臺灣臺中地方法院民事判決 103年度中簡字第2655號
原 告 林沂稼
訴訟代理人 李明海律師
複代理人 梁雨安律師
被 告 李幸美
訴訟代理人 劉建成律師
複代理人 黃秀玉
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一０四年五月五
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬肆仟玖佰陸拾陸元，及自民國一０三年十一月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣陸拾肆萬肆仟玖佰陸拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第二百五十五條第一項第四款定有明文。本件原告起訴時原 請求被告應將門牌號碼台中市○區○○路○段○○○巷○○ 號房屋一棟（下稱系爭房屋)騰空遷讓返還予原告，暨自一 ０三年八月十五日起至上開房屋返還之日止，按月給付原告 新台幣（下同）二十五萬八千三百三十三元，嗣因兩造業於 一０三年九月十六日完成系爭房屋之點交事宜，即因客觀事 實狀態發生變動而產生情事變更，是原告自得依前開規定而 變更其訴之聲明為「被告應給付原告二百零三萬三千七百六 十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百 分之五計算之利息。」
二、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不 屬第四百二十七條第一項及第二項之範圍者，除當事人合意 繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並 由原法官繼續審理。民事訴訟法第四百三十五條第一項定有 明文。本件訴訟經原告前開變更，原告請求之金額已逾五十 萬元，非屬第四百二十七條第一項及第二項之範圍，惟兩造 同意適用簡易程序繼續審理（參一０三年十二月九日言詞辯 論筆錄）。是本件訴訟仍依簡易訴訟程序審理並終結。乙、實體方面
壹、原告主張略以：
一、原告於一０一年七月二日將其所有系爭房屋出租予被告做為 學生宿舍之用，租賃期間自一０一年八月十五日起至一０五 年八月十五日止共四年，復於一０二年七月二十六日再修改 契約條款，約定被告應於每年之八月十五日開立一年之租金 支票共三百十萬元，以三個月為一期即七十七萬五千元金額 之支票交付原告用支付租金，有不動產租賃契約書可憑。詎 自一０三年八月起，被告即未按時繳付租金，原告乃於一０ 三年八月十九日以被告遲交租金為由終止租約，且被告係於 一０三年九月十六日始將系爭房屋歸還於原告，是被告自有 依租賃契約給付一０三年八月十五日至一０三年八月十九日 之五日租金四萬三千零五十六元之義務（計算式：258, 333/30×5＝43,056），且其就一０三年八月二十日至一０ 三年九月十六日間占有系爭房屋乃係無法律上原因，是其自 應給付原告上開無權占有期間（即二十八日）之相當租金之 不當得利二十四萬一千一百十一元（計算式：258, 333/30 ×28＝241,111），是原告自得依民法第四百四十條第一項 、第一百七十九條向被告分別請求租金及相當租金之不當得 利，合計二十八萬四千一百六十七元：計算式241,111+43, 056＝284,167)。
二、原告為使系爭房屋能符合被告要求而作為學生宿舍之用，原 告乃出資五百零八萬元裝潢系爭房屋，復兩造當初就裝潢部 分，乃有約定就原告另外加裝之臥室木作上下床架、臥室書 桌、臥室木作衣櫃、臥室書椅之共四十套部分（下稱臥室器 具），因該臥室器具乃係因被告欲將系爭房屋作為學生宿舍 之用，與原告當初就系爭房屋設計作為單人使用之套房不同 ，故系爭房屋內之四十套臥室器材，乃係因被告之故所增加 之費用，從而，該臥室器具之裝潢費用部分，即為系爭契約 第七條第四款:「本契約租賃期限未滿，其中乙方擬終止租 約時，因提前解約所滋生之所有費用，由提出提前解約之乙 方全部負擔…」之因提前解約所滋生之所有費用。蓋若被告 提前解約，則原告就租賃契約所支付之四十套臥室器具費用 部分，即因不再出租為學生宿舍之用，而始另行做為單人套 房之出租，是上開因被告之學生宿舍之用所提出之費用，自 屬因提前解約所滋生之費用。
三、依一０一年七月二日所簽立不動產租賃契約書第七條第四款 ，於無可歸責被告事由之被告提前解約，被告即須就該提前 解約所滋生之所有費用全額負擔，則舉輕以明重，於系爭契 約因可歸責被告事由（遲付租金）而由原告依系爭契約第七 條第五款予以終止之情形，被告自應就該因提前解約所滋生
之所有費用亦須全額負擔，乃當然之理。更況，該筆費用乃 特別約定若系爭契約提前解約，則被告即應補償原告就臥室 器具所支出之費用一百七十四萬九千六百元費用予原告，支 出費用之計算明細茲述如下：(一)臥室木作上下床架四十組 ：一百零三萬二千元，(二)臥室書桌四十組：二十八萬八千 元，(三)臥室木作衣櫃四十組：五十七萬六千元，(四)臥室 書椅四十組：四萬八千元，(五)上開臥室器具之總金額為: 一百九十四萬四千元（計算式:1,032,000＋288,000＋576, 000＋48,000＝1,944,000）打九折後為一百七十四萬九千六 百元（計算式：1,944,000×0.9＝1,749,600）。綜上，原 告自得依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付二 百零三萬三千七百六十七元（計算式：284167＋0000000＝ 2033767）予原告。並聲明：一、被告應給付原告二百零三 萬三千七百六十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息，原告願供擔保，請准宣告假 執行，訴訟費用由被告負擔。
貳、對被告抗辯所為之陳述略以：
一、兩造就提前解約所滋生之所有費用，即為原告就租賃契約所 支出之四十套臥室器具之一百七十四萬九千六百元裝潢費， 又上開裝潢費依兩造約定係由被告負擔:
(一)原告早於一０二年七月三日即以律師函向被告表明:「倘台 端仍堅持提前終止租約，請台端依租賃契約第七條第四款及 第六條之約定，以給付違約金為由，得以提前通知本人終止 租約，並負擔提前解約所滋生之所有費用，例如增設房間內 之一切設備予以賠償」，已論及兩造就裝潢費之約定（即被 告未租滿四年則要賠償原告為其量身訂做所支出之額外裝潢 費用），並非於本案始提出。又被告當時係就上開律師函論 及之裝潢費約定，不僅未為爭執而為承認，更繼續承租系爭 房屋，可證系爭裝潢費約訂確係存在甚明。
(二)系爭契約係由被告方之代表丙○○主任主動找原告表示要承 租系爭房屋始簽立，且兩造確係就裝潢費用有約定若被告未 租滿四年，則被告要賠償原告為其量身訂做（即專供學生宿 舍使用）所支出之額外裝潢費用，復該租約之條件亦係由任 職於被告開設補習班，且有權代表被告洽談租約之丙○○主 任予以明示同意，是被告自應同受上開條件之拘束甚明。 1.按一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第三至五頁證人辛○○ 證述:「（兩造簽訂系爭租約時你有在場？）簽約當時我有 在場。還有一位侯主任，還有另外一位男性，但都不是到庭 三位證人之一。」、「兩造在簽約時就裝潢費如何約定？） 系爭房屋當時還沒有裝修好，只剩下裝潢還沒有弄好，被告
想要租下來租給學生，被告方面是由侯主任租下來，原本系 爭房屋是要租給社會人士，本來是要當套房，是因為侯主任 說要租給學生。侯主任當時是找己○○，因為是要租給學生 ，所以房間就要有上下舖，也要有書桌椅子，當時林董有問 我，原告要配合他們被告的裝修，被告至少要租四年，被告 有跟原告開立裝潢項目給原告，當時只是口頭講而已，原告 也有答應，原告後來也有依照被告要求裝修房間，但至少要 租四年。」、「（有無其他補充？）當初侯主任一直要找這 棟房子來出租給學生，原告就配合被告他們要給學生承租的 要求。」
2.次按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第七頁證人丁○○ 證述:「（兩造簽訂系爭租約時你有在場？）我有在場，是 在河南路與公益路的摩斯漢堡店，當時證人辛○○、原告本 人有到，但被告本人沒有去，另外二位我不認識，我是當天 才看到另外二位。」、「（兩造在簽約時就裝潢費如何約定 ？）當初簽約時，我正在撰寫契約，雙方也在討論裝潢，原 告的先生因為買的時候是新屋，有一位代表承租人的主任， 事後我才知道是侯主任，原告的先生當時也表示是新屋，被 告方面表示要出租給學生，很多東西都是要客製的，所以林 董（原告先生）表示要出租最少要四年，他說花了這麼多錢 才合算。雙方當時有談到房間如何做，說房間裝潢費用初估 大約要花二百多萬，後來他們有請己○○出面，之後的事情 我就不知道。我撰寫好契約之後我就離開了。雙方當時有談 到如果未租滿四年，就要由被告賠償，我是斷斷續續聽到， 口頭有講到原告花多少錢，被告就要賠償多少，但確定的金 額數目沒有講。」
3.復按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第九頁證人丁○○ 證述:「（當初被告來租的情形，是被告主動找，還是原告 主動找？）我是接到原告先生的電話，要去摩斯漢堡簽約， 我聽他們講的內容，應該是被告的一位主任，透過立法委員 顏清標的辦公室，希望原告租給被告，我聽起來應該是被告 主動找原告。因為當時有另外的人要找原告談。」 4.又按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十頁證人丁○○ 證述:「（你剛剛回答原告律師提問，賠償的費用是指裝潢 費用，當時口頭約定是如何講的？是何人代表被告方面講的 ？）因為當初我在寫契約的時候，原告先生坐在我旁邊，被 告方面是侯主任代表，還有一個我不知道，也是坐在我旁邊 ，林董事長向侯主任及與侯主任一起來的人講說，他們客製 化的東西，他們要花很多成本，侯主任懇求林董是否可以少 一點，林董當初原來是說單純租給補習班就好，不要直接租
給學生，我只有聽到侯主任要求要做上下舖、木製桌椅、系 統櫃那些，林董就說我請人初估就要花費二百多萬元，林董 說如果沒有租滿四年，你們就要賠償，至於要賠償多少沒有 講，我聽到的是要賠償林董花的這二百多萬元…」。 5.再按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十二頁證人己○ ○證述:「（兩造簽訂系爭租約時你有在場？）有在場。簽 約時丁○○、辛○○在場，在場還有一位侯主任，還有我忘 記他的名字，原告本人沒有去，是她先生代表去。」、「（ 兩造在簽約時就裝潢費如何約定？）簽約當時沒有什麼約定 ，如何約定，我不記得，裝潢費用是之前在河南路與公益路 的摩斯漢堡店談的。裝潢費是原告要為被告量身訂做，我有 一估價單給原告的先生，估價金額五、六百萬元，包括室內 天花板、專門供學生使用的上下床舖、加大系統衣櫃、書桌 椅還有床墊，兩造有談到承租未滿四年，被告要賠償原告量 身打造的費用，沒有講到確定的金額，但有講到客製化的項 目（床舖、床墊、衣櫃等），沒有講到租幾年要分別賠償多 少，也沒有講到說被告只要未租滿四年被告就要賠償原告全 部裝潢的費用。我的印象中，只要沒有租滿四年就要賠償原 告為被告量身打造的裝潢費用，但是沒有講到折舊這麼細， 只是說要賠償而已。」
6.再者，一０四年三月三日言詞辯論筆錄第三頁證人戊○○證 述:「（你在與原告方面協商時，雙方有無約定如被告提前 終止租約，被告要補償原告損失？具體內容為何？）就是契 約裡面的罰則。」
7.由上開證人證述，可證系爭契約係由被告方之代表侯主任主 動找原告表示要承租系爭房屋，且兩造確係就裝潢費用約定 若被告未租滿四年，則被告要賠償原告為其因專供學生宿舍 使用而量身訂做所支出之額外裝潢費用，且該條件乃係由任 職於被告所開設補習班，並有權代表被告洽談租約之侯主任 予以明示同意，是被告自應同受上開條件之拘束甚明。(三)被告若未租滿四年，即需依系爭契約第七條第四款之規定， 就該提前解約所滋生之所有費用（即原告為被告量身訂做而 額外支出之一百七十四萬九千六百元裝潢費，且原告支付多 少被告即須賠償原告多少），依約賠償予原告。 1.按一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第五頁證人辛○○證述 :「（當初約定量身訂做，有無問說整棟裝潢費用約需多少 ？）我當時有問過己○○，董先生說壹個房間大約九萬到九 萬五千，因為有四十個房間，所以大約要參佰六十萬元，這 是含電視冰箱有計算冰箱及電視在內，如果不含電視、冰箱 每個房間大約五萬元左右。」、「（當初量身訂做增加裝潢
費的部分，如果被告沒有租滿四年的話，要賠償給原告？） 當初講說如果沒有租滿四年原告會賠本，也有說到如果沒有 租滿四年的話所產生的費用，被告要賠償給原告。這個因而 所產生的費用是指裝潢的費用。但是沒有講到詳細的金額。 」「（契約第七條第四款是否你所指因而所產生的費用？） 是。」
2.次按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第九頁證人丁○○ 證述:「（你剛剛說沒有租滿四年要賠償，是否如契約第七 條第四款該款所指的費用？）是。」、「（剛剛所說另外量 身訂做的裝潢費用二百多萬是否說要賠償的部分？）對。都 是口頭講的，但沒有加註在契約上。因為不曉得要租多久。 」「（請審判長提示原證七內容，是否你剛剛所講的裝修項 目(即原證七倒數第一項至第四項)？）我當時聽到是要做上 下舖、書桌椅及其他木製品的意思。如果租給一般社會人士 就不需要客製這些東西。」、「（如果當初沒有租滿四年， 就要賠償當時量身訂做初估二百萬元的費用，有講到分年攤 提問題嗎？）沒有講到。」
3.又按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十頁證人丁○○ 證述:「（量身訂做的錢要被告賠償，也就是原告裝潢費用 花多少，被告就要賠償多少？）對。「（當時如何沒有租滿 四年要賠償確定的金額多少？）沒有講。原告花多少錢被告 就要賠償多少。」
4.復按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十三頁證人己○ ○證述:「（你的意思沒有聽到要賠償全部的裝潢費用，但 要賠償原告為被告量身客製化的費用，是否有聽到這些話？ ）對。就是要被告賠償原告量身訂製的費用。也就是原證七 倒數一至四項，還有包括第三項臥室燈具…」。 5.從而，可證被告若沒租滿四年，即需依系爭契約第七條第四 款之規定，就該提前解約所滋生之所有費用（即原告為被告 量身訂做而額外支出之一百七十四萬九千六百元裝潢費，且 原告支付多少被告即須賠償原告多少），依約賠償予原告。(四)戊○○乃係代表乙○○之人，其並非受有被告之明確授權代 表被告前往協議及簽約，且亦坦承從未受雇於被告甲○○， 亦未受領過被告薪水分毛，是戊○○稱其認定甲○○當初有 授權其前往，顯係臨訟杜撰之虛偽設詞，蓋其連最基本之口 頭授權均附之閥如，又如何得單憑其主觀臆測即得認定其受 有被告授權?再者，戊○○稱其因與乙○○為大學同學，故 其會保管被告之印章，惟其確又稱未受雇於被告之補習班， 更顯莞爾，蓋作為被告補習班支出費用使用之重要印章，被 告竟會交由毫無受雇關係且未受領分文之戊○○全權保管，
核與常情相違甚明，是其稱其有保管印章故其自覺有權代表 被告簽約，自非可採亦難盡信。退步言之，縱認戊○○有代 表被告簽約之權限，惟其先稱四年前的事情忘記了，又稱簽 約時當時是記得的，然既然當時發生的事情已經忘記了，則 為何現在又可確認簽約當時是記得簽約之內容乃與協議之內 容相同?是其證詞顯已前後矛盾。更況，戊○○亦自承並無 參與契約內容之詳細討論，是其自對系爭契約第七條第四款 關於提前解約之裝潢費約定不知情，故單憑戊○○之證述亦 無從否定兩造確有裝潢費約定。
1.按104年3月3日言詞辯論筆錄第五頁證人戊○○證述:「（剛 剛法官提示給你看得原證一租約，甲○○的簽名是何人簽名 的？）是我代替甲○○簽名的。我認為甲○○有授權給我去 簽約，是概括的，因為我有保管中儒林補習班的印章，所以 甲○○有授權給我。」、「（是甲○○本人還是甲○○的兒 子乙○○授權給你簽約？）是乙○○授權給我，但是我認為 甲○○應該也有授權給乙○○」「（原證一租約上的甲○○ 印章是何人蓋的？證人戊○○答）印章是我帶去的，交給代 書蓋的。當時印章是乙○○交給我帶去的。」
2.次按，一０四年三月三日言詞辯論筆錄第七頁證人戊○○證 述:「（你現在是否任職於中儒林補習班？）不是。以前也 不是，我只是與乙○○同學。我幫忙他處理補習班的及私人 問題，所以我會保管他媽媽的印章。我當時擔任乙○○的特 助，是對外的稱呼，我只有領車馬費，不是補習班的錢，是 乙○○私人的錢。原告訴訟代理人問:為何乙○○的母親甲 ○○的印章會交給你保管？證人戊○○答:因為乙○○請我 去幫忙關於中儒林的支付費用，還有學費的收入及支出，因 為付錢就要印章。因為我是乙○○的大學同學。」、「（有 無參與討論？）沒有。」、「（當時談的協議內容是否記得 ？）因為已經是四年前的事情，現在已經忘記了，但我在簽 原證一的契約是與談的內容是相同的。而且當時是記得的。 」
3.又按，一０四年三月三日言詞辯論筆錄第十頁證人戊○○證 述:「（你剛剛提出契約第七條第四款提前解約是制式的， 簽約前協議就該上開條文之討論，你是否有參與？）我沒有 參與，是庚○○主談的。」
4.查戊○○即係代表乙○○之人，並非受有被告之明確授權代 表被告前往協議及簽約，且其亦坦承從未受雇於被告甲○○ ，亦未受領過被告薪水分毛，是戊○○稱其認定甲○○當初 有授權其前往，顯係臨訟杜撰之虛偽設詞，蓋其連最基本之 口頭授權均附之閥如，又如何得單憑其主觀臆測即得認定其
受有被告授權？
5.再者，戊○○稱其因與乙○○為大學同學，故其會保管被告 之印章，惟其卻又稱未受雇於被告之補習班，更顯莞爾，蓋 作為被告補習班支出費用使用之重要印章，被告竟會交由毫 無受雇關係且未受領分文之戊○○全權保管，核與常情相違 甚鉅，是其稱其有保管印章故其自行認為有權代表被告簽約 ，自非可採而難盡信。
6.退步言之，縱鈞院肯認戊○○有代表被告簽約之權限，惟其 先稱四年前的事情忘記了，又稱簽約時當時是記得的，然既 然當時發生的事情已經忘記了，則為何現在又可確認並記得 簽約當時之簽約內容乃與協議之內容相同？是其證詞顯已前 後矛盾。
7.更況，戊○○亦自承並無參與契約內容之詳細討論，是其自 對系爭契約第七條第四款關於提前解約之裝潢費約定不知情 ，故單憑戊○○之證述亦無從認定兩造之裝潢費約定不存在 ，要屬當然。
(五)系爭租約之簽約前協議及簽約日，均係由被告補習班之侯主 任（即丙○○）代表被告前往洽談及簽約，庚○○、戊○○ 並無代表被告洽談租約及代表被告同意租約內容之權限: 1.按一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十四頁證人己○○證 述:「（你剛剛說簽約之前的協商，被告是由何人代表？在 何處協商？時間？）是由侯主任、還有補習班的人、還有顏 清標辦公室的人代表承租人一起來，地點在摩斯漢堡店，大 約是下午四、五點的時候，日期我不記得了。大約是在裝潢 之前。在該次協商當時還沒有開始裝潢。」、「（你確定協 商當天侯主任有無去嗎？還是他只是簽約的時候才去？）我 確定簽約及協商當天侯主任都有去。」
2.次按，一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十五頁證人己○ ○證述:「（有提到如果沒有租滿四年，要賠償裝潢費用， 這是被告方面何人答應？）就是侯主任。「（庚○○有無答 應？）沒有。他只負責要不要承租而已。」
3.又按，一０四年三月三日言詞辯論筆錄第三頁證人戊○○證 述:「（系爭租約簽定前，你有無代理被告與原告方面協商 租約內容？經過情形如何？）我的印象中一０一年七月二日 簽約前的一星期之內，當時我不是代表被告去談的人，我是 跟代表被告去跟原告方面談的庚○○一起去…是因為甲○○ 的兒子告訴庚○○，請庚○○去談。」、「（你們當天在摩 斯漢堡談完之後，有向補習班的實際負責人報告？）庚○○ 在當天談完之後，就在摩斯漢堡店外打電話給甲○○的兒子 ，就是中儒林的實際負責人報告。報告的內容就是與原證一
的內容一樣。」
4.復按，一０四年三月三日言詞辯論筆錄第八頁證人戊○○證 述:「（系爭租約簽立當時丙○○有無在場？）有在場。」 5.第按，一０四年四月七日言詞辯論筆錄第二頁證人庚○○證 述:「（系爭租約簽定前，你有無代理被告與原告方面協商 租約內容？經過情形如何？）應該是有，但不是代理被告… 是乙○○聯絡我去…對方提過希望如果我們沒有租滿的話， 要賠償對方的裝潢費用」
6.再按，一０四年四月七日言詞辯論筆錄第四頁證人庚○○證 述:「（契約第七條第四款所載「因提前解約所滋生之所有 費用，由提出提前解約之乙方全部負擔」是何意？）我不知 道。因為它不是賠償，所滋生的費用是指相關的費用，與賠 償無關」
7.再者，一０四年四月七日言詞辯論筆錄第五頁證人庚○○證 述:「（你之前有無受僱於被告而領薪資或報酬？）沒有。 純粹是朋友幫忙。我的老闆是顏清標委員。」「（簽約前協 議當天是何人授權你前往摩斯漢堡店？）我是受乙○○授權 ，我根本不認識甲○○，也沒有見過。」
8.再，一０四年四月七日言詞辯論筆錄第六頁證人庚○○證述 :「（甲○○有無授權給你？）沒有。是乙○○授權給我， 至於甲○○有無授權給乙○○，我不清楚。（有無書面授權 ？）沒有。只有口頭」、「（簽約前的協議當天的角色是代 表被告簽約或是幫忙撮合？）不算代理，我是幫忙撮合。」 、「（當天代表被告去談的人是何人？）…所以那天楊特助 原先提的立場是代表被告（我去之前就知道，是乙○○事先 告訴我細節）…因為到最後我提出條件後，變成我是被告方 面的主談者…談的結果還是要向乙○○報告」。 9.又，一０四年四月七日言詞辯論筆錄第七頁證人庚○○證述 :「（當天談判的結果有無向被告甲○○報告？）我只有向 乙○○報告。」
10.準此，足證系爭租約之簽約前協議及簽約日，均係由被告補 習班之侯主任（即丙○○）代表被告前往洽談及簽約，庚○ ○、戊○○雖有在場，惟其均無代表被告洽談租約及代表被 告同意租約內容之權限，其二人亦自承其於租約前協議或租 約簽立完成後，均未和被告報告，亦證其並無代表被告之權 限，要不豈有就如此重要之租約卻未向被告報告之可能。 11.又證人庚○○亦坦承簽約前協議當日，原告確有提過如果沒 有租滿的話，要賠償的裝潢費用乙事。復參證人己○○之供 述，該條件亦係由當日代表被告前往協議之侯主任代替被告 同意該條件，且庚○○既非代表被告協商之人，故其有無同
意該條件自與被告無涉，蓋被告既經其代理人候主任予以同 意上開條件，自無再單憑在場居間協商之人之單方意見，即 可變更上開既存之事實，而使被告得免除依系爭契約應負之 責任。
12.從而，該無代表被告權限洽談租約之庚○○，就其自身對系 爭契約因提前解約所滋生之所有費用之認定，即係其個人之 見解，自與本案無涉，復其稱楊特助原先提的立場是代表被 告等語云云，亦與戊○○稱其僅係代表乙○○前來之語多所 矛盾，自非可信。
(六)證人己○○、辛○○、丁○○不僅非原告之親戚，其與原告 依系爭租約請求被告賠償裝潢費部分，亦無任何利害關係， 是其既無就甘冒偽證罪刑責而於本案為虛偽陳述之可能，是 其證詞核屬客觀可信，惟證人乙○○、庚○○、戊○○，則 係被告之親人、被告親人之受僱人及朋友，是其既與被告之 關係匪淺，故其所為證述有無偏袒並迴護被告，非無疑竇。(七)再者，被告稱乙○○有代表被告授權簽約之權限，亦非屬實 ，蓋就年租金高達三百多萬之重要租約，竟無任何書面授權 文件存在，實與常情不符，又被告稱乙○○為補習班之實際 負責人，亦係依據與被告關係密切之證人證述，並無提出任 何實質憑證而為證明，且該證詞是否係刻意為被告脫免契約 之責，亦非無疑。復查，戊○○及庚○○是否確有經由乙○ ○之授權，亦僅係口頭授權而無書面授權，且被告至今均無 出示其授權乙○○或庚○○、戊○○代其前往簽約之任何實 質憑證，是該授權存在與否已非無疑，是自應認定受雇於補 習班之丙○○主任，始有代表被告出席簽約並就簽約內容代 理被告洽談並同意之權限。
二、一０二年七月二十六日兩造係就原租約修改契約內容，雙方 並未另訂新租約，因被告未按時繳交租金原告，已屬違約， 原告終止租約，係屬可歸責於被告之事由，原告自可依租賃 契約第七條第四款約定請求「因提前解約所滋生之所有費用 」，是以原告就租賃契約所支出之四十套臥室器具費用即一 百七十四萬九千六百元，即因不再出租為學生宿舍之用，被 告自應補償予原告。
(一)查被告辯稱:「上開裝潢之設備為原告所有，原告並未受有 任何損失，原告請求補償所支出臥室器具費用一百七十四萬 九千六百元為無理由等語」云云，委非可採。
(二)查為使系爭房屋能符合被告要求而作為學生宿舍之用，原告 乃有出資五百零八萬元而為裝潢系爭房屋，此有一０一年六 月二十一日之收據影本可證（證物六，此收據乃係依證物七 請款單之請款金額五百六十四萬八千四百元，打九折後為五
百零八萬三千五百六十元，取整數為五百零八萬元），復兩 造當初就裝潢部分，乃有約定就原告另外加裝之臥室木作上 下床架、臥室書桌、臥室木作衣櫃、臥室書椅之共四十套部 分（下稱臥室器具），因該臥室器具乃係因被告欲將該房屋 作為學生宿舍之用（兩人一房），與原告當初就系爭房屋設 計作為單人使用之套房不同，故該房屋內之四十套臥室器材 ，乃係因被告之故所增加之費用。
(三)從而，該臥室器具之裝潢費用部分，即為系爭契約第七條第 四款:「本契約租賃期限未滿，其中乙方擬終止租約時，因 提前解約所滋生之所有費用，由提出提前解約之乙方全部負 擔…」之因提前解約所滋生之所有費用，蓋若被告提前解約 ，則原告就租賃契約所支付之四十套臥室器具費用部分，即 因不再出租為學生宿舍之用，而始另行為單人套房之出租， 是上開為被告之學生宿舍之用所支出之費用，自屬因提前解 約所滋生之所有費用，要屬灼然。
三、一０二年七月二十六日兩造係就原租約修改契約內容，雙方 並未另訂新租約，原告亦未承諾儘速改善系爭房屋上開違建 問題，此由一０二年七月二十六日修改契約內容第二點、第 三點可知，又原告於一０二年七月三日之律師函即已向被告 表明:「倘台端仍堅持提前終止租約，請台端依租賃契約第 七條第四款及第六條之約定，以給付違約金為由，得以提前 通知本人終止租約，並負擔提前解約所滋生之所有費用例如 增設房間內之一切設備予以賠償。」，故被告辯稱另訂新租 約及承諾儘速改善系爭房屋上開違建問題等語云云，顯屬無 據，自不足採。
(一)查被告辯稱:「系爭房屋屋後及屋頂（六樓以上）屬違章建 築，經被告於一０二年六月五日發函催告原告限期改善或解 決違建問題，因未改善而經被告發函終止租約，之後經兩造 協調，原告承諾儘速改善系爭房屋上開違建問題，並於一０ 二年七月二十六日另訂系爭房屋之租賃契約約定：「1、第 二年租金三百萬元，第三、四年租金三百十萬元。2、甲方 承諾，承租物如因違建遭拆除，願賠付一百萬元正。3、雙 方欲另訂新約於一個月內簽訂。」，被告先前交付原告之一 百萬元保證金轉為該一０二年七月二十六日另訂租約之保證 金等語」云云，殊非可採。
(二)蓋被告固於一０二年六月五日發存證信函予原告，然原告即 於一０二年七月三日委請李明海律師發律師函告以「台端向 本人所承租之台中市○區○○路○段○○○巷○○號房屋一 棟係供學生宿舍之用，且於承租前台端亦對該房屋之情狀及 地形為勘查，均已為台端所知悉該房屋之現狀即屋後及屋頂
（六樓以上）早已存有增建部分，台端並要求房間設備等依 台端指示為量身訂作以符合台端所需求，致與台端一０二年 六月五日以台中淡溝郵局第四五二號存證信函所稱「本人於 承租本房屋後，六樓及頂樓分別供學生住宿及洗衣、曬衣之 用，本房屋已有瑕疵。」不符，故該房屋並無瑕疵存在。況 該增建部分亦未經行政程序予以拆除，刻仍由台端使用收益 中，因此台端並無藉詞擅自片面因違章瑕疵未改善之情事， 而有提前終止租約之權。是為維護本人之權益，本人爰委請 本律師函告台端，本件雙方之租賃契約仍繼續有效存在，台 端仍應依約給付租金，至於台端要求返還未到期之租金本票 3張及保證金一百萬元整，並出面於一０二年八月十六日早 上十點在本房屋一樓大門會同辦理本房屋交還事宜之舉，要 屬無據。倘台端仍堅持提前終止租約，請台端依租賃契約第 七條第四款及第六條之約定，以給付違約金為由，得以提前 通知本人終止租約，並負擔提前解約所滋生之所有費用例如 增設房間內之一切設備予以賠償。」。
(三)更況，兩造於簽約時即對系爭房屋乃有增建之問題知之甚詳 ，被告仍於知悉系爭房屋有增建之情況下要求原告出租系爭 房屋予伊，是被告於簽約後復又爭執系爭房屋之違建乃屬瑕 疵，實係為其不欲依約繳納租金之推卸之詞，自非可採。 1.依一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第三頁:「（系爭房屋 屋後及六樓以上屋頂屬違建？）是。雙方當時就已經知悉。 當時是說四十間套房。」
2.依一０四年一月十五日言詞辯論筆錄第十三至十五頁:「（ 系爭房屋屋後及六樓以上屋頂屬違建？）六樓以上是增建， 屋後是違建。訂約當時兩造就已經知道。」、「（雙方有無 討論到六樓增建的部分，如果遭到台中市政府拆除，被告就 不承租？）沒有談到。但我有向原告的林先生保證不會被拆 。這與雙方的合約沒有關係。侯主任知道六樓是增建的。」 、「（就你所知增建的部分，被告有無告知原告六樓是違建 他不使用？）沒有。」、「（你剛剛提到六樓有違建，是否 向侯主任所講？）是。其他人有無聽到我不知道。我講的是 增建不是違建。」
3.準此，足證兩造於簽約時即對系爭房屋乃有增建之問題知之 甚詳，被告仍於知悉系爭房屋有增建之情況下要求原告出租 系爭房屋予伊，是被告於簽約後復又爭執系爭房屋之違建乃 屬瑕疵，實係為其不欲依約繳納租金之推卸之詞，自非可採 。
(四)是經洽商後於一０二年七月二十六日兩造再就原租約修改契 約內容，是雙方並未另訂新租約，原告亦未承諾儘速改善系
爭房屋上開違建問題，僅承諾承租物如因違建遭拆除，願賠 付一百萬元正。此由一０二年七月二十六日修改契約內容第 二點、第三點可知，故被告辯稱另訂新租約及承諾儘速改善 系爭房屋上開違建問題等語云云，顯屬無據，自不足採。四、倘如遲未解決系爭房屋違建問題，為何被告再與原告於一０ 二年七月二十六日兩造再就原租約修改契約內容？且持續支 付租金至一０三年八月即不再支付租金？故被告辯稱乙○○ 於一０三年六月下旬間即向李明海律師表示在原告未解決系 爭房屋違建問題前，考慮不再續約(原告否認，請被告舉證) ，並於一０三年九月十二日發函終止租約等語云云，惟被告 不僅未就上開事實舉證以實其說，該說詞亦係其不按時繳付 租金之卸責之詞，委無足取。
(一)查被告辯稱:「一０二年七月二十六日另訂租約後，原告仍 遲未解決系爭房屋違建問題，故原告於一０三年六月中旬間 委由被告代理人乙○○開立一０三年八月十六日後之租金支 票時，乙○○於一０三年六月下旬間即向李明海律師表示在 原告未解決系爭房屋違建問題前，考慮不再續約（原告否認 ，請被告舉證），故不同意開立租金支票，…且於一０三年 八月二十二日正式發函催告原告限期改善或解決系爭房屋上 開違建問題，惟原告仍未置理，被告因此於一０三年九月十
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