000地號土地經買賣後再分為由建商代理人郭振臺所 有之123-4地號土地及原告林金臺所有之123-2地號及123 -5地號土地。嗣建商仍持續進行容積率移轉申請程序，並 增加移轉土地為社北段123地號、123-1地號、130地號及 131-3地號土地，新竹縣政府並因此來函訂於103年12月22 日再度進行勘查，原告等2人並以存證信函告知被告現場 勘查情事，惟現場勘查當日，被告又不讓建商設置圍籬以 明確容積移轉範圍，新竹縣政府遂再度來函命建商補鑑界 程序後再行現勘，及現場疑為停車場使用，請依規定辦理 土地改良物清理等事。建商因容積移轉之接受基地（建商 推出之銷售建案）迫在眉睫無法再等待本件前開土地容積 移轉之申請，遂緊急抽換原本容積移轉土地「社北段123 地號、123-1地號、130地號及131-3地號土地」改成其他 土地申請容積移轉，新竹縣政府遂於104年1月7日發函表 示原案應予駁回。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、系爭租約原租賃期間為自95年3月15日至100年3月14日止 ，然因原告林金臺不懂法律，不知租約屆期應另訂租約， 仍讓被告繼續使用而受領租金，待102年12月底向被告表 示已賣出要終止租約時，被告也沒有反對之意。然而被告 於103年4月8日以新竹東門郵局第52號存證信函表示系爭 土地以為不定期租賃。按民法第450條：「租賃定有期限 者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當 事人得隨時終止契約」、第425條：「出租人於租賃物交 付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃 契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之 不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之 。」次按最高法院45年台上字第1514號判例意旨：「以非 耕地或非供建築房屋之土地為租賃物之租賃，其終止契約 ，土地法及其他特別法並未就此設有特別規定，依特別法 無規定者，適用普通法之原則，應仍適用民法關於租賃之 規定，其未定期限者，除應依習慣先期通知外，各當事人 得隨時終止契約」。被告雖辯稱系爭土地為定期租賃，且 系爭土地有土地法第103條之適用，惟前開辯解與被告自 行寄發之存證信函自相矛盾，且系爭租賃契約第4條「使 用租賃物之限制」第1款明文約定：「本土地係供停車場 之用。」亦足證系爭土地僅供停車使用，並非供建築房屋 之土地，從而無土地法第103條之適用。原告林金臺業於 103年4月14日以竹北光明郵局第153號存證信函終止租約
，系爭租賃契約業已終止，被告並無占用系爭土地之權源 至明。再者，退萬步言，原告林金臺業將123-4地號土地 出賣予原告郭振臺，則縱有租約存在，依據民法425條第2 項之規定系爭租約對於受讓人郭振臺亦不存在。 ２、內政部雖於88年4月6日訂定「都市計畫容積移轉實施辦法 」，但全台各縣市開放容積移轉之時間不一，新竹縣政府 係遲至98年3月1日才制定「新竹縣政府都市計畫容積移轉 審查要點」，開始開放公共設施保留地得辦理容積移轉之 政策，此有各縣市容積移轉許可審查要點一覽表及新竹縣 竹北市公共設施送出基地優先次序表在卷可參。被告於95 年間與原告林金臺於洽談系爭土地租賃契約時，為了說服 原告林金臺出租系爭土地，曾向原告林金臺表示：你這些 公共設施保留地就像被判了死刑，沒人要買又無法作其他 用途，不如租給我等語，原告林金臺始同意出租予被告。 然而，原告林金臺考量到也許將來新竹縣政府會開放容積 移轉，一定會有建商來買，遂向被告協商於系爭租約第4 條第5款約定：「本租賃土地為公共設施保留地，如遇政 府徵收或變更編定及容積率移轉時，甲方得隨時終止租約 ，乙方絕無異議，並即歸還土地。」因此前開條款之約定 係指：系爭租賃土地遇政府開放容積移轉政策時，出租人 即可終止租約。從而，被告租賃土地範圍（亦即被告實際 使用範圍：包含原地號124地號、130地號及一部分131地 號土地），只要一旦新竹縣政府開放辦理容積移轉之政策 （即98年3月1日起），原告即可終止租約。 ３、被告雖辯稱：「系爭租約第4條第5款所載之容積率移轉係 指原告本人於縣市政府公告交換標的而辦理都市計畫私有 公共設施保留地予公有非公用土地交換或原告本人申請自 己容積移轉之情形，方得終止租約。…原告僅出售一部分 土地予建商，則僅一部分土地要辦理容積移轉而終止全部 土地租約，亦不足採。」等語。惟查，系爭租約第4條第5 款所載之「容積率移轉」係指「新竹縣政府開放辦理容積 移轉」時，出租人即得終止租約，已如前述。況且，退而 言之，原告亦確實將被告租賃土地範圍（亦即被告實際使 用範圍：包含原地號124地號、130地號及一部分131 地號 土地）其中一部分出售與建商以供其辦理容積移轉使用， 建商亦就該範圍之土地（分割後地號123地號、123-1地號 、130地號及131-3地號土地）數度申請容積移轉之審查程 序，此有新竹縣政府寄發之歷次函文可佐，故系爭租賃土 地因遇有容積率移轉情事，原告自得依約終止租約，並無 疑義。再者，最高法院82年度台上字第2769號判決意旨：
「上訴人承租系爭土地非因不可抗力繼續一年不為耕作， 依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，出租 人即得終止租約，不因廢棄不耕之租賃耕地為一部或全部 而有異」。是以，系爭租賃土地既遇有容積率移轉情事， 原告自得依約終止全部租賃土地之租約，不因容積移轉係 租賃土地之全部或一部而有別。又原告林金臺已依照兩造 約定之約款而終止系爭租約，被告已無權占用系爭土地， 至於原告就系爭土地出售全部或一部，概與被告無關。 ４、被告又辯稱原告於原證4、15之買賣契約書第2條、第3條 故意塗汙遮掩…社北段123地號之公告現值均非原證13所 陳之30,466元等云云。惟查，關於買賣契約書塗汙之部分 係買賣價金之金額，係以公告現值之倍數計算，或為1倍 ，或為2倍不等，此涉及原告林金臺與建商間所議價關於 出售土地之價金，原告有權保密，待來日建商若因被告一 再阻撓容積移轉之辦理而解除買賣契約，原告請求被告賠 償時被告自然會知悉該價金為何。當初建商與原告林金臺 購買土地時，很單純要購買社北段123地號及124地號，但 因被告拒絕拆除地上物而占用前開土地之故，已妨礙建商 辦理容積率移轉（容積率移轉須為無地上物之空地），建 商遂要求原告林金臺必須將空地之部分與建商交換有地上 物之部分，因而衍生後續重新分割、交換、相互過戶等情 事。然而，因建商購買系爭土地之原因就是要辦理容積率 移轉，別無其他目的，而容積移轉之接受基地移入容積是 以送出基地移出容積之公告現值乘以送出地與接受地之公 告現值比來計算，因此建商就是要購買其所需移入容積的 公告現值剛剛好就好，多的建商買來沒有用。從而，建商 自始就向原告林金臺表示其欲購買總公告現值為1800萬之 土地，所以後續衍生重新分割、交換、相互過戶等情事， 每筆土地之公告現值因而有所變動而且會有些許測量上的 誤差，故建商與原告林金臺間遂有價金找補之問題。而當 初社北段123地號土地確實曾有每平方公尺30,466元之金 額，此有103年4月17日所申請之社北段123地號土地登記 謄本可參，被告一再拿枝微末節之事爭執，實無足可採。 ５、被告又質疑系爭土地之重新分割、交換、相戶過戶等情事 是損害承租人權益之幌子云云。惟查，建商向原告林金臺 購買土地，係由其代理人陳興來與原告林金臺接洽簽約， 過戶時可以登記為該寶佳機構之負責人林陳海所有，也可 以登記給建商代理人郭振臺所有，被告身為代書應知買賣 契約簽約人與登記名義人可以不同。又建商早已就社北段 131-3地號土地提出辦理容積移轉之申請，新竹縣政府於
103年7月30日來函表示將於103年8月5日進行現場勘查。 而在103年8月5日前建商即已請竹北地政事務所至現場測 量、設有界點記號或界樁，沒想到103年8月5日現場勘查 時，所繪有之界標點記號及設置之界樁均遭破壞，被告更 以遙控器將鐵捲門拉下不讓眾人進入勘查。當日新竹縣政 府及竹北市公所之人員就告知建商及代理人因無法進出管 理及土地位置不明…等原因，將無法通過此次審查，須補 正後再次審查。正因為被告一再阻撓容積率移轉之辦理， 建商無法忍耐遂派由郭振臺向原告林金臺購買被告所架設 鐵捲門占用土地的部分，讓被告無法再阻撓建商進出辦理 容積移轉之相關事宜，原告林金臺與郭振臺遂於103年8月 12日簽有買賣契約。
６、原告林金臺年齡已高達七十餘歲，對於法律並不通曉，且 待人處事均秉持善意及誠信。當初係被告所經營之地政事 務所位於原告林金臺所有系爭土地之對面，便利來其代書 事務所之顧客使用，遂再三拜託原告林金臺將系爭土地租 賃給他，原告林金臺有表示系爭土地為公共設施保留地且 並無使用，故免徵地價稅，倘出租予被告使用而須加徵地 價稅，須由被告繳納，被告也同意，因此原告林金臺才將 系爭土地出租予被告使用。從而，原告林金臺收到系爭 130地號土地之101年及102年度地價稅繳款書時，也去電 請被告繳納，被告也於各該年度的11月份租金匯款中一併 就地價稅款繳納予原告林金臺，此有101年及102年度之地 價稅繳款書、101年11月、102年11月原告存摺內頁被告匯 款紀錄及102年11月被告之匯款回執聯可佐，足見兩造當 初約定因被告使用土地而衍生之地價稅係應由被告繳納， 是以被告辯稱地價稅應由原告繳納等云云，係臨訟飾詞自 不足採。另外，經原告林金臺詢問新竹縣政府稅捐稽徵處 ，該單位查詢後確認系爭租賃土地應補課徵98年至102年 度間之地價稅係124地號及131地號土地，此兩筆土地均為 被告租賃範圍內之土地，此有新竹縣政府稅捐稽徵處承辦 人員林淑娟更正98年至102年度之地價稅繳款書可證，被 告辯稱原告林金臺要求被告繳納非由被告承租之土地地價 稅，容有誤解。
７、被告雖一再辯稱其花費多少巨額金錢等云云，然系爭土地 當初僅有一些雜草，原告就被告整地之費用也同意第一個 月租金全免，此有系爭租約第7條第5款可參。兩造簽約之 初言明僅供停車使用，至於被告裝設監視器或其他費用等 等，係被告為維護自己或他人車輛之安全所為，自與原告 林金臺無關。原告林金臺自102年12月間與建商簽訂買賣
契約後，便告知被告池雙木要終止租約，後續也陸續兩度 提前寄發存證信函請被告於103年5月31日將系爭土地返還 原告，並表示要退還已繳納2月至4月之租金，甚至為解決 本件爭議而申請調解，然而被告均不領情也不到場，甚至 事後百般阻撓建商容積率移轉之辦理。
（五）按民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係， 於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契 約。」；另系爭租賃契約第4條第5款約定：「本租賃土地 為公共設施保留地，如遇政府徵收或變更編定及容積率移 轉時，甲方得隨時終止租約，乙方絕無異議，並即歸還土 地」，查原告業於103年4月14日及103年5月9日以存證信 函向被告終止租約，系爭租賃契約業已終止，被告並無占 用系爭土地之權源至明。原告自得依民法第767條規定請 求被告將系爭土地之地上物拆除，並騰空返還原告。並依 民法第179條不當得利及同法第184條第1項前段侵權行為 之法律關係，請求被告自103年6月1日起至土地交還日止 ，按月給付相當於租金之損害賠償金額。準此，本件因已 將部分土地出賣予建商，故不當得利損害金額應按土地縮 減比例計算：【123地號公告現值：350.6㎡×29,916元＝ 10,504,326元；123-1地號公告現值：122.51㎡×28,915 元＝3,542,377元；130地號公告現值：89.42㎡×28,604 元＝3,398,048.91元；131地號公告現值：49㎡×28,558 元＝11,978,193.92元，出售予原告郭振臺之123-4地號公 告現值：5.77㎡×31,600元＝182,332元，故出售之五筆 土地公告現值總計為：18,186,147元。另原123-2地號公 告現值：241.37㎡×31,200元＝7530,744元，123-3地號 公告現值：39.2㎡×31,600元＝1,238,720元，130-1地號 公告現值：26.59㎡×31,600元＝840,244元，131-2地號 公告現值：77.95㎡×31,600元＝2,463,220元；131地號 公告現值：285.21㎡×28,455元＝8,115,651元；扣除出 售予原告郭振臺之123-4地號公告現值：5.77㎡×31,600 元＝182,332元，故遭占用之五筆土地公告現值總計為： 20,007,427元。因此每月不當得利之租金為：20,000元× 20,007,427元（遭占用土地公告現值）／（18,186,147＋ 20,007,427）元（原租賃土地總公告現值）＝10,476元】 ，被告自103年6月1日起應按月給付被告相當於不當得利 之租金10,476元。
（六）再按，系爭租賃契約第6條第2款約定：「乙方於終止租約 或租賃期滿不交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起 ，乙方應支付按地租壹倍計算之違約金」。此為懲罰性違
約金之約定，被告迄今均拒不返還系爭土地，原告自得依 前開約定請求被告自103年6月1日起按月給付懲罰性違約 金20,000元至返還土地於原告之日止。另系爭租約第7條 第1款約定：「租金之稅捐由乙方負擔，乙方水電費及營 業，必須繳納之稅捐自行負擔」。本件系爭土地為公共設 施保留地，無須繳納地價稅，惟因被告將系爭土地作為停 車場營業使用而須課徵地價稅，此有98年至103年之地價 稅單可佐。原告林金臺收到系爭130地號土地之101年及 102年度地價稅繳款書時，也去電請被告繳納，被告也於 各該年度的11月份租金匯款中一併就地價稅款繳納予原告 林金臺，此有101年及102年度之地價稅繳款書、101年11 月、102年11月原告存摺內頁被告匯款紀錄及102年11月被 告之匯款回執聯可佐，足見兩造當初約定因被告使用土地 而衍生之地價稅係應由被告繳納。因此，原告業已代為墊 繳前開稅捐共24,188元，自可依據前開契約約定請求被告 給付。
（七）末按，原告為交付土地予建商並讓其辦理容積移轉，業已 數度向被告表示終止租約請其騰空返還土地，然被告均置 之不理。因有地上物無法辦理容積移轉，建商遂另行要求 原告將目前沒有車棚及鐵皮圍牆之土地重新分割予建商互 相過戶，以使建商代表林陳海得以設置圍籬順利辦理容積 率移轉事宜。原告百般無奈只好配合建商之要求將原出售 之（原地號）123及124地號土地再重新分割及相互過戶為 由建商取得（現況地號）123、123-1、130及131-3四筆地 號土地，並於103年6月27日完成登記。是以，因被告拒不 返還土地侵害原告所有權致使原告徒增辦理重新分割及與 建商相互過戶之地政事務所規費及代書費共82,622元，原 告亦得請求被告賠償。另因被告占用且有地上物而有使用 系爭土地之情事，故系爭土地本年度之地價稅遭課有19, 092元之稅額，此有新竹縣政府稅捐稽徵局103年度之地價 稅繳款書及課稅明細表可證，此係被告占用行為所致，被 告應賠償予原告林金臺前開款項。
（八）綜上，爰依民法第450條、第767條、第179條規定及租賃 契約之約定，提起本件訴訟。並聲明：
１、被告應將坐落於新竹縣竹北市○○段00000地號、123 -5 地號、123-3地號、130-1地號、131地號131-2地號土地上 如新竹縣竹北地政事務所103年11月28日所示斜線部分面 積共602.36平方公尺之地上物拆除，將土地騰空交還予原 告林金臺。
２、原告應將坐落新竹縣竹北市○○段00000地號土地上如新
竹縣竹北地政事務所103年11月28日複丈成果圖所示斜線 部分面積5.77平方公尺之地上物拆除，將土地騰空交還予 原告郭振臺。
３、被告應自103年6月1日起至交還土地之日止，按月給付原 告林金臺30,476元。
４、被告應給付原告林金臺106,810元及自起訴狀繕本送達翌 日起以年息百分之五計算之利息。
５、被告應給付原告林金臺19,092元及自民事變更聲明暨準備 書狀（二）送達翌日起以年息百分之五計算之利息。 ６、願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件因原地號新竹縣竹北市○○段000 ○000 地號所有人 原告林金臺與同段原地號130 地號所有人訴外人林溪圳交 換土地，故本件兩造實際租賃範圍為原地號社北段124 、 130、131地號土地。又因原地號社北段124、130、131號 土地，尚需整地、清運廢棄物、鋪設柏油地面、修整維護 樹木及設置圍牆、鐵捲門、車棚、停車庫、監視器暨安設 輸電線路等投入巨額金錢心力後，方能供作停車使用，為 保護承租人權益免於出租人屆期遽行收回土地遭受損害， 故於兩造租約第7條第4款約定：「租期屆滿甲方擬再出租 同一條件乙方有優先承租權」。是原租約雖自95年3月15 日起至100年3月14日屆滿，但依上開約定，兩造租約已自 100年3月15日起，以同一條件（租賃期限5年）生效，且 被告迄今亦均有按月繳納租金，是兩造間應係定期租賃關 係，租賃期限至105年3月14日屆滿，原告現請求交還土地 ，應屬無據。退而言之，100年3月14日期滿後，本件承租 人仍為租賃物之使用收益，出租人並未為反對表示者而言 ，兩造間之租賃關係，亦不得謂非存續。
（二）其次，原告等人雖以租約第4 條第5 款約定；容積率移轉 時，甲方得隨時終止租約，主張系爭土地一部份已出售與 林陳海，並為辦理容積率移轉事宜，而終止租約。然查兩 造租約第4 條第5 款尚以「遇政府徵收」、「變更編定」 等不可抗力情形，限制本件出租人之終止權，以避免承租 人遭受損失，尤無可能逕以買賣出售予第三人，即得終止 租約。實則該條款約定所載之「容積率移轉」，係指原告 林金臺本人於縣市政府公告交換標的而辦理都市計劃私有 公共設施保留地與公有非公用土地交換，或原告本人申請 自己容積移轉之情形，方得終止租約，並非謂買賣出售予 第三人時即得終止租約。本件終止租約之條件未成就，原 告終止租約不合法。更遑論，原告係稱將土地之一部出售
與建商，則僅一部份土地要辦理容積率移轉而終止全部土 地租約，亦非足採。況查土地法為民法之特別法，土地法 規定租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款 情形之一，出租人不得收回。本件原告既同意承租人於租 用基地上蓋有車庫車棚等建築物，則原告未提出與土地法 第103條所定情形相符之切確證明，亦難謂其收回土地有 理由。況查系爭土地於原告所稱之買賣出售前，即存有租 賃契約及於基地上蓋有車庫、車棚等改良物，依據都市計 劃容積移轉實施辦法第17條規定，應不得作為容積移轉送 出基地。本件原告所稱之買賣係以不能之給付為標的，原 告藉此逕以不能給付之買賣主張終止租約，應無足採。（三）再者，被告既非無權占有，無不當得利，亦無侵權行為， 原告依不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告按月給 付相當於租金之10,476元，應屬無據。更遑論，基地租金 ，以不超過土地申報地價年息百分之10為限，縱若以每月 租金20,000元計算，至多亦係按現無權占有面積與原租約 地號社北段124、130、131地號面積之比例計算，而非逕 按土地公告現值之比例計算。此外，如前所述，兩造租約 應至105年3月14日方屆滿，原告終止租約不合法，原告請 求每月給付20,000違約金，亦屬無據；退而言之，違約金 ，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總 額，本件既請求因不履行而生損害之賠償總額之違約金， 則又併請求賠償相當於損害之租金，顯非可採。並請本院 審酌依民法第252條規定，酌減違約金。至於就原告請求 106,810元本息及19,092元部份，查兩造租約係約定「租 金」之稅捐負擔，而非「土地」之稅捐負擔，故而兩造約 定應由被告負擔者係綜合所得稅之「租賃所得」之申報結 算金額，而非土地之地價稅；且地價稅之納稅義務人應為 土地所有權人，土地稅法第3條第1項第1款定有明又。本 件原告請求被告給付地價稅款，亦屬無據。至於原告所稱 之辦理重新分割及與建商相互過戶之規費及代書費部份， 乃原告自己之行為致生之費用，亦難逕要被告負擔。退萬 步言之，被告尚得就原告於103年6月1日迄今仍受領之租 金主張抵銷。
（四）如前所述，本件條件未成就，原告終止租約不合法。惟原 告為逕行消滅租賃關係乃以容積率移轉為名目，先將一部 土地暫先移轉登記予第三人林陳海；其後再以無法辦理容 積率移轉為由將土地再行分割，實則將更大面積之土地移 轉予訴外人林陳海、併將其中123-4地號移轉登記予根本 未辦理容積率移轉之另一原告郭振臺，其餘土地則回復為
原告名下，再提起本件訴訟，以租賃物所有權業已移轉， 不適用買賣不破租賃之規定，以消滅承租人之權益。實則 ，系爭土地自95年承租以來即作為停車場使用，其於原告 所稱102年12月買賣之前即存有車棚及鐵捲門，並非於第 二次分割過戶後始興建地上物，衡諸通常經驗法則，並無 以系爭土地上有地上物為由而為第二次分割過戶之理。系 爭土地之所以曲折先移轉予第三人，後再移轉予原告名下 ，實係意圖造成租賃物所有權讓與之假象以藉詞消滅原租 賃契約。依民法第148條、第101條規定，原告提起本件訴 訟違反誠信，故意損害他人為主要目的，為權利濫用。（五）原告準備書狀稱新竹縣政府開放辦理容積移轉之政策（即 98年3月1日起），原告即得終止租約云云。然原證19即所 謂一覽表及優先次序表，製作人不明、亦均無任何資料來 源出處記載，是否真實，顯然可疑。況核原證19第2頁即 所謂優先次序表，既稱：依100年4月11日本縣第254次都 市計畫委員會審議決議辦埋，則100年4月ll日始開會審議 ，更無可能98年3月1日起，原告即得終止租約。更遑論， 倘若98年3月1日起原告即得終止租約，然原告卻不行使其 權利，反係繼續收取租金行之歷年，則其在序承租人履行 租賃契約義務數年後忽又出而主張終止租約，參照最高法 院100年度台上字第1728號、同院100年度台上字第445號 、72年度台上字第2673號、98年度台上字第43號等判解， 亦係權利之濫用，有違誠信原則。又本件租約，並非耕地 租佃，亦無廢耕不耕之情形，且各筆土地為獨立之不動產 ，亦無出售部分土地，即得消滅全部土地之租賃關係之法 律規定。原告片面主張其得終止全部租賃土地之租約，不 因容積移轉係租賃土地之全部或一部而有別云云，亦非足 採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請 均駁回；如受不利益之判決，願提供現金或等值之銀行可 轉讓定期存單為擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張原告林金臺為分割前新竹縣竹北市○○段000 ○000○000地號所有人，於95年3月13日與被告訂立租賃契 約，將上開124、131地號土地出租予被告作為停車場使用， 租賃期間自95年3月15日起至100年3月14日止，約定租金為 每月19,000元，自96年3月15日起每月租金調整為20,000元 ，但實際使用範圍為124、130地號及131地號之一部分土地 。嗣原告林金臺於102年12月16日與訴外人陳興來訂立土地 買賣契約書，將上開123地號全部、124地號權利範圍78862 ／100000出售予陳興來作為容積率移轉使用，並將123、124 地號土地合併為123地號，嗣123地號陸續分割出123-1、123
-2、123-3地號、123-4、123-5地號，130地號再分割出130 -1地號，131地號再分割出131-1、131-2、131-3地號；原告 林金臺現為123-2、123-5、123-3、130-1、131以及131-2地 號所有權人，原告郭振臺為新竹縣竹北市○○段00000地號 所有權人，至123、123-1、130、131-3地號則移轉登記為訴 外人林陳海所有。又原告林金臺曾於103年4月14日及同年5 月9日分別寄發存證信函與被告表示○○段○○地號）124地 號、123地號土地一部份已出售與林陳海，並已申請辦理容 積移轉事宜，以該存證信函之送達為終止租約之意思表示， 並請其於103年5月31日前騰空地上物返還土地與原告，並經 被告收受等情。業據其提出土地登記第二類謄本、地籍圖謄 本、租賃契約、土地買賣契約書、存證信函、土地異動索引 等件為證（見本院卷第9至12頁、第13、15至18頁、第20頁 至第21頁背面、第72頁至第78頁），並為被告所不爭執，自 堪信為真實。
四、原告另主張原告林金臺已合法終止租賃契約，惟被告遲不騰 空地上物返還土地，被告因此受有不當得利，且原告因此受 有損害等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審 酌者厥為：（一）系爭租約是否已合法終止，被告因而應負 返還系爭土地之責？（二）被告應否負返還不當得利之責？