臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1674號
原 告 梁平和
訴訟代理人 林衍鋒律師
複 代理人 杜欣穎律師
被 告 趙純堯
訴訟代理人 魏憶龍律師
複 代理人 何謹言律師
王政凱律師
上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國104 年5 月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋（即臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物）騰空返還予原告。被告應自民國一０三年十月二十日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬柒仟壹佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰叁拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告按月以新臺幣壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣肆萬柒仟壹佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告將臺北市○○ 區○○街000 巷00○0 號房屋（即臺北市○○區○○段0 ○ 段000 ○號建物，下稱系爭房屋）騰空返還予原告，嗣追加 請求被告自民國103 年10月20日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付原告新臺幣（下同）5 萬元（本院卷第141 頁背面 ），經核該追加之訴與原訴之主要爭點均相同，相關訴訟及 證據資料亦可繼續援用，應認請求之基礎事實為同一，揆諸 前揭法條規定，原告上開訴之追加，自可准許。貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於103年9月9日經鈞院103年度司執字第 12387號強制執行事件之拍賣程序，拍定買受系爭房屋，並 於同年月30日取得權利移轉證書，嗣於103年10月20日辦畢
所有權移轉登記。詎系爭房屋竟遭被告無權占用，且拒絕返 還予原告，為此，爰依民法第767條第1項前段及第179條之 規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，並自103年10 月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元。並 聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自 103年10月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋於法院拍賣前，原登記於訴外人鍾興 蓮名下，且因鍾興蓮尚有積欠被告款項，故雙方合意由被告 承租使用系爭房屋，租金每月5 萬元則以鍾興蓮積欠款項之 利息扣抵，是依民法第425 條之規定，該租賃契約對嗣後取 得系爭房屋所有權之原告，應仍繼續存在，被告自非無權占 有。㈡原告主張之不當得利金額過高，應參照土地法第97條 之規定，並按系爭房屋及坐落土地申報總價年息百分之五計 算，始屬合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執 行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、原告主張其於103年9月9日經本院103年度司執字第12387號 強制執行事件之拍賣程序，拍定買受系爭房屋，並於同年月 30日取得權利移轉證書，嗣於103年10月20日辦畢所有權移 轉登記，然系爭房屋自其取得所有權至今，均遭被告占有使 用等情，業據其提出本院不動產權利移轉證書、建物登記謄 本、建物所有權狀等影本為證（本院卷第9-11頁），且為被 告所不爭執，自堪信為真實。
四、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767 條第1 項前段定有明文。又按，以無權占有為 原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無 爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地 被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係 有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號 判決意旨參照）。是原告主張其為系爭房屋所有權人乙節， 既為被告所不爭執，僅辯稱其係基於租賃關係而占有系爭房 屋，揆諸上開說明，自應由被告就其所為前揭抗辯，負舉證 之責。經查：
㈠系爭房地原為被告及訴外人趙耕牧所有，嗣因鍾興蓮有資金 需求，且其信用狀況較佳，故與被告及趙耕牧商議將系爭房 屋出售予鍾興蓮，再由鍾興蓮以系爭房屋向銀行貸款，鍾興 蓮並業以貸款所得清償買賣價金，惟因鍾興蓮並無居住之需 求，故雙方約定系爭房屋仍由被告無條件繼續居住3 年，鍾 興蓮於3 年內不得出售系爭房屋，3 年後如欲出售該屋，被
告享有優先購買權等情，業據證人鍾興蓮到庭結證綦詳（本 院卷第126 頁背面），並提出切結書影本乙份為證（本院卷 第139 頁），是鍾興蓮於101 年7 月5 日買受取得系爭房屋 之所有權後（本院卷第90頁），係同意將系爭房屋無償出借 予被告使用3 年，而非將系爭房屋出租予被告，應甚明確。 ㈡被告雖辯稱其曾與鍾興蓮就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，約 定租賃期間為101 年7 月6 日至106 年7 月5 日，每月租金 5 萬元，該租金以鍾興蓮積欠被告款項之利息扣抵云云，並 提出房屋租賃契約書影本乙件為證（本院卷第34-38 頁，下 稱系爭租約），然查，關於系爭租約簽訂之緣由，業據鍾興 蓮到庭結證稱：「（〈提示被證一〉租賃契約書是否你簽名 蓋章？）這份租賃契約書上的簽名確定不是我簽的，至於印 章是不是我的，我不確定，雙方在買賣當時只有簽前述的書 面契約，但是大概一年之後，被告說還是要簽一份租賃契約 ，我就去買了兩份空白的房租賃契約書，請公司的人跟被告 處理。」、「（是否知道房屋租賃契約書的內容？）我不知 道，我沒有看過租約。而且我當時也沒有欠被告錢。」、「 （當時說要簽一份租約，兩造有無協議內容為何？）沒有講 ，那時候我有交代公司的人看被告想怎麼處理，就照他的意 思。當時我是認為買賣的時候有寫協議書，所以被告要寫租 約，我就覺得無所謂，雙方沒有協議租約的內容。」等語（ 本院卷第126 頁背面、第127 頁），足見鍾興蓮乃係在被告 之要求下，始委人出面配合辦理系爭租約之簽訂，且從未與 被告協商租約之內容，惟誠如前述，其與被告間就系爭房屋 既早有無償借用之合意，並已簽立切結書為憑，亦即被告本 得基於使用借貸之法律關係，無償使用系爭房屋，實難認被 告有何主動再邀鍾興蓮簽訂系爭租約之必要；且鍾興蓮在經 被告要求簽署租賃契約後，從未與被告就租約之內容為任何 商議，即委人依被告之指示配合簽署，此亦與一般租賃契約 之成立，多由出租人決定租金數額或至少須就租金金額共同 議定之情形有別；再參以被告於系爭房屋之強制執行程序中 ，均僅陳稱系爭房屋原為其所有，其居住該屋已2 、30年之 久，嗣遭鍾興蓮騙去，卻從未提及其與鍾興蓮間有系爭租約 存在等節，此有卷附執行筆錄及房屋使用現況調查表等影本 足考（本院卷第60-63 頁），自足認被告之所以在業經鍾興 蓮同意得無償使用系爭房屋後，仍於事後要求鍾興蓮配合簽 署系爭租約，其目的乃在預防日後系爭房屋如經移轉為他人 所有，得據以主張有租賃關係存在而拒絕返還該屋，惟實際 上其與鍾興蓮均無成立租賃契約之真意，亦無欲為該形式上 簽訂之房屋租賃契約書所拘束甚明（至被告未於系爭房屋遭
強制執行時提出該租約，恐係因該租約乃簽訂於抵押權設定 之後，有遭除租之可能，故遲至原告拍定後始行提出），此 由鍾興蓮證稱其當時並未積欠被告債務，故無以債務利息扣 抵租金之情事，其亦從未向被告收取任何租金等情，亦可獲 印證。是以，系爭租約既係被告為規避返還系爭房屋義務， 而與鍾興蓮基於通謀虛偽意思表示所簽訂，依民法第87條第 1 項之規定，自屬無效。被告據此辯稱其係基於租賃關係而 占用系爭房屋，應不足採。
㈢被告雖又提出支票影本8 紙、本院103 年度司促字第17041 號支付命令及其確定證明書影本各1 件及匯出匯款憑證、郵 政跨行匯款申請書、匯款申請書等影本各1 件為證（本院卷 第108-117 頁、第156-158 頁），辯稱鍾興蓮確有積欠其多 筆債務未清償，故上述租賃契約之內容要屬真實云云，惟按 ，匯款之原因眾多，實無從僅憑匯款之事實，即逕認接受匯 款之一方，必有積欠他方匯款金額之情事，是被告僅以其曾 陸續於100 年9 月27日、101 年10月4 日、101 年10月18日 匯款473 萬元、50萬元、140 萬元予鍾興蓮，指稱鍾興蓮有 積欠其上開金額款項之情事云云，已非可盡信；且被告既已 就其持有前揭8 張支票金額共計80萬元部分，於103 年間向 本院聲請對鍾興蓮核發支付命令，卻未就上述金額高達663 萬元之欠款部分，一併聲請，亦與常理有違，是被告此部分 主張之真實性，更堪質疑。另就被告持有鍾興蓮所簽發金額 共計80萬元之8 紙支票部分，固經被告取得本院對鍾興蓮核 發之103 年度司促字第17041 號支付命令，且已確定，惟有 關此部分之票款問題，業經證人鍾興蓮到庭結證稱：「（支 票是否是你開的？）是我開的，我總共開10張或12張，因為 被告說他沒有收入，銀行信用會不好，為了累積銀行信用， 每個月要有收入，我就每個月開一張10萬元的票給他，讓他 累積信用，但說好是他領到要再還給我，但他領了都沒有還 給我，我沒有欠被告錢。」等語（本院卷第127 頁），足見 鍾興蓮實否認上述票據債務之存在，則其自無可能同意以該 筆債務之利息扣抵被告所稱之租金；況縱依被告執前述80萬 元票據所聲請核發之本院103 年度司促字第17041 號支付命 令內容，計算每月利息金額亦僅有3,333 元（800000×5%÷ 12＝3333），顯不足抵付被告所稱之每月租金金額5 萬元， 卻從未見其補足差額，更足認被告與鍾興蓮間，實無以鍾興 蓮積欠債務之利息扣抵系爭房屋租金之真意甚明，是以，被 告以鍾興蓮積欠其80萬元票據債務，辯稱其與鍾興蓮就系爭 房屋有成立租賃契約之真意云云，亦不足憑採。此外，被告 所稱其尚有提供其他不動產為鍾興蓮擔保債務，故鍾興蓮實
積欠其高額款項等情，因被告提出之房屋租賃契約中，並未 載明究係以何筆債務、按何利率計算扣抵每月5 萬元之租金 ，被告亦始終無法證明其與鍾興蓮間有何按月找補利息與租 金差額之情事，則無論其與鍾興蓮間之債務關係如何，均無 從證明彼等間就系爭房屋實際上確有成立租賃契約之真意， 是被告據此主張其與鍾興蓮間有租賃關係存在云云，亦無可 憑採。
㈣綜上所述，被告所提證據，尚不足以證明其與鍾興蓮間就系 爭房屋有真實之租賃契約存在，是其援引民法第425 條之規 定，辯稱該租賃契約對原告應繼續存在，其為有權占有云云 ，自不足採。
五、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人土地 者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請 求占用人返還，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資 參照。是承前所述，被告既無權占有原告所有之系爭房屋， 自足認其因此獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於 租金之損害，揆諸前揭規定及判例意旨，原告請求被告返還 其所受相當於租金之利益，自堪准許。又城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土 地法第97條第1 項定有明文。所謂土地價額，係指法定地價 而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地 所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申 報地價，土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權 條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1 項所謂之 土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。又前開條文所 謂以年息10% 為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依 照申報價額年息10% 計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮 程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會環境等情事 而定。經查，系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段0 ○段 000 地號土地，自102 年1 月起之申報地價為28,480元，總 面積為380 平方公尺，原告之應有部分為1/2 ，換算面積為 190 平方公尺，另原告拍定取得系爭房屋之價格為402 萬元 等情，有土地登記謄本、本院不動產權利移轉證書等影本在 卷足佐（本院卷第9 、176 頁），茲經審酌系爭房屋位於臺 北市大湖公園附近，步行數分鐘即可達大湖公園捷運站，交 通便利，周遭生活機能完善，且為獨棟透天住宅，居住品質 甚佳，此有本院103 年度司執字第12387 號拍賣抵押物強制 執行卷宗所附相關不動產估價（鑑定）報告內容、勘估標的 位置圖、勘估標的照片等影本在卷足參（本院卷第177-183
頁），及系爭房屋之坐落位置、周遭環境、被告使用目的及 現今社會經濟狀況等情狀，認應以申報地價年息6%計算 本件不當得利金額，較為適當。是依前述方式計算原告得請 求之不當得利金額，應為每月47,156元【計算式：（28480 ×190 ）+0 000000 ）×6 % ÷12＝47156 】。六、從而，原告依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告將 系爭房屋騰空返還予原告，並依民法第179 條之規定，請求 被告自103 年10月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告47,156元，為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求， 則屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假 執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰 分別酌定相當之擔保金額，併准許之；另原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
民事第一庭法 官 馬傲霜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
書記官 劉欣怡