給付仲介費
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,104年度,82號
CHDV,104,訴,82,20150616,2

臺灣彰化地方法院民事判決　104年度訴字第82號
原　　　告　運成不動產仲介經紀有限公司
法定代理人　陳銳運
訴訟代理人　黃茂松律師
被　　　告　蕭明村
　　　　　　勝鴻工業有限公司
法定代理人　蕭潘素薰
上二人共同
訴訟代理人　蕭晴旭律師
上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國104年6月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蕭明村、勝鴻工業有限公司應分別給付原告新台幣貳拾柒萬玖仟零壹拾柒元、新台幣壹佰壹拾貳萬零捌佰捌拾參元，及均自民國104年1月30日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹肆仟捌佰陸拾元由被告負擔。本判決於原告以新台幣玖萬參仟元、新台幣參拾柒萬肆仟元分別為被告蕭明村、勝鴻工業有限公司供擔保後，得假執行。但被告蕭明村、勝鴻工業有限公司如分別以新台幣貳拾柒萬玖仟零壹拾柒元、新台幣壹佰壹拾貳萬零捌佰捌拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255第1項第2款定 有明文。本件原告原係起訴請求被告等應給付原告新台幣（ 下同）140萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息百分之5計算利息。嗣迭次變更聲明，最後於民國 （下同）104年6月2日將聲明變更回104年1月27日狀子所載 之聲明為「一、被告蕭明村應給付原告279,017元，及自本 更正訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算利息。二、被告勝鴻工業有限公司應給付原告1, 120,883元，及自本更正訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息百分之5計算利息。」，經核與民事訴訟法 第255第1項第2款規定相符，應予准許，先予敘明。貳、原告起訴主張：
一、緣被告蕭明村及訴外人汪玉女係透過原告運成不動產仲介 經紀有限公司（即中盟房屋員林忠孝店）仲介，於103年8 月6日分別與原告簽訂不動產買賣意願書及買方給付服務 費承諾書，說明如下：




㈠ 被告蕭明村願意買受訴外人記銘工業股份有限公司（下簡 稱記銘公司）兼法定代理人黃宗銘、許能聰所有坐落彰化 縣社頭鄉仁美段1265-7、1276-1(註：不動產買賣意願書 誤載為1278-1，以買方給付服務費承諾書記載為主)、 1268 -1地號等三筆土地。
㈡ 另由訴外人汪玉女買受訴外人記銘公司兼法定代理人黃宗 銘、許能聰所有坐落彰化縣社頭鄉仁美段1295-1、1305、 1276-1、1277、1278-1地號等五筆（其中1278-1地號重複 ）土地。茲因被告蕭明村欲買受之總面積為1000坪（即坐 落社頭鄉仁美段1265-7、1268-1地號土地，不足部分由12 78-1地號為面積找補），而系爭七筆地號土地總面積約30 24坪；被告蕭明村及訴外人汪玉女二人約定，由被告蕭明 村取得其中1000坪；汪玉女取得其中約2024坪。 ㈢ 原告於103年8月6日與被告蕭明村、汪玉女所簽訂之不動 產買賣意願書及買方給付服務費承諾書中，就被告蕭明村 部分，該買方給付服務費承諾書載明：「土地標示：彰化 縣社頭鄉○○段000000○000000○000000地號等三筆土地 …立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之一 之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議(若簽立書 面買賣契約後，簽約同時一次支付)。若立書人或配偶、 三等親內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開 房地產與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間 仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服 務報酬」等語；就汪玉女部分，該買方給付服務費承諾書 載明：「土地標示：彰化縣社頭鄉仁美段1295-1、1305、 1276-1、1277、1278-1地號等五筆土地…立書人承諾應於 契約成立時，給付買賣總價款百分之一之服務報酬予受託 人並以現金給付，絕無異議(若簽立書面買賣契約後，簽 約同時一次支付)。若立書人或配偶、三等親內之親屬於 賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地產與賣方成交 時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書 人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬」等語。 二、嗣後，被告蕭明村與訴外人汪玉女在原告公司內達成協議 ，改由被告勝鴻工業有限公司（下簡稱勝鴻公司）購買上 開七筆地號土地。經查：
㈠ 被告勝鴻公司(其法定代理人為蕭潘素薰)及汪玉女先以承 買人之身分，於103年8月6日與訴外人即出賣人記銘公司 兼法定代理人黃宗銘、許能聰簽訂不動產買賣契約書。第 一條：不動產買賣標示載明：土地坐落彰化縣社頭鄉仁美 段1268-1、1295-1、1305、1265-7、1276-1、1277、1278



-1地號等七筆土地。之後，被告勝鴻公司與訴外人汪玉女 於103年8月12日，在上開不動產買賣契約書最後一頁，加 註載明「批明」部分，雙方已約定：「汪玉女小姐(以下 簡稱甲方)與勝鴻工業有限公司(以下簡稱乙方)雙方約定 如下：1.甲方與乙方共同向記銘工業股份有限公司、黃宗 銘及許能聰簽訂之買賣契約，其中甲方應負擔之全部權利 及義務都由乙方全部承受無誤。此後與上述出賣人間之買 賣關係皆與甲方無關，如有任何法律問題及違約情事皆由 乙方負全部責任。⒉乙方開具支票壹張，金額新台幣伍佰 萬元正，號碼HD2438078當場交付甲方親收無誤，甲方不 得再向乙方請求任何補償及賠償，本買賣契約中甲方應負 擔之費用由乙方全部負擔。以上係經雙方欣然同意及訂定 ，恐口無憑，特立此據。甲方：汪玉女；乙方：勝鴻工業 有限公司蕭潘素薰；中華民國103年8月12日」等語。足證 ，被告勝鴻公司承受汪玉女購買部分，將比照汪玉女與原 告所簽訂之不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書之 內容履行，即給付買賣總價款1%之服務報酬予原告。 ㈡ 之後，訴外人記銘公司兼法定代理人黃宗銘、許能聰遂於 103年8月15日，與被告勝鴻公司之代理人即被告蕭明村簽 訂不動產買賣契約書，購買記銘公司兼法定代理人黃宗銘 、許能聰所有坐落彰化縣社頭鄉仁美段1268-1、1295-1、 1305、1265-7、1276-1、1277、1278-1地號等七筆土地持 分全部。
三、茲因系爭1268-1、1295-1、1305地號等三筆土地、地目田 ，故農地所有權無法移轉登記予被告勝鴻公司名下。嗣後 ，雙方重新簽訂不動產買賣契約書，改由被告勝鴻公司及 被告蕭明村共同承買系爭七筆地號土地，其中由被告勝 鴻公司購買記銘公司所有坐落彰化縣社頭鄉仁美段1265-7 、1276-1、1277、1278-1地號等四筆建地，買賣總價款為 112,088,335元；另由被告蕭明村購買黃宗銘、許能聰所 有坐落彰化縣社頭鄉○○段000000○000000○0000地號等 三筆農地，買賣總價款為27,901,665元，並分別給付定金 200萬元、800萬元。為確保買賣契約之履行，雙方同意將 買賣價款，另由被告勝鴻公司與賣方黃宗銘、許能聰及記 銘公司於103年8月21日就上開7筆土地簽訂不動產買賣價 金信託契約書，將買賣價金1000萬元存入受託人：台灣中 小企業銀行之信託專戶內（註：但嗣後因被告蕭明村與勝 鴻公司違約，定金1000萬被記銘公司、黃宗銘、許能聰沒 收）。
四、又買賣雙方原定於103年11月21日登記完成，由於被告勝



鴻公司、蕭明村向銀行辦理承購貸款部分無法如期完成， 以致拖延，無法依約履行。被告勝鴻公司、蕭明村迫不得 已，於103年10月31日，與賣方記銘公司兼法定代理人黃 宗銘、許能聰簽立切結書，載明：「勝鴻工業有限公司於 103年8月15日承購記銘工業股份有限公司、許能聰、黃宗 銘名下之不動產社頭鄉仁美段1268－1、1295－1、1305、 1265－7、1276－1、1277、1278－1地號，原定於103年11 月21日登記完成，但因勝鴻工業承購貸款部分無法如期完 成，記銘工業股份有限公司、許能聰、黃宗銘知此情形， 同意延長登記完成期限。延長期限於11月1日起至12月28 日止，延長期間記銘工業股份有限公司之出售標的物貸款 之利息需由勝鴻工業有限公司全額負擔，並於延長登記日 前支付完成，其餘仍維持原先契約書條件不變。出售標的 物之貸款利息金額，利率以年利率2%計算，詳細金額如附 件資料。恐口無憑，特立此書為據。買方：勝鴻工業有限 公司、蕭明村、賣方：記銘工業股份有限公司兼法定代理 人黃宗銘、許能聰、見證人：中盟房屋，中華民國103年 10月31日」等語。被告勝鴻公司並於103年11月5日，將利 息170,147元，匯入賣方記銘公司所有兆豐國際商業銀行 員林分行帳號032－09－03810－5帳戶內。103年11月5日 以後，被告勝鴻公司、蕭明村，未再依約將利息匯入賣方 記銘公司所有銀行帳戶內。足見，本件買方即被告勝鴻公 司、蕭明村不履行契約，主要係因買方向銀行辦理貸款部 分無法如期完成，請求賣方展延登記完成期限，惟事後竟 悔約含不依約給付利息及依不動產買賣契約書履行，係可 歸責於被告之事由，至為明顯！本件之賣方之仲介費原告 已經收到。另買方給付服務費承諾書雖記載之仲介費為2% ，惟因定型化契約之約定，係給付買賣總價款2%之服務報 酬，而本件買賣金額高達1億4千萬元，原告才同意將服務 報酬酌減為買賣總價款1%。
四、被告蕭明村及勝鴻公司承受訴外人汪玉女部分，與原告口 頭約定，將比照訴外人汪玉女與原告所簽訂之不動產買賣 意願書及買方給付服務費承諾書之內容履行（即給付買賣 總價款百分之一之服務報酬予原告）。則被告二人應給付 仲介費（服務報酬）予原告部分，計算分述如下： ㈠被告勝鴻公司購買坐落彰化縣社頭鄉仁美段1265－7、127 6－1、1277、1278－1地號等4筆土地，買賣總價款為 112,088,335元，應支付1,120,883元之仲介費(計算式： 112,088,335元x1%＝1,120,883元)。 ㈡被告蕭明村買受坐落彰化縣社頭鄉○○段0000○0○0000



○0○0000地號等3筆土地，買賣總價款為27,901,665元， 應支付279,017元之仲介費(計算式：27,901,665元x1%＝ 279,017元)。
五、按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請 求報酬。」民法第568條第1項定有明文。經查，之後被告 等於103年11月中旬，故意避不見面，原告法定代理人及 營業員多次親自前往被告等住處拜訪，並打電話通知被告 前來履行契約及給付仲介費，惟被告均置之不理，其亦未 於103年12月16日至原告公司履約。原告迫不得已，於104 年1月7日以員林郵局第四號存證信函催告被告儘速履約， 惟被告仍置之不理，拒絕履行契約及給付仲介費，嚴重損 害原告之權益。本件被告未按雙方所簽訂買方給付服務費 承諾書及不動產買賣契約書履行，且拒絕給付仲介費，原 告自得爰依上開法條之規定，本於居間之法律關係，提起 本訴。
六、被告蕭明村與訴外人蕭潘素薰（即被告勝鴻公司法定代理 人）二人係配偶關係。勝鴻公司實際上的經營者就是被告 蕭明村，每年馬總統元旦升旗在場貴賓所圍的圍巾都是由 勝鴻公司所生產。三大有線電視經常出現廣告他的襪子， 有襪子觀光工廠。對被告勝鴻公司部分，原告主張依居間 法律關係請求給付仲介費，原告與被告勝鴻公司都是口頭 約定，沒有書面，僅與被告蕭明村有書面。被告勝鴻公司 係由被告蕭明村代理被告勝鴻公司之法定代理人蕭潘素薰 簽約，簽約當時勝鴻公司之法定代理人蕭潘素薰、汪玉女 也都在場，亦有跟原告約定仲介費是成交價金額的1%，雙 方後來將汪玉女原要購買部分及仲介費改由被告勝鴻公司 、蕭明村承受。被告蕭明村的部分，不動產買賣契約書約 定購買之土地係1268-1、1295-1、1305地號土地，與當時 承諾要給付仲介費之書面承諾書上係記載1265-7、1276-1 、1268-1地號不同，而未寫在承諾書上之地號，原告認為 亦有口頭約定居間契約關係之存在。本件之買賣契約被告 未履行，已另案起訴。
七、原告認為不動產買賣意願書最左邊雖有記載「雙方所有之 約定應全部載明於受託人所提供之制式契約書，若以其他 書面另行記載約定條款，該記載一律無效。」惟原告拿的 是買方的承諾書，如果不足才是口頭補充，還是以書面為 主。原告引用蕭明村、汪玉女不動產買賣意願書、給付服 務費承諾書，還有103年8月12日雙方約定不動產買賣意願 書後面批明部分，被告勝鴻公司與汪玉女共同跟記銘公司 、黃宗銘、許能聰買賣契約的義務都是由被告勝鴻公司全



部承受等書面資料。本件原告已經依約完成仲介的工作， 應依民法568條第1項判決如訴之聲明。
八、並聲明：如主文所示。
參、被告方面：
一、被告蕭明村所簽立之「買方給付服務費承諾書」，係委託 原告仲介購買彰化縣社頭鄉○○段000000○000000○0000 00地號等三筆土地。惟綜觀原告所檢附證據，被告蕭明村 充其量僅可能就其中1268-1地號土地為買賣（假設語氣） ，與上揭「買方給付服務費承諾書」所書立之土地標示地 號不同，因此被告蕭明村只願給付不動產買賣契約書上所 記載之地號，至於要給付的金額，被告也無從計算。原告 所舉證與所主張自有矛盾，被告蕭明村否認應給付原告任 何費用，原告應舉證證明該部分之請求權基礎事實。 二、被告勝鴻公司否認與原告有居間契約，且否認允諾給付原 告任何費用，原告應舉證證明該部分之請求權基礎事實。 三、本件法律關係非常混亂，當事人怕會有後續的糾紛。買賣 契約簽訂的有問題。對於原告所提出之所有買賣契約書形 式上不爭執。依原告所提的不動產買賣意願書最左邊有記 載「雙方所有之約定應全部載明於受託人所提供之制式契 約書，若以其他書面另行記載約定條款，該記載一律無效。 」被告認為這是雙方約定要式契約，如原告主張兩造只是 口頭約定，顯然與原告自己制定的契約所約定成立契約的 方法不符，故被告認為原告主張的契約無效。原告請求的 金額總共更改了五次，顯然兩造對於仲介費金額根本沒有 意思表示一致，原告請求無理由。
四、並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利判決，被告願供擔保免為假執行。
肆、兩造不爭執之事項：
一、被告蕭明村及訴外人汪玉女係透過原告仲介，於103年8月 6日分別與原告簽訂不動產買賣意願書及買方給付服務費 承諾書，被告蕭明村願意買受訴外人記銘公司兼法定代理 人黃宗銘、許能聰所有坐落彰化縣社頭鄉○○段000000○ 000000○000000地號等三筆土地。另由訴外人汪玉女買受 訴外人記銘公司兼法定代理人黃宗銘、許能聰所有上開同 段1295-1、1305、1276-1、1277、1278-1地號等五筆（其 中1278-1地號重複）土地。而系爭七筆地號土地總面積約 3024坪；被告蕭明村及訴外人汪玉女二人約定，由被告蕭 明村取得其中1000坪；汪玉女取得其中約2024坪。 二、原告於103年8月6日與被告蕭明村、汪玉女所簽訂之不動 產買賣意願書及買方給付服務費承諾書中均載明「立書人



承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之一之服務報 酬予受託人並以現金給付，絕無異議(若簽立書面買賣契 約後，簽約同時一次支付)。若立書人或配偶、三等親內 之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內，就上開房地產與 賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義 務，立書人仍應給付委託承買價款百分之一為服務報酬」 。
三、被告勝鴻公司及汪玉女於103年8月6日與訴外人即出賣人 記銘公司兼法定代理人黃宗銘、許能聰簽訂不動產買賣契 約書，購買系爭1268-1、1295-1、1305、1265-7、1276-1 、1277、1278-1地號等七筆土地。之後，被告勝鴻公司與 訴外人汪玉女於103年8月12日，在上開不動產買賣契約書 最後一頁，加註載明「批明」部分，雙方已約定：「汪玉 女小姐(以下簡稱甲方)與勝鴻工業有限公司(以下簡稱乙 方)雙方約定如下：1.甲方與乙方共同向記銘工業股份有 限公司、黃宗銘及許能聰簽訂之買賣契約，其中甲方應負 擔之全部權利及義務都由乙方全部承受無誤。此後與上述 出賣人間之買賣關係皆與甲方無關，如有任何法律問題及 違約情事皆由乙方負全部責任。⒉乙方開具支票壹張，金 額新台幣伍佰萬元正，號碼H D2438078當場交付甲方親收 無誤，甲方不得再向乙方請求任何補償及賠償，本買賣契 約中甲方應負擔之費用由乙方全部負擔。以上係經雙方欣 然同意及訂定，恐口無憑，特立此據。甲方：汪玉女；乙 方：勝鴻工業有限公司蕭潘素薰；中華民國103年8月12日 」等語。
四、訴外人記銘公司兼法定代理人黃宗銘、許能聰遂於103年8 月15日，與被告勝鴻公司簽訂不動產買賣契約書，購買系 爭1268-1、1295-1、1305、1265-7、1276-1、1277、1278 -1地號等七筆土地持分全部。
五、嗣後，雙方於103年8月15日同一天重新簽訂不動產買賣契 約書，改由被告勝鴻公司購買記銘公司系爭1265-7、1276 -1、1277、1278-1地號等四筆建地，買賣總價款為112, 088,335元。另由被告蕭明村購買黃宗銘、許能聰所有系 爭1268-1、1295-1、1305地號等三筆農地，買賣總價款為 27,901,665元。
六、系爭買方給付服務費承諾書雖記載之仲介費為2%，惟因定 型化契約之約定，係給付買賣總價款2%之服務報酬，而本 件買賣金額高達1億4千萬元，原告同意將服務報酬酌減為 買賣總價款1%。
七、系爭土地目前均尚未過戶，被告尚未給付原告仲介費。



伍、兩造之爭點：
一、被告蕭明村最後實際購買之土地地號與所簽立之「買方給 付服務費承諾書」不符，就不符之部分，原告得否請求仲 介費？
二、被告勝鴻公司與原告間有無居間契約存在？ 三、被告二人應給付之仲介費應為若干？
陸、得心證之理由：
一、查如第肆點所示之七項事實，有原告提出之被告蕭明村及 訴外人汪玉女所簽之不動產買賣意願書、買方給付服務費 承諾書、地籍圖、103年8月6日被告勝鴻公司及訴外人汪 玉女與記銘公司兼法定代理人黃宗銘、許能聰所簽訂不動 產買賣契約書(1268-1、1295-1、1305、1265-7、1276 -1 、1277、1278-1地號)、103年8月15日被告勝鴻公司與記 銘公司、黃宗銘、許能聰所簽訂之不動產買賣契約書( 1268-1、1295-1、1305地號、1265-7、1276-1、1277、 1278-1地號)、103年8月15日被告蕭明村與黃宗銘、許能 聰所簽訂之不動產買賣契約書(1268-1、1295-1、1305地 號)、103年8月15日被告勝鴻公司與記銘公司所簽訂之不 動產買賣契約書(1265-7、1276- 1、1277、1278-1地號) 、付款明細表、支票影本、土地登記謄本等為證，且經證 人即地政士潘明山就第肆點所示之三、四、五項事實部分 到庭證稱屬實，復為被告所不爭執，堪信屬實。 二、原告主張已成功仲介被告二人向記銘公司兼法定代理人黃 宗銘、許能聰等人購買系爭7筆土地，被告二人應各自給 付原告仲介費等語。被告蕭明村則抗辯其最後實際購買之 土地地號與所簽立之「買方給付服務費承諾書」不符，就 不符之部分，原告不得請求仲介費。且依原告所提的不動 產買賣意願書最左邊有記載「雙方所有之約定應全部載明 於受託人所提供之制式契約書，若以其他書面另行記載約 定條款，該記載一律無效。」故被告認為原告主張的契約 無效等語。被告勝鴻公司則否認與原告有居間契約及給付 報酬之約定存在等語。原告則主張被告蕭明村就最後實際 購買之土地地號與所簽立之「買方給付服務費承諾書」不 符部分及與被告勝鴻公司間，有口頭居間契約存在等語。 按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受 報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定 報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習 慣給付。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限， 得請求報酬。民法第565條、第566條、第568條第1項分別



定有明文。又按居間契約之成立不以書面為必要，口頭契 約亦得成立。經查，本件一開始係由被告蕭明村及訴外人 汪玉女與原告簽訂不動產買賣意願書、買方給付服務費承 諾書欲購買系爭7筆土地，而買方給付服務費承諾書上已 明確載明「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款 百分之一之服務報酬予受託人並以現金給付，絕無異議( 若簽立書面買賣契約後，簽約同時一次支付)。若立書人 或配偶、三等親內之親屬於賣方委託期間屆滿後二個月內 ，就上開房地產與賣方成交時，立書人同意視為受託人已 完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分 之一為服務報酬」等語。且原告本身為不動產仲介公司， 以仲介居間為營業收入來源，依常情若買方無給付仲介費 之意思，通常不動產仲介公司即無為其仲介之意願。又查 系爭7筆土地價值1億多元，被告蕭明村及勝鴻公司既有能 力購買，參以被告蕭明村之配偶又為勝鴻公司之法定代理 人，顯見被告蕭明村本身有相當社經地位，對於找不動產 仲介公司居間介紹買賣不動產須給付仲介費之常識應知之 甚詳。而被告蕭明村既然找原告仲介買土地，雖被告蕭明 村當初欲購買之土地原為1265-7、1276-1、1268-1地號等 三筆土地，與最後購買之1268-1、1295-1、1305地號不符 ，然被告蕭明村與汪玉女係同一天與原告一起簽訂不動產 買賣意願書、買方給付服務費承諾書，被告蕭明村購買之 系爭1295-1、1305地號部分，實際上亦在汪玉女與原告簽 訂之不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書之土地範 圍內，而汪玉女若購買系爭1295-1、1305地號土地，既須 給付仲介費，實無理由最後改由被告蕭明村購買，即無給 付仲介費之理。且被告蕭明村之所以能購買系爭1295-1、 1305地號土地，亦係基於原告之居間報告始能購買成立， 故系爭1295-1、1305地號土地即便不在原告與被告簽訂之 不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書之土地範圍內 ，然被告仍係因原告之居間始能購買上開2筆土地，就原 告立場而言，顯然非受報酬即不為報告訂約機會或媒介， 被告蕭明村理應知之甚詳已如前述，故本件應視為有允與 報酬之情形。至於系爭1295-1、1305地號土地報酬部分因 無書立書面契約應如何給付，依民法第566條規定未定報 酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣 給付。查被告蕭明村所簽立之買方給付服務費承諾書既載 明「立書人承諾應於契約成立時，給付買賣總價款百分之 一之服務報酬」；且目前一般巿場行情買方給付之仲介費 大部分均約在買賣總價款之百分之二，原告請求之仲介費



為百分之一，亦未超過一般巿場行情；另當初汪玉女與原 告簽立之買方給付服務費承諾書亦係載明購買系爭1295-1 、1305地號應給付之仲介費為「於契約成立時，給付買賣 總價款百分之一之服務報酬」，故被告蕭明村購買系爭12 95-1、1305地號土地之報酬，原告主張依買賣總價款百分 之一計算，應屬有據。另被告蕭明村與原告所簽之不動產 買賣意願書最左邊雖有記載「雙方所有之約定應全部載明 於受託人所提供之制式契約書，若以其他書面另行記載約 定條款，該記載一律無效。」，惟原告係依不動產買賣意 願書向被告蕭明村請求系爭1268-1地號土地之仲介費，至 於1295-1、1305地號則依口頭契約向被告蕭明村請求。又 原告與被告蕭明村所簽立之不動產買賣意願書之土地標示 既為1265-7、1268-1、1276-1地號，故原告與被告蕭明村 所有跟系爭1268-1地號土地買賣有關之契約條款約定，均 應依制式契約即該不動產買賣意願書為準。此與原告另就 1295-1、1305地號地號土地部分成立口頭居間契約間並無 矛盾之處。原告亦非依口頭契約向被告蕭明村請求1268-1 地號之仲介費。故被告蕭明村抗辯其最後實際購買之土地 地號與所簽立之「買方給付服務費承諾書」不符，就不符 之部分無制式契約無效，原告不得請求仲介費云云，尚屬 無據。
三、又按，被告勝鴻公司與原告間雖無簽立書面之居間契約存 在，然查，被告勝鴻公司於103年8月15日與訴外人記銘公 司兼法定代理人黃宗銘、許能聰簽訂不動產買賣契約書， 購買系爭1268-1、1295-1、1305、1265-7、1276-1、1277 、1278-1地號等七筆土地持分全部時，代理人乃為被告蕭 明村，雖然被告勝鴻公司最後於103年8月15日重新簽訂不 動產買賣契約書，改由被告勝鴻公司購買記銘公司系爭12 65-7、1276-1、1277、1278-1地號等四筆土地，然仍屬上 開7筆土地之其中4筆，而被告蕭明村既曾與原告簽立買方 給付服務費承諾書，對於買方若不給付仲介費，原告即不 會為仲介之服務行為知之甚詳，且被告蕭明村與被告勝鴻 公司之法定代理人蕭潘素薰又為夫妻關係，則被告勝鴻公 司對於其能購買到記銘公司系爭1265-7、1276-1、1277、 1278-1地號等四筆土地乃係基於原告仲介亦心知肚明。本 院認被告勝鴻公司即便與原告沒有簽立居間及報酬之書面 契約，惟被告勝鴻公司係基於原告之仲介始買到系爭1265 -7、1276-1、1277、1278-1地號等四筆土地，且依常情買 方若不給付仲介費，原告即不會為仲介之服務行為，故本 件依民法第565條、第566條、第568條第1項等規定及同上



段理由說明，應認原告仍得依民法第565條向被告勝鴻公 司請求給付仲介費。至於仲介費部分雖無書面具體約定， 然查，被告勝鴻公司與訴外人汪玉女曾於103年8月12日， 在被告勝鴻公司及汪玉女於103年8月6日與訴外人記銘公 司兼法定代理人黃宗銘、許能聰就系爭7筆土地簽訂之不 動產買賣契約書最後一頁，加註載明「批明」部分，雙方 已約定：「汪玉女小姐(以下簡稱甲方)與勝鴻工業有限公 司(以下簡稱乙方)雙方約定如下：1.甲方與乙方共同向記 銘工業股份有限公司、黃宗銘及許能聰簽訂之買賣契約， 其中甲方應負擔之全部權利及義務都由乙方全部承受無誤 。此後與上述出賣人間之買賣關係皆與甲方無關，如有任 何法律問題及違約情事皆由乙方負全部責任。」等語。另 證人潘明山亦到庭證稱「(問：汪玉女與勝鴻公司於103年 8月12日有另外約定由勝鴻公司承受汪玉女的權利義務， 是否知道？)知道。（問：提示原告104年5月1日後附103 年8月6日契約書最後面批明部分，這個條款也是你幫忙寫 的？)是的，是根據他們的意思寫的。(問：後來汪玉女退 出後，有無談到仲介費要如何支付？)後來的103年8月12 日寫的切結書有批明，汪玉女部分連同仲介費改由勝鴻公 司負擔。(問：你們寫這個契約書是在仲介那裡寫的？) 這個部分是在仲介那裡寫的。(問：當場有無跟仲介講汪 玉女部分由勝鴻公司負擔？)當場仲介人員有在現場，有 講到汪玉女全部的權利義務全部都轉給勝鴻公司。」等語 。而原本汪玉女小姐若購買系爭土地，應依買方給付服務 費承諾書給付原告依買賣總價款百分之一計算之報酬，被 告勝鴻公司既承受汪玉女之買賣契約責任，則本院認被告 勝鴻公司亦應依買賣總價款百分之一計算之報酬給付原告 。被告勝鴻公司抗辯與原告無居間契約存在云云，尚不足 採。
四、被告二人應給付之仲介費應為若干？
㈠被告蕭明村部分：
查依103年8月15日被告蕭明村最後與訴外人黃宗銘、許能 聰所簽立之不動產買賣契約書，被告蕭明村最後實際購買 者為系爭1268-1、1295-1、1305地號等三筆土地，買賣總 價款為27,901,665元，故依買賣總價款百分之一計算，其 其給付原告之報酬應為279,017元。
㈡被告勝鴻公司部分：
依103年8月15日被告勝鴻公司最後與記銘公司所簽立之不 動產買賣契約書，被告勝鴻公司最後實際購買者為系爭12 65-7、1276-1、1277、1278-1地號等四筆土地，買賣總價



款為112,088,335元。故依買賣總價款百分之一計算，其 其給付原告之報酬應為1,120,883元。 五、綜上所述，原告基於居間之法律關係，起訴請求被告蕭明 村應給付原告279,017元、被告勝鴻公司應給付原告1,120 ,883元，及均自104年1月27日更正訴之聲明狀繕本送達之 翌日即104年1月30日起至清償日止，按年息百分之5計算 利息，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告 假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相 當之擔保金額予以宣告。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及原告聲請再傳 喚許能聰、施怡婷部分，經審酌後均與前揭判斷無違，毋 庸再予一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 104 年 6 月 16 日
民事第一庭 法 官 詹秀錦
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 16 日
書記官 黃國源