臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第100號
原 告 曹鶴鳴
被 告 盧玉真
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國104年6月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地上，同段三０二０建號建物即門牌號碼為臺南市○○區○○○○街○○○號十樓之三之房屋全部騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒仟元，及自民國一百零三年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一百零三年十月三日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟元。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第2項 請求被告應給付原告新臺幣（下同）17,000元，及自起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息；聲明第3項請求被告應自民國103年9月30日起至騰空 遷讓前開房屋之日止，按月給付原告25,000元。嗣更正訴之 聲明第2項為請求被告給付7,000元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按週年利率5％計算之利息；第3項為請求被告 應自103年10月3日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月 給付原告5,000元。經核原告上開所為，核屬減縮應受判決 事項之聲明，揆諸前開規定，自無不合，先予敘明。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠訴之聲明：
⒈被告應將坐落臺南市○○區○○段0○0地號土地上，同段30 20建號建物即門牌號碼為臺南市○○區○○00街000號10樓 之3之房屋遷讓返還原告。
⒉被告應給付原告7,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自103年10月3日起至騰空遷讓前開房屋之日止，按月 給付原告5,000元。
⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按承租人於 租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦定有 明文。再按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期 限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付， 出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非 達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。末按 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額 ，民法第179條及第181條但書分別定有明文。 ㈢查被告向原告承租坐落臺南市○○區○○段0○0地號土地上 同段3020建號建物即門牌號碼為臺南市○○區○○00街000 號10樓之3之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限自101年 12月20日起至103年12月19日止，共計2年，租金為每月5,00 0元，並約定租金應於每月20日以前繳納，每次應繳1個月份 被告不得藉詞拖延等語，有兩造簽訂之租賃契約書（下稱系 爭租約）第4條可稽。詎料，被告自103年6月19日繳納5月份 之租金後，即未再依約給付租金，致原告受有損害，原告遂 於103年9月29日寄發臺南地方法院郵局第1338號存證信函請 求被告於文到3日內支付租金，並表示屆時未給付系爭租約 即告終止，惟被告於同年月30日收受後，迄未清償積欠租金 ，則原告通知被告終止系爭租約之意思表示於103年10月3日 合法生效，被告自系爭租約終止時起，即屬無權繼續占有系 爭房屋。為此，原告爰依民法第767條第1項前段、同法第45 5條前段、同法第440條第1、2項之規定，訴請被告將系爭房 屋騰空遷讓返還原告，於法有據。
㈣再者，承租人應依約定日期支付租金，經查兩造於系爭租約 第3、4條約定，被告應於每月20日以前給付原告租金5,000 元，而被告既自103年6月份起，均未依約按月給付租金5,00 0元予原告，則原告自得請求被告給付自103年6月20日起至 103年9月19日止，共計3個月之租金，合計15,000元。惟被 告已交付押金8,000元，該15,000元自應先於被告積欠之租 金扣抵，則被告共積欠原告7,000元（計算式：15,000－8, 000＝7,000元），是原告請求被告給付租金7,000元，要屬 有據。
㈤末依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範
圍以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準， 觀諸最高法院61年台上字第1695號判例甚明，而無權占有他 人房屋，可能獲得相當於租金之利益則為社會通常之觀念。 查系爭租約於103年9月30日已終止，被告目前無權占有系爭 房屋，自屬無法律上原因而受有相當於租金之不當得利。故 原告依上開民法之規定，請求被告自103年10月3日起至交還 系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5, 000元，亦屬有據。
二、被告則以下列情詞資為抗辯：
㈠聲明：請求駁回原告之訴。
㈡系爭房屋被告已租3年，被告是低收入戶，要申請房屋津貼 ，原告說要給他1,000元，因為原告要繳納稅金，後來因為 被告之申請沒有通過，有請原告來算帳，但原告也不過來， 被告租金是付到去年6月份，系爭房屋之電燈、熱水器壞掉 ，原告也不理會被告。被告有修理電視，修理之費用應予扣 除。被告有請原告過來，但原告都不理被告，原告之妻還跟 被告說「個人做業個人擔（台語）」被告實在不懂。被告有 請原告來對帳，原告都不來，也有打電話給原告，但原告都 不回應，原告之後就寄存證信函給被告，被告的房租都是提 前給原告。被告確實有請原告來收錢。
㈢水費收據是證明有二個水錶，但舊的的水錶不關我的事。電 費收據是證明系爭房屋之大樓有地下一、二樓，我認為該大 樓的公用電費太多了，該大樓也有四十坪的人，我所承租的 只有十二坪，我希望原告出面出來處理，但原告均不出面。 我簽下系爭租約時，曾瑞銘有在場見證，他是幫我處理對外 一切事宜之人。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告於100年12月20日簽訂租賃契約，約定由原告出 租其所有之系爭房屋與被告，租賃期間自100年12月20日至 101年12月19日止，每月租金為4,000元，押金為8,000元， 被告可使用屋內之電視、冰箱各1台、床組1套、窗簾1組、 熱水器及流理台，
㈡兩造復於101年9月27日再簽訂租賃契約，約定由原告出租系 爭房屋與被告，租賃期間自101年12月20日至103年12月19日 止，每月租金為5,000元，押金為8,000元，被告可使用屋內 之電視、冰箱各1台、床組1套、窗簾1組、熱水器及流理台 。
㈢被告於103年6月19日支付103年5月份租金5,000元後，即未 再支付租金，原告遂於103年9月29日寄發存證信函與被告， 要求被告於文到後3日內給付租金，被告於同年月30日收受
後，迄今仍未支付租金。
四、兩造爭執之事項：
㈠原告請求被告給付103年6月20至103年9月19日止之租金7,00 0元（已扣除8,000元押金），及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。有無理由？ ㈡原告以被告積欠2個月以上租金，且經催告仍不為給付為由 ，終止兩造間之租賃契約，請求被告遷讓返還系爭房屋，另 被告應自103年10月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告相當於租金之不當得利5,000元，有無理由？五、得心證之理由：
㈠兩造於101年9月27日簽訂系爭租約，約定由原告出租系爭房 屋與被告，租賃期間自101年12月20日至103年12月19日止， 每月租金為5,000元，押金為8,000元，被告可使用屋內之電 視、冰箱各1台、床組1套、窗簾1組、熱水器及流理台。惟 被告於103年6月19日支付103年5月份租金5,000元後，即未 再支付租金，原告遂於103年9月29日寄發存證信函與被告， 要求被告於文到後3日內給付租金，否則契約即告終止，被 告於同年月30日收受後，迄今仍未支付租金等情，業據其提 出房屋租賃契約書2份、全國地政電子繕本系統查詢表、存 證信函及回執、建物及土地第一類謄本、郵局存摺、一二三 衛生工程行收據、房屋收款明細（見調解卷第9至17頁、本 院卷第13至29頁）等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為真 實。
㈡原告請求被告給付103年6月20起至103年9月19日止之租金7, 000元（已扣除8,000元押金），及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。有無理由 ？
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段訂有 明文。又兩造於系爭租賃契約第4條約定：「租金應於每月 20以前繳納，每次應繳1個月份，乙方（即被告）不得藉詞 拖延。」（見司南簡調卷第10頁）。查被告於103年6月19日 支付103年5月份租金5,000元後，即未再支付租金乙節，已 如前述，故原告主張被告尚積欠103年6月20至9月19日止之 租金共15,000元未給付，經扣抵押金8,000元後，被告尚應 給付原告7,000元，自屬有據。被告固辯稱其有自行維修電 燈、電視，維修之費用應自租金中扣除云云，然被告僅提出 手寫明細乙張，並無提出相關發票或維修單等可資證明之單 據，是其所辯尚難採信。是以，原告請求被告給付租金7,00 0元（已扣除8,000元押金），自屬有據。 ⒉又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率 ；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者， 週年利率為百分之5，亦為同法第233條第1項、第203條所明 定。本件原告請求被告給付7,000元，並未定有給付之期限 ，則原告請求自民事起訴狀繕本送達之翌日即103年12月11 日起（見調解卷第26頁）至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，自有所憑。
㈢原告以被告積欠2個月以上租金，且經催告仍不為給付為由 ，終止兩造間之租賃契約，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋 ，另被告應自103年10月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,000元，有無理 由？
⒈按租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人 於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項 、第455條前段各定有明文。查被告於103年6月19日支付103 年5月份租金5,000元後，即未再支付租金，原告遂於103年9 月29日寄發存證信函與被告，要求被告於文到後3日內給付 租金，否則契約即告終止，被告於同年月30日收受後，迄今 仍未支付租金等情，為兩造所不爭執，已如前述。是被告既 已遲延給付租金逾2個月以上，且遲付租金之總額已達2個月 之租額，業經原告催告後，迄今仍未給付租金，故被告收受 上開存證信函起3日後即103年10月3日，系爭租約業已終止 。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條前段定有明文。查系爭房屋既為原告所有， 原告於103年10月3日依法終止系爭租約後，被告已無合法占 用系爭房屋之權源，被告復未提出任何其有合法繼續占用系 爭房屋之相關證明，卻仍繼續占用系爭房屋，故原告本於系 爭房屋所有權人之地位，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還 原告，於法有據。
⒊末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法 第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房 屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益 （最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查被告
自103年10月3日起即無權占用系爭房屋迄今，已如前述，被 告自應返還相當於租金之不當利益。而被告先前承租系爭房 屋，既同意每月支付5,000元之租金，故原告請求被告自103 年10月3日起至遷讓系爭房屋完畢之日止，按月給付原告相 當於租金之不當得利5,000元，其數額與先前租與被告之租 金相同，應認合理。
㈣綜上所述，原告依據所有物返還請求權、租賃及不當得利之 法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求 被告給付7,000元及自103年12月11日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，另請求被告自103年10月3日起至 騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,000元，為 有理由，應予准許。
六、兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以 論述，併此敘明。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又法院為終局判決時 ，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條 第1項定有明文。查本件訴訟費用額經核為1,660元（即第一 審裁判費），本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之被告 負擔。
八、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依 職權宣告假執行。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決 如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
臺南簡易庭 法 官 陳尹捷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 黃瓊蘭