臺灣桃園地方法院民事簡易判決 103年度壢簡字第1227號
原 告 敦信不動產經紀有限公司
法定代理人 劉貞延
訴訟代理人 臧震宗
被 告 陳春梅
訴訟代理人 余席文律師
複 代理人 廖英作律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年5 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一○三年十月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣参仟陸佰肆拾元由被告負擔新臺幣壹仟零玖拾貳元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國103 年8 月7 日與原告簽訂專任委託 銷售契約書，委由原告公司居間仲介出售其所有坐落桃園縣 中壢市（現已改制為桃園市○○區○○○路0 段000 巷00號 之房地（下稱系爭不動產），委託出售總價自新臺幣（下同 ）898 萬3 千元變更為832 萬元（下稱系爭契約），兩造並 約定非因可歸責於原告之事由，被告於委託期間內片面終止 契約者，應給付原告依委託銷售總價百分之4 計算之違約金 。詎被告於締約後，無故於103 年9 月15日以存證信函片面 終止兩造間系爭契約，依約被告即應給付原告按委託銷售總 價832 萬元之百分之4 計算之違約金，即332,800 元，爰依 居間及系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明： 被告應給付原告332,800 元，及自支付命令狀送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
㈠雙方簽訂系爭契約時，原告並未給予被告充分審閱契約之合 理期間，以了解契約權利義務之機會，且未對被告逐項告知 與解釋系爭契約之各項條款內容，亦未告知被告尚有內政部 版本之不動產委託銷售契約書範本，可供被告作為訂約選擇 ，不當限縮與剝奪被告所應享有之契約權利義務，依消保法 第11條之1規定，系爭契約應屬無效，被告自無給付違約金 之責任可言。
㈡縱認系爭契約有效，然依系爭契約第5 條第2 項第1 款約定
：非因可歸責於乙方（即原告）之事由，甲方（即被告）於 委託期間內片面終止本契約者，甲方應支付乙方按委託銷售 總價百分之4 計算之違約金（下稱系爭違約金條款）。對照 內政部版本之不動產委託銷售契約書範本第11條第2 項之約 定：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之 義務，委託人仍應支付約動支服務報酬，並應全額一次付予 受託人：……㈡簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之 事由而解除買賣契約者。二者已有顯著差異，即內政部之契 約範本並無任何限制與剝奪委託人任意終止不動產仲介契約 之任何權利，但系爭違約金條款卻無端以違約金之方式剝奪 與不當限制被告行使契約終止權，自屬違反平等互惠與顯失 公平，有違消費者保護法第12條之規定。且系爭違約金條款 僅針對被告而約定，並無任何適用於原告之違約條款存在， 顯然系爭違約金條款並非對兩造均有適用，具有違反平等互 惠原則與公平原則之無效情形，被告自無給付違約金之義務 。
㈢縱認系爭違約金條款有效，本件亦係可歸責於原告之情形而 終止契約，蓋原告惡意隱匿、扣留「附停止條件定金委託書 」，而未於24小時內交付予被告，且原告以被告不清楚市場 反應等業務話術，而未據實對被告揭露近3 個月之成交行情 ，旋即於103 年8 月7 日將系爭不動產之委託銷售價格自 898 萬3 千元調降為832 萬元，並誤導被告逾期指示處簽名 ，使被告莫名簽立「委託銷售契約內容變更同意書」（下稱 系爭同意書），未能顧及被告之最大利益，原告此舉已違反 系爭契約第3 條第1 項「乙方受託處理本仲介事務應以善良 管理人之注意為之」、第2 項「乙方於簽約前，應據實提供 其近三個月之成交行情，供甲方訂定售價之參考；如有隱匿 不實，應負賠償責任」、第5 項「如買方簽立『附停止條件 定金委託書』，乙方應於二十四小時內將該委託書轉交甲方 ，不得隱瞞或扣留」之約定。且原告身為不動產仲介之專業 人地位，自應本於其資訊優勢，充分適當揭露與不動產有關 之重要交易資訊與注意事項，尤其不動產交易之相關稅捐負 擔，更係影響不動產買賣交易價金之重要錙銖所在；然原告 未提醒被告須先完納不動產交易之相關稅捐，即貿然命被告 於系爭同意書上簽名，顯有違民法第567 條：居間人關於訂 約事項，應就其所知，據實報告於各當事人之規定，破壞被 告對原告之信任關係。且原告於締約後，另找台慶房屋仲介 之人員與被告接洽系爭不動產之出售事宜，堪認原告已違反 契約專屬性，被告無法信任原告，故被告係因可歸責於原告 之情形而終止系爭契約，被告並無違約責任可言，原告請求
即屬無據。
㈣縱認被告仍應負違約責任，惟系爭契約之違約金約定有過高 情事。蓋原告本件之服務報酬為實際成交總價百分之4 ，而 系爭違約金條款亦約定違約金以委託銷售價額之百分之4 計 算，則原告實係藉由違約金之名義，以達其收取報酬之目的 。系爭契約自103 年8 月7 日簽訂至103 年9 月15日終止， 僅1 個多月時間，但原告既未促成系爭不動產之買賣成交， 亦未提供任何仲介勞務予被告享受，則原告收取332,800 元 之違約金，顯屬過高，應酌減至0 元，以貫徹不當得利禁止 與公平原則。
㈤並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執 行。
三、原告主張被告有違約情事，應負給付違約金之責任，惟為被 告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠ 兩造簽訂系爭契約時，原告有無給予被告合理之契約審閱期 間？若無，系爭契約效力為何？㈡系爭違約金條款有無消費 者保護法第12條第2 項第1 款違反平等互惠原則而無效之情 形？若否，則㈢被告於103 年9 月15日片面終止系爭契約， 是否有可歸責於原告之事由？若無，則㈣原告本件請求之違 約金有無過高情形？茲分述如下：
㈠兩造簽訂系爭契約時，原告有無給予被告合理之契約審閱期 間？若無，系爭契約效力為何？
⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者 ，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構 成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項 ，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護法（下稱消保 法）第11條之1 固定有明文，惟上開條文之立法目的，係 在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不 及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯 失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審 閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂違反 上開規定之契約即屬無效。而消費者於簽約審閱契約條款 內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消 費者事先審閱契約之行為，且消費者有充分了解契約條款 之機會，即不得爰引上開規定而主張契約無效。 ⒉經查，系爭契約載明：「依內政部公告，委託人（即賣方 ）簽訂本『專任委託銷售契約書』（下稱本契約）前，有 三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本。
請就以下選項擇一簽名：⑴委託人於簽訂本契約前業已行 使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤。⑵委託人 於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本 契約影本攜回審閱三天之必要。」被告並於第2點下方簽 名確認（見本院103 年度司促字第23806 號卷，下稱支付 命令卷，第5 頁），堪認被告係在充分審閱後始與原告締 約；且被告於締約後持有系爭契約而得隨時查閱，如被告 對各該條款有所爭執，自可向原告提出質問，惟被告於 103 年8 月7 日簽訂系爭契約後，直至103 年9 月15日以 存證信函方式通知原告欲解除買賣契約時，依兩造間之 LINE對話記錄顯示（見本院卷第52頁至第70頁），被告於 該期間均未就系爭契約條款有何疑義或顯失公平之處向原 告爭執，復未反應不瞭解系爭契約條款之情，縱令被告於 簽約前並未有3 天以上之審閱期間，亦難認被告有何因未 充分瞭解系爭契約內容致造成不公平之情事。又內政部所 擬定之不動產委託銷售契約書範本，僅係提供業者與消費 者作為訂約之參考，在保障締約雙方之權益範圍內，並不 排除締約者仍得依其個案情形而彈性調整契約內容。復衡 諸常情，一般人除辦理特定事務外，並不會隨身攜帶印章 ；然觀系爭契約上，被告除親自簽名外，並於簽名旁均蓋 有其私人印章（見支付命令卷第5 頁、第7 頁至第11頁） ；被告亦自承其在103 年8 月7 日第一次與原告接洽當日 即簽訂系爭契約（見本院卷第44頁）；以此觀之，被告於 103 年8 月7 日第一次至原告公司洽談時即隨身攜帶印章 ，顯見其於103 年8 月7 日至原告公司時，即有與原告簽 訂委託銷售契約之準備。且觀被告於103 年9 月15日寄發 之存證信函，其內亦無隻字提及原告未提供被告合理契約 審閱期間（見本院卷第29頁），被告遲至本件訴訟繫屬後 ，始為此部分之抗辯，足認被告辯稱原告並未予其有合理 之契約審閱期間，違反消保法第11條之1 規定，系爭契約 為無效云云，洵非可採。
㈡系爭違約金條款有無消費者保護法第12條第2 項第1 款違反 平等互惠原則而無效之情形？
⒈按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定 其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所 排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契 約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難 以達成者。消保法第12條定有明文。現今不動產交易市場 ，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業
性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不 動產登記等事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之 協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞 力與時間。基於上述不動產交易之特殊性，仲介業者與消 費者約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報 酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價；如於委託期 間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費 用與成本，惟若消費者在委託期間屆至前，片面終止委託 契約，則約定以委託（出售或買受）價格之一定百分比為 違約金，以為仲介業者付出勞力、時間之補償，一方面可 避免仲介業者投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免 客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者 權益之處。
⒉經查，系爭違約金條款固僅就被告違約之情形作約定，然 系爭違約金條款之目的，係為避免原告為系爭不動產之出 售所付出之努力，最終因被告無故片面終止契約而化為徒 勞，依上揭說明，系爭違約金條款尚無何顯失公平之處。 復觀系爭契約第貳部分第3 條，亦有約定原告之義務及違 反時之賠償責任（見支付命令卷第8 頁），且原告若有系 爭契約所未約定之違約情事發生，被告亦得依系爭契約第 貳部分第6 條第8 項，依相關法令請求原告負違約責任（ 見支付命令卷第10頁）。據此以觀，尚難認系爭違約金條 款有違誠信原則及平等互惠原則，被告此部分所辯，亦無 足採。
㈢被告於103 年9 月15日片面終止系爭契約，是否有可歸責於 原告之事由？
⒈被告抗辯原告未於買方簽訂附停止條件訂金委託書後24小 時內，將該委託書交付予被告。依系爭契約第貳部分第3 條第5 項固約定「如買方簽立『附停止條件定金委託書』 ，乙方應於二十四小時內將該委託書轉交甲方，不得隱瞞 或扣留」（見支付命令卷第8 頁），然此條款之目的，係 為使被告委託原告出售系爭不動產後，得即時掌握原告為 系爭不動產之磋商情形及過程，若原告確有將買方對於系 爭不動產之出價等情形即時轉達予被告知悉，縱未將該委 託書交付予被告，仍應認原告並無違反該條款之情事。經 查，兩造簽訂系爭契約後，於103 年8 月19日有一買方洽 談，其願買受之價額為730 萬元，並於當日16時許與原告 簽訂附停止條件定金委託書（見本院卷第38頁）；原告於 翌（20）日9 時許，即以LINE對話之方式，將上開情形轉 知被告（見本院卷第55頁），堪認原告已盡其義務，將買
方對於系爭不動產之出價情形即時轉知被告，況被告對該 買方之出價亦不接受，是嗣後縱原告未將該附停止條件定 金委託書交付被告，自應認原告並無違反系爭契約第貳部 分第3 條第5 項之約定。
⒉被告另辯稱原告未告知出售系爭不動產之相關稅捐應由被 告負擔，且原告另找台慶房屋仲介之人員與被告接洽，有 違契約專屬性，已破壞被告對原告之信任關係云云。惟按 ，土地為有償移轉者，土地增值稅之納稅義務人為原所有 權人，土地稅法第5 條第1 項第1 款定有明文。查兩造所 簽訂之系爭契約第壹部分第2 條即已明文「土地增值稅… …，由甲方負擔」（見支付命令卷第7 頁），被告在締約 後，持有系爭契約可供仔細審閱，實可知悉該稅捐係由出 賣人負擔，若被告對稅捐負擔之約定有疑義，自應即時向 原告反應，惟依兩造間之LINE對話記錄所示，雙方均未就 稅捐負擔部分有所提及（見本院卷第52頁至第73頁）；且 被告既有出售系爭不動產之準備，自應知悉出售不動產有 相關稅捐之負擔。是被告在簽立系爭契約及系爭同意書時 ，即已了解此二份書面關於價金部分記載之意義，被告就 此部分所辯，當無足採。又原告雖在締約後，另行找台慶 房屋仲介人員與被告接洽系爭不動產之出售事宜，然依兩 造間LINE之對話記錄以觀，原告於103 年9 月2 日10時58 分、16時34分分別傳「今天晚上6 點有另外一組買方看屋 ！時間上可以嗎？」、「是同行配合的」、「記得今天晚 上6 點！我的同行朋友！台慶房屋蔡先生會帶買方看屋！ 」等訊息予被告，被告亦以「OK」、「好的」、「收到」 、「3Q」等訊息回覆（見本院卷第61頁至第62頁），堪認 被告已知悉原告有另行請台慶房屋仲介人員帶客戶看屋之 情形，且兩造所約看屋時間係下午6 時，原告則於上午10 時許即告知被告有請他人帶看房屋之情；若被告對於原告 確有相當之信賴關係，非由原告親自帶客戶看屋不可之情 事，則其應向原告表示反對之意，惟被告並未依此而為， 可推認被告之主要目的係出售系爭不動產，由原告所委託 之台慶房屋仲介人員帶客戶看屋，被告亦可接受之意；況 被告於103 年9 月15日寄發之存證信函，其內亦未見原告 請台慶房屋仲介人員帶客戶看屋有何破壞其信賴關係之語 （見本院卷第29頁）。再者，被告於103 年9 月15日寄發 存證信函予原告終止系爭契約後，復於103 年10月22日以 LINE對話方式，告知原告要出售系爭不動產，有兩造間之 LINE對話記錄附卷可憑（見本院卷第71頁），若被告對原 告確有不信任情事，何以復於系爭契約終止後，又委託原
告出售系爭不動產？是被告遲至本件訴訟繫屬後，始為此 抗辯，自無足採。
㈣原告本件請求之違約金有無過高情形？
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之 賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項前段定有明文。 違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同 。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後 者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰 ，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得 請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約 金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之 意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定， 視為賠償性違約金（最高法院86年度台上字第1620號判決 意旨可資參照）。又，法院依民法第252 條規定，審核違 約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債 權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬於 懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質而有不同，若屬 前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上 所受損失為標準，酌予核減（最高法院51年台上字第19號 判例意旨、87年度台上字第2563號判決意旨參照）。 ⒉系爭違約金條款約定：若非因可歸責於原告之事由，被告 片面終止系爭契約，原告得請求被告給付依委託銷售總價 百分之4 計算之違約金（見支付命令卷第8 頁），核其性 質，係屬賠償總額預定性違約金之約定，是法院審酌本件 違約金有無過高情形時，依上揭說明，即應就原告實際上 所受損失為考量基準。經查，原告自陳在與被告簽訂系爭 契約後，已帶8 組客戶看屋，其中有1 組客戶以書面出價 ，2 組客戶以口頭出價（見本院卷第44頁），復依兩造間 LINE對話記錄所示，原告確有與被告約定時間帶客戶看系 爭不動產之情形（見本院卷第53頁、第57頁至第59頁、第 61頁至第62頁），顯見原告確有為系爭不動產之出售付出 相當之勞力、時間及服務，惟終因買方之出價未符被告之 要求而均未成交，嗣後再因被告片面終止系爭契約而使原 告前揭努力付諸流水，堪認原告確受有損害，自得以此作 為衡量本件違約金之基準。第查，系爭契約自103 年8 月 7 日簽訂後，至103 年9 月15日終止時，前後僅40天，依 兩造間系爭違約金條款之約定，其違約金即高達332,800 元，確有過苛情事，顯非公允；本院審酌原告為系爭契約
所付出其勞力、時間及服務等成本，認本件違約金應以10 萬元為當。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、 第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金債務 ，其給付並無確定期限，經查本件支付命令於103 年10月17 日送達予被告收受，有本院送達證書1 紙在卷足憑（見支付 命令卷第26頁），是原告請求利息之起算日為103 年10月18 日，應堪認定。
五、綜上所述，原告主張依居間及兩造間系爭契約等法律關係， 請求被告給付原告10萬元，及自103 年10月18日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；逾 此範圍，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條第1 項規定適 用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第436 條 第2 項準用同法第392 條第2 項規定，依聲請宣告被告如以 主文第4 項所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據核與 判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又法院為終局判 決時，應依職權為訴訟費用之裁判，同法第87條第1 項亦有 明文。經核本件第一審訴訟費用額為3,640 元，審酌原告勝 訴部分為10萬元，占請求金額332,800 元約10分之3 （計算 式：100,000 332,800 ＝0.3 ，小數點第二位以下四捨五 入），是應由被告負擔1,092 元（計算式：3,640 0.3＝ 1,092 ），餘由原告負擔，爰就訴訟費用部分諭知如主文第 3 項所示。
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 劉俊源
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 26 日
書記官 洪鈺翔
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