臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第5號
原 告 蔡幸招
三重管理顧問有限公司
上 一 人
法定代理人 鄧錦煌
共 同
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代 理人 吳沛珊律師
被 告 陳炳照
訴訟代理人 鄭文玲律師
上列當事人間請求給付定金等事件，經本院於民國104 年5 月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告蔡幸招負擔百分之六十一，原告三重管理顧問有限公司負擔百分之三十九。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告於民國103 年6 月11日委託原告三重管理顧問有限公司 （下稱三重公司）居間出售門牌號碼為新北市○○區○○○ 路000 號1 樓、2 樓房屋及其所坐落土地之應有部分（下併 稱系爭房地），雙方並簽立有不動產專任委託銷售契約書（ 下稱系爭契約）及契約變更附表。原告三重公司於受託後即 積極為被告製作文宣、篩選及尋覓可能喜好系爭房地環境及 條件之買方，帶領買方參看系爭房地等仲介事宜；並於103 年6 月16日尋得買方即原告蔡幸招有意購買系爭房地，並經 原告三重公司積極磋商，原告蔡幸招同意以被告委託同意出 售價格新臺幣（下同）3,120 萬元買受系爭房地，並簽立不 動產買賣意願書及簽發面額為200 萬元之票據乙紙作為定金 。然原告三重公司於收受定金當日即聯繫被告，欲將定金送 交被告簽收，詎被告竟藉詞托延，原告三重公司為表慎重， 遂先行於收受定金當日，檢付定金票據影本撰發信函通知被 告收受定金之情事及邀請被告於同年6 月19日於原告三重公 司，完成簽立系爭房地之書面買賣契約。豈料，於上開簽約 期日，原告蔡幸招前來原告三重公司到場等候被告，被告並 未到場簽立系爭房地之書面買賣契約；嗣經原告三重公司多 次聯繫被告完成簽立書面買賣契約，被告仍然藉詞託延，甚 而於同年7 月2 日撰擬信函表示系爭房地不會出售及委託銷 售契約無效等語。原告蔡幸招於同年7 月3 日再通知被告於 同年7 月19日前往原告三重公司完成簽立系爭房地之書面買
賣契約，但被告仍未於上開期日到場，復經原告三重公司多 次商請被告依系爭契約履行，被告仍拒不履約，原告2 人僅 得提起本件訴訟。
㈡依系爭契約第7 條之約定，原告蔡幸招同意以被告委託價格 3,120 萬元買受系爭房地，則系爭房地之買賣契約視為有效 成立，原告三重公司得代收買受人之訂金，買賣契約視為有 效成立，被告即有依上開約定簽立書面不動產買賣契約之義 務，然被告竟藉詞拒絕履行其義務，且反悔不願出售系爭房 地，是可歸責於被告之事由，至無法完成簽約，原告蔡幸招 依系爭契約第7 條第2 項後段及民法第249 條第3 款請求被 告加倍返還定金200 萬元，即屬有理；原告三重公司依系爭 契約第5 條第1 項及第7 條第2 項後段約定，請求被告給付 1,248,000 元（計算式：31,200,000×4％＝1,248,000）， 亦為法之所允。
㈢另被告於簽立系爭契約，並非於喝酒或意識不清楚之情形， 此觀被告於系爭契約及變更附表中，共親自簽名5 次，筆劃 清楚，字跡刻畫明白，可知被告當時絕非並非於喝酒或意識 不清楚所簽立；況且原告三重公司更是在被告簽立系爭契約 後數日，始尋得原告蔡幸招買受系爭房地，於原告三重公司 尚未尋得原告蔡幸招買受系爭房地之銷售期間，均未見被告 有任何為反對出售或表示係於喝酒或意識不清楚之情形下簽 立系爭契約之意思，足證被告稱伊當時係於喝酒或意識不清 楚之情形下簽立系爭契約云云，並非真實。
㈣又系爭契約就重要事項及約定，係以粗體黑字印刷，原告三 重公司之承辦經紀人員，也有向被告解說系爭契約之意思， 並逐條解釋系爭契約之內容，及向被告強調粗體字標示之條 款應予注意，可證被告確已充分了解系爭委契約之內容；且 被告為有相當社會閱歷及具有不動產交易經驗之成年人，更 難謂其未詳查契約內容即簽立系爭契約。再者，系爭契約第 1 頁上方已載明：「依內政部公告，本契約書審閱期間為三 日以上，違反前開規定者，該條款不構成契約內容，但委託 人得主張該條款仍構成契約內容，委託人於簽立本契約時： □業已行使契約審閱期權利，並充分了解契約內容。□業已 當場充分了解契約內容，無需另行攜回審閱。」，被告於「 業已當場充分了解契約內容，無需另行攜回審閱。」前方打 勾，並於貴客簽署處親自簽名，足見被告確已充分瞭解系爭 契約之內容始簽署，是被告自願放棄契約審閱權，並非法所 不許。
㈤原告蔡幸招有意買受不動產作為投資收租，而系爭房地經原 告三重公司居間介紹，有穩定的租金收入，原告蔡幸招遂前
往參看系爭房屋，系爭房屋位於新北市三重區中央南路與重 新路交接口，附近商家林立，有便利商店，鄰近房屋1 樓幾 乎都是作商業使用，人潮眾多，系爭房屋1 樓是租給腳底按 摩，原告蔡幸招遂有意買受系爭房地。然因系爭房地開價3, 600 萬元，原告蔡幸招出價3,120 萬元，並簽立系爭不動產 買賣意願書，及依原告三重公司經紀人員李經文建請簽發票 面金額200 萬元，並依系爭買賣意願書之規定，記載受款人 為被告之票據作為斡旋金，但因原告蔡幸昭曾聽聞友人因簽 發以不動產所有人為受款人之票據，而遭經紀人員於簽立不 動產買賣契約前，就直接交付予不動產所有人兌付，嗣後尚 須訴訟始得取回票據之情事，原告蔡幸招就簽發受款人為被 告之票據，實有疑慮，遂與李經文商議簽發票據之事宜。經 李經文向原告三重公司商議徵詢後，因斡旋金轉為購屋定金 ，是由原告三重公司代理收受定金並代為保管定金，是原告 蔡幸招所簽發之斡旋金票據須先由原告三重公司保管，嗣於 簽立系爭房地買賣契約時，因原告蔡幸招所須給付之價金第 1 期款應為成交價格之1 成或2 成，且受款人應為辦理履約 保證之金融機構，從而不論票據是以何人為受款人，必然因 金額及受款人之不同而須重新簽發票據，是倘以原告三重公 司為受款人，縱然經紀人員於簽立買賣契約前，將票據交予 被告，被告也無從兌付，而因原告三重公司也曾遇過買受人 有與原告蔡幸昭相同疑慮，原告三重公司即建請買受人簽發 受款人為原告三重公司之票據進行斡旋，原告始簽發受款人 為原告三重公司之票據作為斡旋金。
㈥系爭契約雖係原告三重公司為經營不動產仲介業務與不特定 多數人訂立契約之用，而預先擬定之定型化契約，但就系爭 不動產最重要之委託銷售價格及委託銷售期間，均可由被告 自行決定及審酌，倘被告確無出售系爭不動產之意願，被告 亦可以遠遠高於市場可能出售之價格委託原告三重公司，是 被告就簽立系爭契約之自由並未受剝奪，也未加重被告之責 任，更未使被告受有重大不利益，是被告辯稱系爭契約條款 對於被告有重大不法利益者，而該部份之約定無效云云，並 不足採。縱因系爭契約為定型化契約，而系爭契約第7 條第 1 項雖有約定：「甲方（即被告）同意乙方（即原告三重公 司）得為買賣雙方代理人」，但於第8 條第1 項亦約定有： 「為保障甲方權益，嚴格禁止乙方受僱人或特約地政士擔任 委託人或買方簽訂不動產買賣契約之代理人、代客戶受領或 給付買賣價金、各種稅費、清償貸款……」，是已於同一專 任委託銷售契約就原告三重公司為買賣雙方代理人足以保護 被告之事項，另為充分說明、記載及提醒，並未加重被告之
責任，也未使被告拋棄權利或限制行使權利，更未就被告有 重大不利益，是被告辯稱原告蔡幸招雖簽署不動產買賣意願 書，仍須被告之同意，因被告不同意，故本件買賣契約不成 立云云，亦不足採
㈦並為聲明：⑴被告應給付原告蔡幸招200 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息。⑵被告 應給付原告三重公司1,248,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按年息5 ％百分之五計算之利息。⑶原告均 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯稱：
㈠被告與原告三重公司之仲介人員陳論週為舊識，就曾多次與 被告討論被告所有系爭房地之都市更新問題，但因都市更新 不易，陳論週又多次提議可以高價出售系爭房地，但因系爭 房屋1 樓部分由被告出租他人，每月收取房租生活，2 樓部 分由被告自住，故被告不置可否。豈料，於103 年6 月11日 晚上，陳論週邀請被告至住處附近海產店聚餐喝酒，陳論週 趁著被告不勝酒力，意識模糊不清時，請被告幫忙其業績， 稱簽訂賣價甚高之不動產委託銷售契約，不會有人買，且只 要掛在陳論週名下即有業績，所以趁著被告意識不清之清況 ，在系爭契約及契約變更附表上簽名，被告當時根本不清楚 其上契約條款為何。迨翌日被告酒醒，始驚覺不對，於是打 電話給陳論週，請陳論週撤銷委託並表明不出售系爭房地， 當時陳論週還叫被告放心，其尚未拿被告所有系爭房地之所 有權狀影本及身分證資料影本不會出售，且在這段期間並無 人來看房屋，所以被告以為沒事。詎料，被告於103 年6 月 20日突然接獲原告三重公司之存證信函，告知系爭房地已於 103 年6 月16日以3,120 萬元出售與原告蔡幸招，並已收受 200 萬元之定金，被告始驚覺不對，才去找原告三重公司， 始得知有所謂不動產買賣意願書及定金支票乙事，但被告從 未在不動產買賣意願書上簽名，亦未收受定金支票，且被告 早已向原告三重公司表示，撤銷系爭契約之意思。是被告並 無委託原告三重公司出售系爭房地之意願，亦無意願與原告 三重公司簽訂系爭契約。
㈡又被告於簽立系爭契約之翌日即以電話向陳論週表明撤銷系 爭契約，陳論週尚且說未向被告拿取權狀等資料，不會出售 ，怎料，過了4、5日後，即有原告蔡幸招表示以契約變更後 之價格表示願意購買，足以證明原告等設騙局詐取不法利益 。另原告蔡幸招從未看過系爭房地，竟在未看房屋現況下， 購買高達三千多萬元之房屋，實有違一般經驗法則及社會常 情，且1 次開具達200 萬元之定金支票（應為斡旋金），其
受款人又是原告三重公司，而非被告，亦有違常情；另依不 動產買賣意願書第7 條第2 項約定「…當斡旋金或訂金金額 超過壹拾萬元以上…，票據並請開立載明賣方為受款人」， 但系爭所謂定金支票受款人非被告，而是原告三重公司，足 見原告2 人有共同詐欺之行為。
㈢退步言之，若認定被告確有簽署系爭契約，被告得依民法第 92條規定，主張受詐欺而撤銷系爭契約之意思表示；且被告 並無有相當之審閱期，被告亦可依民法第247 條之1 之規定 ，認為系爭契約條款對於被告有重大不法利益者，而該部分 約定無效，如：放棄審閱期限，及系爭契約第7 條第1 項為 雙方代理之約定應為無效，則原告蔡幸招雖簽署不動產買賣 意願書，仍須被告之同意，因被告不同意，故本件買賣契約 不成立。又若認為原告蔡幸招與被告間之買賣契約仍成立， 被告仍得依民法第92條規定，主張受詐欺而撤銷本件不動產 買賣契約。
㈣系爭契約及契約變更附表是於103 年6 月11日當日被告所簽 訂，被告並無三日以上之審閱期間，得以充分了解上開契約 之內容，再加上有所謂「契約變更附表」，及系爭契約第7 條雙方代理之約定，即會對被告產生不利益且有顯失公平之 情形，蓋因仲介人員私底下告訴買主售價，請買主簽訂與底 價相同之不動產買賣意願書，而所謂不動產買賣意願書，其 為意思表示之「要約」，原尚須賣主之同意認諾，但仲介公 司即因有所謂買主之代理，由其同意認諾即可，不再經賣主 之同意確認，而使賣主無再次考慮出售價格，或考慮交易對 象之情事，對賣主產生重大之不利益，故原告稱此約定條款 對被告無重大不利益，而無顯失公平之情形，實無理由。 ㈤本件亦有消費者保護法第12條之適用，其違反誠信原則，對 消費者顯失公平，應為無效。司法實務認為委託銷售契約之 法律性質為「居間契約」，房仲是居間人，因買賣契約成立 而請求報酬，然卻在委託銷售契約上規定，不得以任何理由 終止，而請求佣金報酬，實已剝奪賣方優於委託條件或選擇 交易對象的自由，對賣方不公平，違反民法居間契約的規定 ，也違反消費者保護法，應屬無效。故本件系爭契約第5 條 第1 項之約定，實有違反誠信原則，依消費者保護法第12條 規定，應為無效，是原告三重公司請求依委託價格4 ％作為 懲罰性之違約金，並無理由。
㈥並為答辯聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張被告於103 年6 月11日委託原告三重公司居間 出售系爭房地，雙方並簽立有系爭契約及契約變更附表；嗣
於103 年6 月16日尋得原告蔡幸招有意購買系爭房地，並經 原告三重公司積極磋商，原告蔡幸招同意以被告委託同意出 售價格3,120 萬元買受系爭房地，並簽立不動產買賣意願書 及簽發面額為200 萬元之票據乙紙作為定金。然原告三重公 司於收受定金當日即聯繫被告，欲將定金送交被告簽收，被 告竟藉詞托延，拒不與原告蔡幸招簽立系爭房地之書面買賣 契約。依系爭契約第7 條約定，原告蔡幸招同意以被告委託 價格3,120 萬元買受系爭房地，則系爭房地之買賣契約視為 有效成立，原告三重公司得代收買受人之訂金，買賣契約視 為有效成立，被告即有依上開約定簽立書面不動產買賣契約 之義務，然被告竟藉詞拒絕履行其義務，且反悔不願出售系 爭房地，是可歸責於被告之事由，至無法完成簽約，原告蔡 幸招自得依系爭契約第7 條第2 項後段約定及民法第249 條 第3 款規定，請求被告加倍返還定金200 萬元；原告三重公 司得依系爭契約第5 條第1 項及第7 條第2 項後段約定，請 求被告給付1,248,000 元等語；被告則以前開各詞置辯。是 本件應審究者厥為：㈠被告是否於酒後不勝酒力，意識模糊 不清之情況下簽立系爭契約及契約變更附表？㈡原告2 人有 無共同詐騙被告？㈢被告有無於簽立系爭契約及契約變更附 表之翌日（即103 年6 月12日）以電話告知陳論週為撤銷系 爭契約之意思表示？㈣被告主張依民法第92條受詐欺而撤銷 系爭契約，是否有理由？㈤被告主張伊未有相當審閱期，若 是，則系爭契約第5 條第1 項、第7 條第1 項及第2 項等約 定之效力如何？㈥系爭契約第5 條第1 項、第7 條第2 項之 約定有無違反民法第247 條之1 之規定而無效？㈦原告蔡幸 招與被告間就系爭房地之買賣契約是否已成立？㈧原告蔡幸 招主張依系爭契約第7 條第2 項後段約定及民法第249 條第 3 款規定，請求被告加倍返還定金200 萬元，是否有理由？ ㈨原告三重公司主張依系爭契約第5 條第1 項及第7 條第2 項後段約定，請求被告給付1,248,000 元，是否有理由？四、本院判斷如下：
㈠被告是否於酒後不勝酒力，意識模糊不清之情況下簽立系爭 契約及契約變更附表？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按原告對於自己主張 之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提 出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責 ，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號民 事判例意旨參照）。查，本件原告三重公司主張被告於前述 時地簽署系爭契約及契約變更附表，委託該公司居間出售系
爭房地之事實，已據其提出系爭契約及契約變更附表影本各 1 份為證（見本院卷第9 頁至第12頁），被告對系爭契約及 契約變更附表上「陳炳照」之簽名係其本人親自簽名之事實 並不爭執（見本院卷第60頁背頁）。且證人陳論週於104 年 4 月14日言詞辯論期日到庭證稱：「被告陳炳照與我是朋友 ，這房子本來是整體住戶說要合建，經過我幫忙找建商來談 ，經過一、兩年都無法談成，被告陳炳照就跟我說他想買房 子，我就跟他說你有錢嗎，被告說把舊房子賣掉就有錢了， 要我幫他找大樓的新房子，我就先帶他去看大樓的新房子， 陳炳照就說叫我先幫他估算舊房子能賣多少錢，但陳炳照的 舊房子因為路衝關係，原來估的價格不會很高，因為只有估 算一樓的價格，大概只有2 千多萬元，陳炳照就跟我說不然 一、二樓一起估，我就說不要，最後有一次我打電話給陳炳 照，問他這房子一、二樓要賣多少錢，陳炳照說要是有3 千 萬就可以，我當時正好帶客戶在陳炳照家附近看房子，陳炳 照說你如果覺得3 千萬可以的話就過來，我就過去與陳炳照 談，因為我當時只是帶客人看房子，沒有帶委託銷售契約書 ，我有跟被告陳炳照詢問房屋現況及解說委託銷售的內容， 另外的一位同事身上有帶委託銷售契約書，我的同事就把委 託情形及價格寫在契約書上面，然後把契約書交給陳炳照看 過後，陳炳照就在契約書上面簽名。」、「（問：陳炳照在 契約書上面簽名的時候，以及跟你談論委託銷售的過程中， 有無喝酒？意識清不清楚？）答：沒有喝酒，意識很清楚。 」、「（問：簽訂不動產專任委託銷售契約書及契約變更附 表時是在吃飯前或吃飯後所簽？）答：是在吃飯前簽的。」 等語（見本院卷第74頁正、背頁、第75頁背頁），證人李崇 榮於同日到庭證稱：「當時我跟陳論週去看我簽回來的委託 出售的案子，看完後陳論週跟我說陳炳照說有他的房子要出 售，陳論週有跟陳炳照通電話約時間、地點，陳炳照就叫我 們過去，我們過去之後，因為當時正好是吃飯時間，我們就 約在陳炳照家附近的熱炒店見面，先談陳炳照房子要出售的 事情，一開始聽陳論週說陳炳照大概要賣2千8百萬，見面後 陳炳照馬上就加價200 萬元說要賣3 千萬元，後來就與陳炳 照簽了委託契約書。」、「（問：被告陳炳照在簽署這兩份 文件的時候，是在吃飯前簽的還是吃飯後簽的？）答：吃飯 前簽的。」、「（問：陳炳照在簽署本件不動產委託銷售契 約書及契約變更附表時，他的精神狀況為何？有無喝酒？意 識清不清楚？）答：我是陳炳照簽完名之後，才與陳論週喝 酒，當時陳炳照意識還很清楚。」等語（見本院卷第76頁背 頁至第77頁背頁）。顯見被告是在與證人陳論週討論出售系
爭房地之相關事宜後，即在系爭契約及契約變更附表上簽名 ，委託原告三重公司居間出售系爭房地，且被告當時尚未飲 酒，意識清楚。是被告辯稱伊當時是在酒後不勝酒力，意識 模糊不清之情況下簽立系爭契約及契約變更附表云云，顯係 事後推諉之詞，不足採信。
㈡原告2 人有無共同詐騙被告？
再按「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定 ，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當 事人，應就此項事實負舉證之責任。」（最高法院44年台上 字第75號民事判例意旨參照）。是本件被告既依民法第92條 第1 項之規定，撤銷其受詐欺所為意思表示，即應就原告2 人如何對其行使詐騙手法，致其陷於錯誤而為意思表示之事 實，負舉證之責任；惟被告僅空言原告2 人設下陷阱及騙局 ，並未舉證以實其說。是被告此部分抗辯，洵屬無稽，並無 可採。
㈢被告有無於簽立系爭契約及契約變更附表之翌日（即103 年 6 月12日）以電話告知陳論週為撤銷系爭契約之意思表示？ 被告主張伊於簽立系爭契約及契約變更附表之翌日（即103 年6 月12日）以電話告知陳論週為撤銷系爭契約之意思表示 之事實，固據其提出電話通聯紀錄1 份為據（見本院卷第40 頁），依前開電話通聯紀錄所示，被告固曾於103 年6 月12 日12時21分30秒以門號0000000000號行動電話撥打門號0000 000000號行動電話與證人陳論週，惟此僅能證明被告有於上 揭時間撥打電話予證人陳論週，並無法證明其2 人間當時之 通話內容；且證人陳論週證稱：伊於103年6月12日有接到被 告打來的電話，被告在電話中是問土地增值稅有多少，並提 及系爭房屋現在租給別人開按摩店，房子賣掉後會不會有賠 償的問題，並沒有講不賣系爭房地之事等語（見本院卷第76 頁）。是被告此部分抗辯，亦屬無據而不可採。 ㈣被告主張依民法第92條受詐欺而撤銷系爭契約，是否有理由 ？
本件被告主張伊係受詐欺而簽立系爭契約及契約變更附表， 自應就其如何受詐欺之有利事實負舉證之責任，惟被告迄今 仍未舉證以實其說，是被告此部分抗辯，顯屬無稽，不足採 信。
㈤被告主張伊未有相當審閱期，若是，則系爭契約第5條第1項 、第7 條第1 項及第2 項等約定之效力如何？
復按「消費者：指以消費為目的而為交易、使用商品或接受 服務者。」、「企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入 、經銷商品或提供服務為營業者。」、「定型化契約條款：
指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所 提出預先擬定之契約條款。」、「定型化契約：指以企業經 營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂 定之契約。」消費者保護法第2 條第1 款、第2 款、第7 款 、第9 款分別著有明文。又按「企業經營者與消費者訂立定 型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部 條款內容。」、「違反前項規定者，其條款不構成契約之內 容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」同法第11 條之1 第1 項、第2 項亦分別有明文規定。而前揭消費者保 護法第11條之 1第1 項明文規定企業經營者與消費者訂立定 型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部 條款內容，其立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於 訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。查 ，本件原告三重公司係以提供不動產仲介經紀服務為業，自 屬消費者保護法第2 條第2 款所稱之「企業經營者」。又系 爭契約及契約內之條款，係原告三重公司為與不特定多數委 託出售不動產之消費者訂立不動產委託銷售契約之用，而預 先擬定之契約條款，故為消費者保護法第2 條第7 款、第9 款所稱之「定型化契約條款」、「定型化契約」，而有消費 者保護法之適用。次查，系爭契約第1 頁上方固已載明：「 依內政部公告，本契約書審閱期間為三日以上，違反前開規 定者，該條款不構成契約內容，但委託人得主張該條款仍構 成契約內容，委託人於簽立本契約時：□業已行使契約審閱 期權利，並充分了解契約內容。□業已當場充分了解契約內 容，無需另行攜回審閱。」，被告並於「業已行使契約審閱 期權利，並充分了解契約內容。」前方打勾（見本院卷第9 頁），惟證人陳論週證稱：「……我當時正好帶客戶在陳炳 照家附近看房子，陳炳照說你如果覺得3 千萬可以的話就過 來，我就過去與陳炳照談，因為我當時只是帶客人看房子， 沒有帶委託銷售契約書，我有跟被告陳炳照詢問房屋現況及 解說委託銷售的內容，另外的一位同事身上有帶委託銷售契 約書，我的同事就把委託情形及價格寫在契約書上面，然後 把契約書交給陳炳照看過後，陳炳照就在契約書上面簽名。 」等語（見本院卷第74頁背頁），即被告並未行使3 日以上 審閱期間之權利，顯與系爭契約第1 頁上方所載，被告於「 業已行使契約審閱期權利，並充分了解契約內容。」前方打 勾之情節不符。是被告既未行使3 日以上審閱期間之權利， 依上開消費者保護法第11條之1 第2 項之規定，系爭契約第 5 條第1 項：「甲方（指被告）同意自本契約簽訂後，不得 以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或委託其他仲
介公司出售、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之肆 賠償乙方（指原告三重公司）作為懲罰性違約金。」、第7 條第1 項：「甲方同意乙方得為買賣雙方之代理人」、第2 項：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格， 買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全 權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應 於乙方通知後5 日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買 賣契約書，於簽約時將訂金交付予甲方，該定金即轉為買賣 價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，至無法完成簽約 者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交 價百分之肆給付乙方作為違約金……。」等約定，自不構成 系爭契約之內容。
㈥系爭契約第5 條第1 項、第7 條第2 項之約定有無違反民法 第247 條之1 之規定而無效？
第按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契 約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定 無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二 、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或 限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者 。」民法第106 條前段、第247 條之1 分別定有明文。查， 系爭契約係屬定型化契約已如前述，則系爭契約第5 條第1 項關於被告不得以任何理由終止系爭契約之約定、第7 條第 2 項關於系爭房地之買賣契約於買方同意本契約之出售條件 及出價已達委託價格時，視為有效成立，及授權原告三重分 公無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並 代為保管定金等之約定，明顯單方要求被告放棄終止系爭契 約之權利，及限制被告與買方磋商系爭房地買賣契約細節、 收取定金之權利，對被告顯失公平，依民法第247 條之1 第 3 款之規定，系爭契約第5 條第1 項、第7 條第2 項之約定 ，應屬無效。
㈦原告蔡幸招與被告間就系爭房地之買賣契約是否已成立？ 系爭契約第7 條第2 項：「若買方同意本契約之出售條件及 出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立……」之約定， 業經本院認定不構成系爭契約之內容或無效等情，已如上述 ，則原告主張依系爭契約第7 條第2 項約定，原告蔡幸招與 被告間就系爭房地之買賣契約已視為有效成立云云，即為無 理由。
㈧原告蔡幸招主張依系爭契約第7 條第2 項後段約定及民法第 249 條第3 款規定，請求被告加倍返還定金200 萬元，是否 有理由？
系爭契約第7 條第2 項關於「甲方（指被告）授權乙方（指 原告三重公司）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知 買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5日內或 依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，於簽約時將 訂金交付予甲方，該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可 歸責於甲方之事由，至無法完成簽約者，甲方應加倍返還買 方已付之定金…」之約定，既經本院認定不構成系爭契約之 內容或無效等情，已如前述，則原告蔡幸招主張依系爭契約 第7 條第2 項前開約定，及民法第249 條第3 款規定，請求 被告加倍返還定金200 萬元云云，洵屬無據。 ㈨原告三重公司主張依系爭契約第5 條第1 項及第7 條第2 項 後段約定，請求被告給付1,248,000元，是否有理由？ 系爭契約第5 條第1 項：「甲方（指被告）同意自本契約簽 訂後，不得以任何理由終止本契約，並應停止自行出售、或 委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願按委託 價百分之肆賠償乙方（指原告三重公司）作為懲罰性違約金 。」，及第7 條第2 項關於「……如因可歸責於甲方之事由 ，至無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並 按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方作為違約金」等約定 ，已經本院認定不構成系爭契約之內容或無效乙節，已如前 述，則原告三重公司主張依系爭契約第5 條第1 項及第7 條 第2項約定，請求被告給付1,248,000元云云，亦屬無據。五、綜上所述，本件原告蔡幸招主張依系爭契約第7 條第2 項約 定、民法第249 條第3 款規定，請求被告給付200 萬元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息 ；原告三重公司主張依系爭契約第5 條第1 項、第7 條第2 項約定，請求被告給付1,248,000 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5 ％百分之五計算之利息；均為無 理由，均應予駁回；又原告2 人之訴既經訴駁回，則其2 人 假執行之聲請失所附麗，均應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證 ，經本院斟酌後認與本件判決結果均不生影響，爰不一一加 以論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、 第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
民事第四庭 法 官 高明德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 12 日
書記官 李宏明
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