臺灣臺北地方法院簡易民事判決 103年度店簡字第832號
原 告 丁怡雯
訴訟代理人 陳雅萍律師
複 代理人 吳文君律師
被 告 陳長儀
訴訟代理人 余德正律師
林健群律師
上列當事人間返還押金等事件，於中華民國104年6月10日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟零陸拾柒元，及自民國一百零三年八月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元，由被告負擔新臺幣陸佰玖拾伍元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣陸萬陸仟零陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基 礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告原 請求被告給付新臺幣（下同）11萬6,000元及利息；嗣於民 國104年3月18日具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告7萬 2,700元及利息。核其請求之基礎事實同一，僅減縮應受判 決事項聲明，揆諸上開說明，原告所為訴之變更，程序合法 ，應予准許。
二、原告主張：㈠原告前經冠泰房屋仲介公司（下稱冠泰公司） 仲介，向被告承租門牌號碼台北市○○區○○街000巷0號1 樓（東側）房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自101年9月27 日起至104年9月26日止，每月租金5萬8,000元，押租保證金 17萬4,000元，嗣因店面營業困難，原告於103年5月16日以 簡訊通知被告將結束營業，雙方以簡訊確認原告將提前解約 ，讓被告扣1個月租金，並於103年5月26日前搬離，將系爭 房屋恢復原狀。103年5月26日點交當日，被告攜帶其事先擬 妥之「租賃終止點交書」到場，並於確認系爭房屋恢復原狀 後，於各點收項目上均勾選「正常」，因原告對於「租賃終 止點交書」第3點所載稅金補貼數額有意見，請求被告提出 證明，被告同意於翌日提出詳細報稅資料，兩造遂相約於隔 日再行碰面。詎被告於103年5月27日當日並未依約攜帶相關 報稅資料到場，僅要求原告簽署「租賃終止點交書」，否則
不同意點交，因被告拒絕原告鑰匙之交付，原告僅能將系爭 房屋鑰匙交付兩造委託之仲介公司人員，並向被告表示得隨 時向仲介公司拿取系爭房屋鑰匙，以代點交。原告已依約將 系爭房屋遷空交還被告，被告依約應將扣除一個月租金、所 得稅補償金、租賃期間水、電、管理費後之押租金7萬2,700 元（計算式：174,000元－58,000元－11,778元－31,522元 ＝72,700元）返還原告。㈡對被告答辯之陳述：①就賠償一 個月租金部分：原告已同意扣除一個月租金5萬8,000元。② 就回復原狀部分：被告雖稱原告有水管及招牌未拆除之未回 復原狀情形，然原告承租系爭房屋時即有招牌鐵架及內部燈 管存在，原告僅將招牌外側貼有原承租客所經營店名之壓克 力面板換為原告經營店面名稱之面板，於退租時，因考量將 該壓克力面板拆下，內部燈管將暴露在外遭風吹雨淋，故被 告循前例要原告保留該壓克力面板，待後承租客承租時再行 更換面板。至於水管部分已依被告要求處理，此由證人陳元 珍、劉祐瑋證述內容可得證。此外，被告已於「租賃終止點 交書」第5點點收項目「排水管」欄勾選「正常」，顯見103 年5月26日點交當日，原告確已完成系爭房屋各項應回復原 狀之點交，被告辯稱原告有未回復原狀情形，即無可採。③ 就補貼房屋稅及綜合所得稅部分：被告所提綜合所得稅電子 結算申報書所載「租賃所得」，係台北市○○街000巷0號房 屋全部之租賃所得，但原告僅承租系爭房屋東側，西側另有 他人承租，上開租賃所得並非均為出租予原告之所得；況被 告出租系爭房屋西側之月租金為7萬元，故被告「租賃終止 點交書」第3點所載102年度增加之所得稅2萬5,992元，原告 僅需負擔其中58/ (70＋58)，故原告102年度應負擔之所得 稅補貼金額為1萬1,778元（25,992元×58/128＝11,778元） ，至於被告另稱103年1至4月之綜合所得稅補貼金額8,664元 ，因被告未提出該段期間之租賃所得稅繳納有增加之證明， 原告不同意此部分之請求。又被告所提綜合所得稅電子結算 申報書所載被告所申報之所得資料，除租賃所得外，尚有薪 資所得、執行業務所得等各項所得，而被告實際繳納所得稅 額，係以全部所得扣除免稅額、扣除額後所得之綜合所得淨 額乘以20%稅率後再減去稅金累進差額，據以計算其應納之 所得稅額，而該租賃所得既為被告所得之一部分，就該租賃 所得實際繳納稅金，亦應以該租賃所得占被告所得之比例據 以計算該租賃所得實際繳納租金，被告斷然以20%稅率計算 該租賃所得應繳納之綜合所得稅額，未將其在所得稅申報所 享有之免稅額、扣除額及累進稅額扣減之優惠一併納入計算 ，其所主張之計算方式亦失衡平。再者，被告應納稅捐額帳
面上增加原因乃係其先前未據實登錄所致，其所應繳納綜合 所得稅實質上並未較出租前之稅額增加，依系爭租賃契約第 16條之約定，原告並無須負擔被告所稱增加之所得稅額，原 告係為求定紛止息，方願退讓以兩側租金比例計算分擔部分 之稅額。④就未繳納之水、電、管理費部分：原告同意扣除 3萬1,522元。⑤就律師費部分：本件係因被告拒絕返還押租 保證金而涉訟，原告並無違約情事，系爭租賃契約第12條請 求前提即不存在。⑥就103年5月至7月之租金損害部分：原 告業已遷讓交還系爭房屋，被告隨時可使用系爭房屋，被告 是否出租他人與原告無關，自無向原告請求之理。㈢為此， 提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告7萬2,700元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告辯以：依系爭租賃契約第18條約定：「租賃期間內乙方 （即原告，下同）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（ 即被告，下同）一個月租金，乙方決無異議。…」等語，原 告並未遵守一個月前先期通知之約定，應賠償原告一個月租 金5萬8,000元。又系爭租賃契約第9條約定：「房屋有改裝 施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得 損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」等 語，原告於系爭房屋內自行裝設水管及招牌，原告需將水管 及招牌拆除，將系爭房屋回復原狀後交還，系爭房屋之點交 過程始告完成。原告雖主張被告於「租賃終止點交書」各點 收項目上均勾選「正常」，兩造對系爭房屋回復原狀情形均 無意見云云，惟上開「租賃終止點交書」上，甲、乙雙方及 見證人簽名欄均為空白，可見兩造就系爭房屋是否回復原狀 並未達成共識。原告於系爭房屋所裝設之廣告招牌，迄今仍 未恢復原狀，有現場照片三幀可資為證；而原告承租系爭房 屋後，將原由一樓穿過樓地板至地下室天花板之排水管封住 ，改成在一樓地板並沿牆角鋪設之明管，亦有一樓及地下室 排水管照片各一幀為證，證人陳元珍所稱水管阻塞費用已處 理乙節，與上述原告自行加裝排水管乙事不同，原告確實未 就其自行裝設之排水管部分恢復原狀。此外，冠泰公司並非 被告之代理人，原告縱將系爭房屋鑰匙交付冠泰公司仲介人 員，亦無從對被告發生點交之效力。再者，依系爭租賃契約 第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出 租前之稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼二分之 一。乙方決不異議。」等語，系爭房屋實價登錄申報之租金 數額為5萬8,000元，扣除之前申報之租賃數額2萬元，原告 應補貼1萬9,000元〈計算式：（58,000元－20,000元）÷2 ＝19,000元〉，原告102年度應補貼之所得稅為2萬5,992元
〈計算式：19,000元×12月×0.57（扣除標準費用率43%後 ，係以租金所得57%為課稅金額）×20%（即原告當年度所適 用之稅率）＝25,992元〉，103年度應補貼之所得稅為8,664 元（計算式：25,992元×4/12＝8,664元），總計為3萬4,65 6元（計算式：25,992元＋8,664元＝34,656元）。原告雖主 張被告所提綜合所得稅電子結算申報書所載租賃所得，並非 均屬出租與原告之所得云云，惟原告依租賃契約第16條約定 ，應負擔綜合所得稅增加之二分之一，此為契約當事人間之 約定，與租賃房屋西側租金多寡無關。且依財政部北區國稅 局綜合所得稅核定通知書可知，系爭房屋101年度時係以每 月租金2萬元報稅，因當時尚未採行實價登錄制，故該年度 核定稅額為8萬5,444元，稅額並未增加，被告並未向原告請 求補貼系爭房屋101年度稅額；然自102年度始，因改採實價 登錄制，故該年度系爭房屋係以每月租金5萬8,000元報稅， 最終核定稅額為53萬9,382元，稅額較101年度增加，換算為 每月租金應為7萬8,857元，確實較以往增加，被告僅以3萬 8,000為基準計算原告應補貼之稅額，實已給予原告優惠。 另原告主張系爭房屋西側月租金為7萬元，係以其弟與西側 承租人之對話錄音譯文為證，被告否認該錄音之真正。依系 爭租賃契約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費、 電話費、瓦斯費、管理費清潔費等由乙方負擔。」等語，原 告於租賃期間尚有水費、電費及管理費共計3萬1,522元未繳 清。依系爭租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致 損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟繳納 之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」等語，原告 不僅未依系爭租賃契約完成相關點交及費用賠償事宜，更提 起本件訴訟，被告僅能委任律師以保障其權利，被告所花費 之律師酬金計6萬元，自應由原告負擔。另因原告上開解約 行為，致使被告自103年5月27日起迄今，仍無法將系爭房屋 出租他人，無法收取租金，受有相當於三個月租金共計17萬 4,000元（計算式：58,000元×3月＝174,000元）之損害， 對此，原告亦應負賠償之責。綜上，原告應將系爭房屋回復 原狀完成點交程序，賠償被告一個月租金5萬8,000元，並補 貼102年、103年房屋稅及綜合所得稅3萬4,656元，及給付租 賃期間未付清之水、電、管理費3萬1,522元、律師酬金6萬 元、系爭租賃物103年5月至同年7月租金17萬4,000元後，始 得要求返還押金。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告於101年8月25日與被告簽訂租賃契約書，向被告承租門
牌號碼台北市○○區○○街000巷0號1樓（東側）房屋，租 賃期間自101年9月27日起至104年9月26日止，每月租金5萬 8,000元，押租保證金17萬4,000元。 ㈡原告於103年5月16日以簡訊通知被告將提前終止租賃契約， 並約定於103年5月26日點交系爭房屋。
㈢因被告拒絕受領系爭房屋鑰匙，原告於103年5月27日將系爭 房屋鑰匙交付冠泰公司人員。
㈣原告同意自上開押租保證金17萬4,000元內，扣除一個月租 金5萬8,000元及未繳納之水、電、管理費3萬1,522元。五、得心證理由：
原告主張其已依約將系爭房屋遷空交還被告，被告依約應將 扣除一個月租金、所得稅補償金及租賃期間水、電、管理費 後之押租金7萬2,700元返還原告等語，為被告所否認，並以 上開情詞置辯，是本件爭點厥為：原告是否已將系爭房屋回 復原狀後交還被告？被告應返還原告之押租金數額為若干？ 對此，本院判斷如下：
㈠按占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態；所謂對於物有 事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或 者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實 上之管領力（最高法院95年台上字第1124號判決意旨參照） 。經查，原告於103年5月26日已將系爭房屋內之物品騰空， 嗣於103年5月27日將系爭房屋鑰匙交付冠泰公司人員，而被 告對此亦知悉等情，有原告所提系爭租賃契約最後一頁空白 處所附註之文字可稽（見本院卷第63頁），並經證人即冠泰 公司人員劉祐瑋、陳元珍到庭證述屬實（見本院卷第116頁 背面），依上開說明，堪認原告至遲於103年5月27日已將對 系爭房屋之事實上管領力移轉與被告。被告雖以原告未將系 爭房屋回復原狀且冠泰公司並無代理被告收受系爭房屋鑰匙 之權利，辯稱原告並未完成系爭房屋點交程序云云，惟查， 原告是否將系爭房屋回復原狀，係涉被告嗣後得否對原告為 損害賠償之請求問題，並無礙系爭房屋事實上管領力之移轉 與否；而冠泰公司雖非被告之代理人，然既為代理被告出租 系爭房屋及擔任兩造點交系爭房屋之見證人，則原告在被告 拒絕受領系爭房屋之鑰匙後，將上開鑰匙交付冠泰公司人員 收受保管，除明確表示已放棄對系爭房屋事實上之管理支配 關係外，亦清楚地表達被告自斯時起，即可隨時自原仲介公 司處取得對系爭房屋之管理支配權利，則冠泰公司是否為被 告之代理人，並無礙於系爭房屋事實上管領力之移轉。準此 ，原告既已將系爭房屋內之物品騰空遷出並交付鑰匙，足認 其已將對系爭房屋之占有移轉與被告，故被告上開所辯，尚
非可採。是原告主張其已將系爭房屋遷讓返還被告，自屬有 據。
㈡又原告既已將系爭房屋至遲於103年5月27日遷空交付與被告 ，有如前述，依系爭租賃契約第5條約定，被告應將押租保 證金返還原告，惟被告對此仍執下列事由辯稱無庸返還原告 押租金，茲就被告下列所辯，論述如下：
⒈就系爭房屋未回復原狀之賠償部分：被告雖提出現場照片5 幀（見本院卷第76-79頁），欲證明原告就系爭房屋仍有未 回復原狀乙節，惟就招牌未拆除部分，原告表示係因壓克力 面板拆下後，內部燈管將暴露在外遭風吹雨淋，其係應被告 要求保留該壓克力面板，待後承租客承租時再行更換面板等 語，核與一般店面租賃情形無悖，堪認原告上開所述為可採 。又被告所指系爭房屋水管未復原部分，被告並未提出承租 時之照片供本院比對，且被告既已自行於租賃終止點交書第 5點點收項目排水管欄勾選正常（見本院卷第62頁），堪認 被告於點交時已確認該部分並無異常狀態。至被告雖辯稱兩 造及見證人均未在上開租賃終止點交書上簽名，故兩造對於 系爭房屋是否回復原狀並未達成共識云云，惟除原告表示已 將系爭房屋依約回復原狀外，見證人冠泰公司人員即證人劉 祐瑋、陳元珍均到庭證稱兩造除稅金部分有意見，未見有其 他爭議等語（見本院卷第117頁），參以上開租賃終止點交 書上有關點交項目之勾選「正常」均屬被告所為，亦為被告 所不爭（見本院卷第81頁、第89頁），顯見被告在就系爭房 屋進行現況點交時，並未認原告就系爭房屋有未回復原狀之 情形，否則為何未在上開點交書上載明，即率爾均勾選「正 常」？核與一般現場點交情形有違，故被告以此否認先前所 為之點交，亦難憑採。
⒉就綜合所得稅稅額補貼部分：依系爭租約第16條約定：「本 件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時 ，其增加部份，應由乙方（即原告）負責補貼二分之一。乙 方決不異議。」等語（見本院卷第24頁），被告辯稱其出租 系爭房屋增加之稅額應由原告負擔二分之一等語，核與兩造 約定內容相符，堪以採信。原告固以系爭房屋租賃所得僅為 被告所得之一部分，被告斷然以20%稅率計算該租賃所得應 繳納之綜合所得稅額，其計算方式有失衡平，且被告應納稅 額增加原因，乃被告先前未據實登錄所致，故原告無須負擔 被告所稱增加之所得稅額等語，惟系爭租約條款係兩造基於 契約自由原則所訂定，原告若對約定內容有意見，本有決定 締約與否之自由，則原告於訂約時既不爭執稅額之計算方式 而簽訂系爭租約，自應受系爭租約條款之拘束；至被告是否
誠實報稅，係被告是否履行其公法上義務及是否負行政裁罰 等責任問題，尚非原告得據以免除契約責任之理由。查原告 係於101年9月底承租系爭房屋，於103年5月底遷讓返還系爭 房屋，已如前述，而被告101年、102年度綜合所得稅租賃所 得分別為24萬元、69萬6,000元等情，業據被告提出101年、 102年度綜合所得稅電子結算申報書為證（見本院卷第97頁 、第108頁)，則被告出租系爭房屋增加之租賃所得為45萬6, 000元（計算式：696,000元－240,000元＝456,000元），出 租系爭房屋增加之稅額為5萬1,984元（計算式：456,000元 ×57%×20%＝51,984元），原告僅承租系爭房屋東側乙節， 又為兩造所不爭，依系爭租約第16條約定，原告102年度應 補貼被告之所得稅稅額應為1萬2,996元（計算式：51,984元 ×1/2×1/2＝12,996元）；而系爭房屋於102年度改採實價 登錄後，103年度核稅基準並未有太大變更，故原告103年度 應補貼被告之所得稅稅額應為5,415元（計算式：12,996元 ×5/ 12＝5,415元），合計稅額為1萬8,411元（計算式：12 ,996元＋5,415元＝18,411元），被告自得於上開押租金內 扣除此部分金額。
⒊就支出律師費部分：本件係因兩造就綜合所得稅計算結果有 異而涉訟，尚難認原告有明顯違約而損害被告權益之情事存 在，則原告基於悍衛己身權益所為訴訟之請求，且本件在一 審訴訟程序亦非屬律師強制代理案件，則被告依系爭租約第 12條約定，請求被告給付律師費用6萬元，並據此主張抵銷 ，難認為可採。
⒋就103年5月至7月之租金損害部分：本件原告至遲已於103年 5月27日將系爭房屋遷讓返還被告乙情，已如前述，且被告 並在與原告之簡訊中表示願意負擔跨過原應繳納隔月租金之 「一天時間」等語（見本院卷第58頁背面；蓋原告係在每月 27日繳納隔月之租金，此由原告所提房租收款明細欄所載內 容可知，見本院卷第52頁背面），顯見原告已繳納其搬遷日 期即103年5月27日該月份之租金，並已依約自請求返還之押 租金內扣除提前終止租約之一個月租金5萬8,000元，且被告 自103年5月27日原告交還系爭房屋鑰匙後，系爭房屋已處於 被告可支配管領之範圍，被告隨時可將之出租，自不得再苛 求原告承擔系爭房屋該段期間租金之損失，故被告請求原告 給付103年5月至7月之租金損害，並據此主張抵銷云云，亦 無可採。
⒌綜上，被告應返還原告之押租金應為6萬6,067元〈計算式： 押租金174,000元－原告同意扣除之金額89,522元（58,000 元＋31,522元）－原告應補貼之稅額負擔18,411元＝66,067
元〉。
六、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告返還押租保證 金6萬6,067元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年8月12日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請 宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，確定為第一審裁判費1,220元（減縮及原告敗訴部分之裁 判費由原告負擔）。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 林玉珮
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區○○路○段000號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
法院書記官 馮姿蓉