臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第86號
上 訴 人 樺福建設開發股份有限公司
法定代理人 張綱維 同上
訴訟代理人 劉煌基律師
複代理人 王姿淨律師
被上訴人 臺北市政府捷運工程局
法定代理人 周禮良
訴訟代理人 廖學興律師
林倖如律師
潘英芳律師
上列當事人間給付使用占用租金事件，上訴人對於中華民國102
年12月20日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第535號第一審判決
提起上訴，本院於104年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴及其假執行聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人法定代理人於民國103年12月25日變更為周禮良， 並據周禮良於104年1月20日聲明承受訴訟，有臺北市103年 12 月25日令、民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（本院卷㈡第 33至34頁），於法尚無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：伊與上訴人於民國95年6月20日，就坐落臺 北市○○區○○段○○段000○0○地號土地上，捷運新店線 公館站聯合開發大樓（下稱聯合開發大樓）其中臺北市所有 不動產部分即臺北市○○區○○○路0段00號2樓之2、3至5 樓及15席停車位（下稱系爭租賃標的物），與被上訴人簽訂 捷運新店線公館站（交十一）聯合開發大樓公有不動產租賃 契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自95年9月21日至 105年9月20日止，共計10年，月租金為新臺幣（下同）312 萬7,197元，租賃保證金為938萬1,591元，隔間裝潢回復保 證金為1,345萬4,632元。嗣於95年6月28日，兩造以上開租 貸標的與同號2樓、2樓之3、2樓之5、2樓之6建物及其附屬 建物（下稱系爭營運標的）為營運標的，簽訂臺北都會區大 眾捷運系統土地聯合開發營運契約書（下稱系爭營運契約） ，約定契約存續期間為95年9月21日起至115年9月20日止， 共計20年，營運保證金為新臺幣（下同）209萬5,586元。詎 上訴人自行營運管理營運標的僅5年餘，於100年11月2日即 表示將於101年2月3日終止營運契約及租賃契約，經被上訴 人要求其依約繼續經營未果，報請臺北市政府核備後於101
年5月14日以101年5月14日函終止系爭營運契約及系爭租賃 契約。惟上訴人未依系爭租賃契約約定回復原狀，迄101年 11月27日方完成回復原狀，101年11日28日始點交返還租賃 標的物。上訴人自101年2月3日起至101年11月26日期間占用 系爭租賃標的物，受有利益，致被上訴人受有相當於租金之 損害，爰依上揭系爭租賃契約第12條約定暨民法第179條規 定，請求上訴人給付占用租金或相當於租金之不當得利3,05 6萬5,829元，然扣除上訴人業已同意以系爭租賃契約之保證 金938萬1,591元及隔間裝潢保證金1,345萬4,632元扣抵部分 占用租金，暨被上訴人以應返還上訴人他案(大坪林站捷8) 之履約保證金286萬4,526元互為抵銷後，上訴人尚應給付48 6萬5,080元〔計算式：3,056萬5,829元（占用租金）－938 萬1,591元（系爭租賃契約保證金）－1,345萬4,632元（隔 間裝潢保證金）－286萬4,526元（大坪林站履約保證金）＝ 486萬5,080元〕。又上訴人依系爭租賃契約第12條第1、2項 約定，負有將系爭租賃標的物回復原狀之義務，然為免浪費 資源及增加裝潢作業等回復原狀時間，故兩造協商2、3樓天 花板及地板拆除後不用回復原狀，改由上訴人給付未繕工程 款141萬0,243元，但上訴人迄未給付，爰請求上訴人給付被 上訴人627萬5,323元及自102年3月9日起至清償日止按週年 利率5%計算之利息等語。並補充陳述如次：
㈠100年11月2日至101年2月3日係系爭租賃契約預定回復原狀 作業時間，上訴人未依約於101年2月3日將系爭租賃標的物 點交返還予上訴人，本質上，要屬上訴人本身責任。 ㈡101年2月13日會勘結論，除確認4樓至5樓使用用途依建造執 照恢復至一般零售業外，其餘各項均僅屬調整回復原狀之方 式，包含「依原使照竣工圖回復原狀」、「維持現狀點交」 、「全數拆除回復原狀」、「拆除並改以給付未繕工程款方 式回復原狀」或「簡易材質回復原狀」等，仍係依照前項所 載之標準即以使用執照核准之竣工圖為回復標準，且不論在 回復之材質、施工期或施工費用，均無增加被上訴人回復原 狀之義務，乃被上訴人依原租賃契約第12條約定範圍內同意 被上訴人調整回復原狀之方式，僅屬履行方式之不同，亦非 雙方就此有何新約定。至於系爭租賃標的物2、3樓天花板及 地板，考量未來經營餐飲業之可能性較高，而餐廳室內裝修 材料與經營屬性有關，為免浪費資源以及增加裝潢作業等回 復原狀時間，故兩造同意此部分拆除後不用回復原狀，改由 上訴人給付被上訴人未繕工程款141萬0,243元，並無增加上 訴人回復原狀之負擔，亦非雙方就此有何新約定。退步言之 ，倘若101年2月13日會勘結論為雙方回復原狀之新合意，因
該會勘結論除了確認4樓及5樓使用用途恢復至一般零售業甲 、乙組外，其餘2樓之2至5樓之回復方式，包含天花板、地 坪、隔間牆之拆除及鋪設等施作項目，均無加重上訴人回復 原狀之義務，故如以101年2月13日會勘結論後起算上訴人回 復原狀期間，亦不應逾三個月期間，始為合理。 ㈢101年2月16日至101年2月28日（變更使照申請許可掛號至核 退期間），此期間因上訴人提供審核之書件有缺失致遭核退 ，故該段期間自屬上訴人應自行承擔之時間。另101年3月1 日至101年4月25日（變更使照申請許可掛號至審查完畢）審 查期間，因上訴人所附文件缺失（例如：細部計畫書、竣工 圖、變更備查圖說等未檢附），有通知補件並退回協審單位 請設計人辦理補正事宜，此有臺北市建築管理工程處104年1 月27日函之回覆意見及協審案查驗紀錄表下方註明「本案於 101年3月27日通知設計人」及手寫「各項已補正101. 4.9」 之更正事項及檢附意見可稽，益見上訴人身為系爭租賃標的 物之實質起造人暨變更申請人，對於細部計畫書、竣工圖及 變更備查圖說等既存文件，提出並無困難，故該部分文件補 正所遲延之時間，自應由上訴人自行承擔。又建管機關對於 申請人不合規定之處係一次通知協審單位改正，請協審單位 及協審人員通知建築師及起造人改正，此有變更使用執照申 請流程之說明可稽，既然是由協審單位通知設計 ㈣101年4月26日至101年5月10日（製作許可執照副本）期間， 因與施工期間重疊，理應由上訴人自行承擔。
㈤101年4月26日至101年8月16日〔開始施工至初勘（併取得消 防竣工核准函）〕期間，為上訴人實際之施工期間，本屬上 訴人自己應承擔之時間。期間有關消防設備竣工查驗，並無 辦理逾期之情形，亦有台北市政府消防局103年11月24日函 文可稽。
㈥101年8月17日至101年9月12日（初勘後至確認缺失改善）期 間，為上訴人改善相關施工缺失之期間，自應歸責於上訴人 。
㈦上訴人係於101年9月12日完成相關工程之缺失改善，但拖延 22日後，才在101年10月5日向主管機關申請變更使照竣工勘 驗，故此拖延期間自可歸責於上訴人。
㈧101年10月5日至101年11月21日（申請變更使照竣工勘驗至 審查完畢）期間，有兩次「退回修改」情形，經被上訴人函 詢主管機關本件逾限至101.11.21審查完畢之原因，承辦單 位答覆：第一次退回係屬上訴人須修正及補件之情形，至第 二次退回，則係在檢討關於設置行動不便者使用設施之疑義 。準此，該段期間既屬上訴人提供審查書件有缺失及檢討設
置行動不便者使用設施疑義等情所致之遲延，上訴人身為建 築專業公司對於齊備申請書件及建築法規等相關規定，實難 諉稱不知甚而卸責，故該段期間自可歸責於上訴人。101年 11月21日「建築物室內裝修竣工查驗申請書」備註欄記載修 改竣工圖等項目：原第3層鐵捲門尺寸及防火時效之更正、 第4、5層天花板高度更正、原4、5層礦纖天花板局部更正為 矽酸鈣板天花，與101.2.13會勘結論無涉，亦無增加上訴人 回復原狀之義務。
㈨臺北市政府都市發展局（下稱都發局）於101年7月31日函知 上訴人應設置行動不便者使用設施乙事，實際上經檢討加註 「一般零售場所」後亦無須設置，故並未影響本件回復原狀 之作業期間，因此上訴人抗辯應扣除此部分時程所延誤之天 數云云，自無可採。
㈩退萬步言，依上訴人所製作101年11月28日交付紀錄附件B「 法令變更非可歸責作業時日之說明」表示：其在申辦期間與 建築主管機關在釋法、審查及會辦等溝通耗損時日，因法令 變更，非可歸責於承租方（即上訴人）者計50日。可見，上 訴人從未否認其遲延點交責任，並主張不可歸責於己之時日 亦僅50日。
被上訴人雖於103年8月28日民事陳述意見㈡狀表示「至防火 時效由一小時變成二小時，乃係依96年變更後之建築技術規 則建築技術施工篇第79條之2規定辦理，與會勘結論無涉。 」等語。然因前開之自認與事實不符，業經被上訴人提出建 築技術規則建築設計施工編第79條之2及臺北市建築師公會 104年2月25日函為憑。故而，被上訴人於104年3月26日民事 陳述意見㈤狀請求將原表示更正為：至鐵捲門尺寸更正及防 火時效由一小時變成二小時，經查係由上訴人自行依所檢附 鐵捲門出廠證明書之尺寸規格及防火時效內容更正，有臺北 市建築師公會104年2月25日函可證，與101年2月13日會勘結 論無涉等語，乃構成自認之撤銷，依民事訴訟法第279條第3 項規定，該自認之撤銷，應屬合法有效。
關於被上訴人以本案租賃保證金938萬1,591元及裝潢保證金 1,345萬4,632元扣抵部分使用占用租金部分，業經上訴人表 示同意在案，有101年11月28日會勘交付紀錄結論㈡之⑵可 稽，故被上訴人據此主張抵銷，自屬合法；上訴人泛稱該部 分之抵銷均非適法云云，殊無可採。
三、上訴人則以：伊所負之回復原狀義務，依系爭租賃契約第5 條「租賃標的物點交、使用維護及其他限制」第3款約定： 「……於契約終止時按後附之使用執照圖說及設備，依甲方 （即被上訴人）通知之期限內回復原狀。如需甲方協辦事項
，甲方得於法令規定範圍內儘量予以協助。……」，應依系 爭營運標的之94年12月29日使用執照所載，系爭營運標的之 2樓及3樓所載使用項目為「一般零售業（甲、乙組）」，4 樓及5樓為「健身服務業」，惟被上訴人於101年1月5日以府 捷聯字第00000000000號函要求應將4樓及5樓之使用項目變 更為「商場」使用，與原來使用執照核准項目不符，並超出 系爭租賃契約之義務及前開租賃標的標示所示，且該函僅就 2樓及3樓部分，要求伊於100年2月3日前回復原狀暨恢復原 使用執照用途，並未提及4樓、5樓回復原狀之期限。嗣被上 訴人於101年11月21日完成變更使用執照項目後，伊即於同 年月27日完成變更核准項目，故此段期間非可歸責於上訴人 。況系爭租賃標的物中2樓之2、3、4、5樓無法為一部之返 還，故無法分別樓層為回復原狀，而4樓、5樓部分因有前開 不可歸責於伊之上開事由，致2樓之2、3樓部分亦無法於被 上訴人所訂之時日回復原狀。系租賃標的物既已於101年9月 12日完成現場回復原狀，並經被上訴人確認，故自斯時起至 同年11月28日之期間租金，即應予扣除。另，依兩造於101 年2月13日現場會勘之紀錄內容，以伊應就4、5樓使用之用 途恢復至「一般零售業（甲、乙組）」係因應被上訴人要求 而致伊被迫接受非屬原契約義務範圍之事項，致變更使用執 照之作業繁雜冗長，而造成伊無法即時依此回復原狀，需再 扣除非可歸責上訴人之作業時日50日，在此段時間上訴人亦 無法使用或占用系爭租賃標的物，並無受有任何利益，故被 上訴人並非一概得以不當得利之規定請求受領者返還給付物 ，上訴人既無獲得任何利益，即無不當得利可言等語，資為 抗辯。並補充陳述如次：
㈠被上訴人於101年1月5日府捷聯字第00000000000號函要求伊 將系爭租賃標的物之4、5樓用途部分變更為商場用途，係非 系爭租賃契約所定之義務，與系爭租賃契約第12條第2項約 定不符，兩造係於101年2月13日會勘會議合意由伊回復為一 般零售業用途，非原建造執照核定之用途，自係就系爭租賃 契約之變更，此新契約之履行期限，兩造既未約定，即屬未 有確定期限之債務，非經被上訴人催告不生延遲效力。 ㈡兩造於101年2月13日會勘會議內容，業就回復原狀達成新的 合約（下稱新合約），伊依新合約履行，自屬有法律上原因 占有，且該新合約未約定確定履行期限，復未經被上訴人定 合理期間為催告，伊自不負給付遲延責任，被上訴人雖主張 其以101年3月22日北市捷聯字第00000000000號函，請伊儘 速完成回復原、安排會勘及點交返還系爭租賃標的物，惟該 函內容未定合理期間催告，並不生催告效力。
㈢伊係因被上訴人要求而被迫接受非屬原契約義務範圍之事項 ，將原使用執照用途即「健身服務業」用途變更為「商場」 用途，且變更程序冗長，上訴人亦無法使用或占用系爭租賃 物，並未受有任何利益，即無不當得利可言。
㈣伊係依新合約及被上訴人指示及建築法、臺北市建築管理自 治條例等規定，於申請使用執照變更後始施工，並完成後兩 造會同竣工查驗，並無延誤。
㈤伊於101年2月16日即根據新合約向主管機關申請變更使用執 照，相關圖說歷經室內裝修審查，變更使用審查，於101年4 月26日獲得臺北市政府都市發展局核准變更使用執照後，開 始施工，嗣於101年5月10日取得室內裝修暨變更使用核可。 其中關於變更使用執照部分，於101年2月16日提出申請後， 原訂於同年3月14日即可結案，遲延同年4月25日始審查完畢 ，期間亦無伊因文件缺失補件而重新掛號情形，係因審查單 位內部意見不一所致之延誤，非可歸責於伊。至伊於101年5 月10日取得室內裝修既變更使用核可並施工後，同時為消防 審查，同年8月16日會同被上訴人為現場會勘，而於101年9 月12日完成缺失改正。然因行動不便使用設施之法令變更， 因而審查程序耗費時日，迨至101年11月21日承辦單位始結 案，並於同年月27日核發變更使用執照，伊即於同年11月28 日即會同被上訴人點交返還系爭租賃標的物，自無任何遲誤 情事。
四、原判決命上訴人如數給付，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原 判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠系爭租賃標的物用途，依94年12月29日臺北市政府工務局94 使字第0434號使用執照附表記載：「地上002層……用途： 一般零售業甲、乙組（G3）地上003層……用途：一般零售 業甲、乙組（B2）地上004層……用途：健身服務業（B1） 地上005層……用途：健身服務業（B1）……。」有上開使 用執照在卷可稽（原審卷第24至26頁）。
㈡兩造於95年6月20日就系爭租賃標的物簽訂系爭租賃契約， 租賃期間自95年9月21日起至105年9月20日止，共計10年， 每月租金合計為312萬7,197元，保證金為938萬1,591元，並 於第3條（租金及保證金）第5項（隔間裝潢回復保證金）約 定：「因乙方（即上訴人）統一經營之需要，甲方（即被上 訴人）所有之二至五樓建坪同意規劃為一層一戶設計，『惟 若乙方未能租滿五年除依第十一條之違約處罰規定辦理外， 乙方應依甲方要求無償將甲方租賃物比照其他樓層中坪數一
般事務所（約50至75坪）工程項目及預算，辦理隔間裝潢及 安裝照明、電信、網路、空調等設備及管線，總經費（含稅 ）以不超過新台幣13,454,632元為限，並於簽約前應提供同 額之銀行定存單供甲方設定質權作為擔保。『俟乙方租滿五 年後，即可申請退還本裝潢回復保證金』。且若『乙方退租 』返還承租物時，得以使用執照核准之竣工圖為回復標準。 」、第5條（租賃標的物點交、使用維護及其他限制）第3款 約定：「租賃期間乙方需增添、更換非屬於甲方點移交之設 施設備與裝潢，概由乙方自行規劃設置，除經甲方同意依現 況點交返還外，應於租約期滿當日前或『於契約終止時』按 後附之『使用執照圖說及設備』，依『甲方通知之期限』內 回復原狀。如需甲方協辦事項，甲方得於法令規定範圍內儘 量予以協助。……」、第10條第5項約定：「乙方於本契約 租期屆滿前終止契約者，應於三個月前通知甲方，乙方除應 償付已使用租金外甲方得沒入保證金充作違約金，另租期未 滿五年者，並需依第三條第五項規定辦理」等語，此有系爭 租賃契約書可按（原審卷第27頁至第34頁）。 ㈢嗣因兩造因聯合開發大樓2樓私有建物所有權人同意參與統 一營運，乃於95年6月28日就系爭營運標的，簽訂系爭營運 契約，契約存續期間自95年9月21日起至115年9月20日止， 共計20年，營運保證金為209萬5,586元，此有系爭營運契約 在卷可稽（原審卷第8頁至第26頁）。
㈣系爭租賃標的物用途，依95年11月31日臺北市政府工務局95 變使字第0174號變更使用執照（下稱95年174號變更使用執 照）附表記載：「⒈『3樓用途』原核准（B-2）一般零售業 甲、乙組（19、20組）……『變更（B-3）為餐飲業（22組 ）』。⒉『4樓用途』原核准（B-1）健身服務業（33組）85 7.20㎡，變更為『（B-1）健身服務業（33組），及（B-2） 一般零售業甲、乙組（19、20組），及（B-3）餐飲業（22 組）857.20㎡』。⒊『5樓用途』原核准為（B-1）健身服務 業846.24㎡，『變更為（B-1）健身服務業（營業性浴室〈 含三溫暖〉（33組），（D-1）日常服務業（美容）（26組 ）846.24㎡』。⒋3樓原核准為1戶變更為2戶（增加1戶）。 」有上開變更使用執照在卷可稽（原審卷第65至66頁）。 ㈤97年1月25日臺北市政府工務局97變使字第0021號變更使用 執照（下稱97年21號變更使用執照）核准系爭租賃標的物之 一即2樓之2用途為一般零售業甲乙組兼餐飲業，有94使字第 0434號使用執照附表㈠使用執照變更登記欄可稽（原審卷第 64頁）。
㈥上訴人於100年11月2日以樺開聯字第0000000號函稱：「一
、按租貸契約第三條第五款規定，租期屆滿5年應退還之隔 間裝潢回復保證金，經本公司（即上訴人）以(100)樺開聯 字第0000000號函告退還及（100）樺開聯字第0000000號函 催討後無效，貴局已顯然違約，並破壞貴我雙方維繫合約的 誠意。二、上開租賃標的及聯合營運事宜仔細評估後將不再 繼續承租及經營，爰通知貴局自101年2月3日止終止旨揭租 賃契約及營運契約，懇請貴局配合辦理後續解約相關事宜。 」等語，有該函在卷可按（原審卷第35頁）。 ㈦臺北市政府於101年1月5日「府捷聯」字第00000000000號函 表示：「……有關貴公司（即上訴人）承租旨揭公有不動產 坐落於臺北市○○○路0段00號2樓至5樓，租期自95年9月21 日至115年9月20日止共計20年，將提前於101年2月3日終止 租約一節，敬悉。三、依貴我雙方租賃契約書……第10條第 5項約定，本府得沒入保證金新臺幣938萬1,591整充作違約 ，依該契約書相關規定辦理後續事宜，敬請諒察。四、依租 賃契約書第5條第3項之規定於終止契約日前貴公司應『按使 用執照竣工圖將商場回復原狀』，查本租賃標的物貴公司自 95年6月20日與本府簽訂租賃契約書，計多次申請辦理本租 賃標的物使用執照用途變更，其中4樓及5樓當時貴公司係為 引進亞力山大健身業者而變更為健身服務業等使用用途，應 變更回復為『原商場』使用；2樓及3樓仍請貴公司於100年2 月3日前回復原狀暨恢復原使用執照用途並通知本府捷運工 程局（即被上訴人）後，由該局訂定日期（依租賃契約書第 12條第1項規定）通知貴公司辦理會勘事宜。五、倘貴公司 未及於100年2月3日前依前所述『回復原狀暨恢復原使用執 照用途』返還本局租賃標的物，貴公司自100年2月3日起仍 須支付本府捷運工程局租賃標的物之相當租金之占用使用費 、水、電、管理費及其他衍生之相關費用等」等語，有該函 在卷可憑（原審卷第52頁）。
㈧上訴人以101年1月30日樺設館字第101001號函檢送系爭租賃 標的物回復至原建照核准用途即二至五層均為一般零售業（ 甲、乙組）之變更使用申請相關資料及建築使用權同意書， 請被上訴人用印，被上訴人用印後，由上訴人派員取回，被 上訴人並以102年2月2日北市捷聯字第00000000000號函回覆 ，有上開2函在卷可稽（本院卷㈠第83至84頁）。 ㈨兩造於101年2月13日召開「捷運新店線公館站聯合開發大樓 2至5樓商場商場終止後復原交返內容確認會議」，並於「會 勘記錄」記載：「……三、4、5樓部分會勘結論如下：⒈4 樓至5樓室內梯拆除，另以RC補平樓板。⒉4樓至5樓內裝（ 含天花板、地坪）及隔間全數拆除，依原材料回復原狀，即
地板鋪60*60拋光石英磚及60*60明架纖板。⒊男女廁之牆面 、地磚材料規格依現況清潔點交。⒋4樓至5樓空調機房設備 維持現狀。⒌『4樓至5樓用途恢復至一般零售業（甲、乙組 ）』」，有上開會議紀錄及會勘記錄在卷可按（原審卷第70 至72頁）。
㈩被上訴人於101年5月14日以北市捷聯字第00000000000號函 謂：「本局（即被上訴人）前以101年3月29日北市聯字第00 000000000號函第3次通知催告貴公司（即上訴人）限期改善 營運管理事宜，至今未改善，亦未繳交違約金，依『營運契 約第十四條第二、（三）』特以本函通知依約終止本契約（ 即系爭營運契約），貴公司以寶華銀行忠孝分行定期存款單 設定質權予本局所繳營運保證金計新臺幣209萬5,586元整不 予發還，……另依營運契約第十二條四、因可歸責於貴公司 而致本局受有損失者，貴公司應負全部損害賠償責任……。 」等語，有上開函及系爭營運契約在卷可稽（原審卷第36、 8至26頁）。
臺北市政府都市發展局（下稱都發局）於101年11月21日核 發系爭租賃標的物之3、4、5層一般零售業甲、乙組之建築 物室內裝修合格證明，有該證明在卷可憑（原審卷第73至74 頁）。
都發局於101年11月27日核發系爭租賃標的物101變使字第01 90號變更使用執照（下稱101年190號變更使用執照）記載： 「⒈『2層、2層之1、2、3、5、6，原用途為一般零售業』 ，前經變為一般零售業甲乙組兼飲食業，本次全部變更為一 般零售業甲、乙組。⒉『3層原用途為一般零售業』，前變 更為餐飲業，本次全部變為一般零售業。⒊『4層原核准用 途為健身服務業，全部變更為一般零售業』。⒋『5層原核 准用途為健身服務業，全部變更為一般零售業』。⒌3層原 核准為2戶變更為1戶（減少1戶）。⒍『本次辦理變更使用 併案3、4、5層室內裝申請等之101變使字第0190號變更使用 執照』。上訴人乃於同日將系爭租賃標的物物回復原狀完成 ，並於同年11月28日點交返還被上訴人，有101年11月28日 下午2時30分之「捷運新店線公館站二至五樓商場相關設備 交付記錄」、會勘交付記錄在卷可憑（原審卷第37至39、67 至68頁）。
被上訴人以102年3月4日北市捷聯字第00000000000號函（下 稱系爭催告函）通知上訴人，系爭租賃契約終止並完成點交 作業後，上訴人尚積欠租金486萬5,080元及未繕工程款141 萬0,243元共計627萬5,323元，應於文到後3日內給付，並據 於102年3月5日收受送達，惟上訴人迄今仍未為給付，此有
系爭催告函及送達證書可憑（原審卷第40、41頁）。六、兩造爭執事項：
㈠被上訴人依系爭租賃契約第10條第5項及第12條第1、2項及 民法第179條規定，請求上訴人給付101年2月3日起至同年11 月26日止之使用租金，有無理由？
⒈上訴人依據系爭租賃契約第10條第5項、第12條第1、2項所 負之回復原狀義務之履行期為何？
⒉雙方於101年2月13日會勘會議是否達成更新回復原狀之新合 約？
⒊被上訴人是否得依系爭租賃契約第12條第2項約定、民法第 179條規定，請求上訴人給付不當得利範圍為何？ ㈡被上訴人主張以租賃保證金938萬1,591元抵銷上訴人應給付 之使用占用租金，有無理由？
㈢被上訴人以其應退還上訴人之隔間裝潢保證金1,345萬4,632 元及大坪林站捷8履約保證金286萬4,526元與上訴人應給付 之使用租金及未繕款主張抵銷，有無理由？
七、本院得心證理由及判斷：
㈠被上訴人依系爭租賃契約第10條第5項及第12條第1、2項及 民法第179條規定，請求上訴人給付101年2月3日起至同年11 月26日止之使用租金，有無理由部分：
被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人應於101年2月3日回 復系爭租賃標的物物之原狀，惟迄同年11月26日時始完成並 返還被上訴人，應依爭租賃契約第10條第5項及第12條第1、 2項及民法第179條規定，給付相當不當得利之使用租金等語 。被上訴人則以前詞置辯。查：
⒈上訴人依據系爭租賃契約第10條第5項、第12條第1、2項所 負之回復原狀義務之履行期為何？
被上訴人主張上訴人依系爭租賃契約第10條第5項、第12條 第1、2項約定負有回復系爭租賃標的物原狀義務，並據被上 訴人以101年1月5日府捷聯字第00000000000號函催告上訴人 應於101年2月3日前回復至94年434號使用執照核准之用途， 上訴人未能依約履行其回復原狀義務，自應負違約責任云云 。被上訴人則以前詞置辯。查：
⑴系爭租賃契約業因上訴人以上開100年11月2日函，於101年2 月3日終止，且於終止日，上訴人應依系爭租賃契約約定及 系爭租賃標的物回復原有使用執照所載之用途： 查，上訴人依系爭租賃契約第10條第5項約定，以上開100年 11月2日函，於3個月前通知被上訴人系爭租賃契約將於101 年2月3日終止，並據臺北市政府以上開101年1月5日函表示 敬悉，並表示依上開第10條第5項約定沒入保證金，及要求
上訴人於101年2月3日前，依系爭租賃契約第5條第3項約定 ，依系爭租賃契約所附之使用執照圖說及設備回復原狀，均 如上所述，且為兩造所不爭執，是系爭租賃契約業於101年2 月3日終止，且依系爭租賃契約第5條第3項約定，上訴人所 負之系爭租賃標的物回復原狀義務係回復至系爭租賃契約所 附使用執照所載之用途義務。
⑵又被上訴人上開101年1月5日函固記載：「主旨：有關貴公 司承租捷運新店公館站（交11）開發大樓卻有不動產地上2 樓至5樓，來函表示將於『100』年2月3日提前終止租賃契約 書一案，覆請查照。」，說明：「：「依租賃契約書第5 條第3項之規定於終止契約日前貴公司應按使用執照竣工圖 將商場回復原狀……請貴公司（即上訴人）100年2月3日前 回復原狀暨恢復原使用執照用途並通知本府捷運工程局後， 由該局訂定日期（依租賃契約書第12條第1項規定）通知貴 公司辦理會勘事宜。倘貴公司未及於100年2月3日前依前 所述回復原狀暨恢復原使用執照用途返還本局租賃標的物， 貴公司自100年2月3日起仍須支付本府捷運工程局租賃標的 物之相當租金之占用使用費、水電、管理費及其他衍生之相 關費用等。」等語，就返還系爭租賃標的物及回復原狀之日 期記載係「100年2月3日」，惟參諸同函說明記載：「有 關貴公司……將提前於101年2月3日終止租約一節，敬悉。 ……依租賃契約書第5條第3項之規定於終止契約日前貴公 司應按使用執照竣工圖將商場回復原狀……。」等語，是上 開主旨及說明項下所載「100年」及說明顯係「101年」之誤 ；另上開第101年1月5日函固係臺北市政府所為，惟被上訴 人係臺北市政府之分支機構且係系爭租賃標的物之管理機關 ，且該函係由被上訴人當時法定代理人陳椿亮決行，是上開 101年1月5日函效力及於被上訴人，併此敘明。 ⑶上訴人未於101年2月3日前依系爭租賃契約所附使用執照所 載之用途回復原狀：
①上訴人依系爭租賃契約約定，及被上訴人上開101年1月5日 函，應於101年2月3日將系爭租賃標的物回復原狀並返還被 上訴人：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 定有明文，是依該規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物 ，否則，即應負給付遲延責任。次按「契約屆滿或『終止時 』租賃標的物歸還、遺留物之處理：乙方（即上訴人）應 於契約期限屆滿日或『契約終止時』甲方通知之期日會同甲 方會勘租賃標的物，經甲方確認標的物同意受領之狀況後返 還甲方。乙方對其所增添之改良物或裝潢除經甲方（即被
上訴人）同意外，應於租期屆滿日前或甲方所定期限內回復 原狀（以使用執照核准之竣工圖為回復標準），並將其所有 一切物品搬離……。」（系爭租賃契約第12條第1、2項）、 「……俟乙方租滿五年後，即可申請退本裝潢回復保證金。 且若乙方『退租』返還承租物時，得以使用執照核准之竣工 圖為回復標準。」（系爭租賃契約第5條）、「乙方於本契 約租期屆滿前終止契約者，應於三個月前通知甲方，乙方除 應償付已使用租金外，甲方得沒入保證金充作違約金，另租 期未滿五年者，並需依第三條第五項規定辦理」（系爭租賃 契約第10條第5項）。是上訴人得於系爭租賃契約約定租賃 期間屆滿前退租，因而系爭租賃契約非因期間屆滿而終止時 ，即應依上開第2款約定上訴人須以使用執照核准之竣工圖 為回復標準回復原狀，並返還被上訴人，且上訴人應於被上 訴人通知之期日，會同被上訴人會勘系爭租賃標的物，經被 上訴人確認同意受領之狀況後返還之。上訴人以前開100年 11月2日函表示自101年2月3日終止系爭租賃契約及營運契約 ，且據被上訴人以101年1月5日函上訴人應於101年2月3日前 依系爭租賃契約第5條第3項約定，依系爭租賃契約所附之使 用執照圖說及設備回復原狀，如上所述。因此，系爭租賃契 約既因上訴人退租而提前終止，且被上訴人以上開101年1月 5日函通知上訴人應於系爭租賃契約終止日即101年2月3日， 按原使用執照圖說及設備回復原狀，並返還系爭租賃標的物 予被上訴人，而兩造就系爭租賃標的物之返還係一體不可分 ，亦不爭執（原審卷第112頁第1至5行），是被上訴人主張 依系爭租賃契約約定，上訴人應於101年2月3日將系爭租賃 標的物回復原狀並返還被上訴人，自屬可採。上訴人抗辯被 上訴人未通知其應回復原狀之日期，亦無可取。 ②上訴人未能於101年2月3日前回復原狀，自該日起應負給付 遲延責任：
上訴人對於其未能101年2月3日前依原使用執照用途回復原 狀乙節不爭執，且有兩造101年2月13日會勘紀錄記載系爭租 賃標的物其中2樓部分，關於各戶隔戶牆、空調機房設備、 女廁馬桶等部分；及3樓部分，關於室內裝修牆、女廁馬桶 等部分均未依原使用執照回復原狀，有上開會勘紀錄在卷可 稽（原審卷第71至72頁），且兩造就系爭租賃標的物之回復 原狀係一體，亦不爭執，是被上訴人主張上訴人未依約於10 1年2月3日回復原狀自屬可信，從而上訴人應自101年2月3日 起，就系爭租賃標的物全部回復原狀義務，負給付遲延責任 。至兩造於上開會勘紀錄就系爭租賃標的物返還之約定另為 合意，而認係於101年2月13日成立新合約乙節，詳如后述，
惟與原有回復原狀義務既有不同，債既已更改，自於新合約 成立時，上訴人應履行新合約，就原有回復原狀義務，自不 復給付遲延責任。
⒉雙方於101年2月13日會勘會議是否達成更新回復原狀之新合 約？
被上訴人主張兩造於101年2月13日會勘紀錄內容，並未改變 上訴人之回復原狀義務云云。上訴人則抗辯該會勘紀錄業已 就回復原狀內容另為合意，且加重上訴人之義務，兩造已就 系爭回復原狀義務成立新合約等語。按「稱和解者，謂當事 人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。」 、「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解 契約所訂明權利之效力。」民法第736、737條定有明文。查 ：
⑴上開會勘紀錄結論，關於2樓部分：僅⒈項下係將該層各戶 （共6戶）恢復至原使照圖之隔牆狀態，隔戶牆材料以矽酸 鈣板（需符合相關法令）為原則，至於⒉項下除電扶梯防火 區劃空間維持原狀外，各戶室內及公共走道現況地坪及天花 板拆除，不鋪設60*60拋光石英磚及不施作60*60礦纖板，「 其未鋪設之地坪、天花板費用依原復原預算書（地坪：700 元/㎡；天花板：555/㎡），按公私地主比例返還公私地主
, 台灣公司情報網