返還押租金
三重簡易庭(民事),重簡字,104年度,180號
SJEV,104,重簡,180,20150618,1

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　 104年度重簡字第180號
原　　　告　三尚科技有限公司
即反訴被告
法定代理人　李士誠
原　　　告　謝松晃即政豪工業社
即反訴被告
上列二人共
同訴訟代理
人　　　　　孫隆賢律師
　　　　　　　　　　住臺北市○○區○○○路○段00號九樓
被　　　告　徐春盛　住高雄市○○區○○○路○段00巷00號
即反訴原告　　　　　居新北市○○區○○街00號
訴訟代理人　王依齡律師
　　　　　　　　　　住臺北市○○區○○路00號十二樓
上列當事人間請求返還押租金事件，於民國104年5月28日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告三尚科技有限公司新臺幣壹拾萬陸仟元，及自民國一百零三年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告謝松晃即政豪工業社新臺幣壹拾陸萬捌仟元，及自民國一百零三年十二月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬陸仟元為原告三尚科技有限公司預供擔保，或將原告三尚科技有限公司請求之金額提存後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬捌仟元為原告謝松晃即政豪工業社預供擔保，或將原告謝松晃即政豪工業社請求之金額提存後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
(一)緣原告三尚科技有限公司（下稱三尚公司）於民國（下同） 102年6月27日與被告訂立房屋租賃契約（下稱系爭42之1 號 租約，向被告承租坐落新北市○○區○○○路0巷00○0號房 屋（下稱系爭42之1號房屋），租賃期間1年，自102年7月16



日至103年7月15日止，並於訂約時交付新臺幣（下同）106, 000 元作為押租保證金。原告謝松晃即政豪工業社已向被告 承租坐落新北市○○區○○○路0 巷00號房屋（下稱系爭20 號房屋）十幾年，嗣被告知悉系爭20號房屋之基地即將重劃 ，故於103年4月16日與原告訂立房屋租賃契約（下稱系爭20 號租約），將被告所有系爭20號房屋出租予原告，租約租期 改為三個月即自103年5月1日至103年7 月31日止，並於訂約 時交付168,000元作為押租金。
(二)由於重劃在即，被告與原告三尚公司、謝松晃即政豪工業社 之租賃契約則分別於103年7月15日及103年7月31日屆期，原 告二人均已將承租之房屋交還被告，依42之1 號租約、20號 租約之第5條約定，原告等2人既均交還房屋予被告，由被告 於103年8月12日交予「新北市泰山區港泰自辦市地重劃區重 劃會」及「三群開發實業有限公司」辦理重劃作業，任由重 劃會拆除（原證四），顯見原告等確已遷空房屋交還被告， 依法被告即應返還押租金，然被告迄不返還應給付原告二人 之押租保證金，迭經催討，均未獲置理。業據提出房屋租賃 契約書影本2 份為證。為此，爰依據租賃契約之法律關係， 請求（一）被告應給付原告三尚公司106,000 元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利 息；（二）被告應給付原告謝松晃即政豪工業社168,000 元 及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：關於42之1 號租約，雖出租人名義為被 告，但系爭42之1 號房屋，含土地及其上違章建築物均為訴 外人即被告之女徐美櫻所有，且簽約時由徐美櫻出面簽立， 並留有其電話，兩造之聯繫與租金之受領，亦均由徐美櫻為 之，本件原告三尚公司於收受被告之不續租存證函後，即於 103年6月底騰空房屋，並遷出該租賃物，嗣徐美櫻並打電話 與訴外人即原告三尚公司負責人李士誠確認，由被告於103 年8 月12日交予「新北市泰山區港泰自辦市地重劃區重劃會 」（下稱重劃會）拆除，如原告未遷空交予被告，被告如何 將系爭房地交予重劃會，而重劃會又何能於103年8月12日當 天拆除。又原告謝松晃即政豪工業社於收受被告之不續租存 證函後，即打電話至高雄向被告說明將於103年6月底遷空， 請被告前來點交，被告則稱系爭房屋將交予重劃會拆除，原 告祇須於租期屆滿前遷出即可，原告三尚公司、謝松晃即政 豪工業社則仍於103年6月底遷出，並將鑰匙交給訴外人即重 劃會經理陳軒偉。另原告三尚公司與原告謝松晃即政豪工業 社分別於103年6月底遷出系爭房屋後，陳軒偉曾目睹系爭二



間房屋已經騰空，且於103年8月12日由其代表該重劃會受領 被告點交系爭二間房屋，顯見原告確早已交還租賃物予被告 ，被告辯稱原告二人拒不遷讓房屋，無權占有系爭房屋至10 3年8月12日經第三人重劃會拆除為止，與事實不符等語。三、被告則請求駁回原告之訴，並陳明如受不利之判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。復辯稱：
(一)原告三尚公司於102年6月27日與被告簽訂42之1 號租約，向 被告承租系爭42之1號房屋，租賃期間自102年7 月16日起至 103年7月15日止，每月租金53,000元，押租金為106,000 元 。原告謝松晃即政豪工業社於103年4月16日與被告簽訂20號 房屋租約，向被告承租系爭20號房屋，租賃期間自103年5月 1日起至103年7 月31日止，每月租金50,000元，押租金為16 8,000元，並以訴外人謝崑河為連帶保證人。(二)兩造租賃期間屆滿後，原告二人拒不遷讓房屋，無權占有系 爭房屋，直至租賃物於103年8月12日經重劃會拆除為止：查 ，被告於42之1 號租約及20號租約之租期陸續屆滿之前，即 陸續分別寄送存證信函向原告三尚公司、謝松晃即政豪工業 社表達不再續租之意思表示，隨函並要求原告二人應依約將 系爭房屋遷讓返還予被告。惟上開系爭房屋租期屆滿後，原 告二人仍拒不搬遷，持續無權占有系爭房屋，遑論有將系爭 房屋鑰匙等物品返還點交予被告，則原告二人顯然未依約將 租賃物返還予被告；而直至租賃物於103年8月12日經重劃會 拆除滅失後，原告二人始才無法持續違法占有。從而，原告 二人起訴片面主張其均已將承租之房屋交還被告、被告於10 3年8月12日交予重劃會辦理重劃作業，任由重劃會拆除，顯 見原告等確已遷空房屋交還被告等云云，顯與事實不符，被 告特此鄭重否認。
(三)被告得分別向原告三尚公司請求337,871 元、向原告謝松晃 即政豪工業社請求294,355 元，經被告行使抵銷權後，原告 三尚公司、謝松晃即政豪企業社尚且應分別給付被告各231, 871、126,355元，是原告二人之請求，並無理由： ㈠依42之1號租約第6條、第12條及20號租約第6 條、第12條均 約定：「乙方（即原告三尚公司、謝松晃即政豪工業社，下 同）於租期屆滿時，除經甲方（即被告，下同）同意繼續出 租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得 藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方 每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止 ，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」、「乙方若有違約 情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因 涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責貼償。」



查，由於原告二人於系爭租約約定租期屆滿後均未依約遷還 租賃物予被告，並無權占有租賃物持續至103年8月12日，則 被告自得向原告二人分別請求按月相當於租金數額之損害賠 償、及按照租金五倍計算之違約金。又本件被告因原告違約 而涉訟，並有支出律師費用5 萬元，依上開租約第12條規定 ，亦應由原告二人償還之。
㈡由上，被告自得分別向原告三尚公司請求337,871 元、向原 告謝松晃即政豪工業社請求294,355 元。計算式分別說明如 後：
⒈原告三尚公司部分：
①相當於租金數額之損害賠償計47,871元：查42之1 號租約於 103年7月15日屆滿，已如上述，則被告自得依42-1號租約第 12條請求被告按月給付自103年7月16日起至房屋滅失之日即 103年8月12日止，與租金數額相當之損害賠償，計47,871元 。（計算式：〈53,000元/31〉ｘ28＝47,871元）。 ②按租金五倍計算之違約金，計265,000元：次查42之1號租約 於103年7 月15日屆滿，已如上述，則被告自得依42之1號租 約第6 條請求被告按月給付按租金五倍計算之違約金，計26 5,000元（計算式：53,000元ｘ5＝265,000 元）。 ③律師費用25,000元部分：被告因原告違約而涉訟，自得根據 42之1 號租約第12條主張原告貼償律師費用，另因本件原告 計二人，應由渠等平均負擔，則原告三尚公司應貼償之律師 費用為25,000元（計算式：50,000元/2＝25,000元）。 ④以上被告得向原告三尚公司請求之數額合計為337,871 元整 ，經抵銷被告應返還之押租金106,000 元，原告三尚公司尚 應給付被告231,871元（計算式：47,871元＋265,000元＋25 ,000元＝337,871元，337,871元－106,000元＝231,871元） 。
⒉原告謝松晃即政豪工業社部分：
①相當於租金數額之損害賠償計19,355元：查20號租約於103 年7 月31日屆滿，已如上述，則被告自得依20號租約第12條 請求被告按月給付自103年8月1 日起至房屋滅失之日（即10 3年8月12日）止，與租金數額相當之損害賠償，計19,355元 （計算式：〈50,000元/31〉ｘ12＝19,355元）。 ②按租金五倍計算之違約金，計250,000 元：次查20號租約於 103年7月31日屆滿，已如上述，則被告自得依20號租約第6 條請求被告按月給付按租金五倍計算之違約金，計250,000 元（計算式：50,000元ｘ5＝250,000 元）。 ③律師費用25,000元部分：被告因原告違約而涉訟，自得根據 20號租約第12條主張原告賠償律師費用，另因本件原告計二



人，應由渠等平均負擔，則原告謝松晃即政豪工業社應貼償 之律師費用為25,000元（計算式：50,000元/2＝25,000元） 。
④以上，被告得向原告謝松晃即政豪工業社請求之數額合計為 294,355元整，經抵銷被告應返還之押租金168,000元，原告 謝松晃即政豪工業社尚應給付被告126,355 元。（計算式： 19,355元＋250,000元＋25,000元＝294,355元，294,355 元 －168,000元＝126,355元）。
(四)綜上，今被告既得分別向原告三尚公司請求337,871 元、向 原告謝松晃即政豪工業社請求294,355 元，則假設原告二人 無積欠之水電費、罰單等其他費用，被告自得以前開請求數 額逕以抵銷被告應返還原告二人之全部押租金。而經被告行 使抵銷權後，原告二人尚且應分別給付被告各231,871 元、 126,355元，由上可見，原告二人之本件起訴，並無理由。(五)本案原告二人對於被告並無請求搬遷補償費之權利：查，根 據42之1號租約第6條約定及前開租約末頁以手寫型式載明： 「本契約租期未滿，若因土地重劃等因素需拆屋遷移，甲方 優待乙方最後兩個月免房租，乙方應無條件配合如期另覓他 處遷移，不得索取任何名義之金錢。」等字樣，可知，原告 三尚公司除租賃期間發生因重劃等因素需提前終止租約而可 享有兩個月免房租之優惠外，在租期屆滿後，承租戶即原告 三尚公司即應遷還租賃房屋予被告，並不得向出租人即被告 主張任何權利；從而，本案既係租期屆滿不再續約應遷還房 屋之型式，則原告三尚公司尚須負有依約遷還租賃房屋予被 告之義務，亦不得向被告主張任何權利，可見原告對於被告 並無給付搬遷補償費之請求權利，至明。次查，根據20號租 約第6 條及第19條約定內容亦可知，原告謝松晃即政豪工業 社不論租賃期間發生因重劃等因素需提前終止租約，抑或在 租期屆滿後，承租戶即原告謝松晃即政豪工業社均負有將租 賃房屋遷還予被告之義務，且不得向被告主張任何權利；從 而亦可見，原告謝松晃即政豪工業社對於被告亦無給付搬遷 補償費之請求權利，至為灼然。從而，證人陳軒偉於鈞院10 4年5月28日審理期間當庭證述地主（即被告）應支付承租戶 （即原告）搬遷補償費等云云，顯與上開兩造簽訂之租賃契 約約定內容不符，要非事實。
(六)承租人即原告與重劃會間關於租賃房屋鑰匙之交付受領行為 ，顯係渠等各自基於自身利益，為妨害出租人即被告及時實 施租賃房屋所有權之權利所為之不當行為，對出租人即被告 並不生效力：
㈠查，原告係於104年5月28日鈞院審理期間經由原告當庭陳述



及證人陳軒偉之證述內容，方才得知原告早在103年6月間已 將本案租賃房屋之鑰匙交付予重劃會，惟被告與重劃會間存 在爭訟多年（例如，臺灣新北地方法院102年度訴字第813號 確認會議決議不存在事件、同院103年度重訴字第239號請求 補償費事件等民事案件，嗣被告與第三人重劃會於103年8月 12日達成和解而撤回訴訟在案）；復以，於103年8月12日被 告與重劃會達成和解前，被告從未將本案租賃房屋及土地點 交予重劃會（證人陳軒偉亦有相同證述），則衡情被告豈會 同意授權重劃會在103年6月間代表被告受領承租人即原告之 租賃房屋鑰匙（註：103年6月間，重劃會仍舊為本案被告之 爭訟對造），由此可見，重劃會顯然未經被告同意授權而受 領租賃房屋之鑰匙，其於103年6月間擅自私下受領原告交付 之租賃房屋鑰匙，應係為阻止被告及時現實取回房屋自用， 而私下與原告另行謀議所致。
㈡再，觀諸依法並未享有搬遷請求權利之承租人即原告，卻因 私下交付鑰匙予重劃會之行為，渠等因此而自重劃會取得搬 遷補償費之事實來看，益可見，渠等未經出租人即被告之同 意而私自將本案租賃房屋之鑰匙交付予重劃會之行為，無非 係為藉機向重劃會謀取原本即法無明文之承租戶搬遷費補償 費，否則何以如此。
㈢又，根據原告二人與被告簽訂之租賃契約第8 條，均有約定 ：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利或一部分 出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」等 語，益可見原告二人將租賃房屋之鑰匙交付予重劃會，並借 機自重劃會取得搬遷補償費，顯然係渠等為牟取承租人個人 之不法利益而形同以其他變相方法由他人使用房屋，是原告 二人亦顯有違反租賃契約第8條之情事至明。
㈣由上可見，承租人即原告二人與重劃會間關於租賃房屋鑰匙 之交付受領行為，顯係渠等各自基於自身利益，為妨害出租 人即被告及時實施系租賃房屋所有權之權利所為之不當行為 ，對出租人即被告並不生效力；況且，縱使重劃會與承租人 即原告間關於租賃房屋之鑰匙交付及搬遷費發放之私下約定 為合法有效（假設語氣，被告否認之），惟基於債之相對性 ，渠等約定之效力亦不及於出租人即被告。從而，承租人即 原告既未根據租賃契約之約定將租賃房屋現實點交及時遷還 予被告，則原告誠屬違約，是原告之本案請求，自非合法可 採，乃彰彰明甚等語。
四、法院之判斷：
(一)原告主張原告三尚公司於102年6月27日與被告訂立42之1 號 房屋租約，向被告承租系爭42之1號房屋，租賃期間自102年



7月16日至103年7月15日止，並於訂約時交付106,000元作為 押租保證金。原告謝松晃即政豪工業社向被告承租系爭20號 房屋，嗣被告知悉系爭20號房屋之基地即將重劃，故於103 年4月16日租期改為三個月即自103年5月1日至103年7月31日 止，並於訂約時交付168,000 元作為押租金等事實，業據其 提出房屋租賃契約書影本2 份為證，復為被告所不爭，堪信 原告此部分主張為真實。
(二)原告另主張租賃契約業已終止，被告應返還押租金乙節，則 為被告所否認，並以前詞置辯，經查：按稱委任者，謂當事 人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。民 法第528 條定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物；占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移 轉，準用第761條之規定。民法第455條第1項前段、第962條 分別定有明文。又所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出 租人移轉租賃物之占有，而依民法第946條第1項規定，占有 之移轉因占有物之交付而生效力（最高法院73年度台上字第 4363號意旨可資參照）。查，經本院依職權傳喚證人即重劃 會經理陳軒偉到庭結證稱：「租賃物都是違章建築，土地是 地主的，要經過地主同意，重劃會才進行工程，所以重劃會 就跟地主協議，要去做重劃工程，地主就要求與承租戶協調 ，地主要求搬遷費也是重劃會支付，承租戶於103年6月點交 給重劃會，地上物103年8月12、13日拆除，門牌號碼我忘記 了，地上物有4間，原告鑰匙於103年6 月點交前就交給重劃 會，因為要發搬遷費，所以鑰匙要先交重劃會，重劃會才發 搬遷費。」、「（問：重劃會向租戶取得鑰匙時，有通知地 主？）地主在高雄，電話常常找不到人，交屋之前重劃會有 人去高雄找地主，也有告訴地主，現在準備拆屋，重劃會的 人去高雄的事都會跟我講。」、「（問：你剛才提到地主有 要求，重劃會與住戶進行搬遷協調，此部分有何證據？重劃 會與住戶達成協議是否有文件？且地主是否有同意或參與？ 重劃會既然在6 月底已經取得住戶之鑰匙為據，你瞭解地主 與重劃會間是否有爭議，地主是否曾經將系爭建築物與土地 在103年8月12日前交付與重劃會？）鐵皮屋有承諾要補助地 主建築物的費用，重劃會成立30日內地主必須把他們的建築 物點交給重劃會，但是因為未點交，必須要去處理承租戶的 問題，鐵皮屋沒有空的時候，重劃會不能進行拆除，因為裡 面有人，協議書有寫到協調承租戶搬遷產生搬遷費用皆由重 劃會支付。因為重劃會與地主正在協商，所以我的角色就是 要確認承租戶在重劃會與地主達成協議後，不會繼續在裡面 ，以免產生危險。搬遷費用都是重劃會支付。重劃會補償費



是針對建築物部分，原本沒有重劃會要處理承租戶，後來才 約定的，因為地主不支付，所以由重劃會支付。針對建築物 補償費給地主，地主沒有解決承租戶，所以由重劃會另發給 承租戶搬遷費。」、「（問：在交屋之前重劃會到高雄找地 主，所以交屋指何？）承租戶交屋。是拿到鑰匙後，才發搬 遷費，於6 月底前發完。承租戶離開之後重劃會尚未取得地 主之點交切結，103年8月12日拿到切結後，當天103年8月12 日才拆。」等語，復參以重劃會與被告所簽立之協議書，被 告同意由重劃會協調重劃基地上之承租戶搬遷事宜，此有協 議書在卷可佐，足見證人陳軒偉確有受被告委任代為處理系 爭42之1 號房屋、系爭20號房屋之搬遷事宜，而原告三尚公 司、謝松晃即政豪工業社業於103年6月間即分別將系爭42之 1 號房屋、系爭20號房屋點交予重劃會，並於點交前將鑰匙 併交付予重劃會，業經證人陳軒偉證述明確，堪認原告三尚 公司、謝松晃即政豪工業社確已將系爭42之1 號房屋、系爭 20號房屋返還予被告。況，縱認被告所辯其未事先授權重劃 會代為受領租賃房屋鑰匙之交付及點交行為乙節屬實，然被 告業於103年8月12日與重劃會簽立協議書，同意由重劃會代 為處理重劃基地上之承租戶搬遷事宜，此有協議書附卷可稽 ，可見重劃會受領鑰匙並點交租賃房屋之行為，已經被告事 後追認，是原告之交付系爭房屋之行為，對被告並無任何不 利益之可言，對被告自生效力。
(三)再按乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無 息退還押租保證金；乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空 及繳清水電費及被開罰單，交還房屋一個月後無息退還押租 保證金。42之1號租約、20號租約之第5條後段約定明文。又 押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃 關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅 ，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返 還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判 例可資參照）。本件原告三尚公司、謝松晃即政豪工業社既 將系爭42之1 號房屋、系爭20號房屋返還予被告，依前揭約 定及判例要旨，被告自應返還押租金予原告三尚公司、謝松 晃即政豪工業社。
五、從而，原告三尚公司、謝松晃即政豪工業社依據租賃契約之 法律關係，請求（一）被告應給付原告三尚公司106,000 元 ，及自起訴狀繕本送達之翌日即103 年12月12日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；（二）被告應給付原告謝 松晃即政豪工業社168,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 即103年12月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息



，均為有理由，應予准許。
六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟 法第389條第1項第3 款規定，爰依職權宣告假執行。惟被告 陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告假執行，核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，並准許之。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造租賃期間屆滿前，反訴原告已發函明確 表示不再續租，並請反訴被告二人於租賃期滿後即時遷讓並 返還予反訴原告，惟反訴被告二人仍拒不搬遷，並持續違約 占有租賃物，直至租賃物於103年8月12日經重劃會拆除為止 。從而，反訴被告二人主張其已依約將系爭房屋返還予反訴 原告等云云，顯非事實，已如前述。則今反訴被告二人不思 自身違約在先，竟仍起訴要求反訴原告返還全數押租金，為 此，反訴原告不得已，爰依租賃契約反訴請求反訴被告給付 賠償及違約金，以維自身權益，並符法制，自為法之所許。 又反訴原告得分別向反訴被告二人分別請求337,871 元、29 4,355 元，已如前述，經反訴原告行使抵銷權後，反訴被告 二人尚且應分別給付反訴原告各231,871、126,355元。為此 ，爰依據租賃契約之法律關係，請求（一）反訴被告三尚科 技有限公司應給付反訴原告231,871 元，及自反訴起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（ 二）反訴被告謝松晃即政豪工業社應給付反訴原告126,355 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5 計算之利息。
二、反訴被告三尚公司、謝松晃即政豪工業社則請求駁回反訴原 告之訴，並均陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。復辯稱：
(一)反訴被告並無無權占有系爭租賃物，已如前述，故其請求按 以租金五倍之違約金及律師費給付並無理由。況，本件租賃 契約為一定型化契約，該租約第6 條約定「乙方於租賃期滿 時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照 原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即 時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之 違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異 議。」，按違約金依法應視為損害賠償之總額，系爭契約係 由被告提出之一制式契約，約定五倍之違約金，顯有權利濫 用之情形，依民法第148條、第247條之一第二款、第四款， 該約定應為無效。
(二)再者，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」 民法第252 條定有明文，又「違約金本應推定為損害賠償之



預約，與無償贈與契約不同。關於損害賠償之額數，在當事 人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之額數，如果與實 際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失為標 準，酌予核減。」最高法院亦著有19年上字第1554號判例， 本件反訴被告均無違約，已如前述，反訴原告於租約終止後 ，即將租賃物於102年8月12日交付重劃會拆除，期間均不及 一個月，無法做任何利用，並無任何損失，今藉故不返還押 租金，更索取不當利得，殊屬不該。
(三)又兩造房屋租賃契約第6 條明載「……甲方每月得向乙方請 求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，……」，反訴 被告並未遲延遷讓房屋已如前述，且反訴被告三尚公司租期 於103年7月15日到期，反訴被告謝松晃即政豪工業社租期於 103年7月31日到期，迄103年8月12日，均未及一個月，但反 訴原告均以遲延一個月計算違約金，亦有未合等語。三、法院之判斷：
(一)反訴原告主張之前揭事實，業據其提出房屋租賃契約書影本 2 份、國史館郵局存證號碼000707號存證信函暨掛號郵件收 件回執、國史館郵局存證號碼000706號存證信函暨掛號郵件 收件回執、律師服務費用收據各影本1 份為證，反訴被告三 尚公司、謝松晃即政豪工業社則以前詞置辯，按乙方如不繼 續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證 金；乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空及繳清水電費及 被開罰單，交還房屋一個月後無息退還押租保證金。42之1 號租約、20號租約之第5 條後段約定明文。又押租金在擔保 承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前， 出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無 租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自 為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例可資參照） 。
(二)本件反訴被告三尚公司、謝松晃即政豪工業社於42之1 號租 約、20號租約租期屆滿前，業將系爭42之1 號房屋、系爭20 號房屋返還予反訴原告所授權之重劃會，並將鑰匙交付予重 劃會，如已前述，則反訴被告三尚公司、謝松晃即政豪工業 社既於租賃契約屆滿後，依約遷還租賃物予反訴原告，反訴 原告主張反訴被告違約，請求反訴被告三尚公司自103年7月 16日至103年8月12日止相當租金之損害賠償47,871元，及按 租金5倍之違約金265,000元，請求反訴被告謝松晃即政豪工 業社103年7月31日至103年8月12日相當租金之損害賠償19,3 55元，及按租金5倍之違約金250,000元，並主張抵銷，其請 求自屬無據，不應准許，其抵銷不成立，反訴原告所為之主



張，尚難足採。又反訴原告之訴既為無理由，無由提起反訴 ，反訴原告提起反訴所支出之律師費用50,000元，非保護其 權利所必要，應由反訴原告負擔，其主張向反訴被告三尚公 司、謝松晃即政豪工業社各請求25,000元，並主張抵銷，其 請求即屬無據，抵銷亦不成立，其主張亦不足採信。反訴原 告請求反訴被告三尚公司給付231,871 元，請求反訴被告謝 松晃即政豪工業社給付126,355元，均屬無據，不應准許。四、從而，反訴原告依據租賃契約之法律關係，請求（一）反訴 被告三尚公司應給付反訴原告231,871 元，及自反訴起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。 （二）反訴被告謝松晃即政豪工業社應給付反訴原告126,35 5 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5 計算之利息，均為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。肆、結論：原告之訴為有理由，被告之反訴為無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
書 記 官 葉子榕