給付仲介費
岡山簡易庭(民事),岡簡字,104年度,49號
GSEV,104,岡簡,49,20150624,1

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臺灣高雄地方法院民事判決       104年度岡簡字第49號
原   告 陳榮瑞
被   告 台灣福興工業股份有限公司
法定代理人 林瑞章
訴訟代理人 蔡祥銘律師
訴訟代理人 蔡晉祐律師
上列當事人間給付仲介費事件,本院於104 年6 月10日言詞辯論
終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾萬元,及自民國104 年3 月3 日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔三分之一,餘由原告負擔。本判決得假執行,但被告如為原告預供擔保新台幣壹拾萬元後,得免為假執行。
理 由
一、原告主張:原告於103 年10月間居仲介被告向訴外人劉輝燦 購買其所有坐落高雄市岡山區灣裡西段1083、1084、1087、 1088、1089地號土地(以下簡稱系爭土地),並已仲介成功 ,系爭土地已訂立買賣契約,並辦理買賣移轉登記,此有系 爭土地登記謄本四份可證,兩造言明若仲介成功,買賣雙方 各須支付原告新台幣(下同)300000元,賣方劉輝燦已支付 原告300000元,惟被告至今仍不願給付,請求判決被告應給 付原告300000元,及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ,按年息百分之五計算之利息。
二、被告辯稱:否認有委託原告仲介本件系爭不動產買賣,一開 始確實是由原告接觸沒有錯,被告一開始確實是委託原告向 地主劉輝燦詢問是否有出賣系爭土地之意願,原告向被告表 示地主不願意出賣,後來被告即未委託原告進行接觸,事後 因為被告管理部經理蔡燕芬劉輝燦之女劉鍾慧認識,才透 過這一層關係去洽談本件買賣契約,所以系爭土地買賣的內 容,完全是經由劉鍾慧蔡燕芬二人搓商後所訂定,與原告 無涉。且本件原告主張仲介費是百分之一,但系爭土地的交 易總金額000000000 元,如依百分之一計算,仲介費應為00 00000 元,而非原告主張的30萬元,且據被告知悉,劉輝燦 之所以給付原告30萬元,是因為原告事後知悉被告與劉輝燦 完成買賣契約,所以向劉輝燦表示,如無功勞也有苦勞,所 以劉輝燦才勉強交付30萬元予原告。本件固然原告曾經一度 仲介系爭土地買賣,但事後因出賣人劉輝燦不願意出賣土地 了,故兩造之仲介關係也已經終止,事後系爭土地買賣是由 被告員工與劉輝燦之女協商完成,與原告無關,故本件原告



請求仲介費並無理由,請求判決駁回原告之訴。三、法院判斷:原告依民法第568 條請求居間報酬,依該條規定 :「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求 報酬。」故依民事訴訟法第277 條之規定,原告主張依該法 規請求,就該法規之構成要件事實應負舉證責任,是本件之 爭點在於㈠被告與劉輝燦所有之系爭土地成立買賣移轉登記 ,是否因原告報告或媒介而成立?㈡若是,則原告可請求之 報酬金額若干?分述如下:
四、被告與劉輝燦所有之系爭土地成立買賣移轉登記,是否因原 告報告或媒介而成立?
按民法第565 條規定,稱居間者,謂當事人約定,一方為他 方報告訂約之機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。 又該條所定居間有二種情形,一為報告訂約機會之報告居間 ,一為訂約之媒介居間。所謂報告居間,不以於訂約時周旋 於他人之間為之說和為必要,僅以為他方報告訂約之機會為 已足,而居間人之報酬,於雙方當事人因居間而成立契約時 ,應許其請求,至於居間行為就令自始限於媒介居間,而僅 為報告即已有效果時,亦應許居間人得請求報酬(台灣高等 法院97年上易字第985 號判決參照)。經查,證人鄭國盛即 為被告公司之退休員工到庭證述:「系爭土地上面原先我們 有請原告去跟地主劉輝燦去承租土地,租了將近九年之久, 事後我們公司想要買土地,公司老闆林瑞章有找我去向原告 陳榮瑞請他向地主轉達要買土地,原告回復說地主還沒有想 要賣,我跟原告來來回回磋商及打電話大約五次,之後我退 休就不知道了,以前我們請原告去向地主承租有給原告錢, 多少我不知道,因為我看到承租的資料上面有寫。」等語及 證人葉品逸即為被告公司之員工到庭證述:「鄭國盛課長於 103 年9 月退休,我是接他的業務,他當時有交代說8 月7 日有原告會來公司談系爭土地承租的問題,我當時剛接,我 詢問經理是否有這個事情,8 月7 日原告到我們公司來的時 候,是董事長及經理跟原告見面,其他的事情我就不知道, 8 月7 日他們談完以後,經理有找我說談後續原告跟地主談 的如何,由我去瞭解,第二次是8 月15日原告有到我們公司 跟經理談,我沒有進去,我負責接待他們到會議室,內容我 不知道,到月底的時候,原告打電話跟我講說地主不賣土地 ,五分鐘後原告又打電話到我們經理室說地主不賣了,經理 交代我寫土地的承租單,進行土地承租的事情,後來的事情 我就沒有出面了。」等語,及證人劉輝燦即系爭土地所有權 人到庭證述「原告確實有來跟我講福興公司要買我的土地, 我開始說不要賣,他又來好幾次,最後我才跟他說一坪十二



萬,原告有再來跟我講是否要降價,我說我不要降價,我就 叫原告去跟福興公司講說我不要賣了。最後是因為有一位福 興公司的小姐打電話給我女兒劉鍾慧說問我們可不可以賣土 地,最後我就給我女兒處理。」則由上開證人所述,被告公 司確實有請原告居間與系爭土地所有權人劉輝燦洽談買賣系 爭土地之事情,且原告確實已前後約有七次與被告報告洽談 情形(鄭國盛上開所述與原告來來回回磋商約五次,葉品逸 上開所述與原告接洽約二次),且原告確實已前後約有四、 五次與劉輝燦接洽約(劉輝燦到庭證述,自8 月開始接洽, 大概原告來我接洽4 、5 次)。再參酌被告公司皆有承辦人 員負責辦理系爭土地之買賣事宜,且證人即被告公司之經理 蔡燕芬到庭證述:「我們公司董事長請原告再去跟劉輝燦商 量一下,我當時跟原告講說我們只是請你去商量,沒有叫你 去出價,原告就說知道。葉課長來跟我報告,原告打電話進 來,說劉輝燦說用十萬元買太離譜,後來原告也同意打電話 給我,也是說這樣的話。我當時已經告訴他不要透過你了, 我們並沒有叫你出價十萬元,你怎麼可以這樣說。」等語, 故被告公司並無授權原告洽談買賣金額之事由,僅有請原告 報告訂約之機會而已,顯見被告公司僅授權原告居間報告, 即所謂報告居間,是依上所釋,報告居間,居間人之報酬, 於雙方當事人因居間而成立契約時,應許其請求,至為明確 。被告雖辯稱因地主不願意出賣,後來被告即未委託原告進 行接觸,事後因為被告管理部經理蔡燕芬劉輝燦之女劉鍾 慧認識,才透過這一層關係去洽談本件買賣契約,所以系爭 土地買賣的內容,完全是經由劉鍾慧蔡燕芬二人搓商後所 訂定,與原告無涉,本件固然原告曾經一度仲介系爭土地買 賣,但事後因出賣人劉輝燦不願意出賣土地了,故兩造之仲 介關係也已經終止,事後系爭土地買賣是由被告員工與劉輝 燦之女協商完成,與原告無關,故本件原告請求仲介費並無 理由云云。並經證人蔡燕芬即被告公司經理到庭證述:8 月 7 日我們公司的董事長及我、原告在辦公室談的時候,董事 長有跟原告講,如果你要談購買土地的事情,那就安排我們 跟劉老闆直接見面,劉老闆如果比較忙,我們可以直接到他 的藥房去拜訪他,不會佔用他很多的時間。過一段時間,原 告有打電話進來,說劉輝燦他不願意出來吃飯,要成交以後 才要出來吃飯,我們聽到這個電話的時候很意外,我們認為 他傳達的訊息有錯誤,我們就約原告第二次進來,是在8 月 15日,原告要到我們公司來,說怎麼傳話傳成這樣子,董事 長再問他劉輝燦是否要賣,這時候原告就講說劉老闆要賣一 坪十二萬元,董事長就請教原告依你在做仲介一坪要多少,



他就用手勢比了十萬,董事長就請原告再去跟劉輝燦商量一 下,我當時跟原告講說我們只是請你去商量,沒有叫你去出 價,原告就說知道。葉課長來跟我報告,原告打電話進來, 說劉輝燦說用十萬元買太離譜,後來原告也同意打電話給我 ,也是說這樣的話。我當時已經告訴他不要透過你了,我們 並沒有叫你出價十萬元,你怎麼可以這樣說,我很生氣,就 掛完電話了。我們董事長就叫我去跟劉輝燦道歉。所以我在 9 月19日沒有事先約,就直接去拜訪劉輝燦,就轉給劉鍾慧 ,所以我當天是跟劉鍾慧在她的辦公室見面,劉鍾慧告知沒 有別的標地,目前不賣,我就告訴劉鍾慧我們談租約是否要 根妳談,她說是。9 月26日我有傳簡訊我們要準備租約的事 情,預計下禮拜會送合約進去,9 月27日劉鍾慧有打電話給 我,說租約要按原先的方式,期間一樣是五年,我當時說我 們租約只要三年就好了,在9 月29日劉鍾慧又打電話給我說 ,她堂哥在做代書,說福興公司如有要買這塊土地,就勸我 爸爸把土地賣給福興公司,我有跟董事長報告這件事情,租 約先暫緩,先談買賣,董事長有同意,我們就談買賣,一直 到10月2 日我跟劉鍾慧談的結果,是以一坪119000元購買, 於11月3 日付定。」等語,且證人劉鍾慧劉輝燦之女兒到 庭證述:「原告確實在擔任仲介的工作,有這件事情要仲介 我爸爸要賣這塊土地,因為我爸爸沒有意願要賣,當時的關 鍵點是因為蔡燕芬打電話給我說租期到了要租約,她順便講 說妳爸爸是否要賣土地,我跟她講說沒有這個意願,我說沒 有關係,就朝向租約,租約的事情我就請我堂哥處理,我堂 哥分析給我爸爸聽,我爸爸才同意賣這塊土地。」等語。經 查,依上開證人所述,本件系爭土地確實由上開證人親自洽 談後所訂立之契約無訛,並已完成辦理買賣移轉登記,有系 爭土地登記謄本在卷可參,是原告之居間為報告居間,其工 作僅以為他方報告訂約之機會為已足,且原告確實努力於被 告與劉輝燦間報告訂約之機會,已完成其工作,而系爭土地 事後被告與劉輝燦間所成立之買賣契約,係因前有原告努力 之報告居間,報告訂約之機會,始有本件契約之訂立,豈能 謂非原告於雙方當事人因居間而成立契約,是不因被告終止 居間契約,而使原告先前已完成之居間報告,因此而消滅, 被告此部分之辯解,尚難採酌。
五、原告可請求之報酬金額若干?
按民法第566 條第2 項、第568 條第1 項分別規定,居間未 定報酬額者,按照價目表所定給付之,無價目表者,按照習 慣給付;居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請 求報酬。查若以雙方未有約定報酬標準,而該居間人亦非以



居間收取報酬為業之人,無任何報酬價目表可供參酌,依上 述規定,應依一般民間習慣計算居間報酬額。按仲介人向賣 方收取之報酬通常為買方之3 倍,故參酌上開各情以觀,本 院認為證人劉輝燦到庭證述:「我這個人重感情,雖然原告 仲介不成,給他一個意思30萬元,沒有什麼含意。」顯見原 告與劉輝燦就系爭土地之居間報告,報酬金額為300000元, 為雙方所能接受,是原告與被告之居間報酬應為100000元, 應為合理。準此,原告得向被告請求之居間報酬應為100000 元,逾此數額之主張即無理由。
六、綜上所述,原告基於居間之法律關係,請求被告給付100000 元,及自起訴狀繕本送達之翌日即104 年3 月3 日起至清償 日止,按年息百分之五計算之利息,即屬有據,為有理由, 應予准許。又本件原告勝訴部分,為簡易程序所為被告敗訴 之判決,爰依職權宣告假執行,並依職權為被告預供擔保, 得免為假執行之宣告。
七、結論:本件原告之訴為一部有理由,一部無理由,依民事訴 訟法第78條,判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
岡山簡易庭 法 官 沈建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 李承悌

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參考資料
台灣福興工業股份有限公司 , 台灣公司情報網