臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第44號
原 告 朱哲慶
訴訟代理人 青含國律師
被 告 洪萩玲
訴訟代理人 許恒輔律師
複代理人 趙書婷律師
上列當事人間請求不動產移轉登記事件，經本院於民國104年5月
29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠緣兩造原為男女朋友關係，於二人交往期間，因感情甚篤， 故基於信任關係，原告於民國101年12月11日，購買附表所 示之不動產（下稱系爭不動產），並借名登記於被告名下。 惟為保原告權益，建物及土地所有權狀以及買賣契約等相關 不動產交易文件正本及房屋鑰匙等均由原告保管，並由原告 自行處理相關事宜。原告自系爭不動產交屋後，又於102年8 月出資對系爭不動產進行裝修，並於103年5月間，將系爭不 動產委託好租123股份有限公司（下稱好租公司）代為出租 並管理。而購買系爭房屋之價金及房屋裝潢費用，被告均分 文未付，均係由原告自己或委請原告父母分別匯款支付，其 後系爭不動產之貸款亦由原告按月匯款至貸款帳戶（台灣中 小企業銀行永和分行024******83號帳戶）清償，水電費及 房屋稅、地價稅均由原告負責繳納。
㈡然而，兩造於102年8月因故分手，被告於103年7月9日以律 師函要求原告將登記於其名下之系爭不動產盡快移轉登記過 戶，但卻拒不配合辦理相關節稅措施，以致原告需負擔龐大 之稅捐費用。原告迫於無奈，僅得四處籌措資金。不料，被 告在明知系爭不動產所有權狀仍在原告保管下，竟於103年 10月申請補發系爭不動產新的建物及土地所有權狀，並持向 原告所委託管理之好租公司要求清空交出系爭不動產，顯已 將原告借名登記之系爭不動產視為自己之物，並意圖自行處 分。被告前開之行為，顯然已違背出名登記之契約，側重於 借名者與出名者間之信任關係。為此，原告認兩造之間已無 信任關係，特以本件起狀繕本送達，作為解除兩造間「借名 登記」之委任關係之意思表示，並依借名登記之法律關係， 及民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告將系爭 不動產移轉登記返還原告。
㈢並聲明：被告應將如附表所示之系爭不動產移轉登記予原告 。
二、被告則抗辯：
㈠兩造原為男女朋友關係，且已論及婚嫁，惟因原告風流成性 ，對感情極度不忠，於交往期間多次劈腿，原告甚且曾疑似 使一名受害女子懷孕，並陪同其前往醫院墮胎。被告於傷心 之餘本欲與原告分手，然經原告再三挽留，為展現其挽回此 段感情之誠意，原告除向被告求婚外，並表示願向父母借錢 以供頭期款之用，贈與一棟房屋予被告，以安其心，並為將 來結婚居住之用。被告斯時因仍深愛原告，故願再給原告一 次自新之機會並應允其提議，此即何以會有原告所提原證6 之原告父母匯款紀錄之原因。
㈡承前所述，原告於贈與被告系爭不動產，且花言巧語安撫被 告情緒後不久，又故態復萌與其他女子曖昧交往，被告於心 灰意冷之下，決定與其分手，孰料原告於挽回不成後竟惱羞 成怒，與訴外人好租公司同謀，謊稱其為系爭不動產之所有 權人，將系爭不動產委託該公司代為出租管理，並收取高額 租金中飽私囊，且拒絕被告進入，此即何以有原告所提原證 4之房屋租賃管理委託契約書之由來，而細觀上開房屋租賃 管理委託契約書之內容，實係荒腔走板之至，蓋好租公司為 專業之房屋出租管理公司，竟於未確認原告是否為屋主或合 法使用權人之前提下，即率爾與其簽約，如此草率之態度， 實令人難以理解，被告於心灰意冷之餘，始發函催告原告出 面解決系爭不動產相關事宜，此即何以有原告所提原證物9 至原證11之律師函由來。不惟如此，細究原證9至原證11之 律師函內容，並無隻字片語提及系爭不動產乃原告借名登記 與被告，其僅是被告斯時仍顧念往日情誼，念及系爭不動產 雖係自己所有，然畢竟頭期款部分係由原告所贈與，因此仍 願理性和平與原告協商，故表明若原告同意將系爭不動產出 賣者，則將來若買賣價金扣除貸款後仍有剩餘，被告可考慮 貼補部分金錢與原告，此觀之上開函文內容甚明，故此等證 物與借名登記之事實無關。
㈢原告所提原證7及原證8之房屋稅、地價稅繳款書，此等文件 實係原告臨訟為求製造證據之故，刻意捏造之表象，否則原 告何以僅能提出103年度之繳款書，而未能提出102年度之繳 款書？且該103年度之繳款書又係延宕至103年底始遲延繳納 。承前所述，系爭不動產於101年底即已購置，而兩造於102 年8、9月間即已分手，若系爭不動產果係借名登記予被告名 下者，則原告應自102年年間即有代繳相關稅捐之事實方為 合理，何以其無法提出102年度之繳款證明，反倒係於分手
後遭被告發函請求交還系爭不動產時，始匆匆將103年度之 繳款書自系爭不動產處攜出繳納，還造成遲延繳納之狀態。 蓋若果係借名登記者，則原告應於收受繳款書後即應按時繳 納方符常理，乃其竟未於103年5月底前繳納，反而延至103 年12月15日始繳納，由此可證原告自始本來並無繳納相關稅 款之想法，係因自103年7月間起陸續收到被告如原證9至原 證11之律師函後，為求製造證據起見，方而故意將寄至系爭 不動產處所之稅款通知書代為繳納，以便製造出系爭不動產 之稅款一直皆是原告所繳納之假象。另被告繳納系爭不動產 103年度房屋稅之證明如被證3所示，由上開房屋稅之繳納證 明，清楚可證兩造間針對系爭不動產並非借名登記關係，蓋 若系爭不動產果係借名登記予被告名下者，則原告理應積極 繳納系爭不動產之相關稅捐方為合理。
㈣本件事實輪廓依通常之經驗法則觀之，兩造間顯然並非借名 登記之關係，詳言之：
⒈若係借名登記者，則何以兩造自102年8、9月間分手後，原 告遲未向被告主張借名登記之事實並要求將系爭不動產回復 登記至原告名下？反倒是於遭受被告索討系爭不動產後始提 起訴訟主張間有借名登記關係？
⒉不惟如此，若系爭不動產果如原告所云非為結婚之用贈與被 告而係借名登記者，則何以自102年中裝潢完畢之後，原告 均未有任何積極之管理行為（例如出租或自用），反而延宕 至一年後（即103年5月底時）使匆匆委由好租公司代為出租 收取租金？放任系爭不動產閒置近一年之時間，如此行為， 悖理常情殊甚。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭不動產係以被告為買受人名義，於101年12月11日與訴 外人林傳敏簽立不動產買賣契約書，以總價785萬元向林傳 敏所購買。嗣於102年1月10日以「買賣」為登記原因，移轉 所有權登記於被告名下，並有不動產買賣契約書影本、系爭 不動產之登記謄本附卷可稽（見本院卷第5至19頁、第20至 22頁）。
㈡系爭不動產所有權於登記至被告名下同日（102年1月10日） ，並以被告為債務人及義務人名義，設定最高限額新臺幣（ 下同）754萬元之抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司 （下稱台灣中小企銀），向該行辦理抵押貸款，並有系爭不 動產之登記謄本，及台灣中小企銀永和分行以104年4月23日 104永和密字第038號函檢送本院之上開貸款扣款帳號自開戶 迄104年4月16日之所有歷史交易記錄資料附卷可稽（見本院
卷第20至22頁、第96至102頁）。
四、按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信 任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制 、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力， 並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第 990號、103年度台上字第1551號裁判意旨參照）。又主張法 律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特 別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間 接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法 則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要 件事實為必要。本件原告主張系爭不動產為其所購買，並借 名登記於被告名下。被告則否認兩造間就系爭不動產有借名 登記契約存在，並以前開情詞置辯。經查：
㈠原告主張：系爭不動產為其向訴外人林傳敏所購買，價金頭 期款為原告向原告之父母借款支付，買賣契約等相關不動產 交易文件正本及土地、建物所有權狀正本、房屋鑰匙等均由 原告持有中，原告並於102年8月出資進行房屋裝修為數間套 房，及於103年5月間將系爭不動產委託好租公司代為出租並 管理之事實，為被告所不爭執，且經原告於本件104年3月6 日言詞辯論期日提出不動產買賣契約書正本1份、系爭不動 產經地政機關於102年1月10日所發給之所有權狀正本2紙， 匯款申請書正本4紙、房屋租賃管理委託契約書正本1份為證 （見本院卷第83頁反面），並有上開文書影本附卷可稽（見 本院卷第5至19頁、第23、24頁、第30、31業、第25至28頁 ），堪信為真。是系爭不動產由原告出資購入後，所有權狀 及買賣契約書等相關文件及房屋鑰匙既均仍由原告持有保管 中，原告並為裝潢後出租，可徵原告並無將系爭不動產贈與 被告之意思。
㈡被告雖抗辯：系爭不動產係原告贈與給被告，當初購買是兩 造要結婚自住，後來可能是原告有投資理財需求，就自行更 換門鎖並隔間改成套房出租，這是兩造分手的原因之一等語 （見本院卷第74、83頁、第111頁反面），然原告否認為結 婚而贈與被告系爭不動產，而被告就其上開所辯，並未提出 證據證明。且依其上開所辯，可知系爭不動產於兩造分手之 前，即已經原告裝潢隔間為套房，則倘原告購入系爭不動產 登記於被告名下，係要將系爭不動產贈與被告及供兩造結婚 居住之意，則何以除了系爭不動產之買賣契約書、所有權狀 等相關文件自系爭不動產購入後均未交付被告外，又何以兩
造尚未分手，原告即已將系爭不動產裝潢隔間為數間套房以 便出租？此皆明顯與贈與之型態不符，是被告上開所辯，洵 無足採。
㈢又原告主張系爭不動產買賣價金尾款628萬元，係以系爭不 動產向臺灣中小企銀抵押貸款所支付，102年2至5月份應繳 之貸款，係由原告之父母前匯款161萬元至被告帳戶，用以 繳納前幾期價金157萬元後之餘款4萬元所支付（見本院卷第 116頁反面），其餘各期貸款則係原告以原告於郵局、合作 金庫銀行之帳戶匯款轉帳所支付，被告係自103年11月17日 臨訟之際，才開始匯款繳納貸款一節，並提出原告繳納貸款 之明細表1紙（見本院卷第107頁）。經核與台灣中小企銀永 和分行104年4月23日104永和密字第038號函檢送本院之前開 貸款扣款帳號自開戶迄104年4月16日之所有歷史交易記錄資 料大致相符（見本院卷第96至102頁）。而被告亦不爭執上 開歷史交易記錄資料中以原告之郵局、合作金庫銀行帳戶匯 款轉帳之款項是原告所轉帳支付（見本院卷第111頁）。雖 其抗辯：當初是兩造誰有錢就由誰支付貸款，臺灣中小企銀 函復之上開資料每月有扣除2筆貸款，是因為其中一筆貸款 金額200萬元是用被告名義辦理之青年首購200萬元貸款，一 筆則是以一般貸款，如果不是以結婚為前提之贈與，被告不 可能將自己僅有一次的優惠貸款額度用在系爭不動產，被告 是2筆貸款一起繳納等語（見本院卷第89頁反面、第111頁） 。然依台灣中小企銀永和分行檢送之上開歷史交易記錄資料 顯示，自103年11月17日起，每月才開始有2筆款項存入上開 貸款扣款帳號內，且103年11、12月、104年1、3月，均有一 筆款項係自原告上開合作金庫銀行之帳戶所轉帳匯入。是原 告謂被告係臨訟之際，始開始繳納各期貸款，應非子虛。故 被告雖有繳納系爭不動產貸款之一部，及於本件訴訟進行中 之104年5月4日繳納系爭不動產之104年度房屋稅，有其所提 出房屋稅成功交易記錄明細表在卷（見本院卷第115頁）， 然此均僅能認係其以出名人資格為處理委任事務所支付之必 要費用，而不能證明被告為系爭不動產之真正所有權人。 ㈣再原告主張系爭不動產之地價稅單係寄送至其上班處所、水 費單、電費單係寄送至其租屋處，並由原告以原告之信用卡 扣款繳納之事實，亦據提出103年房屋稅單繳款書正本、103 年地價稅單繳款書正本（見本院卷第32、33頁、第83頁反面 ）、104年4月份水費收據正本、103年8月份電費收據正本各 1紙（見本院卷第110頁反面），及原告以其信用卡扣繳103 年4、6、8、10、12月、104年2月份之水費、電費之交易資 料影本為證（見本院卷第126至132頁）。且被告曾於102年8
月14日發送簡訊告知原告以：電費逾期未繳，其收到台電催 繳電話，故請原告繳納，並請原告於帳戶內多放一些錢讓台 電公司扣繳等語，及於102年10月16日發送簡訊告知原告以 ：台灣中小企銀電知被告繳納貸款，請原告記得去轉帳等語 ，亦據原告提出上開簡訊為證（見本院卷第133頁），足證 系爭不動產雖登記於被告名下，然相關稅捐、水、電費繳納 等事宜，均係由原告辦理，系爭不動產實際仍係由原告為管 理。
㈤參以，被告曾於103年1月8日發送簡訊與原告以：「房子的 事情如果可以的話請儘早處理，我家有購屋計劃。」、「我 記得你說過房子裝修好就會處理，所以我不想拖太久，加上 我家是有這兩年買房子的打算。」、「今年2月應該就滿1年 ，所以最晚明年前解決，如果我這一年家裡有想買房，就提 早處理，我不想弄到我全家到時都困擾。」，及於103年3月 24日發送簡訊與原告以：「我爸很不高興，請把所有地址改 到你那裡去，如果可以，請儘早把事情處理掉，…。」等語 ，有原告所提上開簡訊可證（見本院卷第133頁）；再被告 委託律師於102年7月9日發函請原告於103年8月底以前代為 尋求適當管道處分系爭不動產，並全額清償系爭不動產上之 貸款及繳納一切稅捐及行政規費，並表示如處分款項有不足 支付情事，應由原告自行補足差額，與被告無涉，若有盈餘 亦歸原告所有，被告無意向原告索討，如原告遵守上開條件 ，被告自當配合原告辦理系爭不動產過戶事宜等語，及於 103年8月9日委託律師發函請原告於103年8月31日將系爭不 動產之房屋鑰匙掛號郵寄給被告等語，亦有上開律師函影本 2份附卷可稽（見本院卷第34至38頁）。足見系爭不動產並 非原告贈與給被告，而係借用被告名義為登記，否則被告如 為真正所有權人，當無可能一再催促原告處理處分系爭不動 產及繳清貸款、稅捐，並表示處分款項有不足支付時，應由 原告自行補足差額，與被告無關，此皆不合常理。 ㈥綜上事證，可證系爭不動產自購入登記於被告名下後，均係 由原告為管理、使用、收益，而被告除登記為系爭不動產之 所有權人外，並無證據證明其就系爭不動產有實質之管理、 使用、收益權限，則原告主張其就系爭不動產與被告間存有 借名登記關係，自非無據，堪予採信。
五、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條 第1項定有明文。本件兩造就系爭不動產既成立借名登記之 無名契約，並類推適用民法之委任契約，原告自得隨時終止 該借名登記契約。而原告主張以本件起訴狀繕本送達被告為 終止（原告起訴狀誤載為解除）兩造間借名登記契約之意思
表示，該起訴狀繕本已於103年12月27日寄存送達被告，（ 見本院卷第49頁送達證書），104年1月6日發生送達效力， 是兩造間之借名登記契約即告終止。因此，兩造間之借名登 記契約終止後，原告依不當得利法律關係，請求被告將系爭 不動產之所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
民事第三庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
書記官 張美玉
不動產附表：
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│土地│ │
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│編號│地號 │權利範圍 │
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│1. │新北市○○區○○段000地號 │1/5 │
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│建物 │
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│編號│建號 │門牌號碼 │權利範圍 │
├──┼───────┼──────────┼─────┤
│1. │新北市中和區 │新北市中和區莒光路85│全部 │
│ │三民段1103建號│巷6之4號 │ │
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