臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第25號
上 訴 人 林龍德
訴訟代理人 楊振裕律師
被 上訴人 財政部國有財產署中區分署
法定代理人 吳文貴
訴訟代理人 洪明俊
受告知訴訟
人 江欣虹
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國103年10月28日臺灣彰化地方法院103年度訴字第194號第一審
判決提起上訴，本院於104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
民事訴訟法第民事訴訟法第65條第1項規定：「當事人得於 訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係 之第三人」。同法第67條規定：「受告知人不為參加或參加 逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規 定」，即受告知人對於「為告知之當事人」，不得主張本訴 訟之裁判不當。本件被上訴人於原審及本院均主張第三人江 欣虹係系爭未辦理繼承登記土地公開標售而得標之人，本件 訴訟標的即確認上訴人是否對系爭土地有優先購買權存在訴 訟，其結果如何？對第三人江欣虹而言，具有利害關係，因 而提出告知訴訟狀，請求法院將該狀繕本送達第三人江欣虹 ，經本院依法將之告知第三人江欣虹（見本院卷第40頁、41 頁），原審及本院歷次開庭均有通知第三人江欣虹，且均有 合法送達，迄未見第三人江欣虹聲明參加訴訟，依民事訴訟 法第67條規定，視為已參加於訴訟，第三人江欣虹不得主張 本件訴訟之裁判不當，應先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）坐落彰化縣鹿港鎮○○段000地號、地目建、面積131.77 平方公尺土地（下稱系爭土地）原為訴外人施萬所有，嗣 施萬死亡，未見有繼承人辦理繼承登記，於民國（下同） 72年7月15日，由彰化縣政府列冊代管，代管期滿後，彰 化縣政府以96年4月4日府地籍字第0000000000號函，移請 財政部國有財產署公開標售，被上訴人之彰化辦事處以10 2年第2批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物之名義辦
理標售，將之列為上開標售之標號3之標的物，於103年1 月8日開標結果，由訴外人江虹欣以新台幣（下同）4,260 ,000元得標。上訴人於96年2月13日，向被上訴人表示伊 係系爭土地之合法使用人，伊前已向訴外人楊家銘、楊家 德、楊蕙君、楊玲玲（下稱楊家銘等4人）購買系爭土地 之使用權；而楊家銘等4人係繼承其父楊本全對系爭土地 之占有使用權；而楊本全又係於51年3月8日與施則恩約定 土地及房屋交換，即以楊本全所有原坐落鹿港鎮大有口小 段第474地號土地及鹿港鎮大有口小段第226地號土地連同 地上房屋（其門牌為鹿港鎮洛津里埔頭街61號）暨其一切 附著物，與施則恩所有之鹿港鎮大有口小段第222地號外 三筆地之土地使用權互為交換（即上訴人向楊家銘等4人 所買得使用管理權之鹿港鎮文開段第540、543、544、545 地號土地暨門牌為鹿港鎮洛津里埔頭街61號房屋，其中鹿 港鎮文開段第544地號土地重測前即為彰化縣鹿港鎮○○ ○○段○000地號土地），自訂約時起，上訴人得以合法 占用系爭土地，上訴人及其前手合法占有使用系爭土地合 計已超過50年以上，且已時繳納地價稅款，依據地籍清理 條例第12條第1項第4款之規定，上訴人就系爭土地為有優 先購買權人。
（二）地籍清理條例第11、12、13條之規定，係土地法第73條之 1第1、2、3項規定之特別法亦係後法，依特別法優先於普 通法暨後法優先於前法適用之法理，本件系爭土地標售決 標後何人有優先購買權一節，自應優先適用地籍清理條例 第11、12、13條之規定決之。上訴人占有系爭土地長達10 年以上，對系爭土地確有優先權，經上訴人於系爭土地標 售決標後，檢具相關文件向被上訴人所屬彰化辦事處申請 准予就系爭土地以決標價格4,260,000元之同一價格優先 購買，卻遭被上訴人所屬彰化辦事處以上訴人不符法定優 先購買權人之規定，而拒絕上訴人優先購買系爭土地，顯 有未合。
(三)、逾期未辦理繼承登記之土地，如有權利內容不完整、權屬 不明或不符地籍登記規定之日據時期會社或組合名義登記 之土地清理、神明會名義登記之土地清理、所有權以外土 地權利之清理、限制登記及土地權利不詳之清理、寺廟或 宗教團體土地之清理，均有地籍條例之適用，故既為未辦 繼承登記土地且由被上訴人公開標售，自應適用逾期未辦 理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點第13點之規定 ，而得適用地籍清理條例第12條關於優先購買權人及順序 之規定。
（四）爰依土地法第73條第1、2、3項（應係土地法第73條之1第 1、2、3項之誤）、未辦繼承登記土地及建築改良物標售 作業要點第5點1第1項第1款、未辦繼承登記土地及建築改 良物投標須知第12條第1項第1款、地籍清理條例第11、12 、13條，提起本訴，求為：確認上訴人就被上訴人之彰化 辦事處標售102年度第2批逾期未辦繼承登記土地或建築改 良物，其中標號3所示之彰化縣鹿港鎮○○段000地號、面 積131.77平方公尺、權利範圍施萬（1分之1)、保存區（ 第3種類）、標售底價新台幣1,713,010元、保証金額新台 幣172,000元、決標價格新台幣4,260,000元、決標日期民 國103年1月8日之土地全部之優先購買權存在之判決。二、被上訴人則辯以：
（一）依土地法第73條之1第3項規定及「逾期未辦繼承登記土地 及建築改良物標售作業要點」第5點1第1項第1款規定，其 願優先購買者，應於決標後10日內，檢具保證金及相關證 明文件，以書面向執行機關提出申請。依上述作業要點第 11點第1項及第3項規定：所謂「合法使用人使用者」，應 以契約或契約約定為準。主張為合法使用人者，應檢附與 被繼承人所訂之使用權契約書，應經公、認證，如未經公 、認證者，由申請人書立切結書，載明：「本契約書如有 不實（原判決誤載為「時」），致他人受損害者，申請人 願負法律上一切責任」之文句，方符合優先購買之條件。 上訴人向被上訴人之彰化辦事處主張有優先購買權，所提 之土地使用權買賣契約書，係與訴外人楊家銘等4人所簽 訂，並非與系爭土地之被繼承人施萬所簽訂，顯與上開規 定「與被繼承人所訂之使用權契約書」之要件不合，無法 認定上訴人為系爭土地之合法使用人。至上訴人提出之楊 本全與施則恩於51年3月8日簽訂之土地及房屋交換合約書 ，尚待釐清，且所載地號不同，難以認定與系爭土地有所 關聯。縱上訴人表示有繳納地價稅乙情，惟地價稅之繳納 ，僅係主管稽徵機關本於權責依土地稅法第4條規定，指 定土地使用人負責代繳，至該土地使用人是否有合法使用 權？其使用是否合法？仍應由上訴人提出證明。（二）上訴人主張地籍清理條例應優先適用，惟地籍清理條例之 立法目的，係為健全地籍管理，確保土地權利，促進土地 利用，地籍清理之對象為日據時期會社或組合名義登記之 土地清理、神明會名義登記之土地清理、所有權以外土地 權利之清理、限制登記及土地權利不詳之清理、寺廟或宗 教團體土地之清理，與系爭土地係因未辦理繼承登記超過 年限而依法標售，其性質、以及標售之標的物並不相同，
地籍清理條例並不適用於本件。
（三）再依「逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要 點」第2點前段規定，本條第2項公開標售，由國有財產署 （原判決誤載為「著」）所屬各分署或委託辦理之適當機 構依本要點規定執行。現行實務上逾期未辦繼承登記土地 之公開標售，或由國有財產署所屬各分署為之，或由各縣 市政府受託辦理之。彰化縣政府辦理多次之逾期未辦繼承 登記土地之公開標售。上開法令有關委託適當機構辦理公 開標售機制，係被上訴人之上級機關國有財產署為加速處 理持標售之逾期未辦繼承登記不動產，於102年10月16日 修訂本作業要點增訂之機制，並指定所屬北區分署今年度 委外試辦，惟尚未完成招標委外標售作業。上訴人所述是 類事件由各縣市政府受託辦理及彰化縣政府辦理多次逾期 未辦繼永登記土地之公開標售，與事實不符。
三、原審審酌兩造所提攻擊防禦方法及所提之證據，而為上訴人 敗訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明求為判決：(一)、 原判決廢棄。(二)、確認上訴人就被上訴人之彰化辦事處標 售102年度第2批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，其中 標號3所示之彰化縣鹿港鎮○○段000地號、面積131.77平方 公尺、權利範圍施萬（1分之1)、保存區（第3種類）、標售 底價新台幣1,713,010元、保証金額新台幣172,000元、決標 價格新台幣4,260,000元、決標日期民國103年1月8日之土地 全部之優先購買權存在。被上訴人之答辯聲明：求為判決駁 回對造之上訴。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原為訴外人施萬所有，嗣施萬死亡，因未辦理繼 承登記，於72年7月15日由彰化縣政府列冊代管。（二）代管期滿後，由彰化縣政府以96年4月4日府地籍字第0000 000000號函移請財政部國有財產署公開標售，嗣經被上訴 人之彰化辦事處以102年第2批逾期未辦理繼承登記土地或 建築改良物之名義辦理標售。
（三）103年1月8日標售結果，由訴外人江虹欣以決標價格4,260 ,000元得標。
（四）上訴人於103年1月16日檢具相關文件向被上訴人所屬彰化 辦事處申請准予就系爭土地以決標價格4,260,000元之同 一價格優先購買，遭以不符法定優先購買權人之規定，而 拒絕上訴人優先購買系爭土地。
五、本件之爭點：上訴人所提出之文件可否證明其為系爭土地之 合法使用人？得否就系爭土地主張優先購買權？六、得心證之理由：
（一）民事訴訟法第247條第1項前段規定：「確認之訴，非原告 有即受確認判決之法律上利益者，不得提起」。該條所謂 「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最 高法院52年度台上字第1240號判例參照）。本件被上訴人 財政部國有財產署中區分署彰化辦事處以102年第2批逾期 未辦理繼承登記土地或建築改良物之名義辦理公開標售， 於103年1月8日標售結果，系爭土地由訴外人江虹欣以決 標價格4,260,000元得標，上訴人於103年1月16日檢具相 關文件向被上訴人所屬彰化辦事處申請准予就系爭土地以 決標價格4,260,000元之同一價格優先購買，被上訴人所 屬彰化辦事處以上訴人之申請不符合法定優先購買權人之 規定，而拒絕上訴人優先購買系爭土地，足見被上訴人否 認上訴人對系爭土地有優先購買之權，上訴人私法上之地 位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決 將之除去，依上揭法條及最高法院判例意旨，上訴人有即 受確認判決之法律上利益，是上訴人對被上訴人提起本件 確認之訴，並無不合，先予敘明。
（二）按土地法第73條之1第1項規定：「土地或建築改良物，自 繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市 或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請 登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但 有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除」；同條第 2項規定：「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請 登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有 財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權 者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃 期間超過五年者，於標售後以五年為限」；同條第３項規 定：「依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告30日 ，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有 優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先 購買者，其優先購買權視為放棄」。再依「逾期未辦繼承 登記土地及建築改良物標售作業要點」第5點1第1項第1款 規定，其願優先購買者，應於決標後10日內，檢具保證金 及相關證明文件，以書面向執行機關提出申請。再依同要 點第11點第1項規定：「本條（點）第三項所稱使用範圍 ，繼承人或其他共有人使用範圍為準。合法使用人使用者 ，應以登記或契約約定為準．．．」；同點第3項規定： 「合法使用人（應）檢附與被繼承人所訂之使用權契約書
，應經公、認證，如未經公、認證者，由申請人切結「本 契約書如有不實致他人受損害者，申請人願負法律上一切 責任」（見原審卷第48頁正反面）。本件上訴人於系爭土 地標售決標後10日內向被上訴人所屬彰化辦事處申請以決 標價格優先承購，並未依據上開規定檢附其與系爭標售土 地被繼承人所訂立且經公證認證之使用權契約書或切結書 ，僅提出土地登記謄本、申請書、投標須知、不動產買賣 契約書、土地及房屋交換合約書、地價稅繳納證明等文件 主張有優先購買權，然遭被上訴人否認並陳稱上訴人未符 合優先購買權條件而未准許，以103年1月22日以台財產中 彰二字第00000000000號函附理由回覆上訴人，上訴人自 應就其主張之事實為舉證。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人提出上開文件主 張其為合法使用人，自應由上訴人就有利於己之積極事實 負舉證責任。
(四)、經查：
１、系爭土地之所有權人為施萬，於重測前為「鹿港段大 有口小段223地號土地」，此有上訴人所提之土地登記 謄本附卷可憑（見原審卷第8頁），足證系爭土地之所 有權人並非「施則恩」或「楊本全」，亦非「楊家銘 」等4人。上訴人主張：訴外人施則恩曾經以「鹿港段 大有口小段第226地號土地連同地上房屋以及第222地 號外參筆地之土地使用權」，與楊本全的「大有口小 段474號土地及其上房屋之使用權」交換，楊本全死亡 以後，楊本全就其交換後取得之「鹿港段大有口小段 第226地號土地連同地上房屋以及第222地號外參筆地 之土地使用權」，由楊家銘等4人繼承，楊家銘等4人 繼承上述使用權以後，再將上述「鹿港段大有口小段 第226地號土地連同地上房屋以及第222地號外參筆地 之土地使用權」，賣給上訴人等語。固據上訴人提出 不動產買賣契約書及土地及房屋交換合約書影本為證 （見原審卷第23頁至第30頁）。惟查：①、依上訴人 之前述主張，楊本全並非與系爭土地（重測前為「鹿 港段大有口小段223地號」）之所有權人「施萬」簽定 交換使用合約書，而係與訴外人「施則恩」簽訂交換 使用合約書，而上訴人更未舉證證明「施則恩」係系 爭土地所有人「施萬」之繼承人，且交換使用合約書 上所載交換使用權之地號為「鹿港段大有口小段第226 地號土地連同地上房屋以及第222地號外參筆地」，與
系爭土地「鹿港段大有口小段223地號」並不相同，顯 無從據以認定楊本全已合法取得系爭土地之合法使用 權；②、承上所述，上訴人既未證明楊本全已因上述 交換使用合約書而合法取得系爭土地使用權，自無從 因楊本全死亡而輾轉由其繼承人楊家銘等4人繼承系爭 土地使用權，再由楊家銘等4人將系爭土地使用權賣給 上訴人之餘地，是上訴人主張伊已輾轉向楊家銘等4人 、楊本全以及因楊本全與施則恩交換使用，而取得系 爭土地之使用權一節，顯非可採。
２、上訴人所提地價稅繳款證明書，其上雖記載「使用人 ：楊本全或林龍德」，然該地價稅繳款證明書僅係稅 捐機關為辦理地價稅捐課徵，依行政作業程序而向土 地占用人楊本全或上訴人課徵地價稅，至於楊本全或 上訴人之占用土地，是非法占用？或為合法占有使用 ？則屬另一問題，要難僅憑上開地價稅繳款證明書， 即認上訴人為「合法使用人」，上訴人以地價稅繳款 證明書，資為合法占用人之憑據，自非可採。
３、上訴人另提不動產買賣契約書（見原審卷第23頁至第25 頁），主張伊為合法使用人等語。惟為被上訴人所否認 。查該不動產買賣契約書係記載：上訴人出資向楊家銘 等4人購買鹿港鎮文開段540、543、544、545地號土地 上房屋之使用管理權（見契約書第壹條、第貳條及不動 產房屋標示欄所載）。惟上訴人主張楊家銘等4人之權 利係源自其父楊本全，而楊本全之權利係源自與訴外人 施則恩交換土地使用。但訴外人施則恩並非系爭「鹿港 鎮○○段000地號土地」之所有權人，無從以系爭544地 號土地，與楊本全之「同鎮大有口小段474地號土地等 交換使用，亦即楊本全不能因土地交換而取得系爭土地 之合法使用權等情，已詳如上述，楊本全既未取得系爭 土地之合法使用權，則上訴人更無從輾轉向楊家銘等4 人、楊本全購買取得系爭土地使用權，是上訴人前開主 張，亦無足取。
４、上訴人另主張：本件應適用地籍清理條例第12條之規定 辦理，依該規定上訴人有優先購買權等語。惟為被上訴 人所否認。查地籍清理條例第12條雖規定：「依前條 規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如下 ：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地 承租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前 已占有達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人 」。惟地籍清理條例之立法意旨係為健全地籍管理，確
保土地權利，促進土地利用，其地籍清理之對象為日據 時期會社或組合名義登記之土地清理、神明會名義登記 之土地清理、所有權以外土地權利之清理、限制登記及 土地權利不詳之清理、寺廟或宗教團體土地之清理，與 系爭土地係就未辦理繼承登記之土地、建物，依土地法 第73條之1之規定，以及「逾期未辦繼承登記土地及建 築改良物標售作業要點」之規定，予以清理、公告、標 售，其性質、標的，顯與地籍清理條例所規範者不同， 系爭土地之標售，自應依土地法第73條之1之規定，以 及「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點 」之規定而決定何人有優先購買權，被上訴人依據土地 法第73條之1第3項規定及逾期未辦繼承登記土地及建築 改良物標售作業要點規定，以上述函文回復上訴人表明 上訴人不合優先購買權之要件而未准優先購買，尚無不 合。上訴人援引地籍清理條例第12條之規定，主張伊有 優先購買權，容非可取。
５、上訴人又主張：逾期未辦繼承登記土地及建築改良物， 經辦理標售，依土地法第73條之1之規定，以及「逾期 未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」之規定 ，認為無優先購買權者，仍可再準用其他法律之規定， 亦即可以適用地籍清理條例第12條第1項第4款之規定， 來認定上訴人就系爭土地有優先購買權存在等語。惟為 被上訴人所否認，並陳稱上開土地法第73條之1，以及 「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」 就優先購買權既有明確之規定，即應逕予適用，不應再 準用地籍清理條例第12條第1項第4款之規定而認定上訴 人有優先購買權存在等語。查上訴人對系爭土地之標售 後是否有優先購買權存在，上開土地法第73條之1，以 及「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點 」就優先購買權既有明確之規定，即應逕予適用而認為 上訴人無優先購買權存在（其詳情已如上述）。就同一 事項（指上訴人就系爭土地有無優先購買權存在）一節 ，即無再準用地籍清理條例第12條第1項第4款之規定而 認定上訴人有優先購買權存在之餘地，是上訴人上述主 張，亦非有據。
６、上訴人聲請傳訊證人楊家銘、黃棟財、葉松濤，以證明 伊前已向楊家銘等4人購買系爭土地之使用權；而楊家 銘等4人係繼承其父楊本全對系爭土地之占有使用權； 而楊本全又係於51年3月8日與施則恩約定土地及房屋交 換，即以楊本全所有原坐落鹿港鎮大有口小段第474地
號土地及鹿港鎮大有口小段第226地號土地連同地上房 屋（其門牌為鹿港鎮洛津里埔頭街61號）暨其一切附著 物，與施則恩所有之鹿港鎮大有口小段第222地號外三 筆地之土地使用權互為交換（即上訴人向楊家銘等4人 所買得使用管理權之鹿港鎮文開段第540、543、544、 545地號土地暨門牌為鹿港鎮洛津里埔頭街61號房屋， 其中鹿港鎮文開段第544地號土地重測前即為彰化縣鹿 港鎮○○○○段○000地號土地），自訂約時起，上訴 人得以合法占用系爭土地，上訴人及其前手合法占有使 用系爭土地，為合法使用人，就系爭土地有優先購買權 等語。查上述三名證人，業經本院分別於104年3月3日 、5月5日傳訊（見本院卷第35頁至第37頁、第60頁至第 62頁），彼等之證詞，充其量僅能證明如上訴人所主張 之伊前已向訴外人楊家銘等4人購買系爭土地之使用權 ；而楊家銘等4人係繼承其父楊本全對系爭土地之占有 使用權；而楊本全又係於51年3月8日與施則恩約定土地 及房屋交換，即以楊本全所有原坐落鹿港鎮大有口小段 第474地號土地及鹿港鎮大有口小段第226地號 土地連 同地上房屋（其門牌為鹿港鎮洛津里埔頭街61號）暨其一 切附著物，與施則恩所有之鹿港鎮大有口小段第222地 號外三筆地之土地使用權互為交換之事實，但尚未能證 明上訴人楊本全已因上述交換使用合約書而合法取得系 爭土地使用權，自無從因楊本全死亡而輾轉由其繼承人 楊家銘等4人繼承系爭土地使用權，再由楊家銘等4人將 系爭土地使用權賣給上訴人之餘地，（詳如本判決乙之 六之(四)之1所載），是上訴人主張伊已輾轉向楊家銘 等4人、楊本全以及因楊本全與施則恩交換使用，而取 得系爭土地之使用權，進而有優先購買權云云，其主張 尚非可採。
（六）綜上所述，上訴人之主張，為無可採，被上訴人依據土地 法第73條之1之規定，以及「逾期未辦繼承登記土地及建 築改良物標售作業要點」第12條之規定，辯稱上訴人非系 爭土地之「合法使用人」，不符優先構買權之法定要件， 為可採信，從而，上訴人請求確認其為系爭土地之合法使 用權人而有優先購買權存在，即非正當。原審為上訴人敗 訴之判決，核無不合，上訴意旨，指摘原判決失當，求予 廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 於判決結果無影響，不另逐一論述，附此敘明。七、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第
78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容
法 官 游文科
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 黃薰慧
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日