臺灣士林地方法院民事簡易判決 104年度簡字第6號
原 告 李玲芬
原 告 李宥呈
兼法定代理人 李柏源
上列三人共同
訴訟代理人 洪國誌律師
被 告 張周麗嬌
訴訟代理人 張詣
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國104年5月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有之臺北市○○區○○段○○段○號二二四號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街00巷0號二層樓房屋准予分割；第一層樓部分（面積：柒拾壹點零七平方公尺），分配由原告取得，並由原告依附表二所示之應有部分比例維持共有；第二層樓部分（面積：柒拾壹點零七平方公尺），分配由被告取得。訴訟費用由兩造各依附表一應有部分比例負擔。 事 實 及 理 由
壹、程序事項：
本件原告請求分割兩造共有之共有物即門牌號碼為臺北市○ ○區○○街00巷0號房屋，經送安信不動產估價師事務所鑑 價後，依系爭房屋之屋齡及現況經勘估後，認為價值為新臺 幣（下同）0元。惟系爭房屋1樓原告起訴時即103年度課稅 現值為49,300元、系爭房屋2樓103年度課稅現值為45,800元 ，合計95,100元，原告應有部分合計為二分之一，原告請求 本件分割共有物之訴訟，其所得之利益為47,550元，本件訴 訟標的價額核定為47,550元，故改適用簡易訴訟程序。合先 敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號 土地（下稱系爭土地）暨其上建號224號建物即門牌號碼為 臺北市○○區○○街00巷0號房屋（為磚造二層樓房屋，下 稱系爭房屋，總面積142.14平方公尺，第1層樓、第2層樓面 積各為71.07平方公尺）為兩造所共有，兩造應有部分各如 附表一所示。且原告之被繼承人即訴外人李明珠與被告之前 手即訴外人張碧玉於民國46年間，以220,000元向訴外人楊 讓買受而取得系爭土地及系爭房屋，並於買賣契約第10條約 定由李明珠購買系爭房屋1樓、張碧玉購買系爭房屋2樓，因 委託代書疏失，竟將上開系爭房屋1樓、2樓各辦理二分之一 所有權移轉登記予李明珠及張碧玉，致李明珠及張碧玉共有
系爭房屋，嗣為免發生產權爭議，李明珠與張碧玉遂於46年 11月20日訂立分管契約書，約定甲方即張碧玉應得2樓部分 ，乙方即李明珠應得樓下全部，各人應得部分，各其自由使 用收益，永不交換，土地部分照所有權狀應有部分二分之一 ，而為分管契約，被告自張碧玉繼受取得系爭房屋所有權應 有部分二分之一，自應受該分管契約之拘束。縱認無分管契 約，依目前使用情形，仍由原告使用系爭房屋1樓，被告使 用2樓，仍有默示分管之合意。又系爭房屋並無因物之使用 目的不能分割或契約訂有不分割之期限，兩造就分割方法， 無法達成協議，故提起本件訴訟，請求為裁判分割系爭房屋 等語。並聲明：兩造共有之系爭房屋准予分割；第一層樓部 分（面積：71.07平方公尺），分配由原告取得，並由原告 依附表二所示之應有部分比例維持共有；第二層樓部分（面 積：71.07平方公尺），分配由被告取得。二、被告則以：否認兩造間有原告主張之分管約定存在，原告所 提出買賣契約書及分管契約書約定，係因李明珠為殘障人士 ，為顧及雙方情誼，並避免李明珠上下樓行動不便，而約定 樓下部分由李明珠使用收益，況依一般觀念，系爭房屋1樓 價值較系爭房屋2樓為高甚多，若當時係依買賣契約書約定 給付價金22萬元，則雙方給付之價金相同，豈可能將價值較 高一樓登記予另一造。被告反對分割系爭房屋，若要分割系 爭房屋，被告欲取得系爭房屋1樓等語。並聲明：原告之訴 駁回。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物依其使用 目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自 得隨時請求分割，且共有物分管之契約與共有物不分割之約 定有異，應不影響共有人共有物分割請求權之行使（最高法 院84年度台上字第865號裁判意旨可資參照）。又分管契約 ，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約 ，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思 。原告主張兩造間就系爭房屋有分管契約即原告管理使用1 樓、被告管理使用2樓等語，為被告所否認，縱認兩造確有 如原告主張之分管契約存在，惟於原告提起本件分割共有物 訴訟，因而當然終止。故不論兩造間有無原告主張之分管契 約或默示分管契約存在，均不影響原告請求分割共有物之權 利。兩造為系爭房屋之共有人，應有部分各二分之一，系爭 房屋無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，
且被告亦反對分割，並自承未能達成分割協議，足認兩造無 法就分割方法達成協議等情至明，爰依前揭規定，原告自得 訴請分割系爭房地。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人， 民法第824條第1項、第2項分別定有明文。次按「裁判分割 共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌 當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利 益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事 人聲明、主張或分管約定之拘束。」、「分管契約與協議分 割契約不同，前者以共有關係繼續存在為前提，後者以消滅 共有關係為目的，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全 依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各 共有人分得土地之價值相當，利於使用。」（最高法院93年 度台上字第1797號、85年度台上字第53號裁判意旨可資參照 ）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應 斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有 人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方 法之拘束（最高法院88年度臺上字第600號判決參照）。 ㈢系爭房屋為2層樓磚造透天厝，位於臺北市大同區，屬第三 種商業區，面臨1.5公尺寬道路，1、2樓均有獨立出入之門 戶，屋齡81年，基本建材欠佳，建物維護保養狀況、設計設 備欠佳，且屋頂、樓層已有塌陷情形，建物整體狀況不良， 推定系爭房屋應無使用價值，價值為0，此有安信不動產估 價師事務所鑑定報告1份及系爭房屋照片（本院卷第39頁） 可佐，亦為兩造所不爭執。又依安信不動產估價師事務所以 103年9月3日（一○三）信字第○九○○四號函覆本院，依 該所103年8月14日（一○三）信字第○八○一一號函檢送之 鑑價報告書，該鑑價報告書第25頁已敘明該勘估標的建物屋 齡、現況等情形，因此推定系爭房屋無使用價值，因此評估 本案勘估標的建物即系爭房屋之價值為零，並於上述鑑價報 告第3頁及第26頁說明因本案勘估標的建物價值為零，因此 無法區分其1、2樓價值，有上揭函文在卷可參（本院卷第28 頁），故尚難謂系爭房屋現況1樓之市場價值較2樓為高，則 被告所辯不足採。本院考量系爭房屋坐落之土地仍為兩造所
共有，應有部分各為二分之一，原告僅請求分割系爭房屋， 並未就系爭土地一併請求分割，而系爭房屋經鑑定，已無任 何使用價值，且因屋頂、樓層已有塌陷之情形，恐對居住安 全有危害之虞，且兩造均認為不適宜再為居住，若為變價拍 賣，恐無人應買，若縱有人應買價值亦不高，恐不足清償強 制執行費用，且將會造成房屋與土地所有權人為不同人，將 易衍生糾紛。況且，兩造均主張以原物分配，而系爭房屋1 、2樓各有獨立出入門戶，此為兩造所不爭執，並均主張分 割後欲取得系爭屋1樓部分，本院審酌於原告提起本件訴訟 請求分割系爭房屋前，事實上系爭房屋1樓已由原告長期使 用多年，2樓由被告長期使用多年，嗣兩造因系爭房屋不堪 居住而分別遷出等情，此為兩造所不爭執，雖共有物之修繕 ，共有人應共同負擔修繕義務及費用，惟於兩造分別實際占 有1、2樓居住使用期間，本應以善良管理人之注意，保管各 自使用部分，當應盡量保持系爭房屋各自使用樓層處於得為 使用之狀況，且就系爭房屋有毀損之情事，兩造均未為積極 地為修繕維護，致系爭房屋受損，又因屋齡老舊，經鑑定價 值均為0，且1樓樓層、2樓樓層之登記面積均相同，也不宜 將系爭房屋細分為各共有人依各應有部分比例分配取得原物 ，且原告應有部分合計為二分之一，又原告已陳明於分割後 ，就原告取得部分願意繼續維持共有，被告應有部分亦為二 分之一，及以兩造原使用之情況係由原告使用1樓、被告使 用2樓等情，認本件以原物分割即系爭房屋1樓分歸原告取得 ，並依如附表二所示應有部分比例維持共有；2樓分歸由被 告取得，此分割方法較為合適，亦較符合公平合理。故以原 告主張之分割方案為可採。
四、綜上所述，本件原告請求分割共有物，為有理由，應予准許 ，並以如主文所示之分割方案為分割。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據 ，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一 一論列。
六、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；惟因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ；民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。本件分割 共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之 經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不 因何造起訴而有所不同，故原告請求分割共有物雖有理由， 惟關於訴訟費用之負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平， 依前揭法條規定，本院認除被告按其共有部分比例負擔外，
勝訴之原告亦應按其共有部分比例負擔之；爰諭知訴訟費用 之負擔比例如主文第2項所示。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
民事第一庭 法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
書記官 卓怡芳
附表一
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│ 稱謂 │ 姓 名 │應有部分 │
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│原告 │ 李玲芬 │1/4 │
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│原告 │ 李柏源 │1/12 │
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│原告 │ 李宥呈 │1/6 │
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│被告 │ 張周麗嬌 │1/2 │
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附表二
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│ 稱謂 │ 姓 名 │應有部分 │
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│原告 │ 李玲芬 │3/6 │
├───────┼──────┼────────┤
│原告 │ 李柏源 │1/6 │
├───────┼──────┼────────┤
│原告 │ 李宥呈 │2/6 │
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