臺灣士林地方法院民事判決 103年度重訴字第254號
原 告 祭祀公業陳伯記
法定代理人 陳賢吉
訴訟代理人 陳天賜
許朝昇律師
複代理人 王文廷律師
被 告 陳俊英
訴訟代理人 劉宏邈律師
複代理人 黃子峻律師
被 告 王萍
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國104 年6 月4 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告王萍應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示B 部分面積5.89平方公尺暨自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○地號土地上如附圖所示A 部分面積40.73 平方公尺之門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號二層建物遷出。
被告陳俊英應將前項二層建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
被告陳俊英應給付原告新臺幣陸拾貳萬玖仟陸佰捌拾伍元，暨自民國一百零三年六月二十四日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣壹拾貳萬陸仟陸佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰陸拾貳萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告陳俊英如以新臺幣柒佰捌拾柒萬捌仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、本件被告王萍未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防 禦及訴訟之終結者不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 、3 、7 款定有明文。本件原告起訴時，主張其所有土地 存有被告陳俊英擁有事實上處分權之未保存登記房屋，為被 告陳俊英無權占有之事實，而本於所有物返還請求權，聲明 請求：「一、被告陳俊英應將坐落臺北市○○區○○段0 ○
段000000○000000地號土地上之建物、地上物拆除（門牌號 碼：臺北市○○區○○○路0 段000 號，占用面積分別為40 .73 平方公尺、5.89平方公尺），並將上開土地騰空返還予 原告。二、被告陳俊英應自本件起訴狀繕本送達回溯滿5 年 之日起至被告返還上開聲明所示土地之日止，分別按每年如 附件所示之金額，給付損害金與原告。」（見本院卷第6 、 201 頁），嗣於104 年1 月12日具狀變更訴之聲明第2 項為 ：「被告陳俊英應自103 年6 月23日回溯滿5 年之日起至被 告返還上開聲明所示之土地之日止，分別按每年如附表一所 示之金額，給付損害金予原告。」，並主張被告陳俊英上開 未保存登記房屋，現為被告王萍經被告陳俊英同意而直接占 有之事實，而追加被告王萍，並追加聲明「被告王萍應自坐 落臺北市○○區○○段0 ○段000000○000000地號土地上之 建物遷出（門牌號碼：臺北市○○區○○○路0 段000 號， 占用面積分別為40.73 平方公尺、5.89平方公尺），經核原 告變更訴之聲明第2 項為減縮對被告陳俊英請求不當得利之 數額；而追加被告王萍，請求被告王萍遷出被告陳俊英之未 保存登記房屋，亦係本於其土地遭人無權占有之基礎事實， 而為所有物返還之請求，且被告王萍經被告陳俊英自承為其 所同意使用未保存登記房屋之直接占有人，經合法收受通知 書均未到庭亦未提出書狀為抗辯，並不慎礙被告之防禦權及 訴訟之終結，應認原告上開所為訴之變更、追加合於前揭規 定，而予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠緣坐落臺北市○○區○○段0 ○段000000○000000地號土地 （下稱系爭土地）為原告所有，被告陳俊英未經原告同意， 擅自在系爭土地上搭建如附圖所示門牌落碼為臺北市○○區 ○○○路0 段000 號二層建物（下稱系爭建物），無權占有 系爭土地，並將系爭建物出租予被告王萍經營小吃店使用中 。爰依民法第767 條之規定，請求被告王萍自系爭建物遷出 ，並請求被告陳俊英拆除系爭建物，將占用之系爭土地部分 騰空返還予原告。又被告陳俊英無權占有系爭土地，受有相 當於租金之不當得利，爰依民法第179 條之規定，請求被告 陳俊英應給付原告自起訴狀繕本送達之日起回溯5 年之不當 得利新臺幣（下同）90萬16元及自103 年6 月24日起至返還 前項土地之日止，按年給付原告18萬885 元之不當得利（計 算詳如附表一所示）等語。
㈡聲明：
⒈被告陳俊英應將坐落臺北市○○區○○段0 ○段000000地號
、1015-6地號土地上之建物、地上物拆除（門牌號碼：臺北 市○○區○○○路0 段000 號；占用面積分別為40.73 平方 公尺、5.89平方公尺），並將上開土地騰空返還予原告。 ⒉被告陳俊英應給付原告90萬16元及自103 年6 月24日起至返 還前項土地之日止，按年給付原告18萬885 元。 ⒊被告王萍應自坐落台北○○區○○段0 ○段000000地號、10 15-6地號土地上之建物遷出（門牌號碼：臺北市○○區○○ ○路0 段000 號：占用面積分別為40.73 平方公尺、5.89平 方公尺。
㈢併陳明願供擔保請准就聲明第1 、3 項部分宣告假執行。二、被告陳俊英則以：
㈠系爭建物及土地為被告之父陳清標於35年向分管使用之原告 派下所購買，原告派下雖因故未能為系爭土地所有權移轉登 記，然業交付系爭建物及土地予被告之父。系爭建物及土地 長久以來為被告家族管理使用，原告70年來數十任管理人均 明知而無反對之意見。系爭土地雖因罹於時效而未能請求為 移轉登記，然原告既明知被告有買賣及繼受分管權利之事實 ，自應受拘束，而不得向被告主張無權占有。
㈡又陳清標於35年購買系爭土地及建物，雖僅受系爭建物事實 上處分權之移轉，而未受系爭土地所有權之移轉，關於系爭 土地部分，應可主張有法定租賃權之存在，為被告陳俊英合 法占有系爭土地之正當權源。
㈢再原告於101 年間，已同意將系爭建物出賣予被告，僅因系 爭建物所坐落之土地，尚有其他建物存在，經雙方協議，原 告同意先辦理土地分割登記，再完成後續買賣程序，詎原告 完成土地分割後，卻拒與被告陳俊英進行後續買賣程序，雙 方就系爭土地之買賣契約應屬有效存在。
㈣被告陳俊英家族自30年即居住在系爭建物內，系爭建物存在 超過70年，原告歷任管理人或者任何一名派下均無對被告陳 俊英有權占有系爭土地表示過反對意見，應屬長期明示或默 示承認被告陳俊英使用系爭土地之事實，原告遲至103 年4 月24日始提出拆屋還地之訴訟，有違誠實信用原則。 ㈤系爭建物與左右相鄰之2 房屋為同時建造之連棟房屋，均坐 落於原告所有土地，然原告就系爭建物左右之房屋，一以讓 售土地方式處理，一以低價出租土地方式處理，卻堅決對被 告陳俊英起訴請求拆屋還地，又系爭建物一旦拆除鄰房可能 受有重大毀損，且系爭土地並不方正，原告取回後難予利用 ，顯見原告濫訴主張被告陳俊英拆屋還地，顯屬百害而無一 利，應屬權利濫用。
㈥系爭土地不論在繁榮程度、經濟價值及所受利益等皆屬低下
，並未達到土地法所定之最高額標準，原告請求以申報地價 總額年息10％計算不當得利，顯屬過高，應以申報地價額年 息1 ％至3 ％計算為妥。
㈦聲明：原告之訴駁回。併陳明如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、被告王萍未於言詞辯論期日到場陳述，亦未提出任何書狀。四、原告主張系爭土地為原告所有，被告陳俊英為系爭土地上系 爭建物之事實上處分權人，系爭建物現為被告王萍經被告陳 俊英同意，經營小吃店使用等事實，業據原告提出土地所有 權狀、土地登記謄本、免用統一發票收據（見本院卷第8 至 11頁、第206 頁）為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害所有權之虞者 ，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277 條前段規定甚明。而以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，僅以非 無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事 實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之。本件被告陳俊英就原告為系爭土地之所有人，及 系爭建物坐落占有系爭土地如附圖所示A 、B 部分之事實並 無爭執，是被告陳俊英即應就系爭建物有何合法占有系爭土 地之權源負主張及舉證之責任。查被告陳俊英主張系爭建物 及土地為其父陳清標於35年向分管使用之原告派下所購買等 事實，並未舉出任何證據以實其說，實難信為真實，則被告 陳俊英所辯系爭建物占有系爭土地之正當權源乃本於陳清標 與原告派下間買賣、原告派下之分管及法定租賃權等，即無 所憑據，無足採信。另被告陳俊英主張其業於101 年間與原 告就系爭土地有效成立買賣契約之事實，然亦未能提出不動 產書面契約等證據以為證明，而難認其主張為真實，是被告 陳俊英抗辯系爭建物乃基於兩造於101 年間成立之買賣契約 ，而合法占用系爭土地，亦無足採信。被告陳俊英既無法舉 證證明系爭建物占用系爭土地有合法占有權源，揆諸上開說 明，自難認系爭建物占有系爭土地具有正當權源，為有權占 有，原告本於所有物返還請求權之規定，請求被告陳俊英應 將系爭建物拆除，將占有土地騰空返還原告，即屬有據。又 被告王萍係基於被告陳俊英同意而占有系爭建物，因被告陳 俊英就系爭建物占用系爭土地並無合法占有權源，而應負拆 除系爭建物返還土地之義務，被告王萍自亦屬無合法占有權 源。原告本於所有物返還請求權，併請求被告王萍自系爭建
物遷出，亦屬有據。
六、被告陳俊英主張其家族自30年即居住在系爭建物內，系爭建 物存在超過70年，原告歷任管理人或者任何一名派下均無對 被告陳俊英有權占有系爭土地表示過反對意見等事實，縱屬 為真，誠僅為原告之單純沈默，難謂係原告明示同意被告陳 俊英占有系爭土地或為足以推知原告默示被告陳俊英占有系 爭土地之舉，是原告合法行使所有物返還請求權，不能指為 違反誠實信用原則。又被告陳俊英主張系爭建物與左右相鄰 之2 房屋為同時建造之連棟房屋，均坐落於原告所有土地， 然原告就系爭建物鄰房以出售、出租土地方式處理，卻堅決 對被告陳俊英主張拆除系爭房屋，為屬權利濫用。然按民法 第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若 當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人 為主要目的，即不在該條所定範圍內。至於權利之行使，是 否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得 之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較 衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人 及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主 要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法 院45年台上字第105 號、71年台上字第737 號判例意旨參照 ）。查原告以系爭土地所有人之地位，依物上請求權之法律 關係，請求被告陳俊英返還無權占有之系爭土地，為合於土 地利用之權利行使，被告陳俊英雖受有系爭建物遭拆除之損 失，然相較於原告得以回復使用系爭土地之利益，所受損害 即非重大，原告行使民法第767 條物上請求權，並無輕重失 衡之虞。是難認原告有權利濫用之情，被告陳俊英上開所辯 ，委無可採。
七、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，被告陳俊英以系 爭建物無權占有系爭土地加以使用，自屬無法律上原因而獲 有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告依前揭法條 之規定及前開判例意旨，自得請求被告給付相當於租金之不 當得利。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築 物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規 定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減
定之；土地法第97條定有明文；而上揭法條規定依同法第10 5 條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。而所謂土 地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第25條所明定 。又土地法第148 條規定，土地所有權人依土地法所申報之 地價為法定地價；而依平均地權條例第16條前段雖規定，舉 辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間 申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。又所謂「 申報總價年息百分之十為限」，乃指房屋租金之最高限額而 言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價額年息百分之十 計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度、使用人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定（最高法院46年度台上字第855 號、68年度台上字 第3071號判例意旨參照）。查系爭土地98年1 月起至98年12 月止之公告地價為4 萬6,000 元，換算申報地價為3 萬6,80 0 元，99年1 月起迄今之公告地價為4 萬8,500 元，換算申 報地價為3 萬8,800 元，此有系爭土地公告地價資料1 份在 卷可稽（見本院卷第208 頁），本院就被告陳俊英所獲得不 當得利數額，審酌其所占用系爭土地部分，鄰大馬路，前有 約17線公車之站牌，附近商家林立，與復興崗捷運站距離約 700 公尺，與北投捷運站距離約1300公尺，以建物存在方式 占用系爭土地，建物現交由他人經營小吃店使用等情，此有 本院勘驗筆錄、照片、電子地圖在卷（見本院卷第92至95頁 、169 至173 頁）為證，亦為兩造所不爭，認原告主張被告 陳俊英所獲得相當於租金之利益，以申報地價年息7 ％計算 ，尚屬適當。又按租金之各期給付請求權，因5 年間不行使 而消滅，民法第126 條亦定有明文，是原告請求被告陳俊英 應給付自起訴狀繕本送達日即103 年6 月23日回溯5 年即自 98年6 月24日起至103 年6 月23日止之不當得利損害金62萬 9,685 元及自103 年6 月24日起至返還系爭土地之日止按年 給付12萬6,620 元（計算詳如附表二），即屬有據，應予准 許，逾此部分之請求，則不應准許。
八、從而，原告依據民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求 被告王萍應自系爭建物遷出，被告陳俊英應將系爭土地上系 爭建物拆除，將該部分土地騰空返還予原告，並應給付原告 自起訴狀繕本送達日即103 年6 月23日回溯5 年即自98年6 月24日起至103 年6 月23日止之不當得利損害金62萬9,685 元及自103 年6 月24日起至返還系爭土地之日止按年給付12 萬6,620 元，洵屬於法有據，均應准許，逾此部分之請求， 即屬無據，應予駁回。
九、本件兩造陳明就主文第一、二項，願供擔保請准宣告及免為
假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金宣告假執行 及免為假執行。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。至被告 聲請通知證人陳志強到庭，以證明原告同意出售系爭建物予 被告陳俊英之事實，然縱原告前有表明出售系爭土地之意願 ，惟不動產買賣契約之成立仍須具備法定要件，是原告之意 願尚不足認定兩造就系爭土地之買賣契約即屬成立，因認無 通知證人陳志強到庭之必要，附此敘明。
十一、本件原告起訴請求被告王萍遷讓房屋及請求被告陳俊英拆 屋還地均為有理由，僅併予請求被告陳俊英不當得利部分 ，因本院酌定適當數額，而駁回部分之不當得利請求金額 ，因認本件訴訟費用由被告負擔為宜。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 6 月 29 日
民事第四庭 法 官 劉瓊雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 7 月 7 日
書記官 陳弘祥
附表一：
㈠臺北市○○區○○段0○段000000地號土地┌──┬───────┬─────┬──────┬──┬──────┬────┐
│編號│占用系爭土地之│每平方公尺│ 占用面積 │年息│不當得利數額│ 備註 │
│ │期間（年） │申報地價 │（平方公尺）│ │（計算式為前│ │
│ │ │ │ │ │4 欄之數值相│ │
│ │ │ │ │ │乘） │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│1 │98年6 月23日至│36,800 元 │40.73 │10% │78,844 元 │ │
│ │98年12月31日（│ │ │ │ │ │
│ │共192 ／365 年│ │ │ │ │ │
│ │） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│2 │99年1 月1 日至│38,800 元 │40.73 │10% │632,128元 │ │
│ │102 年12月31日│ │ │ │ │ │
│ │（共4年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│3 │103 年1 月1 日│38,800 元 │40.73 │10% │75,336 元 │ │
│ │至103 年6 月23│ │ │ │ │ │
│ │日（共174 ／ │ │ │ │ │ │
│ │365 年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│4 │103 年6 月24日│38,800 元 │40.73 │10% │158,032元 │按年給付│
│ │起至返還系爭土│ │ │ │ │ │
│ │地之日止 │ │ │ │ │ │
└──┴───────┴─────┴──────┴──┴──────┴────┘
㈡臺北市○○區○○段0○段000000地號土地┌──┬───────┬─────┬──────┬──┬──────┬────┐
│編號│占用系爭土地之│每平方公尺│ 占用面積 │年息│不當得利數額│ 備註 │
│ │期間（年） │申報地價 │（平方公尺）│ │（計算式為前│ │
│ │ │ │ │ │4 欄之數值相│ │
│ │ │ │ │ │乘） │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│1 │98年6 月23日至│36,800 元 │5.89 │10% │11,402 元 │ │
│ │98年12月31日（│ │ │ │ │ │
│ │共192 ／365 年│ │ │ │ │ │
│ │） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│2 │99年1 月1 日至│38,800 元 │5.89 │10% │91,412 元 │ │
│ │102 年12月31日│ │ │ │ │ │
│ │（共4年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│3 │103 年1 月1 日│38,800 元 │5.89 │10% │10,894 元 │ │
│ │至103 年6 月23│ │ │ │ │ │
│ │日（共174 ／ │ │ │ │ │ │
│ │365 年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│4 │103 年6 月24日│38,800 元 │5.89 │10% │22,853 元 │按年給付│
│ │起至返還系爭土│ │ │ │ │ │
│ │地之日止 │ │ │ │ │ │
└──┴───────┴─────┴──────┴──┴──────┴────┘
附表二：
㈠臺北市○○區○○段0○段000000地號土地┌──┬───────┬─────┬──────┬──┬──────┬────┐
│編號│占用系爭土地之│每平方公尺│ 占用面積 │年息│不當得利數額│ 備註 │
│ │期間（年） │申報地價 │（平方公尺）│ │（計算式為前│ │
│ │ │ │ │ │4 欄之數值相│ │
│ │ │ │ │ │乘，小數點以│ │
│ │ │ │ │ │下4 捨5 入）│ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│1 │98年6 月24日至│36,800 元 │40.73 │7% │54,904 元 │ │
│ │98年12月31日（│ │ │ │ │ │
│ │共191／365年）│ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│2 │99年1 月1 日至│38,800 元 │40.73 │7% │442,491元 │ │
│ │102 年12月31日│ │ │ │ │ │
│ │（共4年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│3 │103 年1 月1 日│38,800 元 │40.73 │7% │52,735 元 │ │
│ │至103 年6 月23│ │ │ │ │ │
│ │日（共174 ／ │ │ │ │ │ │
│ │365 年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│4 │103 年6 月24日│38,800 元 │40.73 │7% │110,623 元 │按年給付│
│ │起至返還系爭土│ │ │ │ │ │
│ │地之日止 │ │ │ │ │ │
└──┴───────┴─────┴──────┴──┴──────┴────┘
㈡臺北市○○區○○段0○段000000地號土地┌──┬───────┬─────┬──────┬──┬──────┬────┐
│編號│占用系爭土地之│每平方公尺│ 占用面積 │年息│不當得利數額│ 備註 │
│ │期間（年） │申報地價 │（平方公尺）│ │（計算式為前│ │
│ │ │ │ │ │4 欄之數值相│ │
│ │ │ │ │ │乘，小數點以│ │
│ │ │ │ │ │下4 捨5 入）│ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│1 │98年6 月24日至│36,800 元 │5.89 │7% │7,940 元 │ │
│ │98年12月31日（│ │ │ │ │ │
│ │共191／365年）│ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│2 │99年1 月1 日至│38,800 元 │5.89 │7% │63,989 元 │ │
│ │102 年12月31日│ │ │ │ │ │
│ │（共4年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│3 │103 年1 月1 日│38,800 元 │5.89 │7% │7,626元 │ │
│ │至103 年6 月23│ │ │ │ │ │
│ │日（共174 ／ │ │ │ │ │ │
│ │365 年） │ │ │ │ │ │
├──┼───────┼─────┼──────┼──┼──────┼────┤
│4 │103 年6 月24日│38,800 元 │5.89 │7% │15,997 元 │按年給付│
│ │起至返還系爭土│ │ │ │ │ │
│ │地之日止 │ │ │ │ │ │
└──┴───────┴─────┴──────┴──┴──────┴────┘