臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
104年度板簡字第181號
原 告 黃陳秋梅
訴訟代理人 蕭萬龍律師
複代理人 陳孟彥律師
被 告 楊仲凱
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，於民國104年5月25日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○地號土地上之門牌號碼為新北市○○區○○街○○○巷○弄○○號房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣叁萬肆仟元，及自民國一０四年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百零四年一月二十八日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，復核無民事 訴訟法第386 條各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告起訴主張：
㈠緣原告於民國103 年7 月5 日與被告就新北市○○區○○街 000 巷0 弄00號房屋訂立租賃契約，依據前開租賃契約約定 ，租金為每月新臺幣（下同）8,500 元，押租金17,000元， 並依約定期匯款至原告在臺灣企銀永和分行帳戶，惟被告於 簽約當日表示因搬家所需支出費用甚多，而承諾先給付押租 金一半即8,500 元，另一半之押租金8,500 元則於103 年7 月15日前匯款至原告之前開銀行帳戶，租賃期間為103 年7 月5 日至105 年7 月4 日，為期2 年。
㈡詎被告於簽約日支付第一個月租金8,500 元及押租金8,500 元後，即未依約支付押租金8,500 元及每月租金，原告前曾 以士林法院郵局第163 號存證信函先行催告被告繳納積欠之 押租金8,500 元及103 年8 月份租金，惟被告均置之不理。 嗣原告又陸續寄發北投明德郵局第162 號存證信函、士林法 院郵局第210 號存證信函、士林法院郵局第253 號存證信函 、士林法院郵局第269 號存證信函，催告被告依約繳納積欠 之押租金及租金，惟被告於收受原告103 年8 月之存證信函
後，知悉原告已向其催告積欠之押租金及租金之事實，對於 原告之後所寄發之存證信函即拒不領取，致存證信函均因招 領逾期而退回，迄今被告已積欠5 個月租金共42,500元。 ㈢又查，被告所積欠之租金於扣除押租金後尚積欠34,000元， 已達4 個月之租金總額，又原告業已以前開存證信函依法催 告被告給付租金，惟被告均置之不理，原告並以本起訴狀繕 本催告被告於送達翌日起十日內如數清償租金，逾期未理， 即終止雙方之租約。
㈣再查，被告於租約終止後仍繼續無權占用系爭房屋而受有相 當於租金之不當得利並使原告受有損害，爰依法請求被告應 自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還上開房屋之日止，按月 給付原告8,500 元。
㈤併為聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地 上之門牌號碼為新北市○○區○○街000 巷0 弄00號房屋遷 讓返還原告。被告應給付原告34,000元，及自起訴狀繕本送 達第11日起按年息百分之5 計算之利息。被告應自起訴狀繕 本送達翌日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告 8,500 元。並陳明原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳 述。
四、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。」、又「承租人於 租賃關係終止後應返還租賃物。」，民法第440 條第1 項、 第2 項及第455 條分別定有明文。又「至土地法第100 條第 3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而 設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適 用。」（最高法院44年度台上字第516 號判例意旨參照）。 是故出租人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，應 類推適用土地法第100 條第3 款規定先扣除擔保金（即押租 金）後積欠租金逾二個月時，始得行使上開權利。經查：兩 造約定每月租金為8,500 元，於每月5 日前給付，詎被告自 103 年8 月5 日起即未付租金，且未付押租金餘額8,500 元 ，原告於103 年8 月6 日寄發存證信函，催告被告於函到3 日內依約給付，該信函業於103 年8 月7 日由被告收受，被 告仍未履行，原告再於103 年9 月5 日、10月6 日、11月6 日寄發存證信函，催告被告於函到3 日內給付未付之租金， 惟上開信函均遭以招領逾期退回，有存證信函及送達回執在 卷可按。茲原告並主張以起訴狀繕本之送達催告被告於送達
日起10日內如數給付租金，逾期即為終止本件租約之意思表 示，本件起訴狀繕本業於104 年1 月7 日對被告寄存送達 ，依民事訴訟法第138 條第2 項規定：「寄存送達，自寄存 之日起，經十日發生效力。」，故兩造間之租賃契約業於10 3 年1 月27日終止甚明。揆諸前開規定，原告自得請求承租 人即被告將系爭房屋返還予原告。
五、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收 益，他方支付租金之約，又承租人應依約定日期支付租金， 民法第421 條第1 項及第439 條前段分別定有明文。查被告 自103 年8 月5 日起即未付租金至104 年1 月5 日止，被告 已積欠5 個月租金合計42,500元未付，則扣除押租金8,500 元後，尚有租金34,000元未付，是原告依租賃契約之法律關 係請求被告給付租金34,000元，即有所據。六、再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年 台上字第1695號著有判例可稽。查被告承租系爭房屋每月租 金為8,500 元，系爭租賃契約已於104 年1 月27日因原告終 止而消滅，則被告於租約消滅後仍無權占用系爭房屋，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告亦得請求 被告自租賃契約終止之翌日即104 年1 月28日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告8,500 元之相當於租金之不 當得利，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。七、從而，本件原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求 被告遷讓返還系爭房屋；並給付租金34,000元及自起訴狀繕 本送達第11日起即104 年1 月28日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息；暨請求自系爭租賃契約終止翌日即104 年1 月28日起遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,50 0 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由， 應予駁回。
八、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，爰就原 告勝訴部分依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行 之聲請，亦失所依據，應併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 6 月 11 日
板橋簡易庭 法 官 王士珮
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 6 月 11 日
書記官 黃炎煌