臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第67號
原 告 陳聯岳
訴訟代理人 王聖舜律師
複代理人 曾婉禎律師
訴訟代理人 楊敦元律師
被 告 張惟諦
訴訟代理人 劉志賢律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國104 年5 月8 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：其於民國103 年5 月1 日與被告簽訂不動產 買賣契約書（下簡稱原證1 契約）及房屋交易安全契約書（ 下簡稱原證2 契約），約定由原告購買被告所有門牌號碼台 北市○○區○○○路0 段00○0 號3 樓、地下樓及基地應有 部分（下簡稱系爭房地），原告已依原證1 契約第2 條約定 於103 年5 月2 日將買賣價金第一期款100 萬元匯款至房屋 交易安全帳戶，然被告卻未依原證1 契約第7 條第2 項約定 將系爭房地之權狀交付承辦地政士葉又銘（下簡稱葉又銘） 辦理過戶手續，更未於過戶書表上用印以配合辦理過戶，經 承辦地政士、房屋仲介多次催促，並經原告於103 年8 月4 日以信函催告被告限期履行（原證3 、4 ），被告仍未依約 履行，故原告依原證1 契約第11條第1 項後段解除契約之約 定，於103 年9 月19日以信函送達被告解除買賣契約（原證 5 ），並以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，從而， 買賣契約既經解除，原告自得依民法第259 條規定請求被告 返還已交付之買賣價金100 萬元，並依原證1 契約第11條第 1 項約定請求給付100 萬元之違約損害賠償，合計200 萬元 ，並聲明為（一）被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀繕 本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告簽立原證1 契約時，即表明欲指定第三人為 登記名義人，並於契約第16條特約事項第2 款上註記，但至 103 年8 月間仍未向被告或葉又銘提出登記名義人資料，以 致遲遲無法辦理移轉事宜，豈料原告於同年8 月4 日以原證 3 信函指責被告未交付權狀及用印配合過戶，被告遂於同年 月12日以存證信函催告原告應於文到7 日內向被告指定登記 名義人（被證1 ），並於同年月21日攜帶印鑑章、系爭房地
權狀正本等物品至葉又銘事務所，經葉又銘當場以電話聯繫 原告，卻仍無法提出登記名義人且不願將系爭房地直接登記 在原告名下，葉又銘因而請被告訴訟代理人先將資料帶回， 待原告指定登記名義人後，再通知前來辦理，被告為此再寄 發存證信函予葉又銘（被證2 ），復於同年8 月25日再度催 告原告提供登記名義人（被證3 ），故無原告所指被告不交 付權狀或配合用印之情事，原告接獲被證3 存證信函後，竟 改稱交屋時間已過，被告再函覆原告有原證1 契約書第一頁 備註欄第5 點約定無需重行商議，並要求原告提供登記名義 人，未獲置理，被告遂於103 年9 月9 日以原證6 存證信函 送達原告行使解除契約之意思表示，原告遲至同年9 月11日 始向葉又銘提出登記名義人「林芝宇」，礙於被告業已發函 解除契約，且林芝宇並未依約在合約書簽章負連帶保證責任 ，亦未於尾款擔保本票負共同發票人責任，故被告不負移轉 系爭房地所有權予林芝宇之義務，又原告自始未曾向被告或 葉又銘表示同意以自己為登記名義人，原證1 契約既經被告 於103 年9 月9 日合法解除，原告已無從再行解除並主張回 復原狀、損害賠償等語置辯，並聲明（一）原告之訴駁回。 （二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之 先後與妥適，調整其順序、內容如下（本院卷第110 至111 頁）：
甲、不爭執事項
（一）原告於103 年5 月1 日與被告簽立原證1 、2 契約，重要 約定有①買賣標的為被告所有之系爭房地，②買賣總價為 2200萬元，③被告應於103 年5 月31日前塗銷第三人對系 爭房地之抵押權，④應於103 年7 月31日完成交屋。⑤買 方（原告）得指定登記名義人（第16條第2 項）。（二）原告於103 年5 月2 日將買賣價金第一期款100 萬元，匯 款至中國信託商業銀行永吉分行帳號00000-00000000-0之 中信房屋房屋交易安全帳戶。
（三）原告委託律師於103 年6 月11日發函催告被告於文到5 日 內塗銷第三人對系爭房地之抵押權（原證9 ），被告於10 3 年7 月4 日完成塗銷。
（四）原告委託律師於103 年8 月4 日寄發原證3 之函文，催告 被告交付系爭房地權狀予葉又銘，及於過戶書表用印等語 ，並於103 年8 月5 日送達被告。
（五）被告委託律師於103 年8 月12日向原告寄發松山機場郵局 第31號存證信函（被證1 ），催告原告於函到7 日內指定 登記名義人。
（六）被告委請律師於103 年8 月21日攜帶系爭房地權狀及被告 印鑑，至葉又銘事務所擬辦理交付權狀及用印事宜。（七）被告委託律師於103 年8 月22日向葉又銘寄發台北榮星郵 局第1721號存證信函（被證2 ），表示如原告已指定登記 名義人或過戶書表準備完成，有用印或交付權狀之需要， 逕通知被告委託之律師，即會儘速前往辦理等語。（八）被告於103 年8 月25日向原告寄發台北榮星郵局第1722號 函（被證3 ），催告原告於函到7 日內指定登記名義人， 並表示無不交付權狀或配合用印之情事。
（九）原告於103 年8 月29日向劉志賢律師寄發台北北門郵局營 收股第2963號存證信函（被證4 ），請被告出面與原告協 議交屋時間。
（十）被告於103 年9 月8 日回復原告所發被證4 存證信函，向 原告寄發台北榮星郵局第1770號存證信函（被證5 ）。（）被告於103 年9 月9 日向原告寄發台北榮星郵局第1815號 存證信函（原證6 ），解除原證1 契約，於103 年9 月10 日送達原告。
（）原告於103 年9 月11日通知葉又銘，登記名義人為訴外人 林芝宇。
（）原告委託律師於103 年9 月19日向被告寄發原證5 之信函 ，解除原證1契約。
（）被告未將系爭房地權狀交付葉又銘地政士，亦未於過戶文 件上用印。
（）被告已動支系爭買賣房屋交易安全帳戶內之50萬元。（）原告以本件買賣所生糾紛向臺灣士林地方法院檢察署對被 告提出詐欺之刑事告訴，經該署檢察官以103 年度偵字第 13312 號不起訴處分在案。
（）原告對於被證1 至7 、被告對於原證1 至9 之形式上真正 均不爭執。
乙、爭執事項
（一）被告是否因可歸責於己之事由陷於給付遲延？ 1.原告是否有指定登記名義人之義務？
2.被告是否於原告指定之登記名義人未依系爭買賣契約第7 條第3 項就履約負連帶保證人之責、且就尾款擔保本票共 同發票人之責前，即應交付系爭房地權狀予地政士及於過 戶文件上用印？
3.按原證1 契約第7 條第2 項，是否須未於地政士通知之日 期配合辦理過戶手續，始負遲延責任？
（二）原告以被告給付遲延為由，依原證1 契約第11條第1 項， 於103 年9 月19日以原證5 或本件起訴狀解除原證1 契約
，是否有理由？
1.兩造是否因被告於103 年7 月4 日始塗銷第三人對系爭房 地之抵押權，而合意延後交屋期限？原告是否因未指定登 記名義人而陷於受領遲延？
2.被告以原告受領遲延為由，依民法第254 條及系爭買賣契 約第11條第2 項約定，於103 年9 月9 日以原證6 函文向 原告解除契約，是否有理由？
（三）原告請求被告返還已給付價金100 萬元，及給付違約金 100 萬元，是否有理由？
四、本院之判斷
（一）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有 期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。又契約當事 人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履 行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條 第2 項、第3 項、第254 條分別定有明文。次按「兩造就 支付價金及交付土地時期均未約定，為原審所認定之事實 ，則上訴人所負給付價金之義務，為不定期債務，應於經 被上訴人催告而未為給付，始自催告時起負遲延責任。上 訴人於遲延給付後，經被上訴人定相當期限催告其履行， 如於期限內不履行時，被上訴人始得解除契約，此觀民法 第229 條第2 項、第254 條之規定自明」（最高法院82年 度台上字第966 號、第2834號判決要旨參照）。（二）遍觀原證1 、2 契約全文，僅於原證2 後附補充事項上約 定「一、雙方合意最後交屋日不得逾民國103 年7 月31日 ，超過之後依本合約第11條規定辦理。二、賣方至遲於民 國103 年5 月31日前私人設定塗銷完成。」，亦即兩造單 就交屋日及塗銷第二順位之私人抵押權部分有約定確定期 限外，關於系爭房地所有權移轉之過戶日期、交付過戶文 件日期以及原告提出登記名義人之日期等給付，均未合意 約定確定期限，至原證1 契約第7 條第1 項所稱「辦理房 地產權登記所需相關證件及應納稅費，甲乙雙方應依規定 日期、種類、內容及數額提供繳納」，但因契約內均未見 兩造合意約定日期，自無前開條項之適用，復經證人葉又 銘於本院證稱：通常會在過戶完成後才會辦理點交，但印 象中，本件只有特別要求在5 月底辦理塗銷第二順位，因 買方有說有私人設定，銀行貸款會有問題，就過戶日並未 特別約定等語明確（本院卷第107 頁背面、第108 頁），
因此，縱兩造有約定交屋日期，亦難據此推認有約定確切 過戶期限，可徵兩造就系爭房地所有權移轉之過戶日期、 交付過戶文件日期以及原告提出登記名義人之日期等事項 ，均未合意約定確定期限至明，則依前開說明，被告所負 交付過戶文件之義務，以及原告所負提供登記名義人之義 務，均屬不定期債務，依民法第229 條第2 項、第3 項、 第254 條規定定期催告後，仍未依限履行，債務人始負遲 延責任，債權人方得行使契約解除權，而原證1 契約第11 條第1 項後段、第2 項後段亦約定，若經依原證2 契約第 7 條第1 項約定之方式，以郵局雙掛號信函進行催告期滿 ，仍不履行，自得解除契約。
（三）復按「上訴人與被上訴人嘉麒公司所訂定者為房屋買賣合 約，嘉麒公司之契約義務為將上訴人所買受之房屋交付上 訴人使用，並使上訴人取得所有權，上訴人則有支付價金 之義務，此為買賣雙方之契約主給付義務，並互為對價關 係。」（最高法院86年度台上字第440 號民事判決要旨參 照）；又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括 主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨 義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益 ，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及 告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此 項義務，應負民法227 條第1 項不完全給付債務不履行之 責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義 務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘 為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目 的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違 反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異 （皆使當事人締結契約之目的無法達成），自亦應賦予債 權人契約解除權，以確保債權人利益得以獲得完全之滿足 ，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院100 年度 台上字第2 號判決要旨參照），準此，可知房地買賣契約 ，出賣人、買受人之主給付義務固分別為交付房地、移轉 所有權與支付買賣價金，然買受人依約提供登記名義人及 過戶所需文件，出賣人依約提供過戶所需文件，均係為履 行房地移轉所有權之從給付義務、附隨義務，且與契約目 的之達成有相關連，如未依約履行，即與違反主給付義務 之結果無異，依前開說明，自應賦予債權人契約解除權甚 明。
（四）被告抗辯係因原告遲未提供登記名義人，以致無法辦理所 有權移轉過戶事宜，先後定期催告原告提供登記名義人，
原告仍未依限履行，被告始於103 年9 月9 日以存證信函 送達原告行使契約解除權一節，業據其提出存證信函（被 證1 、3 、5 ）為憑，復依證人葉又銘到庭證述：「從簽 約後，我有催促兩造交付文件及登記名義人，因雙方有糾 紛，就由仲介先行處理，等處理完畢後，再通知我們辦理 過戶，所以我就沒有先行填寫過戶的所有權移轉申請資料 ，我也沒有去辦理契稅、土地增值稅。在103 年8 月21日 ，被告委任劉志賢律師到我的事務所，說要交付過戶所需 之權狀等資料給我，但用印必須配合原告也交付過戶所需 的資料後，才同意用印。我有當場聯絡原告，但原告送銀 行的資料還在準備中，無法馬上過來，本來被告是要交給 我保管，但因被告說願意配合過戶，所以我請他取回自行 保管。直到同年9 月11日原告提供登記名義人等資料後， 我就通知劉律師過來用印及交付資料，但劉律師表示當事 人已經不願意履行契約，而原告自始未曾表明如找不到登 記名義人，可以原告自己名義辦理過戶」等語（本院卷第 107 至109 頁），再參酌原證1 契約第7 條第3 項、第16 條第2 項均有特別約定原告得指定登記名義人，姑不論原 告係指定自己或第三人為登記名義人，兩造確有約定原告 負有提供登記名義人之義務，故原告主張指定登記名義人 係權利，並非義務云云，洵非可採。而在原告103 年9 月 11日提供登記名義人前，被告確有依約配合交付過戶文件 及用印，並於同年8 月21日提出過戶文件予葉又銘，但因 原告未依被證1 存證信函所定期限內即同年8 月19日前提 供登記名義人，已負遲延責任，被告復以被證3 存證信函 再次定期催告，原告仍未於期限內即同年9 月1 日前提供 登記名義人並依原證1 契約第7 條第4 項約定，由原告指 定登記名義人在尾款本票上完成共同發票之簽章，則被告 於103 年9 月9 日以原證6 存證信函送達原告行使契約解 除權，於法自屬有據，則原證1 契約已於103 年9 月10日 合法發生解除之效力甚明。
（五）再按買賣契約雖訂有保留解除權之特約，但有解除權之一 方，若不為解除權之行使，則他方仍非不能請求履行契約 （最高法院33年上字第4403號判例要旨參照）。原告一再 主張係被告未依催告期限內交付過戶文件而解除契約云云 ，查被告雖未依原證3 存證信函催告期限內即103 年8 月 12日前交付過戶文件，本負遲延責任，但原告並未行使契 約解除權，則依前開判例要旨，被告仍依原證1 契約約定 催告原告提供登記名義人，於法並無不合。原告遲至同年 9 月19日始以原證5 信函為解除契約之意思表示，於斯時
，原證1 契約早經被告合法解除，且依原證1 契約第7 條 、第16條約定，辦理產權移轉登記除須被告提供過戶文件 外，同須原告提供登記名義人及過戶文件，且依原證1 契 約第7 條第4 項約定原告指定登記名義人後，尚須在尾款 擔保本票簽章，負共同發票人之責，否則被告得拒絕原告 指定之第三人為登記名義人之要求，而被告早於103 年8 月21日向葉又銘提出過戶文件，反觀原告遲至同年9 月11 日始提供登記名義人、過戶文件，登記名義人林芝宇於該 日方在尾款本票發票人欄共同簽章等情，亦有證人葉又銘 證述及通知簡訊在卷可參（被證6 、本院卷第108 頁）， 堪信系爭房地遲未完成產權過戶，顯非可歸責於被告單方 未依限交付過戶文件甚明，是以，原證1 契約於103 年9 月10日已經被告合法解除，原告遲至同年月19日始以原證 5 存證信函，或本件起訴狀送達為解除原證1 契約之意思 表示，即非適法。
五、綜上所述，原證1 契約早經被告於103 年9 月10日合法解除 ，因此，原告依原證5 存證信函及起訴狀送達為解除契約之 意思表示，即非適法，則原告依民法第259 條規定及原證1 契約第11條第1 項約定，請求被告返還已付價金100 萬元及 違約損害賠償100 萬元，合計200 萬元，及自起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息， 為無理由，應予駁回。原告起訴既經駁回，其假執行之聲請 ，失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要 ，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 黃欣怡
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
書記官 詹志鵬