臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄簡字第2754號
原 告 李玉明
訴訟代理人 李明燕律師
被 告 羅鄭月娘
訴訟代理人 羅桂祥
上列當事人間請求容許修繕等事件，本院於民國104 年5 月4 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應容忍原告僱工進入被告所有門牌號碼高雄市三民區市○○路○○○○○巷○號四樓房屋內，依如附表一、附表三所示之工程項目進行房屋漏水修繕工程。
被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟伍佰伍拾元，及自民國一百零四年四月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告所有門牌號碼高雄市三民區市○○路000 巷 0 號3 樓房屋（下稱原告房屋）與被告所有門牌號碼高雄市 三民區市○○路000 巷0 號4 樓房屋（下稱被告房屋) 為上 下樓層關係。原告於民國95、96年間發現原告房屋之前後陽 台及前後浴室平頂漏水，係因被告房屋久未居住且被告怠於 修繕維護，又因建材老化與歷經地震力作用使地坪產生裂縫 致屋內地面漏水、防水不良所致，原告多次通知被告修繕， 被告僅曾更換原告房屋陽台燈管，之後則置之不理。而依高 雄市土木技師公會之鑑定結果，被告房屋前後陽台漏水修繕 費用為新臺幣（下同）36,849元、前後浴室繕費用為59,635 元，原告房屋前後陽台修繕費用為7,919 元、前後浴室繕費 用為6,382 元，合計110,785 元。為此，爰依公寓大廈管理 條例第6 條第1 項第2 款、第2 項、第10條第1 項、民法第 184 條第1 項前段及第191 條第1 項前段之規定，提起本件 訴訟等語。並聲明：㈠被告應容忍原告僱工進入被告房屋內 ，進行房屋漏水修繕工程；㈡被告應給付原告110,785 元， 及自104 年4 月17日即民事陳報狀二狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：原告房屋浴室並未裝設機械抽風設備，原告使用 浴室後通風不良，水蒸氣積聚浴室平頂形成水滴且平頂長期 濕氣不散，漸漸破壞平頂，加上建材老化及地震作用，因而 形成裂縫及水漬，與被告房屋浴室之使用無關。又技師將浴 室地板灌滿水靜置24小時之鑑定方法，一般正常情況下不會
發生，違背常情常理，並非適當，且原告浴室平頂發現之水 滴及水漬並無技師在水中加入之藍色染劑，被告房屋長期閒 置，多年未使用浴室，地板亦保持乾燥，更可證明上開水滴 及水漬係原告自己使用浴室造成。又縱認被告浴室地板建材 老舊亦為漏水之可能原因之一，然原告浴室通風不良乃為主 因，且被告房屋地坪與原告房屋平頂為同一混凝土結構，因 同一建材老化與地震力作用致生裂縫漏水，理應由兩造共同 負責修繕，且大部分應由原告負擔，不應由被告單獨負擔。 又原告於原告房屋之前後陽台搭建大型防盜鐵窗，並以錨釘 固定於陽台平頂，且該鐵窗中段有大弧度凸出，導致該鐵窗 與原告房屋平頂接合處因長期下拉重力而多處龜裂，雨水到 被告房屋陽台就會漏到原告陽台天花板，此為原告前後陽台 平頂漏水之原因或主因，故前後陽台維修費用亦應由原告負 擔全部或大部。另被告房屋雖久未居住，惟被告每週均固定 前往灑掃，並非未維護。再者，倘經法院認定確有維修必要 ，被告同意自行僱工修繕被告房屋，原告房屋則由原告自行 僱工修繕，再依鑑定修復所需費用按責任歸屬比例互為找補 ，被告自無容忍原告進入被告房屋修繕之必要等語，資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為門牌號碼高雄市三民區市○○路000 巷0 號3 樓房屋 所有權人，被告為門牌號碼高雄市三民區市○○路000 巷0 號4 樓房屋所有權人。
四、本件之爭點：
㈠原告房屋前後陽台、前後浴室平頂漏水是否可歸責於被告？ ㈡原告得否請求被告容忍其僱工進入被告房屋修繕，並給付修 繕費用110,785 元？又兩造是否應分別負擔部分修繕費用？ 金額應為若干？
五、本院得心證之理由：
㈠原告房屋前後陽台、前後浴室平頂漏水是否可歸責於被告？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任； 負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應 回復他方損害發生前之原狀，民法第184 條第1 項前段、第 213 條第1 項分別定有明文。又土地上之建築物或其他工作 物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但 其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺 ，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民 法第191 條第1 項亦有明文。是以，除非工作物所有人能舉 證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害 賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推
定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最 高法院96年臺上字第489 號判決意旨參照）。另民法第191 條第1 項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成之設施， 建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板、樓梯、水 電配置管線設備等，屬建築物之成分者，固為建築物之一部 ，應包括在內（最高法院95年度台上字第310 號判決意旨參 照）。
⒉本件被告固否認原告房屋前後陽台、前後浴室平頂漏水與其 房屋相關，惟經本院囑託高雄市土木技師公會鑑定原告房屋 前後陽台、前後浴室之漏水原因及修復方式、費用等節，鑑 定結果認定：①原告房屋經由漏水測試及現場水漬痕跡，研 判漏水處為前陽台及後陽台之平頂裂縫。漏水之原因依據工 程經驗研判為被告房屋前陽台及後陽台地坪，因建材老化與 歷經地震力作用，地坪已產生裂縫，若逢豪大風雨，地坪之 排水管不及宣洩或落水頭阻塞，致積水經由裂縫滲水至3 樓 前陽台及後陽台平頂，漏水之原因確與被告房屋相關。②經 由漏水試驗前、後現況，及水漬痕跡，研判3 樓前、後浴室 平頂確實有漏水狀況。漏水原因依據工程經驗研判，為4 樓 前、後浴室地坪，因建築完成時間達30年，建材老化與歷經 多次地震力作用，浴室地坪已產生細微肉眼所難以察覺的裂 縫，倘若浴室地板有長時間積水且落水管宣洩不及，恐由地 板裂縫滲水至3 樓前、後浴室平頂致產生漏水狀況，漏水原 因確與4 樓房屋有關等節，有該公會鑑定報告書及補充鑑定 報告書可稽，證人王照憲並於本院審理時結證：3 樓與4 樓 是同一棟房子，同時建造，老化的現象會同時產生，所以在 鑑定報告有分別列3 樓與4 樓要修繕的措施，因水往低處流 ，樓上有水之後自然會影響樓下，一定是樓上有水而且有破 損才會流到樓下，樓下同樣有破損才會導致漏水狀況發生， 破損就是裂縫。因為有裂縫，只要4 樓前後陽台、前後浴室 有水，就會造成3 樓漏水，因為4 樓地板有裂縫，再加上有 水，水會穿過裂縫而滲漏到3 樓的天花板等語明確（見本院 卷第161 至162 頁），足認原告房屋之前後陽台、前後浴室 確有漏水之情形，且漏水原因係因建材老化與歷經地震力作 用，地坪已產生裂縫，若逢豪大風雨，地坪之排水管不及宣 洩或落水頭阻塞，則致積水經由裂縫滲水至3 樓前陽台及後 陽台平頂，若浴室地板有長時間積水且落水管宣洩不及，即 由地板裂縫滲水至3 樓前、後浴室平頂致產生漏水狀況，亦 即漏水原因係建材老化與歷經地震力作用產生地坪裂縫，及 被告房屋陽台、浴室積水或有水而滲漏至樓下原告房屋甚明 。
⒊被告雖抗辯：伊固定前往灑掃，並非未維護等語，惟證人王 照憲已另證述：伊2 次進入被告房屋，因長久沒有居住環境 凌亂，房子有使用週期的問題，如果房子長期沒有管理居住 維護也會產生漏水及龜裂的問題。又建材老化及地震力是先 天因素，未維護使用是後天因素，地震有大有小，但如果我 們能夠定期維護，就如同人的健康一樣，應該可以維持建築 物生命週期，以本件鑑定案為例，4 樓長時間沒有人居住的 狀況下，自然沒有做好維護的措施，若能定期維護應不會發 生漏水現象等語在卷（見本院卷第160 至161 頁），是原告 房屋漏水成因既包含被告房屋地板老化產生裂縫，此仍屬被 告之維護管理範圍，被告長期閒置被告房屋，亦未請相關單 位進行抓漏、鑑定，經其陳明：伊沒有找人家來看過等語在 卷（見本院卷第25頁），佐以被告房屋縱長期未居住，期間 仍曾產生積水、漏水情事，亦據其自承：101 年間有次颱風 連續放2 天假確實有漏水，當時原告有打電話給伊，伊去看 被告房屋整個4 樓都淹水，因陽台的排水孔被樹葉堵住，那 次伊承認伊有責任，所以有把原告房屋陽台的日光燈及燈座 都換新等語（見本院卷第25頁），及陳稱：被告房屋後面浴 室水槽連接馬桶的水管曾破掉，原告跟伊聯繫後，伊請水電 工換掉後就沒有漏水等語在卷（見本院卷第191 頁），足見 被告房屋確曾發生積水、漏水導致原告房屋漏水之情形。綜 合前開說明，應認其對被告房屋之保管尚有欠缺，且原告所 受損害係因其保管欠缺導致之損害，被告抗辯其並非未維護 等語，殊難憑採。
⒋至被告另以：原告房屋浴室並未裝設機械抽風設備，原告使 用浴室後通風不良，水蒸氣積聚浴室平頂形成水滴且平頂長 期濕氣不散，漸漸破壞平頂，加上建材老化及地震作用，因 而形成裂縫及水漬，技師將浴室地板灌滿水靜置24小時之鑑 定方法違背常理，且原告浴室平頂發現之水滴及水漬並無技 師在水中加入之藍色染劑，被告房屋長期閒置，多年未使用 浴室，地板亦保持乾燥，可證明上開水滴及水漬係原告自己 使用浴室造成等語置辯。惟就其所為諸多質疑，證人王照憲 已證稱：有關漏水測試方法，因為建築物的裂縫非常細微， 恐怕無法及時看出來，所以採用靜止24小時方式來做漏水試 驗，這是本公會在作漏水爭議時，採用的方式之一。又因所 產生的混凝土裂縫非常細小，水在穿過混凝土裂縫時，染劑 會被穿越過的混凝土吸收，所以會有水出來，但是顏色不一 定會滲漏出來。另被告所述原告使用浴室通風不良，導致蒸 氣積聚形成水滴造成浴室平頂漏水一節，為結露現象，也就 是水蒸氣溫度降低之後，會產生水珠，看起來好像就是漏水
一樣，但在這個鑑定案中，伊已採用漏水實驗來驗證漏水的 情況，在3 樓天花板所看的水珠，並不是結露現象，而是由 4 樓地板經過裂縫所滲透出來而產生在3 樓天花板上，且結 露現象發生非常短暫，在工程實務上並未發現會產生混凝土 老化現象，而且在混凝土結構中會設置保護層以確保鋼筋混 凝土能夠使用達50年，在設計及施工方面已經有考慮到保護 措施等語明確（見本院卷第159 至160 頁），本院審酌證人 王照憲係實際進行本件鑑定之人，為具有土木工程背景之專 業技師，並已職業多年，其就被告之質疑並能一一詳細答覆 ，其所為證言當屬可採，被告徒憑個人臆測，執前詞抗辯原 告房屋前後浴室漏水與被告房屋無關，洵屬無據。又被告另 抗辯：原告於原告房屋之前後陽台搭建大型防盜鐵窗，並以 錨釘固定於陽台平頂，且該鐵窗中段有大弧度凸出，導致該 鐵窗與原告房屋平頂接合處因長期下拉重力而多處龜裂等語 ，惟被告於高雄市土木技師公會就兩造房屋進行漏水鑑定時 ，原一併聲請就此節進行鑑定，然因被告未繳納鑑定費用， 故高雄市土木技師公會未能予以鑑定，且依被告提出之兩造 房屋前陽台照片觀之（見本院卷第33頁），兩造房屋所在公 寓2 、5 樓鐵窗中段亦為弧形，並非原告房屋所獨有，況其 於第一次言詞辯論期日亦陳稱：對原告主張之漏水原因，依 沒有找人家來看過，但伊推測原告陽台天花板會漏水是因為 原告在陽台有加裝大鐵窗，會導致牆壁有裂縫等語（見本院 卷第25頁），足認此抗辯僅為被告個人臆測，其既未提出證 據以實其說，此部分抗辯亦無可採。
⒌是依上開說明，本件原告主張原告房屋前後陽台、前後浴室 漏水可歸責於被告，應由被告負侵權行為損害賠償之責，自 屬有據。
㈡原告得否請求被告容忍其僱工進入被告房屋修繕，並給付修 繕費用110,785 元？又兩造是否應分別負擔部分修繕費用？ 金額應為若干？
⒈按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線 ，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕 。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處 所及方法為之，並應修復或補償所生損害。又專有部分、約 定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約 定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會 為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之 應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人 或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費
用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓 大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、第2 項、第10條第1 項 、第2 項分別定有明文。
⒉原告房屋之前後陽台、浴室天花板漏水原因，為兩造房屋間 之樓地板建材老化與歷經地震力作用產生地坪裂縫，及被告 房屋陽台、浴室積水或有水而滲漏至樓下原告房屋，而有可 歸責於被告之事由，業如前述，是原告如欲修復原告房屋陽 台、浴室內平頂漏水情形，仍須自被告房屋著手進行修繕， 依前揭公寓大廈管理條例及民法侵權行為之規定，原告請求 被告應容忍其僱工進入被告房屋，進行房屋漏水修繕工程， 並給付回復原狀之修繕費用，即屬有據。惟原告仍應擇其損 害最少之處所及方法為之，本院審酌經高雄市土木技師公會 鑑定後，業已提出修復被告房屋前後陽台、浴室地板之必要 方式、費用（詳如附表一、附表三所示），是本件原告應僅 得請求被告容忍其僱工進入被告房屋，依如附表一、附表三 所示工程項目進行房屋漏水修繕工程。又原告此部分請求既 屬有據，且被告於原告提起本件訴訟前及訴訟期間，並未積 極配合原告進行維護、修繕，其猶抗辯：並無容忍原告進入 修繕之必要云云，即難憑採。
⒊又按專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用 由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區 分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條定有明文。損害 之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或 免除之，民法第217 條第1 項亦有明定。本件漏水原因既包 含兩造房屋間之樓地板建材老化與歷經地震力作用產生地坪 裂縫，且經本院詢問證人王照憲建材老化及經地震力作用導 致裂縫，係被告房屋地坪單方面原因或為兩造房屋共同發生 原因一節，經其證述：3 樓與4 樓是同一棟房子，同時建造 ，老化的現象會同時產生，但一定是樓上有水才會流到樓下 等語明確（見本院卷第160 至161 頁），足見3 、4 樓房屋 間樓地板之建材老化與地震力作用導致裂縫，應屬兩造應共 同承擔之結果，本件復無從認定原告已就建材老化及地震力 作用之結果進行維護，難認其保管並無欠缺，自難遽認應一 概由被告單方面承擔，揆諸前揭公寓大廈管理條例第12條本 文規定，兩造房屋間之樓地板應由兩造共同負擔修繕費用， 惟被告房屋積水既同屬原告房屋漏水原因，被告過失情節顯 然較重，本院斟酌上開各情，認被告及原告應分別就附表一 、二、三、四所示回復原狀修繕費用各負擔70% 、30% ，始 屬公允，原告依公寓大廈管理條例第10條規定主張應由被告
負擔全額，尚難憑採。從而，原告依鑑定報告書及補充報告 書所載修復費用估算表，得請求被告負擔修繕費用應為77,5 50元【（36,849元＋7,919 元＋59,635元＋6,382 元）×70 % ，小數點以下四捨五入】，逾此範圍之請求，即屬無據， 不應准許。
六、綜上所述，本件原告依公寓大廈管理條例第6 條第1 項第2 款、第2 項、第10條第1 項、民法第184 條第1 項前段及第 191 條第1 項前段規定，請求：㈠被告應容忍原告僱工進入 被告房屋內，依如附表一、附表三所示之工程項目進行房屋 漏水修繕工程；㈡被告應給付原告77,550元，及自104 年4 月17日（即民事陳報狀二狀繕本送達被告翌日）起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第 3 款之規定，職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
高雄簡易庭 法 官 周佳佩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 李梅芬
附表一：高雄市三民區市○○路000 巷0 號4 樓前後陽台地板修 復費用估算表。
附表二：高雄市三民區市○○路000 巷0 號3 樓前後陽台平頂修 復費用估算表。
附表三：高雄市三民區市○○路000 巷0 號4 樓前後浴室地板修 復費用估算表。
附表四：高雄市三民區市○○路000 巷0 號3 樓前後浴室平頂修 復費用估算表。