返還押租金
臺北簡易庭(民事),北簡字,104年度,142號
TPEV,104,北簡,142,20150617,1

1/2頁 下一頁


臺灣臺北地方法院民事簡易判決
                  104年度北簡字第142號
原   告
即反訴被告 寶崴光學股份有限公司
法定代理人 蔡國彬
訴訟代理人 連佑銓
被   告
即反訴原告 沈意潔
訴訟代理人 莊宗穎
上列當事人間請求返還押租金事件,於中華民國104年5月18日言
詞辯論終結,本院判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟貳佰伍拾元,及自民國一百零三年九月二十四日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰元,其中新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告負擔,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行;但被告如以新臺幣壹拾捌萬柒仟貳佰伍拾元,為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之反訴駁回。
反訴之訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。 事實及理由
壹、本訴部分:
甲、原告方面:
一、聲明:被告應返還新台幣(下同)197,600元,及自民國( 下同)103年9月24日起至清償日止,按年息5%計算之利息。二、陳述:
㈠原告向被告承租坐落高雄市○○區○○○路000號1、2樓房 屋(下稱系爭房屋),兩造於103年3月31日簽署租賃契約書 (下稱系爭租約),約訂租賃期間自103年4月1日起至107年 11月30日止,押租保證金為136,000元(下稱系爭押金), 每月租金70,000元(含租賃所得稅及二代健保補充保險費) 。嗣原告於103年7月30日發送汐止郵局第103142號存證信函 通知被告,將提前於103年8月31日終止系爭租約。 ㈡原告於103年8月31日前依約騰空系爭房屋,詎被告拒絕返還 系爭押金,並擅自將原告預付103年9月份租金面額61,600元 之支票(票據號碼MJ0000000)提示兌現(下稱系爭租金) ,經原告於103年9月5日發送汐止郵局第103166號存證信函



(原證四)及103年9月16日發送汐止郵局第103173號存證信 函(原證五)催討系爭押金及系爭租金,被告置之不理,爰 依系爭租約第4條約定及民法第179條不當得利規定,請求被 告返還系爭押金及系爭租金共197,600元,及給付自103年9 月24日(催告翌日)起至清償日止,按年息5%計算之遲延利 息。
三、對被告抗辯所為陳述:
㈠原告所經營之文雄眼鏡自由店於92年12月1日開始進駐系爭 房屋(原證十),當時以寶島光學科技股份有限公司(下稱 寶島公司)名義承租,出租人為訴外人林文枝,被告於99年 9月15日因買賣而受讓系爭房屋所有權(參原證十一),並於 99年12月1日與寶島公司重新簽署租賃契約(參原證十二), 於102年12月1日續簽租賃契約,嗣後文雄眼鏡經營權移轉與 原告,被告與寶島公司之租賃關係自103年3月31日終止(參 原證十三),由原告另與被告簽署系爭租約,租賃期間自103 年4月1日起至107年11月30日止。原告並非繼受寶島公司之 租賃契約,並無民法第425條之適用,原告不須對寶島公司 之法律行為負責,原告僅就系爭租約負責,且本案並無詐欺 、脅迫,被告主張民法第92條之適用,尚有爭議。 ㈡原告依約於103年8月31日前已拆除裝潢、設施,遷出系爭房 屋回復原狀,詎被告主張原告仍未恢復屋況,要求原告需將 牆壁、鐵門重新粉刷,經原告委由訴外人弘榛室內裝修工程 行(下稱弘榛工程行)將牆壁、鐵門重新粉刷施工後(參原 證八),被告又表示地板、外牆未恢復,原告遲延至103年9 月5日返還系爭房屋,係為被告刁難之故,不可歸責原告。 且原告已於103年8月31日前遷出,已無妨礙被告另行出租之 使用收益,被告主張此期間租金損失,實無理由。 ㈢系爭房屋作為店面使用,承租人為經營使用而進行裝潢為常 態,出租人有容忍之義務,且依系爭租約第6條及第9條第2 項前段約定,原告得以自費改裝設施租賃標的物,租賃標的 物由被告負責修繕或更新。系爭租約既無特別約定,原告理 應回復至103年4月1日時之原狀,而原告依約騰空遷出系爭 房屋,並無損壞系爭房屋,已完成原告應回復原狀之義務。 被告答辯狀所稱恢復屋況工程項目皆非恢復屋況所必須,不 應由原告負責:
⒈冷氣空調主機留置,乃被告要求原告不要拆除,當時原告 已告知該主機故障,維修費用不低,故被告所提報價單新 增空調拆除工程項目(附件五),應由被告自行負責。 ⒉被告所提報價單新增列外牆電線拆除、水溝蓋等項目,被 告於本案訴訟前皆未曾知會原告,顯非原告所應負責,被



告應不得請求。其餘項目之施工究是恢復屋況所必須,或 是新承租人重新裝潢所需(系爭房屋於103年12月初已出 租予餐飲業,被告實際施工期間為103年12月5日起至103 年12月31日),抑或是被告自103年9月5日點交房屋後自 行保管不善所致,無法確認,故被告所提報價單之工程項 目(附件五)皆應由被告自行負擔。
㈣被告答辯狀所稱恢復屋況工程費用152,250元,非原告所應 負擔,則被告自103年12月5日起至103年12月31日止施工期 間短收租金部分亦不應由原告負擔。且被告已於103年9月1 日回復系爭房屋占有,未因被告遲延返還系爭房屋鑰匙而受 有損失,被告主張無理由。
乙、被告方面:
一、聲明:原告之訴駁回。
二、陳述:
㈠兩造所簽署之系爭租約期間為103年4月1日至107年11月30日 止,共為期5年。原告於103年7月31日發送存證信函通知被 告將於103年8月31日解除系爭租約。原告並未依約於103年 8月31日前騰空房屋(附件一),被告於103年9月2日發送左 營郵局第000901號存證信函(附件三),通知原告盡速於恢 復屋況後安排點交事宜,原告通知被告於103年9月5日點交 房屋。
㈡兩造於103年9月5日點交房屋後,原告逕自中斷恢復屋況工 程,被告於103年9月11日發送左營郵局第000940號存證信函 (附件四)通知原告,原告仍置之不理,被告於103年10月1 日即委請廠商維克聯合設計有限公司(下稱維克公司)進行 修復屋況之工程。原告應回復原狀之項目及金額如報價單所 載(附件五):
⒈外牆修復工程50,500元:原告因營業所需共架設直立式招 牌二座、橫式招牌一座、正面帆布架二座(附件十二), 原告拆除招牌後,並未將系爭房屋之正面主牆、各樓層陽 台及頂樓露台之女兒牆部分之壁釘拔除,只用矽利康隨便 塗抹,留下突出於牆面之生鏽壁釘及破損之二丁掛磁磚, 已嚴重損害房屋外牆結構,易導致漏水(附件十七)。 ⒉1F地磚修復工程26,500元:原告為營業需要所施作之裝潢 、水電、空調,嚴重破壞室內及騎樓的地磚,被告僅針對 原告造成嚴重破損無法修復之地磚進行更換,小部分地磚 進行修補,大部分地磚僅研磨(附件十八)。
⒊空調拆除工程28,000元:當時被告同意讓原告將空調設備 系統留下,係因原告聲稱空調系統為正常狀態,欺瞞被告 並無故障。嗣後,待承辦廠商測試功能後,始發現空調自



始即為故障狀態,且維修費用甚鉅。被告將空調主機及冷 卻水塔拆除後,委請廠商將回收之價金直接扣抵於工程費 用(附件十九)。
⒋水電工程18,000元:原告將當初為營業使用所申請之工業 用電電箱連同裝修一併拆除,導致系爭房屋於交屋後,無 電源、照明、插座及電源開關。房屋後方有一原告為研磨 眼鏡鏡片之機器排放廢水所增設之排水溝,已阻塞不通, 也未加以處理(附件二十)。
⒌補土油漆工程12,000元:原告雖有施作油漆工程,但油漆 工人僅上一層漆敷衍了事,且空調主機及管線後方皆未施 作,故被告需委請廠商補做油漆工程(附件二十一)。 ⒍牆面及地面清洗10,000元:裝潢後方之牆面,因長久被原 告之裝潢木作覆蓋,潮濕之環境導致蟑螂、老鼠橫行,巢 穴及排泄物讓原本之牆面髒亂不堪,地面亦因營業設備覆 蓋而有以上情形(附件二十二)。
㈢系爭房屋回復原狀之工程金額合計為152,250元(附件五) ,又施工期間自103年12月5日至103年12月31日止計27日, 加103年9月1日至103年9月5日延宕點交5日,共計32天,短 收租金為74,666元,以上合計226,916元。扣除已收租金支 票兌現金額61,600元及押租金136,000元合計197,600元後, 原告仍需支付被告29,316元。
㈣系爭房屋自興建完成後即由原告承租,原所有權人即原出租 人林文枝實為文雄眼鏡負責人張文雄之配偶,亦為原告之股 東(附件八)。被告於99年9月15日受讓系爭房屋所有權( 附件六、七),依照民法第425條規定,原租賃契約出租人 林文枝之權利及義務亦隨同移轉予被告。自原告片面終止合 約後,兩造即達成協議,原告返還房屋時須恢復至房屋「應 有狀態」(參原證四原告寄發汐止郵局第103166號存證信函 ),故原告返還之房屋,理應為在正常使用,無傷害建築結 構下之11年屋齡之房屋應有之狀態。原告主張應回復至103 年4月1日之狀態為無理由。
㈤原告因營業使用之必要裝修本為常態,報價單所載工程項目 及費用皆因原告營業行為所衍生,實已超過被告因房屋自然 折舊所必須承受之範圍。原告違反系爭租約第6條之約定, 已損害房屋之建築結構,故原告需對未回復屋況之工程部分 負賠償責任。而原告提出之固定資產耐用年數表,適用類別 有誤,並與系爭施工項目無直接關聯。
㈥被告於103年11月28日與新承租方簽訂租賃契約(附件十三 ),租賃期限自104年1月1日起,期間有一個月餘空窗期, 係因原告未將屋況依約復原,被告另請廠商所需之施工期。



施工期間短收之租金係因原告不履行契約責任造成,被告依 民法第229條、故原告主張不需負擔因復原屋況之工程期間 ,致被告短收租金之損失,實無理由。
貳、反訴部分:
甲、反訴原告方面:
一、聲明:反訴被告應給付反訴原告29,316元。二、陳述:
㈠反訴被告未依約於103年8月31日前騰空房屋,遲於103年9月 5日始點交系爭房屋,延宕5日,又反訴被告未將系爭房屋回 復原狀,經反訴原告雇工回復原狀施工期間自103年12月5日 至103年12月31日止計27天,以上合計32天,共短收租金 74,666元,加計回復原狀施工費用152,250元,反訴被告應 給付反訴原告共226,916元,扣除反訴原告應給付反訴被告 之197,600元(押租金+預收租金支票兌現金額),反訴被 告尚應給付反訴原告29,316元。
㈡其餘與本訴同。
乙、反訴被告方面:
一、聲明:反訴原告之反訴駁回。
二、陳述:
㈠反訴被告就系爭房屋已回復原狀,反訴原告所稱未完成之恢 復屋況工程項目,並未舉證證明為恢復屋況所必須。反訴原 告所提照片僅能證明反訴被告已騰空遷出系爭房屋之現況, 而估價單及報價單僅能證明反訴原告擬施工之項目,皆無法 證明系爭房屋原狀為何及為恢復屋況所必須。依系爭租約第 6條、第9條第2項前段規定,反訴被告正常使用系爭房屋之 折舊或自然耗損,所為修繕、更新費用應由反訴原告自行負 擔。
㈡系爭房屋恢復屋況之工程費用非反訴被告所應負擔,則103 年12月5日起至103年12月31日止施工期間短收租金部分,自 無理由請求反訴被告負擔。且系爭房屋於103年12月已出租 訴外人經營餐飲業(104年1月份開始開始營業),系爭房屋 之恢復屋況工程似為新承租系爭房屋之訴外人裝潢工程。系 爭房屋既已出租,反訴原告所稱短收租金部分已不存在,反 訴原告主張施工期間租金短收部分應由反訴被告負擔,實無 理由。
㈢反訴被告於103年8月31日前已遷出,僅雙方就恢復屋況與否 認知不同,反訴原告所稱延宕點交非可歸責反訴被告,且此 爭議並不影響反訴原告進行出租,而招租期間無租金收入為 常態,反訴原告亦未具體指明租金短收部分應由反訴被告負 擔之依據為何,故反訴原告所稱延宕點交租金短收部分應由



反訴原告自行承擔,其請求無理由。
㈣其餘與本訴同。
參、兩造不爭執與爭執事項:
一、兩造不爭執事項:
㈠系爭房屋原由前所有權人林文枝於92年12月1日出租與寶島 公司供文雄眼鏡自由店營業使用,被告於99年9月15日受讓 為系爭房屋所有權人,並於99年11月19日與寶島公司簽訂租 賃契約書,續供文雄眼鏡自由店使用。原告為寶島公司設立 之子公司,寶島公司將文雄眼鏡經營權移轉與原告,被告乃 於103年3月31日與寶島學公司終止租約,改與原告訂立系爭 租約等事實,有寶島公司與林文枝簽署之租賃契約書、系爭 房屋所有權狀、被告與寶島公司簽署之租賃契約書在卷可稽 (見本院卷第66-70、117-120頁)。 ㈡原告與被告於103年3月31日訂立系爭租約,約定租期自103 年4月1日起至107年11月30日止,押租保證金136,000元,每 月租金70,000元,有系爭租約在卷可憑(見本院卷第7-10頁 )。
㈢原告於103年7月30日以汐止郵局第103142號存證信函通知提 前於103年8月31日終止系爭租約,有存證信函在卷可佐(見 本院卷第11頁)。
㈣原告於103年9月5日將系爭房屋交還被告。 ㈤被告未返還押租金136,000元,並將原告用以預付103年9月 份租金面額61,600元之支票提示兌現。
㈥被告於103年11月28日將系爭房屋出租與第三人陳偉庭,租 賃期間自104年1月1日起。
二、兩造爭執事項:
甲、本訴部分:
㈠原告請求被告返還押租金及預付之103年9月份租金合計197, 600元,有無理由?
㈡被告抗辯原告應給付被告系爭房屋回復原狀工程之費用152, 250元、遲延交還房屋及回復原狀施工期間之租金損害74,6 66元,並據以與原告請求之債權197,600元主張抵銷,有無 理由?
乙、反訴部分:
反訴原告(即被告)請求反訴被告(即原告)給付抵銷後之 餘額29,316元,有無理由?
肆、本院判斷:
甲、本訴部分:
一、兩造之租賃關係已經終止,原告得請求被告返還押租金及預 付之103年9月份租金:




按「乙方(即原告)於簽立本契約時交付甲方(即被告)新 台幣壹拾參萬陸仟元作為押租保證金,於本契約終止或中止 ,乙方遷出標的物時,甲方應無息返還。」,兩造系爭租約 第4條定有明文。查兩造系爭租約原約定租賃期間自103年4 月1日起至107年11月30日止,因原告依系爭租約第10條約定 ,於103年7月30日以汐止郵局第103142號存證信函通知提前 於103年8月31日終止系爭租約,有上開存證信函在卷可稽( 見本院卷第11頁)。兩造系爭租約既已提前於103年8月31日 終止,且原告已將系爭房屋點交返還被告,依系爭租約第4 條約定,被告應於原告遷出系爭房屋時,將押租金返還原告 。又被告將原告預付103年9月份租金面額61,600元之支票提 示兌現,獲有不當得利,被告自應將103年9月份租金返還原 告。原告依系爭租約第4條及民法第179條不當得利之法律關 係請求被告返還押租金及103年9月份租金,應屬有據。二、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行,在租 賃關係消滅前,出租人雖不負返還之責,但租賃關係已消滅 ,且承租人無租賃債務不履行之情事時,其請求出租人返還 押租金,自為法之所許(最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照)。被告抗辯原告未將系爭房屋回復原狀,應負擔 系爭房屋外牆修復工程50,500元、1樓地磚修復工程26,500 元、空調拆除工程28,000元、水電工程18,000元、補土油漆 工程12,000元、1樓牆面及地面清洗工程10,000元等費用, 經查:
㈠系爭房屋自92年起由原所有權人林文枝出租與寶島公司供文 雄眼鏡自由店營業使用,被告於99年9月15日受讓系爭房屋 所有權,仍續租與寶島公司,原告為寶島公司之子公司,嗣 寶島公司將文雄眼鏡經營權移轉與原告,於103年3月31日改 以原告為承租人名義與被告訂立系爭租約,仍續供文雄眼鏡 自由店營業使用等情,為兩造所不爭執。原告雖稱重新與被 告簽署系爭租約,非繼受寶島公司與被告之租賃契約云云, 惟查,系爭房屋自92年間出租與寶島公司供文雄眼鏡自由店 營業使用,寶島公司將文雄眼鏡經營權移轉給原告,原告承 受文雄眼鏡之經營權,自應承受關於文雄眼鏡之債權債務, 原告與被告簽立系爭租約後,原告繼受寶島公司於系爭房屋 之裝潢、設備續供文雄眼鏡營業使用,則就系爭租約終止後 因文雄眼鏡營業使用系爭房屋租約所生回復原狀之義務,自 應由原告承受,即系爭租約終止後,原告就系爭房屋所使用 之裝潢、設施,應負有回復原狀之義務,始為合理。且依原 告103年9月16日汐止郵局第103173號存證信函意旨,原告就 系爭房屋所設之裝潢設施有回復原狀之義務,亦不爭執。兩



造就回復原狀之「應有狀態」爭議不一,則除兩造另有約定 外,所指回復原狀之「應有狀態」,自應依民法規定及租賃 之交易習慣定之。
㈡被告主張冷氣空調設備之回復原狀費用28,000元部分,為無 理由:
⒈按因錯誤或被詐欺而締結契約者,在表意人依法撤銷其意 思表示之前,契約仍為有效。而民法上之詐欺,必詐欺行 為人有使他人陷於錯誤之故意,致該他人基於錯誤而為不 利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺 故意,縱該他人或不免為錯誤之意思表示,仍與詐欺之法 定要件不合,無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表 示之餘地(最高法院98年度台上字第171號裁判要旨參照 )。又被詐欺而為意思表示者,依民法第92條第1項之規 定,表意人固得撤銷其意思表示,惟主張被詐欺而為表示 之當事人,應就此項事實,負舉證之責任(最高法院44年 台上字第75號判例參照)。
⒉查原告之冷氣空調設備係經被告同意予以留置而未拆除一 節,為兩造所不爭執,惟被告主張因原告聲稱空調系統為 正常狀態,原告欺瞞空調系統故障之事實,被告始同意將 空調系統留下,嗣經廠商測試功能後,始發現空調自始即 為故障狀態,且維修費用甚鉅云云。原告則主張當時原告 已告知該主機故障,維修費用不低,是被告堅持留置,原 告始同意留下等語。查被告同意就冷氣空調設備留置不予 拆除,或係誤認該冷氣空調設備尚可使用而同意留下,或 係知悉有故障但誤認維修費用不高,以為稍加維修即可使 用而同意留下等情,均有可能。被告主張係受原告欺瞞始 同意原告留下冷氣空調系統之意思表示,即應就原告如何 欲被告陷於錯誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意 思表示,負舉證之責任。被告既未舉證證明係受詐欺所為 意思表示,自難撤銷其同意留下空調設備之意思表示,復 而請求原告應回復原狀。
⒊又若無詐欺之情事,按依民法第88條第1項規定,意思表 示之內容有錯誤,或表意人若知其事情即不為意思表示者 ,表意人得將其意思表示撤銷之,但以其錯誤或不知事情 ,非由表意人自己之過失者為限。被告主張同意原告留下 冷氣空調設備,係因誤信該冷氣空調設備為正常狀態所致 云云,惟該冷氣空調設備是否正常狀態得予使用,被告當 時只要開機使用測試即可明暸,被告未予查明,即誤認該 冷氣空調系統係正常狀態,顯難辭過失之責。被告對其錯 誤之發生既有過失,依民法第88條第1項但書之規定,亦



不得撤銷因錯誤所為之意思表示。
⒋依承上述,系爭冷氣空調設備既係經兩造合意而留置,被 告未予拆除回復原狀,自無債務不履行之情事,被告嗣後 自行拆除,而請求原告給付回復原狀之費用,核無理由。 ㈢被告主張水電工程回復原狀費用逾10,350元範圍內,為有理 由:
⒈查系爭房屋出租供文雄眼鏡自由店營業使用所申請之工業 用電及為研磨眼鏡鏡片之機器排放廢水所增設之排水溝, 係文雄眼鏡自由店營業需要而改裝之裝潢設施,原告繼受 取得文雄眼鏡之經營權,使用各該裝潢設施,則系爭租約 終止後,自應由承租人即原告負回復原狀之責。原告於系 爭租約終止遷離系爭房屋後,雖拆除工業用電電箱,惟未 將原來之電氣設備及排水溝回復原狀,為原告所不爭執, 而被告就此部分回復原狀支出費用18,000元(外牆電線拆 除3,500元+1樓室內復電、照明恢復6,000元+插座、開 關盒2,500元+水溝蓋6,000元=18,000元),有原告所提 之報價單、發票附卷可憑(本院卷第53、182頁),被告 主張此部分回復原狀之費用應由原告負擔,核屬有據。 ⒉又系爭房屋於92年3月5日建造完成(見本院卷第91頁建物 謄本),而系爭房屋建造完成時配置電氣設備,按行政院 所頒佈之固定資產耐用年數表規定電氣設備之耐用年數為 10年,被告於租約終止時重新復電及照明設備,自應將折 舊予以扣除。系爭房屋原配置之電氣及照明設備如使用至 103年8月31日止,計11年5月26日,已逾耐用年數10年, 其殘餘價值以1/10計算,被告得請求復電及照明設備(含 插座、開關盒)費用為850元【(6,000元+2,500元)× 1/10=850元】;而外牆電線拆除費用3,500元及水溝蓋 6,000元(就增設之排水溝以水溝蓋覆蓋以代回復原狀, 非結構體重建),並無折舊問題,則原告就此部分合計應 給付被告工程費用10,350元(850元+3,500元+6,000元 =10,350元)。
㈣被告主張外牆修復、1樓地磚修復、補土油漆、1樓牆面及地 面清洗等項工程費用合計99,000元部分,為無理由: ⒈按「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約 定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「 承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生 產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租 賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或 依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者 ,不在此限。」,民法第438條第1項、第432條分別定有



明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益,如 當事人未有明確之約定時,即應依租賃物之性質而定之方 法為之,此時除應依不同租賃物之特性,分別判定其適當 之用益方法外,並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣 ,以為決定。而承租人訂立租約之目的,既在於使用、收 益租賃物,出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法 使用、收益租賃物之義務,故為營業目的而承租店面空間 者,除承租人進行大規模之改建,已影響房屋之安全或結 構,而超出合意之範圍或營業之必要者外,其他如安裝電 話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施,出租人即有容忍 之義務。又依國內房屋租賃之實務,固習慣於租賃契約中 約定承租人應於租約屆滿或終止時,負有回復原狀返還房 屋之義務,然所謂之回復「原狀」,除當事人有特別之約 定外,係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還,亦 即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負 保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則,並斟酌 租賃物之折舊等狀態而返還,而非回復租賃物之「原有」 狀態。此乃因房屋隨著時間之經過,建築物本身或其他之 裝潢、設施(如牆面油漆、燈具),本即有折舊及自然耗 損等問題,強求出租人回復租賃物之「原有」狀態,不僅 強人所難,亦非法律所應保護之權利。
⒉查依系爭租約第9條「乙方(即原告)應以善良管理人之 注意使用租賃標的物,除因天災地變等不可抗拒之情形外 ,因乙方之過失致租賃標的物損害,應負損害賠償之責。 凡租賃標的物者,由甲方(即被告)負責修繕或更新。若 甲方經過通知而不為修繕時,乙方得以先行代為修繕,費 用由甲方負擔。」之約定,原告僅就因其過失所致之房屋 毀損負損害賠償之責,如為自然耗損之損害,則由被告負 責修繕之。而系爭房屋自92年間起即出租與文雄眼鏡自由 店營業使用,其期間長達10餘年之久,被告指稱之地磚、 外牆磁磚、牆面油漆等乃屬房屋之附屬設備,非系爭契約 第6條第2項但書所謂之建築結構,其耐用年數僅10年,該 等設備經使用10餘年後部分毀損,其損害應屬自然耗損, 且經核被告所提照片比對上揭項目,堪認應屬原告因應其 營業目的之需求而為之改裝設施所致及自然耗損,尚非故 意或過失所致損害,參依前揭民法規定及說明,非由原告 負修繕回復之責,被告以上開事項請求原告給付修繕回復 費用,尚乏所據。被告復未舉證證明該等損害非屬自然耗 損,而係原告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方 法或租賃物之性質,保管、使用、收益系爭房屋所致,被



告主張原告應給付此部分修繕回復費用99,000元,核非有 據。
㈤被告主張原告於103年9月5日始點交系爭房屋,延宕5日,又 被告雇工回復原狀施工期間計27天,合計短收32天租金共 74,666元部分:
⒈按民法第216條規定,損害賠償除法律另有規定或契約另 有訂定外,應以填補債權人所受損害(積極損害)及所失 利益(消極損害)為限。既存利益減少所受之積極損害, 須與責任原因事實具有相當因果關係,始足當之。又依通 常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預 期之利益,視為所失利益。惟無論所受損害抑所失利益, 被害人賠償損害之請求權,以受有實際上之損害為成立要 件。
⒉查系爭租約於103年8月31日終止,原告於103年8月31日之 前已遷離系爭房屋,有被告所提103年8月31日系爭房屋照 片可參(本院卷第38-42頁)。原告主張被告於103年8月 31日以原告未恢復屋況為由,要求原告需將牆壁、鐵門重 新粉刷,經原告委由訴外人弘榛工程行將牆壁、鐵門重新 粉刷施工後(參原證八),被告又表示地板、外牆未恢復 ,原告至103年9月5日始返還系爭房屋等情,為被告所不 爭執。而將牆壁、鐵門重新粉刷及將地磚、外牆恢復等, 並非系爭契約約定之義務,且經審酌被告所提照片顯示, 被告所指外牆、地磚、牆壁等項,乃係原告依租約合理使 用所致,原告並無修繕回復之責,已如前述。況依系爭租 約第11條之約定,原告遷出系爭房屋後,留置之裝潢、設 施,本得由被告自行處理之,自不得逕以之為原告仍占有 使用租賃物之認定。再查,依原告提出之照片,原告於 103年8月31日前已遷離系爭房屋,已無占有使用之情形, 而被告於103年8月31日已委託住商不動產公司懸掛招租廣 告招租中,有被告所提103年8月31日系爭房屋照片可參( 本院卷第42、126頁),可徵被告對系爭房屋於103年8月 31日已有支配力,兩造就系爭房屋之回復原狀雖有爭議, 然不影響被告就系爭房屋之招租,被告復未舉證證明系爭 房屋於103年9月5日點交,受有何損害,被告主張原告應 負擔103年9月1日至103年9月5日期間之租金損害,尚屬無 據。
⒉至被告主張103年12月5日至103年12月31日止施工期間之 租金部分:
兩造就系爭房屋回復原狀之認知固有爭議,然不影響被告 就系爭房屋之招租,已如前述。又被告於103年9月15日即



委請維克公司進行修繕工程之報價(見本院卷第53頁報價 單),被告未於招租期間為系爭房屋之修繕回復,遲至 103年11月28日將系爭房屋出租與第三人後,始進行修繕 回復工程,此遲延尚難認可歸責於原告。又依一般租賃常 情,營業用之房屋出租後通常有一段裝潢期間未計租金, 被告將系爭房屋出租與第三人作為餐廳營業使用,該第三 人亦須進行改裝裝潢,被告於出租後始進行如報價單之工 程,該工程期間之租金,與原告未回復原狀尚難認有相當 因果關係,況原告僅就報價單所載水電工程部分有回復原 狀之義務,其餘項目原告毋庸負修繕回復之責,被告請求 原告給付該工程期間之租金損害賠償,顯屬無據。 ㈥綜承上述,被告請求原告給付水電工程之回復費用10,350元 部分,為有理由,其餘部分,則屬無據。
三、被告應返還原告之197,600元,與原告應給付被告回復原狀 費用10,350元抵銷後,原告得請求被告返還之金額合計為 187,250元:
按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行,在租 賃關係消滅前,出租人雖不負返還之責,但租賃關係已消滅 ,且承租人無租賃債務不履行之情事時,其請求出租人返還 押租金,自為法之所許(最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照)。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租或其他債務不 履行時,其所交付之押租金,發生當然抵充之效力。而於抵 充後,猶有餘額,始生返還押租金之問題(最高法院87年度 台上字第1631號民事判決參照)。查原告請求被告返還押租 金及預付之租金合計197,600元,經被告主張以原告應負擔 之水電工程回復原狀費用10,350元抵銷後,被告尚應返還原 告187,250元。
乙、反訴部分:
查反訴原告主張反訴被告應給付之修繕回復原狀費用為10, 350元,已如前述,經與反訴原告應返還之押租金及預付之 租金合計197,600元抵銷後,反訴原告尚應給付反訴被告 187,250元,反訴原告已無餘額可得請求,反訴原告請求反 訴被告給付29,316元,委無理由,應予駁回。伍、綜上所述,本訴部分,原告請求被告給付187,250元,及自 催告翌日即103年9月24日起至清償日止按週年利率5%計算之 利息,為有理由,應予准許。逾此範圍之請求,為無理由, 應予駁回。反訴部分,反訴原告之請求為無理由,應予駁回 。
陸、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判



決之結果,不生影響,爰不一一論列,併此敘明。柒、本件本訴原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款規 定,應依職權宣告假執行,並依同法第392條第2項規定,依 職權宣告被告如預供擔保,得免為假執行。
玖、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條、第78條。中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
台灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡寶樺
以上為正本係照原本作成
如不服本判決,應於判決送達後20日內向本庭(臺北市○○○路○段000巷0號)提出上訴狀,並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 17 日
書記官 陳福華
計 算 書
┌──────┬────────┬─────────┐
│項 目│金 額(新臺幣)│ 備 註 │
├──────┼────────┼─────────┤
│本訴部分 │2,100元 │原告部分敗訴,故訴│

1/2頁 下一頁


參考資料
寶島光學科技股份有限公司 , 台灣公司情報網
維克聯合設計有限公司 , 台灣公司情報網
寶崴光學股份有限公司 , 台灣公司情報網