臺灣士林地方法院民事小額訴訟判決 104年度湖小字第310號
原 告 長虹公園館公寓大廈管理委員會
法定代理人 梁秀真
訴訟代理人 滕汝恆
被 告 馮威豪
訴訟代理人 馮忠漢
上列當事人間給付管理費事件，於民國104 年6 月10日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖仟陸佰元，及自民國一百零四年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為原告所屬社區內地下室B3停車場編號122 號停車位（下稱系爭停車位，且其性質上屬獎勵停車位）之 區分所有權人（但非該社區內之住戶），但未依照社區規約 及區分所有權人會議決議按月繳足應納之清潔管理費每月新 臺幣（下同）800 元、電梯（維護）基金每月400 元（合計 每月應納1,200 元），自民國102 年8 月至103 年1 月間、 103 年3 月至同年12月間，被告每月僅納600 元，因該期間 內被告合計積欠之管理費與電梯基金共9,600 元，迭經催討 復置之不理，乃訴請判命被告給付並加給約定利息。聲明為 ：被告應給付原告9,600 元，及自支付命令（經被告合法提 出異議視為起訴）送達翌日起至清償日止，按週年利率百分 之十計算之利息。
二、被告則以下開情詞置辯，並聲明駁回原告之訴： ㈠長虹公園館公寓大廈區分所有權人會議無權決議單獨針對B3 停車場之車位所有人收取電梯基金，何況被告可以用走的， 無須使用原告為地下室B3停車場之獎勵停車位所有人專門設 置之電梯；另外長虹公園館公寓大廈區分所有權人會議對B3 停車場各停車位所有人是否為該社區住戶，又區分不同之管 理費收費標準，亦有失公平。
㈡決議調高B3停車場管理費收取標準之該次（102 年度）區分 所有權人會議之召集程序違法，且該決議之內容不合理，蓋 被告乃B3區分所有權人之一，長虹公園館公寓大廈區分所有 權人會議不應於區分所有權人會議之表決權行使上，限制B3 停車場有獨立權狀之56位所有人只能共同行使一個表決權。 且若依原告所述B3獎勵停車位既然有56位只算一戶，那應只 交1 個管理費即可。
㈢此外，B3停車場常見髒亂，且許多區域照明不足，足見原告 之管理有失職責。
三、兩造不爭執之事實：
被告為原告所屬社區內地下室B3停車場編號122 號停車位之 區分所有權人，但未依照社區規約及區分所有權人會議決議 按月繳足應納之管理費每月800 元與電梯基金每月400 元（ 合計每月應納1,200 元），自102 年8 月至103 年1 月間、 103 年3 月至同年12月間，被告每月僅繳納600 元，是該期 間內被告拒繳之管理費與電梯基金共9,600 元。四、本案之爭點厥為：
㈠被告主張長虹公園館公寓大廈102 年度區分所有權人會議之 召集程序違法是否可採？
㈡長虹公園館公寓大廈區分所有權人會議得否針對其社區內地 下室B3停車場之車位所有人議定收取電梯基金及調高管理費 ？其社區內地下室B3停車場之車位所有人議定收取電梯基金 及因其身份別（即是否為該社區大樓住戶）議定不同之管理 費收費標準？
㈢原告得否依102 年7 月6 日第二次長虹公園館公寓大廈區分 所有權人會議決議內容，對被告收取調高後之管理費與電梯 基金暨遲延利息？被告以無需使用電梯為由，拒絕繳足應納 之管理費與電梯基金是否合法有據？
㈣被告以原告管理有疏失為由，拒絕繳足應納之管理費與電梯 基金是否合法有據？
五、茲分別論述如下：
㈠被告主張長虹公園館公寓大廈102 年度區分所有權人會議之 召集程序違法無可採信。
按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為 意思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自 可類推適用民法第56條之規定。又總會之召集程序或決議方 法違反法令或章程時，社員得於3 個月內請求撤銷其決議， 但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不 在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56 條定有明文，依此，如主張區分所有權人會議，出席人數不 足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例 者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院 63年台上字第965 號判例參照）。如有上述情形，各區分所 有權人自應依前揭法律之規定，得於決議後3 個月內請求法 院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所 有權人，自均不得主張該決議係無效。查長虹公園館公寓大 廈區分所有權人會議決議既於102 年7 月6 日召開之第二次
區分所有權人會議程序中，以35/41 票通過該社區停車位管 理費之收費標準修正案，即若為該社區住戶之停車位所有人 收取800 元，非該社區住戶收取1,200 元（含清潔管理費 800 元及400 元電梯基金），此有原告提出之其所屬社區規 約節本、102 年度區分所有權人大會討論議題及決議內容、 社區規約第9 條修正案對照表在卷可佐，堪信真實。被告雖 辯稱其乃獨立停車位之所有權人，有單獨權狀、權狀上除記 載B3外還有編號，與地上住戶各樓之1 、之2 等相同，但於 102 年7 月6 日之區分所有權人會議中，其亦應有一獨立之 表決權，然其表決權之行使不應遭受不當限制云云，查數人 共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使，公寓大廈管 理條例第27條第1 項定有明文，據卷附之系爭停車位土地及 建物登記謄本以觀，系爭停車位並非獨立之建物，臺北市○ ○區○○路0 段000 巷00弄0 號地下3 層（即臺北市○○區 ○○段○○段000000000 ○號）方為一獨立之建物，被告僅 具有該地下3 層建物之應有部分9996分之166 ，此與被告所 述地上樓層住戶各樓之1 、之2 各有單獨建物所有權全部、 各擁有單獨門牌顯有不同。是依該規定臺北市○○區○○路 0 段000 巷00弄0 號地下3 層之各獨立編號車位所有權人（ 即56位獎勵停車位所以人），於區分所有權人會議中自僅能 共同行使一區分所有權人之表決權，卷附臺北市建築管理工 程處104 年5 月27日之北市都建寓字第00000000000 號函亦 同此認定。故被告以上開情詞辯稱該次區分所有決議不合法 ，亦非有據，此外就該決議內容被告並未提出經法院撤銷之 證明，依前揭規定及說明，自當認屬有效，並有拘束區分所 有權人【亦即含原告所屬社區地下室B3停車場停車位所有人 （包含被告）】之效力。
㈡長虹公園館公寓大廈區分所有權人會議得針對其社區內地下 室B3停車場之車位所有人議定收取電梯基金及調高管理費， ，及102 年該次區分所有權人會議針對其社區內地下室B3停 車場之車位所有人因其身份別（即是否為該社區大樓住戶） 議定不同之管理費收費標準並未違法
⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來 源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 。公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1 項第2 款
分別定有明文。原告所屬長虹公園館公寓大廈之社區規約 第19條第1 項約定：「為充裕共用部分在管理上之必要經 費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向 管理委員會繳交下列款項：公共基金、管理費」。鑑於大 樓電梯之電費、維修費用不斐，重要耗材又須定時更換以 維電梯乘坐安全，是則原告所屬社區之區分所有權人會議 針對其社區內特定電梯之特定使用者，諸如本件B3停車場 之特定使用者收取電梯維護基金，要屬合於前揭規定及規 約約定，並合乎使用者付費原則，及原告所屬社區之區分 所有權人會議議定於獎勵停車位所有權人停車清潔費管理 費調整部分為：該社區住戶為800 元，非該社區住戶之獎 勵車位所有權人為1200元，此應係審酌物價及B3停車場有 部分屬大樓住戶會用到其他電梯、非屬大樓住戶則只會使 用到該電梯之特殊性等一切客觀因素後為調整，尚難認難 認有何不妥，且本於社區維護及管理自治原則，本院亦應 予以尊重。故被告辯稱長虹公園館公寓大廈區分所有權人 會議不得針對其社區內地下室B3停車場之車位所有人議定 收取電梯基金及調高管理費、B3獎勵停車位既然有56位只 算一戶，那應只交1 個管理費云云，均不足採。 ⒉次查本於公寓大廈管理條例所揭櫫之社區維護及管理自治 原則，各區分所有權人會議針對其所屬社區所議定之規約 ，除有違反強制或禁止規定者外，法院即應予尊重。且為 促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向 依多數決為之，故我國民法亦順應此世界潮流，且於98年 時增訂民法第799 條之1 並規定：「區分所有建築物共有 部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔 之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部 分經依前條第3 項之約定供區分所有建築物之所有人共同 使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部 分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀 況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失 公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內， 請求法院撤銷之。」，被告雖辯稱長虹公園館公寓大廈區 分所有權人會議對B3停車場各停車位所有人是否為該社區 住戶，區分不同之管理費收費標準，有失公平云云，但除 原告所屬社區應係基於上述如B3停車場有部分屬大樓住戶 會用到其他電梯、非屬大樓住戶則只會使用到該電梯之特 殊性等因素才作如此規定外，被告既未提出經法院撤銷上 述決議內容之證明，承前所述，本件停車位管以費之調整 ，既經區分所有權人多數決之，即使該決議內容有失公允
之處，在未經協議修改前或經法院裁定變更前，仍應當認 屬有效，且未違法。
㈢原告得依102 年7 月6 日第二次長虹公園館公寓大廈區分所 有權人會議決議通過內容，對被告收取調高後之管理費與電 梯基金暨遲延利息。
承前所述，102 年度第2 次長虹公園館公寓大廈區分所有 權人會議之決議內容既經認屬有效，及被告確為該獎勵停車 位之區分所有權人，原告自得以此為據，按月被告向收取1, 200 元（含清潔管理費800 元及400 元電梯基金），且既經 上開合法決議，被告自有繳納義務，與被告有無使用B3電梯 無關係。是以被告以無需使用電梯拒繳原告請求之本件請求 之管理費及電梯基金，並非有理，原告並得依該社區規約第 9 條第4 項所載約定，向被告請求以年息10% 計算之遲延利 息。
㈣被告以原告管理有疏失為由，拒絕繳足應納之管理費與電梯 基金，並無理由。
按同時履行抗辯，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債務 ，非本於同一雙務契約，縱令雙方債務在事實上有密切之關 係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之 給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均 不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判 例意旨可參），是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務 契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利， 其中「互負債務」尤為不可或欠之前提。而各社區公寓大廈 之管理委員會僅是代為執行全體共有人（區分所有權人）決 議之事項，社區管理費乃管理委員會按時收取以支付管理人 員之薪津、水電費、共用部分之保險費，屬代支代付之性質 ，並非處理事務之對價，亦即區分所有權人或住戶繳納對象 之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會，是 管理委員會之職務與管理費之收取並非源於同一雙務契約， 既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗 辯，區分所有權人甚或住戶均不得援引作為拒絕交付管理費 之依據。是被告以原告未善盡管理職責為由拒絕交付管理費 ，核屬無據。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付 積欠之自102 年8 月至103 年1 月間、103 年3 月至同年12 月間之管理費與電梯基金餘額共9,600 元，及加給自104 年 2 月26日（即支付命令合法送達翌日，因本件支付命令依法 應不得由原告人員代收）起至清償日止，按週年利率百分之 十計算之約定利息，核屬正當，應予准許。本件係適用簡易
訴訟程序，所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行；並 確定被告應負擔之訴訟費用額為1,000 元（第一審裁判費） 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
內湖簡易庭法 官 黃紀錄
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 6 月 24 日
書記官 藍 琪