臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
104年度板小字第36號
原 告
即反訴被告 蔡政憲
訴訟代理人 蔡伸蔚
被 告
即反訴原告 胡家麟
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國104年5月22日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁仟肆佰伍拾叁元及自民國一百零三年十一月二十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣貳佰玖拾元，其餘由原告負擔。
本訴判決原告勝訴部分得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、本訴部份：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民 事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一 造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：
（一）原告於網路上見到被告的招租廣告PO文，而以廣告上所載 之電話與被告聯繫，並約定於系爭房屋見面，洽談房間租 賃事宜，被告表示房間內之設備及提供其他使用權利事項 如網路廣告所載，電費係以台灣電力公司收費單為準支付 收取，原告見被告談話誠懇，便與被告於民國103年2月17 日訂立租賃契約(下稱系爭租賃契約)，由原告向被告承租 位於新北市○○區○○街00巷00號3樓房間（下稱系爭房 屋），租賃期間為自103年2月17日起至104年2月16日止， 共計1年；原告隨即交付一個月的租金新台幣（下同）6,0 00元，及押租金1萬2,000元予被告，並由被告當場收受清 點無訛後收執，雙方約明被告應待系爭契約解除（或終止 ）之際返還予原告。當時系爭房屋髒亂不堪，被告表示該 房屋因為才剛修繕粉刷，所以才那麼髒亂，如原告願意打 掃清理該房屋，其清理費用可以抵扣租金，原告當場答應 被告之提議，是日即將該房屋打掃清理乾淨。對於陽台的 欄杆生鏽腐壞斷裂部分，被告表示近期會進行修繕。
（二）詎兩造簽立契約後，原告才發現房屋內並無無線網路，被 告提供之瓦斯桶均為過期之瓦斯桶，電冰箱也是老舊生鏽 、發霉，無法使用，原告立即以電話聯繫被告要裝設無線 網路及修繕電冰箱及更換瓦斯桶，但是被告並不以為意， 竟稱電冰箱是原告弄壞的，也沒有所謂無線網路，並表示 瓦斯桶有提供給原告使用了，至於能否使用或者過期，他 不管，原告據理力爭，反遭被告的惡言相向，原告為自己 生命安全，隨即報警，當地派出所警員有到場，保護原告 將行李打包下樓，原告要求被告退還之前收取之租金及押 租金，然被告卻表示沒有退還租金及押租金的理由，「要 住不住隨便你們」，反正要付租金就是，警察表示他們只 是保護報案人的人身安全，對於私法契約他們不管，原告 迫於無奈，且於事後被告有答應原告父親以後不會再隨意 進入原告的房間，不會對原告大小聲，也會依照契約履行 ，安裝無線網路，原告才繼續承租下去。此外，兩造當初 約定用電係依照台灣電力公司所提供之電力及計算電費費 率計算，租賃契約書並無特別約定電費費率以被告（即出 租人）自訂之文字，被告卻強制原告要以每度5元作計費 標準付款，被告自訂電費計算，要求原告多付高於台電公 司規定之電費費率，已有明顯違約之情。綜上，被告就有 關上揭種種諸列情事，於兩造間之契約給付關係，顯有違 反誠實信用原則。
（三）依據租賃契約本旨，係屬雙務契約，原告（承租人）依據 租賃契約給付租金，被告（出租人）應提供租賃物予原告 使用，而該租賃物即被告應提供一個合於安全舒適的居住 環境予原告可以安心居住使用，且該被告提供之租賃物亦 應能達到正常、可以、安全無憂慮狀況下使用，亦能發揮 租賃物之使用效益，始符合客觀之等值原則。經查： 1、原告自承租系爭房屋後，被告時常藉故對原告惡言相向， 穢言辱罵，或拒不維修租賃物，或拒不提供可安全使用的 瓦斯桶給原告…等，均係可歸責於被告之事由。 2、就有關電冰箱部分，原告從承租後，該電冰箱就已經壞掉 ，這是在訂約當時就已經存在的事實，當時原告即有提出 反應，要求被告修繕或換新品，被告有承諾會修理，但是 一直拖延，原告迫於無奈始於103年6月18日、103年7月16 日、103年8月16日數次均以簡訊通知被告修繕，被告雖然 於103年8月19日以後始陸續傳簡訊告知原告要派工修理電 冰箱，但是直至目前也一直沒有修理，亦如原證二照片所 示。另，就有關瓦斯桶部分，亦如原證二照片所示，被告 提供之瓦斯桶係過期瓦斯桶，經通知瓦斯公司表示該瓦斯
桶太舊，且有危險性，他們公司不願意更換，必須再購買 新的瓦斯桶或加付檢修費用，原告通知被告更換瓦斯桶， 被告亦拒絕，此可由原證二照片所示可得知，原告也只能 自掏腰包，向瓦斯公司購買新的瓦斯桶使用，該新的瓦斯 桶目前尚在系爭標的房屋，供其他房客使用。原告亦一併 請求返還。
3、按，「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由 出租人負擔。」而，「租賃關係存續中，租賃物如有修繕 之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告 出租人修繕。」此觀民法第429條第一項、民法第430條第 一項前段定有明文規定，由兩造所訂立之租賃契約書可見 ，電冰箱、熱水器都是承租範圍內，均為本契約租賃物之 其中一項，熱水器附帶瓦斯桶是必然的道理，否則硬要承 租人去買瓦斯桶使用，退租後再由承租人把瓦斯桶帶走， 太強人所難，實為無理由，而電冰箱與熱水器均具有租賃 物之附加價值，被告依據兩造所訂立之租賃契約亦負有附 隨義務，須將該租賃物隨時處於可以使用之狀態，且可以 安全使用無虞的情況下，才是符合誠實信用原則與對等原 則。原告於承租後，發現隨即告知被告須將電冰箱修理好 ，以利使用，及換裝新的瓦斯桶，後又於上開時間以簡訊 通知被告數次，雖未定相當期限催告被告履行修繕義務， 但是已有一段相當長的時間，長達八個月，被告一直不理 或藉故不修繕，應可視為已定相當期限催告，被告仍拒不 履行，且顯可歸責於被告之事由。按，「因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延 或給付不能之規定，行使其權利。」；「因不完全給付而 生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」，民法第22 7條亦有明文規定。承上，被告除應負擔損害賠償責任， 原告亦有權利主張解除或終止兩造間之租賃契約。 4、原告嗣於103年10月14日，以電話及簡訊通知被告依租賃 契約書第七條規定解除兩造之租賃契約，並已將系爭承租 房間打掃清理乾淨，通知被告點交系爭房間，未料被告竟 置之不理，原告亦央請和平里里長出面協調，並於當日晚 上在里長辦公室，由里長以其所有之電話通知被告，告知 原告要解除租賃契約，並請被告到場點交房間，被告以里 長無公權力為由，拒不到場，且揚言「你們可以不住，但 是租金要照付」等語。
5、被告在原告通知已經搬遷，且清理房間完畢，要求點交房 間之後，隨即在網路上PO文出租系爭房間，此有下載網路 資料可憑，足證被告已有解除雙方租賃契約之意思表示，
被告一邊租出系爭房間，一邊又拒不點交房間，被告有受 領遲延責任，亦顯可歸責於被告之事由。
（四）本件原告與被告間於103年2月17日所訂立之租賃契約，原 告有單方終止權：
1、按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句。」民法第九十八條定有明文。又「解釋當事人 所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其 判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推 解致失真意。」、「本件系爭租賃契約第二條規定，雖係 定有期限之租約，惟從租約第五條規定：『契約期間內乙 方若擬遷離他處時，乙方不得請求租金償還或任何其他支 付請求，而應無條件將房屋按照原狀歸還甲方，不得異議 。』等語之文義以觀，本件租賃契約顯然默示同意任何一 方於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並 未明文禁止不得於期前終止租約，揆諸上開判例意旨，被 告自得於租賃期限屆滿前，依法終止租約。又終止權之性 質，係屬形成權一種，而形成權係賦予一方當事人得依其 單方之意思表示，使法律關係之效力得以消滅，因此被告 不需原告之同意，即得單方終止本件租賃契約，故原告另 主張被告依約終止租約，未得其承諾，該通知不生終止租 約效力云云，有所誤會。」（臺灣苗栗地方法院民刑事裁 判彙編87年第66-80頁參照）。
2、查，本件雙方所訂立之系爭租賃契約第七條即有明確記載 ：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不得 向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目 之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得 異議。」，依本件系爭租賃契約文義解釋，並未明文禁止 不得於期前終止租約，本件租賃契約顯然默示同意原告於 租約期限屆滿前，得終止租約，原告依據該系爭租賃契約 行使提前終止租賃契約權利，應為有理由。
3、按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆 滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第四百五十 條第三項之規定，先期通知，民法第四百五十三條定有明 文。終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二 百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項 意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事 人之同意，始有止約之效力。」（臺灣桃園地方法院民事 裁判彙編86年第2期342-350頁參照）。 4、被告於租賃契約書上並未寫明其住所，當原告要求其寫聯 絡地址時，被告稱大家以電話或簡訊通知即可，原告以電
話及簡訊通知被告終止租約情事，業已生通知送達效力。 5、原告於103年9月中旬以電話聯絡通知被告於下個月即10月 要終止租約，被告有接到電話，且雙方都有對談過。後於 同年10月14又以電話、簡訊及當地里長電話通知被告要終 止租約，此部分事實被告亦不否認。
6、原告本有終止契約權利，且於終止前一個月通知被告，被 告已受有通知，被告拒絕同意原告提前終止租約，又拒不 點交房間，被告應負受領遲延責任。
（五）退步言，如鈞院仍認原告無單方終止權，惟請審酌，本件 係因被告違反租約給付義務，原告通知被告補正未果，事 後亦可行使租約終止權：
1、被告於103年2月17日於網路PO文廣告招租房間，該廣告上 即有載明出租之房間內狀況及出租人提供設備部分內容， 承租人合意表示承租後，並給付租金，出租人即負有提供 該廣告內所載設備給予承租人使用之義務。
2、被告應依系爭租賃契約及廣告內容提供電冰箱、冷氣、無 線網路即廣告之「ADSL」、熱水器等設備供房客使用，此 即被告應盡之主義務。被告未依契約為給付，提供可使用 之電冰箱、無限網路、安全無虞之瓦斯桶，即有違反契約 在先。
3、被告提供之電冰箱早已經故障無法使用，在訂立租約翌日 ，原告發現後隨即以電話聯繫被告修繕，被告都以沒有時 間或訓話方式推託，原告多次電話催促被告修繕未果，之 後才以簡訊方式通知被告履行修繕義務，然被告遲至契約 終止後，均尚未修繕完竣。
4、依本件系爭租賃契約內容，雙方並無約定水、電費、網路 費用特別收費標準之明確記載，且電費、網路費用之支付 亦應依據供電機關或電話公司開立請款單據，依上面所載 數額為給付，如有提高或降低情形，雙方亦應有特別約定 明確記載於契約上，以示雙方遵從。被告要以高於契約內 容請求原告給付，已明顯違反契約。
5、原告多次以電話聯繫，或以簡訊通知被告履行契約，有將 近八個月（以距離四月間之簡訊通知被告履行之時間至通 知終止租約搬遷，期間亦距六個月餘），被告均未不履行 ，已可顯見原告通知被告修繕已定有相當之期間，被告不 履行契約，應負有違約之責任。
6、依上述，被告顯有違反系爭租約所定之義務，原告自得主 張提前終止租約之權利。
（六）再退步言之，被告亦有終止租約之意思表示： 1、被告在原告通知已經搬遷，且清理房間完畢，要求點交房
間之後，隨即在網路上PO文出租系爭房間，此有下載網路 資料可憑。
2、被告受通知原告終止租約之訊息後，隨於網路PO文欲出租 系爭房間，足證被告亦有合意終止雙方租賃契約之意思表 示。被告一邊出租系爭房間，一邊又拒不點交房間，被告 此舉可議，被告亦有受領遲延責任，應可歸責於被告之事 由，原告主張有終止租約之權利有理由，應為可採。（七）再退萬步言之，原告確實有終止系爭租約之權利： 1、「按租賃關係消滅後，倘承租人負有租賃債務，一般以為 押租金發生當然抵償之作用，既不問當事人意思為何？亦 無待乎意思表示，因租賃關係消滅，當然清結租賃債務， 並以押租金清償之。因之，其間既無庸如一般擔保物權之 尚待進行實行程序，亦無須如抵銷、抵充之尚待意思表示 到達生效，所以如此解釋，在於力求法律關係之迅速明確 釐清，且避免無謂勞費，於租賃雙方當事人均屬有利故也 。」「而由上開約定中，明確載明原告於租賃期間內終止 契約時，須給付被告損害賠償一節以觀，足見，系爭租約 中確已賦予原告得任意終止租約之權，否則原告又何須為 此給付損害賠償予被告，被告又何能無端受領該項之損害 賠償。是原告主張其得依該約定終止系爭租約，自有理由 ，被告辯稱原告無任意終止權等語，尚有誤會，不可採信 。」（臺灣臺中地方法院台中簡易庭103年度中小字第388 號判決參照）
2、查本件系爭租賃契約第18條約定：租賃期間內乙方(即原 告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方(即被告）一 個月租金，乙方決無異議等語，此有系爭租約影本在卷可 證，依據本件系爭租約及上開判決意旨以觀，系爭租約中 確已賦予原告得任意終止本件系爭租約之權利，本此，原 告自得主張依該約定終止系爭租約，應有理由。 3、被告抗辯原告之終止，應經得其同意等語，惟該系爭租約 既已賦予原告任意終止權，已如前述，是原告行使該項終 止權自無須再經被告之同意，且該系爭租約第18條並無違 反法律強制或禁止規定之情況，本於契約自由原則，該約 定自屬有效，兩造自應同受拘束，原告自得援引該約定主 張本人之權利，無庸再得其他法律之補充授權，被告抗辯 原告無任意終止權等語，尚有誤會，應不可採信。 4、據此，本件原告既有任意終止權，並經原告行使而以電話 及簡訊於103年9月14日及同年10月14日通知被告自103年 10月14日起終止系爭租約，是系爭租約即應自該日起終止 。
（八）綜上所陳，原告依租賃關係，業已依據租賃契約書第七條 規定解除（或終止）租賃契約，是被告即應將押租保證金 12,000元返還原告至明。然被告竟拒不返還，爰依房屋租 賃契約書之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原 告12,000元及自鈞院103年度司板小調字第2147號調解通 知書繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯電冰箱維修、瓦斯桶過期一事，原告均有通知被 告補正修繕等情，已如同前所述，不再贅述，惟查： 1、被告主張其所提供之電冰箱為全新，依該電冰箱照片以觀 ，其內部斑駁及塑膠條上黴菌痕跡、鋼鐵銹斑，可以推斷 該電冰箱應有一段長時間未使用，顯見該電冰箱並非全新 的，另瓦斯桶確實已經過期甚久，此亦有現場照片可證， 被告主張自應負舉證責任。
2、原告鑒於自身之安全，才自購瓦斯桶，目前供現有房客使 用之瓦斯桶係為原告所自購的，原告可以提出自購瓦斯桶 收據證明。
（二）就被告抗辯電費、網路費用一事：
1、依據系爭租賃契約，該契約內容並無雙方特別約定電費收 費方式之記載，被告自無請求高於電力公司收費標準之權 利，被告要求原告給付高於電力公司收費單據上之費用， 顯無理由。
2、依據被告網路PO文招租廣告上即有載明「由出租人提供 ADSL供承租人使用」等語自明，被告提供網路供承租人使 用是在履行其招租廣告契約內容之主義務，原告為承租人 ，使用網路亦僅為就系爭租賃契約行使其本人之權益，被 告本有裝設無線網路提供承租人使用之義務，拆機、停話 均是違反系爭租賃契約之義務。被告請求無線網路裝機費 用及拆機費用均無理由。
（三）就被告抗辯系爭房屋修繕一事：
1、租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔，民法第429條定有明文。而租賃物是否有修繕必要 ，亦應以租賃物於客觀使用上，有無安全疑慮及能否為正 常使用之情形為斷。
2、查系爭房屋位於巷內，巷口即為著名的永和樂華夜市，出 入人車多混雜，且系爭房屋亦曾經遭受小偷光顧，此部分 可以傳訊承租人林韋志作證，可為證實。原告承租第一間 房間，係位於陽台旁，該陽台欄杆腐銹及斷裂是事實，被 告亦不否認，被告僅以「原告是來買房子的嗎？」認為原
告沒有通知其修繕該陽台的欄杆，簡訊內容亦沒有要求被 告修房子的，然陽台欄杆已經損害是事實，被告自應有修 繕義務。提供一個安全無虞的租屋環境亦應係租賃契約之 附隨義務，陽台欄杆腐鏽斷裂，將導致承租人使用上之潛 在危險性，是必然事實，被告違反該義務，即有違約之情 事，被告應負擔給付不完全之瑕疵給付義務，且顯可歸責 於被告之事由。
（四）被告提出與其他承租人立據表示其等間之約定、收費情形 ，以證其說。然該承租人均為事後搬進入住，該承租人與 被告間就水、電費、網路費用收費標準如何，提供設備為 何，均係被告與其他承租人間協議內容，亦僅能作為日後 被告與其他承租人間之協議證明，無法作為本件抗辯之理 由依據，被告以此為抗辯，應不可採。且，本件系爭房屋 之水費，均是原告及其他承租人共同分擔繳納，並非如被 告於開庭時所言均是其所負擔，被告所言不實。（五）原告本件請求返還押租金之數額，應屬適法有據： 1、依據雙方訂立租賃契約，原告已為終止租賃契約之通知， 此有原告提出之房屋租賃契約書、手機簡訊翻拍照片、現 場照片、被告網路PO文招租廣告等證物可證，並請求被告 返還原告押租金及至清償日止給付百分之五之利息，應有 理由。
2、至於本件系爭租約終止後所生電費、網路費用清結之數額 ，被告應提出電費、網路費用確實之收據，兩造先為結算 ，以釐清雙方之權利義務後，原告自會負擔合於法律規定 之費用。
（六）按契約自由原則，契約內容除違反強制規定及公序良俗外 ，均應認為有效。而押租金乃租賃契約成立時，以擔保承 租人之租金債務為目的，附隨於租賃契約之契約，依據系 爭租賃契約第18條規定以觀，該契約即賦予原告有提前終 止系爭租約之權利，核該約定並無違反法律之強制規定， 亦無悖於公序良俗，自屬合法有效，更無所謂子法牴觸母 法之違法論，被告以此為抗辯顯無理由。
（七）被告抗辯電冰箱維修一事，答辯稱「原告將冰箱插頭棄置 在地上，他說要省電，本人還提醒他冰箱是藉壓縮機啟動 ，不可一下插上一下拔掉，這樣冰箱會壞掉，整壞了推倒 東西，一開始就壞掉」、「2/17日的翌日是2/18，為何 4/22那麼久才傳簡訊給我，說可能沒冷媒了？時日相距二 個月又四天才傳」、「2014.4/22的簡訊怎不提呢？」云 云，並以現有房客李孟緯、林韋志證明其所提供之冰箱係 「全新」、「完全測試，足堪使用」為抗辯。惟查：
1、從被告提供之電冰箱可查看，依該冰箱內部斑駁及塑膠條 上黴菌痕跡、鋼鐵銹斑等可以推斷該電冰箱應有一段長時 間未使用，顯見該電冰箱並非全新的，而被告於其答辯狀 所附證物「副本-相對人」內〈三〉，被告有記載「房客 入住時，房東提供（床、桌、衣框、電視、冰箱、冷氣， 均為全新，及完全測試足堪使用）等語，被告自承其提供 之電冰箱係「全新」之語，所言已有違誤，且被告與其他 房客即其所謂見證人間之約定如何，以及什麼情境簽立字 據，未可得知，惟亦僅能作為被告與其見證人間之協議證 明，無法作為本件抗辯之依據，被告以此為抗辯，顯無理 由。
2、被告答辯狀所附之「（本人所傳簡訊）對（蔡政憲）」內 容以觀，被告自述其與原告間簡訊的對話內容，均是表達 其無法挪出時間來維修電冰箱，其要原告配合其時間，原 告亦有配合，但即使原告以簡訊要求維修，亦為被告拒絕 ，仍然未維修，被告此言顯僅係推卸責任罷了，反要求原 告須要尊重其他人，配合他人時間才能維修，被告不思如 何協助房客解決問題，卻一再答辯「為何等到四月二十二 日才傳簡訊告知維修冰箱」的事情，所言令人匪夷所思？ 3、被告稱他有看到原告把電冰箱的插頭拔出，放置於地上等 語，顯見被告確實曾有未經原告之同意下，擅自進入原告 當時承租房間內之情事，原告所言並非毫無依據。 4、系爭房間之鑰匙，原告於搬遷該房間後，即把鑰匙插在房 間門鎖上，以代交付返還被告。
（八）就過期瓦斯桶部分，原告提出現場瓦斯桶照片，依該照片 上可以得知瓦斯桶的檢驗期日均已過期甚久，從該照片中 可以得知，被告所謂全新的瓦斯桶，所言均非屬實。係原 告向被告要求更換瓦斯桶無結果後，為顧及自己及其他承 租人（楊鈞庭、林韋志）生命財產上安全，才自掏腰包購 買新的、安全的瓦斯桶使用，此有瓦斯公司提出之收據可 證，現在該瓦斯桶亦為其他承租人使用中，而提供安全無 虞的瓦斯桶供承租人使用係被告之義務，原告代其義務所 為支出，被告無法律上原因受有利益，致原告遭受損害， 被告負有返還所受利益之義務。
（九）本件原告於起訴前，向鈞院聲請調解，原即係為解決兩造 紛爭可以盡速解決，然被告宣稱沒有訴訟是他沒有成功的 ，要原告去提告，他也會去提刑民事告訴，無風起浪，導 致兩造都要到庭辯論，舟車勞頓，本件如能透過調解程序 ，雙方把各自應負擔之權利義務釐清，該誰負擔就把它處 理清楚，誰不欠誰，這樣不僅可以避免雙方私人爭端延續
不斷，亦可免除國家司法資源的無端浪費，惟本件訴訟程 序進行至目前仍無法和平解決紛爭，實在令人惋惜！（十）綜上所陳，原告依租賃關係，並行使單方終止權，已終止 系爭租約，請求被告返還押租金，應有理由。
四、被告則請求駁回原告之訴，並以：
（一）按民事訴訟法第277條之規定，當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其 情形顯失公平者，不在此限。原告以胡謅之詞詆毀被告之 人格，讓被告實在難以接受。原告稱被告常常藉故對其惡 言相向、以穢言辱罵，並稱被告會不定期進入原告所承租 之房間內察看等語，原告應就此提出證據，莫要對被告作 出莫須有之詆毀。
（二）就冰箱一事，原告稱其於承租翌日起即通知被告維修，但 由被告所提出之簡訊內容觀之，原告係於103年4月22日始 向被告詢問冷媒是不是沒了，然其所入住之日期為103年2 月17日，故原告根本並非於承租翌日即通知被告維修。且 住在原告隔壁之住戶即訴外人楊鈞庭亦將被告冰箱毀損致 不堪使用之狀態。被告係在中華電信維修人員前來檢測室 內網路線是否正常時，發現訴外人蔡政憲將冰箱插頭棄置 於地上，訴外人蔡政憲說此舉是為了節省電費，而當時被 告提醒訴外人蔡政憲說冰箱是藉壓縮機啟動，不可將冰箱 插頭一下插上一下又拔掉，這樣冰箱會壞調。
（三）就瓦斯桶乙事，原告稱其向被告表示瓦斯桶已過期，要求 更換以便安全，然被告不與理會云云，此根本是胡謅之詞 。又請問原告從入住到離開（103年2月17日起至103年10 月15日）的期間共叫了幾桶瓦斯，便可之被告是否提供滿 罐之瓦斯。
（四）就電費乙事，煩請鈞院參酌其租賃契約及被告所拍攝之電 表圖片，可知被告一向對承租人收取每度5元之電費。關 於走廊、馬達、陽台、洗衣機、浴室之用電均不會入其各 房間之電表，而是包闊在總收費單內，又台電收費標準為 夏季每度6.71元、冬季每度約3.61元，平均下來每度約為 5.16元，故被告根本無超收電費。
（五）原告之電費及網路費一毛未付，還用一些捏造之詞，來掩 飾其毀約之行為，並逃避兩造間就下半年租金漲價500元 之約定。原告當初叫被告裝設網路時，承諾其一定住滿一 年，之後卻用此卑劣之手段，將所有責任推給被告。（六）原告另稱房屋陽台欄杆腐鏽及斷裂，請問原告是要來買房 子的嗎？當初原告向被告承租系爭房屋時，即已知道系爭 房屋之外觀，若原告不滿意當初即可不租，且被告什麼時
候又答應要修欄杆了？
（七）被告並未有同意原告在103年10月14日終止系爭租約，故 兩造間之租約並未終止。原告迄今尚積欠原告103年10月 份、11月份、12月份及104年1月份應預繳之租金共26,000 元、電費6,065元、網路費3,339元及拆機費1,827元，以 上共計37,231元，被告依法主張抵銷。查押租保證金本來 就係用以擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行金，在 租賃關係消滅後，如承租人有欠租情事，自可由出租人主 張抵付租金。本件原告尚積欠被告37,231元，經以系爭押 租保證金抵充扣除後，已無餘額，原告不得向被告請求返 還押租金。
（八）原告與被告簽的是定期的租金，所以這個約定違反定期租 金的規定，好像子法不能違反母法的規定，所以系爭租約 第18條的約定無效等語置辯。
五、本件原告主張兩造於103年2月17日簽訂房屋租賃契約書，由 原告向被告承租其所有坐落新北市○○區○○街00巷00號3 樓之雅房1間，租賃期間自102年2月17日起至104年2月16日 止，每月租金6,500元，被告已收受原告押金12,000元之事 實，業據原告提出房屋租賃契約書為證，且為被告所不爭執 ，原告此部分主張，堪信為真實。至於原告主張兩造租賃契 約已於103年10月14日終止，被告應返還上開押租金乙節， 則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件所應審酌者厥 為：(一)原告得否提前終止系爭租約？(二)原告請求返還押 租保證金，有無理由？(三)被告主張以損害賠償金額共37,2 31元抵銷，是否有據？茲分述如下：
（一）原告得否提前終止系爭租約？
１、系爭租約明定租賃期間自103年2月17日起至104年2月16日 止，屬定有期限之租賃契約，固為兩造所不爭，惟「租賃 期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償 甲方（即被告）一個月租金，乙方絕無異議」，系爭租約 第18條約定甚明，足見兩造已約定原告於租賃期限屆滿前 得任意終止租約，僅原告應賠償被告1個月租金而已。又 定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定 ，先期通知，民法第453條定有明文。原告於終止系爭租 約前之103年9月間，已先行通知被告將於103年10月中旬 遷離他處終止系爭租約，復於103年10月14日再次告知自 即日起終止系爭租約，並於同日自系爭房屋搬離，此為被 告所不爭執，堪認原告單方提前終止系爭租約之意思表示 業已到達被告，原告主張系爭租約自103年10月14日起終
止，兩造自該時起已無租賃關係存在，應為可採。 ２、至於原告主張依兩造租約第7條之規定語義觀之，原告不 需獲得被告之同意，即得單方終止本件租賃契約云云，惟 按「租約期間內乙方若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請 求租金償還，遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條 件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」，兩造租賃 契約第7條定有明文，此應解釋為若兩造合意終止租賃契 約，承租人不得請求租金償還或其他任何名目之權利金， 而應不可解釋為承租人得隨時終止租賃契約，是原告主張 其依此規定而有單方終止租賃契約之權利云云，容屬誤會 。
３、原告另主張因被告違反租賃給付義務（電冰箱故障、瓦斯 桶過期），經原告通知被告補正未果，是原告事後得依民 法第430條之規定行使租約終止權云云，惟按「租賃關係 存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承 租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限 內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租 人償還其費用或於租金中扣除之。」，民法第430條雖定 有明文，然在此條文中「租賃物」應係指建物本身，即系 爭租賃契約之主給付義務係被告所提供之租賃物（即房屋 ）堪以承租人居住，而家俱本身既非屬本件租賃契約之租 賃物，故原告不得以被告未將瓦斯桶及電冰箱修繕為由， 而認為被告違反租賃契約之主給付義務以終止系爭租賃契 約，是原告主張依此規定有單方終止租賃契約之權利云云 ，自屬誤會。
４、原告復主張被告於網路上ＰＯ文出租系爭房屋，故雙方有 默示合意終止租賃契約云云，惟被告縱使有於網路上ＰＯ 文出租之行為，然在被告將系爭房屋確實出租予第三人前 ，不可僅憑此行為而認為被告有合意終止雙方租賃契約之 意思表示，是原告主張被告有默示終止租賃契約云云，亦 屬誤會。
５、原告另主張其依租賃契約第18條之規定有任意終止租賃契 約之權利云云，按「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前 遷離他處時，乙方應賠償甲方（即被告）一個月租金，乙 方絕無異議」，系爭租約第18條約定甚明，足見兩造已約 定原告於租賃期限屆滿前得任意終止租約，然原告需賠償 被告1個月租金6,000元，已如上述，是原告此部分之主張 ，即屬有據。
（二）原告請求返還押租保證金，有無理由？
１、按押租金者，乃租賃關係存續中，以擔保承租人之租賃債
務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物， 其目的乃在擔保承租人之租賃債務。又此所謂之租賃債務 ，係指租賃關係消滅前或消滅時所生者為限。
２、經查，依系爭租約第5條後段約定：「…乙方（即原告） 如不繼續承租，甲方（即被告）應於乙方遷空、交還房屋 後無息退還押租保證金。延後一個月歸還。」、第6條前 段約定：「乙方於租期屆滿前，除經甲方同意繼續出租外 ，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」，有 原告所提系爭租約在卷可稽。經查：本件原告既已於103 年10月14日自系爭房屋遷出，即已履行租賃物返還義務， 是請求被告給付押租保證金12,000元，自屬有據。（三）被告主張以損害賠償金額37,231元抵銷，是否有據？ １、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質 ，不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民 法第334條第1項定有明文。又按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段 有明文規定。
２、經查：本件系爭租賃期間自103年2月17日起至104年2月16 日止，原告提前終止系爭租約遷離他處，依系爭租約第18