最高法院民事判決 一○四年度台上字第一○七八號
上 訴 人 沈禾珍
訴訟代理人 施竣中律師
被 上訴 人 富陽建設股份有限公司
法定代理人 彭乾業
訴訟代理人 陳長甫律師
上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國一○
三年十二月九日台灣高等法院第二審更審判決（一○二年度重上
更㈡字第五○號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理 由
本件被上訴人主張：兩造於民國八十六年八月十四日簽訂合作興建房屋契約書（下稱合建契約），由上訴人提供坐落台北市○○區○○段○○段○○○地號土地，供伊興建房屋，伊交付上訴人保證金新台幣（下同）一百八十一萬五千元；嗣於九十一年二月四日簽訂房屋分配協議書（下稱分配協議書），約定上訴人分得興建之房屋地上一樓、六樓A1（下稱一樓房屋、六樓A1房屋），另以每坪三十二萬元之價金購買六樓A2房屋（與六樓A1房屋合併，下稱系爭房屋），實際買賣坪數依地政機關登記為準。伊於九十二年四月二十一日興建完成，於同年五月二十七日將系爭房屋登記予上訴人或其指定之人，於同年六月五日、同年月二十日、九十三年二月二十七日通知上訴人辦理交屋，上訴人拒不辦理，伊不負遲延交屋責任，得請求上訴人返還系爭保證金及給付六樓A2房屋之價金等情，依合建契約、分配協議書之約定，求為命上訴人給付七百六十八萬二千四百二十一元，及自九十三年五月七日起加付法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅敘）。上訴人則以：被上訴人通知伊辦理交屋時，系爭房屋有空調未裝設、天花板需整修、落地窗未施作、地板未舖設石英磚、玻璃門不能關鎖、南邊窗戶及北邊門無法密合等瑕疵，未達交屋標準，返還保證金之條件未成就。六樓A2房屋面積僅約十九坪，按每坪三十二萬元計算，價金僅六百零八萬元，伊擬以銀行貸款支付該價金，因被上訴人拒不交付所有權狀致未能辦成，分配協議書第四條所定給付買賣價金之條件亦未成就。縱被上訴人得請求伊返還保證金及給付價金，伊因被上訴人遲延交屋致受有減少租金收入之損害；系爭房屋面積不足並有瑕疵，應減少價金；系爭房地之稅捐及大廈管理費應由被上訴人負擔，伊所受損害金額合計三千二百二十萬二千八百十八元，得與伊所負上開債務抵銷，抵銷後，被上訴人已無餘額可請求等語，資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：兩造於八十六年八月十四日簽訂合建契約，由上訴人提供系爭土地予被上訴人興建房屋，被上訴人交付上訴人保證金一百八十一萬五千元；兩造於九十一年二月四日簽訂分配協議書，約定上訴人分得一樓及六樓A1房屋，另以每坪三十二萬元之價金向被上訴人購買六樓A2房屋，實際買賣坪數依地政機關登記為準。被上訴人於九十二年四月二十一日取得興建房屋之使用執照，於同年五月二十七日將一樓房屋登記予上訴人之子朱崇年、朱崇元，將系爭房屋登記予上訴人、朱崇年、朱崇元、上訴人之女朱允菁，於同年六月五日、同年月二十日通知上訴人辦理交屋，為兩造所不爭執。次查分配協議書第三條約定：「雙方同意甲方（上訴人）購買乙方（被上訴人）地上第六層所分得之A2建物，第六層A2建物容積面積為四十七平方公尺，實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算，買賣單價每坪為新台幣參拾貳萬元計」，既約定實際所需購買坪數依地政機關登記之產權坪數計算，計算買賣價金之面積自係六樓A2房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積之總和。六樓A2房屋因與六樓A1房屋合併，無單獨登記面積，以系爭房屋登記之主建物、附屬建物及大、小公面積共計四百七十三點二三平方公尺，減去六樓A1房屋之主建物、附屬建物及大、小公面積總和三百九十二點七六平方公尺，六樓A2房屋登記面積為八十點四七平方公尺，折合二四點三四坪。分配協議書約定上訴人應分得一樓房屋主建物面積為六十二點三三平方公尺，一樓房屋登記之主建物面積為六十四點一三平方公尺，露台部分依規定不予登記，不計入房屋面積，上訴人受分配一樓房屋面積無短少。六樓A2房屋登記面積為二四點三四坪，按每坪三十二萬元計算，其價金為七百七十八萬八千八百元。合建契約第四條第二項約定：「甲方（上訴人）依左列方式分壹次無息返還乙方（被上訴人）保證金：本大樓內外部工程全部完成辦理交屋時，退還保證金每坪土地新台幣拾萬元整予乙方」，係以系爭大樓內外部工程全部完成辦理交屋為上訴人退還保證金之停止條件。分配協議書第四條約定，上訴人就六樓A2房屋價金，應於大樓完工交屋之同時，以現金或即期支票一次付清；如上訴人以分得六樓之房屋向銀行辦理貸款時，則應於大樓完工可交屋後四十五日內支付，被上訴人自無先行交屋之義務。所稱交屋，應依合建契約第十六條約定辦理。被上訴人於九十二年四月二十一日領得系爭房屋之使用執照，於同年五月二十七日將系爭房屋登記予上訴人或其指定之人，於同年六月五日、同年月二十日通知上訴人辦理交屋，惟斯時系爭房屋未鋪設地磚或地毯，屋內地面僅以水泥抹平。被上訴人於九十三年二月二十七日交付上訴人其草擬之協議書記載，於上訴人申請銀行貸款獲准後安裝空調機，嗣
其交付上訴人之其餘草擬協議書，除記載六樓地磚工程追減三萬二千元、陽台落地窗工程追減三萬零三百七十九元外，均未提及系爭房屋尚有其他瑕疵，兩造往來之存證信函，亦未提及系爭房屋有何瑕疵，堪認被上訴人於九十三年五月六日交付上訴人第二份草擬協議書時，系爭房屋已符合約定之驗收標準，達於可交屋之狀況，上訴人經被上訴人通知辦理交屋，以要求折讓價金、補貼相關稅賦及費用等為由，拒絕辦理交屋，係以不正當方法阻止退還保證金之條件成就，視為被上訴人已於九十三年五月六日交屋，該條件已成就，上訴人應於是日返還系爭保證金予被上訴人。被上訴人原提供系爭房地所有權狀配合上訴人向訴外人國泰世華銀行股份有限公司辦理抵押貸款，上訴人於九十三年三月三日改向訴外人高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）申請貸款，並拒絕簽署撥款同意書，不同意高雄銀行將貸款金額撥付被上訴人，亦不同意簽發票據予被上訴人以擔保價金之支付，則被上訴人拒絕提供系爭房地所有權狀配合上訴人向高雄銀行辦理抵押貸款，非可歸責於被上訴人，上訴人應於被上訴人九十三年五月六日給付被上訴人六樓A2房屋價金。系爭保證金扣除經判准抵銷確定之六萬二千三百七十九元（含六樓地磚工程三萬二千元、陽台落地窗工程三萬零三百七十九元），餘額為一百七十五萬二千六百二十一元。被上訴人應於九十二年七月五日前交屋，其至九十三年五月六日始交屋，構成給付遲延，上訴人得請求被上訴人賠償遲延期間相當於租金之損害。系爭房屋面積約一百四十三坪，合理租金為每坪一千三百元，依此計算，每月租金為十八萬五千九百元，上訴人得請求被上訴人賠償一百八十五萬三千零三元。上訴人請求被上訴人賠償之契稅三十三萬一千一百十三元及十九萬三千一百五十七元、交換契稅二萬六千四百七十五元、六樓A2房屋坐落土地之增值稅二十一萬一千一百十七元、九十二年度至九十九年度之房屋稅三十八萬一千零二十八元、九十四年度至九十九年度之地價稅三十一萬九千一百六十九元，依合建契約第十一條約定，及契稅條例第四條、第六條，房屋稅條例第四條，土地稅法第三條第一項第一款、第五條第一項第一款規定，均應由上訴人或其指定之登記名義人負擔；系爭房屋之大廈管理費，應由上訴人或其指定之登記名義人負責繳納；上訴人不能證明因可歸責於被上訴人之事由，致系爭房屋被斷水、電，上訴人請求被上訴人賠償上開稅捐及大廈管理費一百九十五萬八千五百十二元、恢復水電費用二萬元，均屬無據。上訴人以其對被上訴人之上開債權一百八十五萬三千零三元，與其對被上訴人所負系爭保證金債務一百七十五萬二千六百二十一元、價金債務七百七十八萬八千八百元依序抵銷後，上訴人尚應給付被上訴人七百六十八萬二千四百二十一元。故被上訴人依合建契約、分配協議書之約定
，請求上訴人給付七百六十八萬二千四百二十一元，及自九十三年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，倘當事人非以之決定法律行為效力之發生或消滅，僅以之為既存債務履行之期限者，則屬清償期之約定。系爭合建契約第四條第二項約定：「甲方（上訴人）依左列方式分壹次無息返還乙方（被上訴人）保證金：本大樓內外部工程全部完成辦理交屋時，退還保證金每坪土地新台幣拾萬元整予乙方」（見第一審卷一○頁），似係就上訴人既存之返還保證金債務，約定以「大樓內外部工程全部完成辦理交屋時」為清償期。原審遽謂該約定為停止條件，已有可議。次查給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第二項前段定有明文。兩造約定於被上訴人完成交屋時，上訴人退還系爭保證金予被上訴人；原審復認上訴人應於大樓完工交屋之同時，以現金或即期支票一次付清六樓A2房屋價金；如上訴人以分得六樓之房屋向銀行辦理貸款時，於大樓完工可交屋後四十五日內支付。兩造就系爭保證金及六樓A2房屋價金之給付，似未約定確定期限，而屬不確定期限之債務。乃原審未查明被上訴人於系爭房屋達於可交屋之狀況後，有否通知上訴人辦理交屋，於何時完成交屋，曾否催告上訴人給付上開款項，遽謂被上訴人於九十三年五月六日交付上訴人第二份草擬協議書時，系爭房屋已達於可交屋之狀況，上訴人應於是日給付系爭保證金及六樓A2房屋價金予被上訴人，並應自九十三年五月七日負遲延責任，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 一○四 年 六 月 十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 慧 兒
法官 阮 富 枝
法官 吳 麗 惠
法官 彭 昭 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○四 年 六 月 二十二 日
G
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網