臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決
103年度板簡字第1635號
原 告 林英惠
被 告 魏淑華
訴訟代理人 賴泳卉
吳弘鵬律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國104 年5 月25日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬柒仟叁佰捌拾陸元，及自民國一百零三年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬柒仟叁佰捌拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應 給付新臺幣（下同）272,997 元及利息部分；嗣於民國104 年5 月8 日具狀擴張聲明為被告應給付403,168 元及利息部 分，揆諸首揭規定，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告於民國103 年4 月23日以新臺幣（下同）885 萬元向被 告所購買門牌號碼新北市○○區○○街0000號（含基地) ， 被告於出售該房屋時僅告知天花板有漏水情形，並已請億圓 工程有限公司（下稱億圓公司）修繕完成且保固5 年。 ㈡原告於103 年4 月23日交屋後，於103 年5 月20日前往打掃 時，竟發現該屋前陽台、屋內牆壁、後陽台、頂樓天花板等 多處發生漏水及天花板、牆壁壁癌情形，該房屋顯然有重大 瑕疵，與被告於出售該屋前向原告說明僅有天花板漏水已修 繕完成，顯然與事實不符。
㈢原告發現漏水後，即行連絡被告，亦請訴外人黃伯瑞代書多 次聯繫被告，被告均置之不理。原告為確定房屋瑕疵全貌， 於僱工拆除客廳及天花板部分木板之前、後，均連絡億圓公 司承辦人孫鍾銘至現場勘查確認，釐清該房屋漏水壁癌部分 是否為當初被告委由該公司修繕部分，被告並未到場。該公 司勘查後，確認多處漏水及壁癌部分並非被告先前委由該公 司修繕部分。又兩造間系爭買賣契約書第2 頁所指應謂增建
之建物有被拆除或其他危險事件發生之可能性。且本件經台 北市土木技師公會鑑定報告書第3 頁漏水原因計5 項，皆非 被告所述已委請億圓公司修繕保固之保固範圍，億圓公司修 繕保固部分為4 樓天花板及4 樓壁癌（工程費僅5 萬餘元） ，且該保固書亦未說明保固範圍，顯見系爭房屋多處漏水， 壁癌已達重大瑕疵，已造成實際經濟價值減損，嚴重損及原 告權益。再者，被告無法提出任何房屋耗損數據佐證，概稱 難以避免之自然使用耗損，依被告所述之邏輯，表示屋齡已 達數十年之房屋皆會且應該要漏水，顯見被告明知系爭房屋 漏水，且漏水處非億圓公司之漏水保固範圍內，僅告知原告 4 樓牆壁與天花板交接處漏水, 並未告知頂樓漏水及4 樓其 他地方多處漏水，逕稱皆已委請億圓公司修繕並保固，難謂 無故意或過失之嫌。
㈣本件經台北市土木技師公會鑑定防水修繕工程費用為214,82 8 元，另原告支出拆修原有裝潢費用47,565元，又因延遲入 住系爭房屋而支出103 年5 月至104 年6 月間之租賃相關費 用140,775 元，合計受有損失403,168 元。本件係原告首次 購屋，因標的物漏水無法裝潢入住，原告續行租屋有其必要 性並有損失之發生。爰依民法第259 條、第354 條、第360 條、第365 條之規定，訴請解除契約，並請求被告應負物之 瑕疵擔保責任，賠償原告所受前揭損害。
㈤併為聲明：被告應給付原告403,168 元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年利率百分之五計付之利息。並陳明 願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠系爭房屋係建於63年9 月5 日，主要建材為鋼筋混凝土，被 告居住期間發見天花板似有漏水且牆上亦有壁癌需處理，便 委請億圓公司修繕之，渠等修復後並另外提供5 年之保固期 。而被告於系爭標的之居住期間不達半年（102 年10月30日 至103 年3 月），且該期間正係處於降雨量之枯水期，難謂 被告可發見系爭標的經降雨過後房屋之內部情形。故被告將 其己力可發見之漏水情形告知億圓公司，委請該公司進行維 修，於維修後被告相信該公司之專業技術，認系爭標的物之 漏水情狀已然修復，縱未全然修復，亦應在億圓公司之保固 範圍內。
㈡又查，被告居住期間均未發見原告所述之情形，故被告並非 隱匿未告知，且原告亦於建物現況確認書中確認系爭標的屋 漏部分已修繕保固。縱系爭標的確有被告未告知之漏水情況 ，惟系爭標的之屋齡已達40年，渠等情狀應屬於難以避免之 自然使用耗損並非瑕疵，故被告自不應負損害賠償之責任。
㈢再者，系爭房屋縱令有漏水之瑕疵，惟依據兩造於103 年3 月16日簽訂之買賣契約書第6 頁載明特別約定事項：「賣方 原本標的物漏水部分已由億圓公司修繕保固，買方承受保固 契約，但賣方需協助更改保固契約之指定人為買方林英惠。 」，原告在買受系爭房屋前即已知其漏水之情形，並同意承 受被告與億圓公司間之保固契約，則雖系爭房屋確有漏水之 情形，亦難謂被告需負瑕疵擔保之責。
㈣又兩造簽訂系爭標的之買賣契約書第2 頁載明：「本買賣標 的如有未依法申請增（加）建之建物、定著物或工作物亦包 括在買賣範圍內，買方充分認知該範圍有被拆除或其他危險 ，並願於交屋後承擔一切責任。」。查兩造既已於上述買賣 契約書中以特約限制被告對系爭頂層增建物之物之瑕疵擔保 責任，且被告並無故意不告知原告漏水瑕疵之情形，依民法 第366 條規定，則可認原告已認知系爭頂層增建建物係屬老 舊建物，可能具漏水之危險，則依據該買賣契約書，原告自 應承擔一切責任。
㈤再原告主張因系爭房屋漏水而延遲遷入，致原告需在外租賃 居住而受有損失，惟原告是否需因系爭房屋漏水而遲未遷入 ，致其在外另租房居住，其必要性並非無疑，且誠如上述， 兩造既已於系爭建物之買賣契約就漏水之情形及未依法申請 增建之建物有特別約定，則據此約定，被告自不負損害賠償 之責。
㈥併為答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。並陳明 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院之判斷：
㈠經查，就兩造所爭執之系爭房屋是否有由億圓公司保固範圍 外之漏水情形？經本院囑託兩造合意選定之臺北市土木技師 公會鑑定結果，認為：「問㈠：漏水之原因為何？答㈠：查 新北市○○區○○街00○0 號4 樓及頂層增建之屋內確實有 有漏水情形，漏水範圍包含：⑴4 樓客廳牆面及平頂；⑵4 樓廚房牆面及平頂；⑶4 樓後陽台平頂；⑷頂樓房間及走道 平頂；⑸頂樓增建之走道窗戶牆面等，其範圍位置詳如附件 六會勘照片紀錄表之平面配置圖所示。漏水之原因研判以下 ：⑴頂樓露台女兒牆滲水、4 樓前窗外牆滲水，造成4 樓客 廳牆面及平頂漏水。⑵4 樓廚房屋頂PC板矽利康老化，造成 牆面及平頂漏水。⑶4 樓後陽台PC板矽利康老化，造成平頂 漏水。⑷頂樓鐵皮屋頂排水溝位置設置不當、鐵皮及釘栓鏽 蝕、鐵皮接縫矽利康老化等，造成頂樓房間及走道平頂漏水 。⑸頂樓外牆窗框無設計排水孔加上外牆防水施作不佳，造 成窗戶牆面滲水。……問㈢：漏水之原因是否有與如附件所
示估價單（103 年12月22日陳財佑治漏技研估價單）所為修 繕仍係屬同一原因？答㈢：103 年12月22日陳財佑治漏技研 估價單現場修繕範圍，僅頂層（增建）之外牆面及隔壁鄰房 之地坪等防水工作，查現況會勘照片編號02之頂樓走道窗台 牆面滲水，可研判為鋁窗排水不良加上外牆防水施作不佳所 致，故鑑定標的物之漏水原因，與103 年12月22日陳財佑治 漏技研估價單所為修繕，不完全是同一原因，僅頂層（增建 ）之外牆面施作處有滲漏水現象才是。」，此有台北市土木 技師公會104 年4 月13日北土技字第00000000000 號鑑定報 告書在卷可稽。又證人即億圓公司承辦人員孫鍾銘在本院審 理時具結證稱：億圓公司有受被告委託修繕屋頂及天花板漏 水，亦即就系爭房屋客廳的左側天花板及客廳的壁癌處理， 而客廳的天花板漏水，是因為屋頂的地坪防水層老化，所以 也有做屋頂防水層的處理。後來在103 年5 月份系爭房屋新 屋主即原告表示有漏水問題，有請我們公司過去查看。勘查 結果有多處漏水之狀況，有窗框、陽台、牆面等處漏水。那 時去勘查我們是針對業主口述內容現場勘查，窗框、陽台、 牆面是在下雨後才發生，而之前我們勘查時並沒有下雨，故 未沒有發現這些地方漏水。原屋主請我們修繕時，我們有保 固5 年，保固內容就是現況施工範圍，亦即四樓天花板，只 要有漏水就是在保固範圍內。原告請我們去看時天花板沒有 漏水，我們認為是外牆滲水進來，如果是我們施工範圍內， 我們會免費維修等語。是堪認除頂樓之外牆面施作處有滲漏 水現象，係屬訴外人億圓公司應保固之範圍外，其餘部分之 漏水要難謂係在億圓公司之保固範圍內。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣之物，缺少 出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價 金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵 者亦同。民法第354 條第1 項、第360 條分別定有明文。而 所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最 高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又參酌一般中 古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其 屋齡直接估算；除非保證品質或特別約定其效用，否則應認 當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付 之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨 為履行，而不應認係給付不完全。本件被告抗辯依兩造系爭
買賣契約書第2 頁之記載，兩造已以特約限制被告對系爭頂 層增建物之物之瑕疵擔保責任，且被告並無故意不告知原告 漏水瑕疵之情形，又系爭標的之屋齡已達40年，上開情狀應 屬於難以避免之自然使用耗損並非瑕疵，是被告毋須負瑕疵 擔保責任等語。查觀諸兩造就系爭不動產所簽訂之買賣契約 書第1 條第3 項約定：「本買賣標的如有未依法申請增（加 ）建之建物、定著物或工作物亦包括在買賣範圍內，買方（ 即原告）充分認知該範圍有被拆除或其他危險，並願於交屋 後承擔一切責任。」、第14條第3 項約定：「賣方（即被告 ）原本標的物漏水部分已由億圓工程有限公司修繕保固，買 方承受原保固契約，但賣方需協助更改保固契約書之指定人 為買方林英惠。」、第4 項約定：「依現況交屋。」等內容 ，則被告既僅就「原本標的物」即系爭4 樓房屋部分載明已 經億圓公司修繕保固等情，堪認被告僅就系爭4 樓房屋部分 保證並無漏水之瑕疵存在，至關於頂樓增建部分則僅能引用 「依現況交屋」之約定，尚難認被告已有保證並無漏水之瑕 疵，且原告就被告有故意不告知頂樓增建有漏水瑕疵之情事 ，並未舉證以實其說，參諸前揭說明，原告自無從依民法第 360 條之規定請求被告應就系爭頂樓增建部分負損害賠償責 任。況系爭買賣契約第1 條第3 項既已約定系爭頂樓增建之 「其他危險」，原告願於交付後承擔一切責任，按諸民法第 373 條規定，自包括物之瑕疵在內，亦足認兩造已特約免除 被告就系爭頂樓增建之瑕疵擔保責任。從而，堪認被告僅須 就系爭頂樓增建本體以外之前述其餘漏水之瑕疵，依民法第 360 條規定負損害賠償責任。
㈢復按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216 條第1 項 所明定。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被 減少，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得， 因損害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。又按負損害 賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他 方損害發生前之原狀；又上開情形，債權人得請求支付回復 原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213 條第1 項、 第3 項亦定有明文。茲就原告請求被告賠償之項目及金額逐 項審酌如下：
⒈修繕工程費用為214,828元部分：
原告主張依台北市土木技師公會鑑定報告書所列未稅金額為 204,598 元，是被告應賠償214,828 元（含稅）等語。查台 北市土木技師公會固鑑定修繕費用共計204,598 元，其中包 括：⒈屋頂鐵皮屋修繕費用48,060元；⒉損害修繕費用42,9
98元；⒊漏水修繕費用75,282元。合計修繕費用166,340 元 ，總計（含其他費用、廢棄物清理及運什費及管理費等）為 204,598 元。惟被告就頂樓增建部分不負民法第360 條損害 賠償責任，已如上述，此部分費用自應扣除，則依台北市土 木技師公會工程預算書（如鑑定報告書附件七）之記載，其 中第一項之屋頂鐵皮屋修繕費用48,060元、第二項之頂樓前 陽台鋁框及天溝排水改善處理3,082 元、頂樓走道窗戶牆面 台度批土+ 油漆600 元、頂樓房間及走道天花板批土+ 油漆 1,004 元、第三項之頂樓走道窗戶牆面台度高壓灌注鑽孔及 窗框鑽設排水孔8,000 元等項，均屬頂樓增建本體部分之瑕 疵之修繕，故合計應扣除60,746元。至第三項之頂樓大門外 水泥地板裂縫防水處理16,000元、頂樓右側外牆與地坪接縫 輕質空心磚打除與復舊20,794元、頂樓右側外牆與地坪接縫 防水處理17,094元等項，依備註欄所載係為修繕該鑑定報告 書附件六之照片4 、7 所示系爭房屋4 樓天花板及廚房之漏 水所為，是此部分自毋庸扣除。則損害修繕費用及漏水修繕 費用合計應為98,634元。則原依修繕費用166,340 元所核列 其他費用（按損害鄰房規定得酌定8%）13,307元，應減為 7,891 元（計算式：98,634×8%＝7,891 ，元以下四捨五入 ），廢棄物清理及運什費（5%）8,317 元，應減為4,932 元 （計算式：98,634×5%＝4,932 ，元以下四捨五入），管理 費（10% ）16,634元，應減為9,863 元（計算式：98,634 ×10% ＝9,863 ，元以下四捨五入），故本件修繕工程費 用應為121,320 元（未稅），加計5%營業稅後，應為127,38 6 元。從而，原告請求被告給付修繕工程費用127,386 元， 為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 ⒉原有裝潢拆修費用47,565元部分：
原告主張其於103 年5 月發現漏水，為確定系爭房屋瑕疵全 貌，請廠商拆除部分牆面及天花板計支出47,565元等語，並 提出報價單1 紙為證。按損害賠償之債，以有損害之發生及 有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要 件，最高法院30年上字第18號判例意旨參照。查原告拆除系 爭房部分牆面及天花板，乃係為確定系爭房屋瑕疵全貌，然 所為拆除是否在漏水之修繕上，均有其必要性，未見原告舉 證以實其說，難謂係屬因漏水瑕疵所生積極的損害或消極的 損害，且難認二者間有相當因果關係，是原告此部分請求， 不應准許。
⒊延遲入住系爭房屋而另行租賃之相關費用140,775 元部分： 原告主張其自103 年5 月至104 年6 月間計支出租賃相關費 用140,775 元等語，並提出租賃契約書、與出租人間通訊紀
錄等件為證。惟查，觀諸原告所提出前開租賃契約書，其於 102 年10月5 日所簽訂之租賃契約，其租期乃係自102 年10 月1 日至103 年9 月30日止，則原告是否確實自103 年5 月 起即要入住系爭房屋，要非無疑。且是否因系爭房屋有前揭 漏水之瑕疵，即有另行租賃房屋之必要性，亦未見原告舉證 以實其說，是原告此部分請求，亦不應准許。
㈣末按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第 360 條前段定有明文。而所謂不履行之損害賠償，係指不完 全給付之損害賠償而言，解釋上應適用不完全給付之規定。 又買受人如依上開法文請求不履行之損害賠償，係代契約之 解除，倘其契約業經解除，即不得再為此項請求，最高法院 73年台上字第3082號判決可資參照。是民法就出賣人應負擔 品質瑕疵擔保責任者，買受人僅得就解除契約、減少價金、 損害賠償擇一行使。準此，並不許買受人一面解除契約，一 面復就不履行所生之損害，並請求賠償。本件原告既業已依 民法第360 條規定請求損害賠償在案，已如前述，揆諸上開 說明，自不得復主張依民法第259 條、第365 條規定解除契 約，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第354 條、第360 條之規定，請求被 告給付原告127,386 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年11 月28日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理 由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經本 院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，爰不予一一論述， 附此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定， 應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依同法第392 條第 2項規定，依聲請宣告被告預供擔保後，得免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
板橋簡易庭 法 官 王士珮
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 黃炎煌
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
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