臺灣臺東地方法院民事簡易判決 104年度東簡字第82號
原 告 黃明月
被 告 協慶不動產仲介有限公司
法定代理人 丁鵬超
上列當事人間請求給付報酬之訴事件，本院於民國104年6月5日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原高新臺幣柒萬捌仟陸佰壹拾參元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之七十七，其餘由被告負擔。 事實及理由
壹、原告主張：
被告為不動產仲介公司，原告為被告之承攬業務人（即不動 產經紀營業員）。原告於民國102間開發訴外人胡高陸所有 坐落臺東市○○段00地號土地（下稱系爭土地），胡高陸並 於102年4月5日與原告所屬之公司被告簽立「土地專任委託 銷售契約書」（下稱系爭專任委託銷售契約），故原告為該 案件之開發業務員，主銷店公司則由利佳公司擔任。該土地 之銷售於104年1月22日成交。而兩造曾口頭約定，原告之業 務獎金為：以被告實收服務費新臺幣（下同）369,942元， 於扣除15％之管銷費用55,491元後乘以75％即235,837元｛ 計算方式：（369,942元－55,491元）75％｝，而被告迄 未給付該業務獎金（即承攬報酬）等語，爰依民法第490條 第1項請求承攬報酬、永慶不動產臺東傳廣加盟店－業務承 攬人管理規則（下稱系爭管理規則）起訴，併聲明求為判決 ：被告應給付原告235,837元｛見本院卷（下同）第51頁： 筆錄｝。
貳、被告則以：
被告之法定代理人丁鵬超為系爭土地仲介之開發店之銷售業 務者，原告僅為開發業務員，僅能領取開發業務員之業務獎 金。按系爭管理規則第15頁至第16頁有關人員工作報酬之約 定，則原告應得之業務獎金為：78,613元｛計算方式：㈠實 際業績314,450元（即被告實收服務費369,942元85％（即 100％－15％之管銷費用）㈡50％（即專任約銷售業務員 之承攬業績分配比例）㈢50％（即承攬業績在50萬元以下 之獎金比例｝。而被告未曾與原告約定：以被告實收服務費 369,942元，在扣除15％之管銷費用後之75％，逕作為原告 之業務獎金等語置辯，併聲明求為判決：駁回原告之訴（第 51頁至第52頁）。
參、下列重要事實，經兩造在言詞辯論期日經辯論後所不爭執（
第52頁至第54頁），自應堪信為真實，本院爰逕採為辯論及 判決之基礎。
一、被告為不動產仲介公司，兩造間簽立承攬契約，由原告為被 告承攬「不動產買賣租賃」業務（第35頁至第36頁：該承攬 契約書影本），故原告為被告之承攬業務人（即不動產經紀 營業員）。
二、訴外人胡高陸將坐落臺東市○○段00地號土地（即系爭土地 ），與被告於102年4月5日簽立「土地專任委託銷售契約書 」（即系爭專任委託銷售契約書），按該契約書內、當事人 簽名欄下記載：委託人為胡高陸、受託人為被告、經紀人為 丁鵬超（即被告之負責人）、承辦人為原告（第38頁至第39 頁：該契約書影本）。
㈠不動產經紀人，可兼為開發業務員或銷售業務員。 ㈡開發業務員，可兼為銷售業務員。
三、被告就系爭土地之銷售，與利佳房屋於103年12月31日簽立 「委託主力銷售協議書」（下稱系爭協議書），約定：系爭 土地銷售後之佣金分配，由開發店之被告分得60％、主銷店 之利佳公司分得40％（第18頁：該系爭協議書影本）。 ㈠系爭土地於104年1月22日成交（承攬工作已完成），銷售總 價為15,419,255元，被告與利佳公司實際共取得之服務費為 616,570元｛計算方式：銷售價15,419,255元4％（即賣方 3％＋買方1％），扣掉尾數200元｝。
㈡而被告依前開比例分得之實收服務費為369,942元（計算方 式：616,570元60％，小數點以下4捨5入）。四、而被告之①開發業務員、②銷售業務員，對被告分得之實收 服務費369,942元所能分配之「業務獎金」，則依「永慶不 動產臺東傳廣加盟店－業務承攬人員管理規章」（即系爭管 理規章）之約定，原則上其計算方式為：｛㈠實收業績（被 告實收服務費－管銷費用10％－因開發票所產生之營業所有 稅稅5％）㈡承攬業績分配比例（①開發業務員或②銷售 業務員，依專任或一般約所分配之比例）㈢業績獎金比率 ｝，以本件為例：
㈠實際業績為314,450元：｛計算方式：實收服務費369,942元 85％（即100％－管銷費用10％－營所稅5％）｝。 ㈡系爭專任委託銷售為專任約，則①開發業務員、②銷售業務 員之承攬業績分配均為157,225元（計算方式：實際業績314 ,450元分配比例均為50％）。
㈢①開發業務員、②銷售業務員之業務獎金（即承攬報酬）均 為78,613元（計算方式：承攬業績均為157,225元業績在 50萬元以下獎金比例為50％）（見系爭管理規則第15頁至第
16頁：第五章工作報酬與獎勵制度、陸人員工作報酬計算方 式）。
五、依系爭規則第21頁：玖、業績分配其他規定：1、中人介紹 費：「中人資格應於委託前事先向公司申請經核准，於成交 服務費回收後始可核發中人介紹費。為維持公平性及保障買 賣雙方經紀人之權益，不遵守上述規定則由該員自行負責」 。「a賣方介紹費：賣方實際佣收10％為上限（或每件10,00 0元）。..c上列介紹費產生時，應先按買賣雙方經紀人業績 拆算後，再從個人業績扣除買（賣）雙方介紹人，餘額為實 際業績，再乘以獎金％計算。」。則系爭土地銷售，若有賣 方之介紹人，則應由原告就：在委託前已向被告申請、並經 被告核准乙節負舉證之責。
六、原告稱：業經被告同意，原告之業務獎金係以：實際業績 314,450元75％計算，即為235,837元（即無庸再經過：① 開發業務員、②銷售業務員之㈡承攬業績分配，及㈢業績獎 金比例）乙節，則應由原告負舉證之責。
七、被告對原告擔任系爭土地之開發業務員乙情，不爭執。八、民法第490條第1項「稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方 完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。」。九、兩造對本院卷內之資料、函文等證據資料，經本院提示後， 對該等證據資料之形式真正，均不爭執，但其實質之證明力 ，由本院逕為認定。本件證據資料既已充足，無庸再傳訊證 人或調查其他證據，請法院依卷內證據資料而為判斷。肆、本件經兩造同意行集中審理，並協議、整理限縮爭點為（第 54頁至）：
原告主張就本件之業務獎金曾與被告口頭約定，為：以被告 實收服務費扣除15％之管銷費用（即實際業績）後、乘以75 ％即235,837元，有無理由？
伍、得心證之理由
一、原告未能舉證：仲介系爭土地之業務獎金，確係以被告實收 服務費扣除15％之管銷費用後、乘以75％之事實： 按證人為不可代替之證據方法，如果證人確係在場見聞待證 事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人為被告之會計職員， 其證言亦非不可採信。
㈠原告以：「在104年3月底某日白天在被告公司，證人曾經告 訴我：我在系爭土地的業務獎金合計為新台幣235,837元。 」、「本件我的業務獎金金額，是證人先核算過，與我自己 算的金額是一樣的，所以我才會在報告書（係指卷附第60頁 之買賣成交報告書）上簽名。」等語（第54頁至第55頁：筆 錄）。併以上開報告書中、在獎金之計算式欄內填寫：「36
99420.85＝314450。31445075％＝235837」｛係指以： 被告實收服務費369,942元85％（扣除管銷費15％）＝實 際業績314,450元。再以實際業績314,450元75％＝235,83 7元即為原告之業務獎金｝，作為證明原告之系爭業務獎金 確係以：實際業績乘以75％乙節。
㈡惟據證人蔡雅芳（即被告之會計）經結證述：「我是被告會 計，當案子完成後，由業務員呈報買賣成交報告書，我會將 報告書送給公司核定應該給業務員的獎金，當公司核定下來 後，我會照核定的金額給付給業務員。」、「業務員的獎金 究竟是多少，我沒有核定的權限，但是我會協助業務員核算 或填寫成交報告書的內容。所以本件原告的業務獎金究竟是 多少，必須是被告公司核定後才能確定。」、「一、在本件 成交之後，我曾經問過原告：本件的業務獎金如何計算？原 告跟我講：是以扣掉管銷費用百分之15後之實際績效314,45 0元，直接乘以百分之75。二、我是依據原告上開業務獎金 之計算方式，作成買賣成交報告書。」、「（法官問：本件 的案子，原告有提出成交報告書嗎？）證人答：有的，我也 有呈報上去，但還沒有核定下來。」、「（法官問：提示被 告今日庭呈：原告於104年3月2日所呈報之賣賣成交報告書 影本與證人閱覽，問證人：這份成交報告書是由誰呈報的？ ）證人答：這份成交報告書內，有關原告獎金的計算式，是 我詢問原告後，依照原告跟我說的計算方式跟金額所填寫的 。至於原告跟被告間有關業務獎金的約定內容，詳情我並不 知道，而且原告在本件的業務獎金究竟是多少，必須經由被 告核定後才能確定。」等語（第55頁至第57頁：筆錄）。 ㈢本院在審酌前揭證人蔡雅芳在開庭時身心、精神狀況、年齡 31歲、身份地位、生活環境、從事仲介業會計職業之知識、 經驗與時間；及在證人在刑事偽證罪規範下，經結證以擔保 其證言之真實性等情，再考量得以佐證之卷證資料後，復斟 酌全辯論意旨及調查證據之結果，以認定其證言之證明力後 ，本院認為，並無法得出原告所陳：曾與被告口頭約定，仲 介系爭土地之業務獎金，確係以實際業績乘以75％之事實為 真。
二、原告仲介系爭土地應得業務獎金之計算，應依系爭管理規章 中有關開發業務員之約定：
㈠原告既無法證明：曾與被告口頭約定系爭業務獎金計算之方 式為真實，則自應依系爭管理規章之約定，以計算其應得之 業務獎金，應為明確。
㈡按原告擔任被告在仲介系爭土地之開發業務員，依系爭管理 規則之約定（見兩造不爭執事項第四點），則其應得之業務
獎金應為78,613元｛計算方式：實際業績為314,450元〔即 實收服務費369,942元85％（係指100％－管銷費用10％－ 營所稅5％〕50％（即專任約之開發業務員之承攬業績分 配比例）50％（即開發業務員其業績在50萬元以下之獎金 比例）｝。原告逾此部分之請求，則為無理由。三、綜上所述，原告依民法第490條第1項請求承攬報酬系爭管理 規則之法律關係起訴，請求被告應給付78,613元之範圍內為 有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，自應駁回 。至於原告稱：「馮子石之介紹人佣金，在本件暫不請求， 待本件訴訟結果後，再由馮子石決定是否請求。」等語（第 51頁：筆錄），則馮子石之佣金之部分，自非在本件斟酌之 範圍，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為部分有理由、部分無理由，依民 事訴訟法第79條、第87條第1項之規定，判決如主文第1項所 示。
柒、訴訟費用額之部分，依後附計算書確定如主文第2項所示。中 華 民 國 104 年 6 月 8 日
民事簡易庭 法 官 陳兆翔
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 8 日
書記官 陳憶萱
計算書：
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 2,100元（第4頁：裁判費收據）
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