臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第721號
上 訴 人 王雪紅
訴訟代理人 鍾永盛律師
複 代理 人 鍾佩潔律師
訴訟代理人 沈曉玫律師
被 上訴 人 林光智
訴訟代理人 黃正淮律師
上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國103年7月17
日臺灣新北地方法院103年度重訴字第207號第一審判決提起上訴
，本院於104年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過自民國一０四年四月一日起至返還門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號一至四樓房屋之日止，按月給付新臺幣肆萬貳仟元部分，及其假執行暨該訴訟費用部分均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
廢棄改判部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國102年12月13日與上訴人簽 訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被上訴人將門牌號 碼新北市○○區○○路0段00號1至4樓房屋（下稱系爭房屋 ）出租予上訴人，租期自103年4月起至118年3月31日止，前 5年租金每月4萬2,000元，第6年起每隔3年調漲租金2,000元 。依系爭租約第9條約定，房屋有改裝之必要時，上訴人應 取得被上訴人同意後自行裝設，但不得損害原有之建築，並 於交還房屋時負責回復原狀。詎上訴人未取得被上訴人同意 ，亦未向新北市政府申請室內裝修許可，即將系爭房屋內部 除建物之樑柱及外牆外之所有設施盡皆拆除，被上訴人得知 後隨即發函催告上訴人應依系爭租約之約定履行，否則將依 法終止系爭租約，然上訴人仍不停工，被上訴人得終止系爭 租約，並以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示。又 上訴人於向被上訴人租屋時未說明使用或裝修之形態，依系 爭租約第9條之記載，亦使被上訴人認其將以系爭房屋原有 隔間形態繼續使用，然上訴人於締約後竟將隔間全部拆除， 大興土木，且利用被上訴人不注意將系爭租約第8條刪除， 顯有故意欺瞞被上訴人之情，被上訴人併依民法第92條第1 項規定以起訴狀繕本送達，為撤銷系爭租約意思表示。系爭 租約既經被上訴人合法終止或撤銷，上訴人已無法律上原因
繼續占有系爭房屋，其繼續占有系爭房屋拒不歸還被上訴人 應認受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害。為此 ，依租賃物返還請求權及民法第179條規定，請求上訴人返 還系爭房屋，及自起訴狀繕本送達翌日即103年3月26日起至 上訴人返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人4萬2,000元 等語。
二、上訴人抗辯：兩造簽署系爭租約時，因系爭房屋屋齡已達40 餘年，牆壁滲漏水產生壁癌、發霉、木板隔間有白蟻蟲柱腐 朽、電線陳舊與供電設備老舊，水管亦有腐蝕等情狀，並不 適合居住，雙方均認系爭房屋有進行整修裝潢之必要，雖兩 造未就詳細裝修計劃進行討論，然被上訴人已同意如何裝修 均由上訴人決定，因此約定自簽約日起至103年3月31日止， 將系爭房屋無償提供予上訴人先行僱工整修，以利日後承租 使用，上訴人自同年4月起再按月付租4萬2,000元。上訴人 於訂約日交付1年份租金支票12紙及面額8萬元之押租金支票 1紙予被上訴人收執，被上訴人則將系爭房屋鑰匙、電動門 遙控器交付上訴人，同意上訴人進行裝潢作業。可知兩造於 簽訂系爭租約時，上訴人已就系爭房屋之使用或裝修與上訴 人溝通意見，被上訴人明知上訴人承租系爭房屋後1樓欲開 設便利商店，2至4樓則充作住家，為使上訴人所開設之訴外 人泉鋐國際有限公司（下稱泉鋐公司）得以將營業處所遷入 ，故將系爭租約第8條約定刪除，被上訴人已於假處分聲請 書自承知情，上訴人無故意隱匿房屋使用狀態重大訊息之詐 欺情事。另因系爭房屋老舊，故被上訴人給予上訴人相當之 無償整修期，並概括同意上訴人進行裝潢修繕，費用由上訴 人自行出資，上訴人係拆除已腐朽木板隔間，改以磚造隔間 代之，並非將室內隔間全部拆除，被上訴人否認同意上訴人 進行裝修，並無可採，實係因鄰屋已與建商洽談改建都市更 新，被上訴人欲將租期減縮為5年遭上訴人拒絕，而故意阻 撓上訴人行使承租人之權益，此由被上訴人所提出之錄音譯 文，可知雙方爭執主要在於租期長短而非整修幅度。而系爭 租約第9條所定改裝施設，係指關於不可移動或不可改變， 或特定及不特定人使用之有體物或其他物之設備而言，系爭 房屋屋況老舊、木板隔間蟲蛀，電線及管線設備皆陳舊毀壞 ，無可供承租者使用之設施、設備，自無改裝施設可言，被 上訴人對上訴人提出毀損告訴，亦經不起訴處分。況上訴人 裝修系爭房屋有利於被上訴人，常理尚可協商補貼裝修費用 ，被上訴人輕率終止契約，請求上訴人回復原狀並請求租金 ，損害上訴人投入之裝潢、時間成本，難謂無權利濫用，有 違衡平法則、誠信原則，是被上訴人主張終止契約請求返還
系爭房屋為無理由云云。
三、原審判決上訴人應將系爭房屋返還被上訴人，並應自103年3 月26日起至返還系爭房屋止，按月給付4萬2,000元。上訴人 不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於102年12月13日訂立系爭租約，約定由被上訴人將系 爭房屋出租予上訴人，租期15年，自103年4月起至118年3月 31日止，前5年租金每月4萬2,000元，第6年起每隔3年調漲 租金2,000元（原審卷第9至14頁）。
㈡兩造簽署系爭租約時，被上訴人同意給予上訴人無償裝修期 ，而約定自103年4月起開始給付租金。被上訴人於102年12 月13日收受上訴人交付以訴外人泉鋐公司名義所簽發，金額 各為4萬2,000元之租金支票共12紙及金額為8萬元之押租金 支票1紙，並將系爭房屋鑰匙、電動門遙控器交付上訴人， 以供其進行裝潢作業。嗣上訴人未向新北市政府申請內裝修 許可，即將系爭房屋2至4樓鋁窗、內部隔間、浴廁、廚房等 全部拆除，並進行裝修。
㈢上訴人所交付之上開押租金及自103年4月至104年3月份租金 支票12紙，均已經被上訴人提示兌現（原審卷第15至19、64 、74至79頁、本院卷㈠第179至188頁、本院卷㈡第97至98頁 ）。
㈣被上訴人曾寄發如下信函予被上訴人，並均經上訴人收受（ 原審卷第20至33、65至71頁）：
⒈102年12月22日信函記載：「茲因本月12月21日本人與台端 於新北市○○區○○路0段0000號見面洽談，因雙方條件談 不攏，致本月13日所簽租賃草約無法達成共識，本人與台端 所簽定之租賃草約即刻解除。同時台端在未經本人許可下擅 自敲打、拆除隔間與鋁窗等，希望台端於文到後五日內儘速 回復原狀……」等語，該信函經被上訴人收受後，上訴人亦 委由律師於同年月24日函覆上訴人。
⒉102年12月28日信函記載：「茲因本契約已於12月22日文到 解除……並提出請求恢復之費用如下……合計新臺幣玖拾萬 叁仟元。」等語，該信函經被上訴人收受後，上訴人亦委由 律師於同年1月2日函覆上訴人。
⒊103年1月9日信函記載：「發函㈠台北金山南路郵局存證信 函號碼000565告之台端係因違反本契約第九條，不經本人同 意而擅自施工，即刻解除本約……豈知於本月（103年1月8 日）經本人發現台端私自換鎖仍在暗中施工且橫行不讓本人 進入查勘……限於文到5日內恢復原狀如逾期回復原狀終止
契約。」等語。
⒋103年1月15日信函記載：「……今發現台端不但沒有恢復原 狀之跡象而更暗中關門繼續施工，破壞本人之權益及公安。 今在特此鄭重警告應立即停止施工、侵害本人權益並賠償台 端之前所造成的種種損害。」等語。
㈤系爭房屋經上訴人加以裝修前後之照片，各如原審卷第13至 19、74至79頁及本院卷㈠第36至44、127至132頁照片所示； 拆除裝潢之過程如本院卷㈠第150至155頁照片所示。 ㈥泉鋐公司於103年6月間申請將公司所在地遷至系爭房屋1樓 ，而經新北市政府於同年7月3日發函准予登記（本院卷㈠第 178頁）。
五、兩造爭執要點：
㈠系爭租約關係是否經被上訴人以起訴狀繕本為意思表示而終 止，得由被上訴人依租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭 房屋？
㈡系爭租約關係是否因上訴人詐欺而經被上訴人以起訴狀繕本 依民法第92條規定撤銷意思表示而不存在，而得由被上訴人 依民法第179條規定請求返還系爭房屋？
㈢系爭租約如有前二項所載之終止或撤銷事由，被上訴人得否 依民法第179條規定，請求上訴人返還自起訴狀繕本送達之 日起至返還系爭房屋之日止，按月以4萬2,000元計算之不當 得利？
六、本院得心證之理由及判斷：
㈠系爭租約關係已經被上訴人以起訴狀繕本為意思表示而終止 ，得由被上訴人依租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭房 屋：
被上訴人主張上訴人未經其同意，逕將系爭房屋內部除建物 之樑柱及外牆外之所有設施拆除，其發函催告上訴人依約履 行及回復原狀，否則終止契約，惟上訴人仍不停工，其業已 以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，得依租賃物 返還請求權請求返還系爭房屋等語。上訴人抗辯被上訴人已 同意系爭房屋裝修概由上訴人自行決定，而給予無償裝修期 3個月，且系爭房屋屋齡已逾40年，屋況老舊，無可供使用 之設施，上訴人予以裝修未違反系爭租約第9條約定，且係 有利於被上訴人，被上訴人終止契約請求上訴人回復原狀並 請求給付租金，損害上訴人投入之裝潢、時間成本，難謂無 權利濫用，有違衡平法則、誠信原則，其請求返還系爭房屋 為無理由云云。查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句。民法第98條定有明文。是解釋當事人之契約，應於文
義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真 意。而租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以 解除之意思表示，使之消滅（最高法院51年度台上字第2829 號判例意旨參照）。而繼續性之契約已開始履行者，為免徒 增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約 關係溯及消滅之必要，原則上應以終止之方法消滅其契約關 係（最高法院102年度台上字第1447號持此見解）。是已開 始履行之租賃契約，原則上應以終止之方法消滅其契約關係 。
⒉兩造於102年12月13日訂立系爭租約，已成立租賃契約關係 生效，雙方固合意事後應偕同前往辦理公證而未辦理，但不 影響契約之成立，且被上訴人已經交付系爭房屋供上訴人使 用而開始履行，為兩造所不爭執。依系爭租約第9條約定： 「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即上訴人）應取得甲方 （即被上訴人）同意後自行裝設，但不得損害原有之建築， 乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」；第14條約定： 「甲乙各方遵守本契約各項之規定，如有違背任何條件時， 甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負 責。」等語，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書附卷可 稽（原審卷第9至14頁）。是系爭契約為房屋租賃契約關係 ，且已經開始履行，上開第14條約定之「解約」，觀諸前後 文義，應認係約定上訴人有違約情事時，被上訴人得終止租 賃契約收回房屋之終止權約定，不得拘泥於所用文字，認係 租賃契約開始履行後之解除權特約。依據前開約定，上訴人 欲就系爭房屋進行裝潢整修改變設施，必須先取得被上訴人 同意後，始得自行裝設，且不得損害原有建築，否則違反系 爭租約第9條約定，被上訴人得終止租約收回系爭房屋。 ⒊系爭房屋於上訴人進行裝修前、後及裝潢過程之狀況，如原 審卷第13至19、74至79頁及本院卷㈠第36至44、127至132、 150至155頁與本院卷㈡第177至182頁照片所示，為兩造所不 爭執。以之相互核對，可知系爭房屋於交付時屋況固已老舊 ，有油漆斑駁、壁紙破損、管線老舊、電線外露、部分木板 隔間蟲蛀之情形，而有進行整修之必要。但依約仍應經過被 上訴人同意，並在不損壞原有建築之條件下方得為之，否則 即屬違反系爭租約第9條約定。
⒋依證人即上訴人配偶黃金柱證述：「（法官問：當時承租時 ，有無告知如何裝潢？）沒有，不過，我們有告知樓下要開 便利商店，他們也同意我們裝修」；「（被上訴人訴訟代理 人問：當時談裝修時有沒有談到細節？）沒有」、「（被上 訴人訴訟代理人問：你有無說過你想要裝修哪些部分？）都
沒有提到」等語（本院卷㈡第11頁）。可知締約時，被上訴 人僅獲上訴人告知1樓要開設便利商店，有進行裝修之必要 ，並未具體說明各樓層裝修情形，亦無被上訴人同意裝修事 宜概由上訴人自行決定之明確表示。況系爭租約係於雙方初 次洽談一次看屋之當日即直接前往上訴人當時所開設之便利 商店簽訂，亦據證人黃金柱證述明確（本院卷㈡第9頁）， 上訴人於締約時無充分時間具體規劃或委由專業人員進行評 估設計，自無可能於締約時明確告知被上訴人並獲其同意， 此參照上訴人所提出之施工廠商估價單、送貨單、明細表（ 本院卷㈠第85至97頁），所載時間均在締約之後，益為顯然 。是上訴人主張被上訴人未經其同意即進行裝修而違反系爭 租約第9條約定，為屬可採。上訴人抗辯其於訂約時，已經 被上訴人同意由其自行決定裝修云云，則非可取。 ⒌依系爭租約第9條約定如上述內容，上訴人進行裝修，不得 損壞系爭房屋之原有建築。然觀諸前述系爭房屋裝修前、後 及裝修過程照片，顯示上訴人乃逕自將包括木板裝潢隔間、 衛浴室、廚房及設備、磚牆原塗水泥、鋁窗、窗框、門扇、 樓梯隔間板等加以拆除丟棄，並為增設衛浴室、鑿穿地板施 設污水管，而損及原有建築，並將原有木板隔間部分改設為 以磚砌牆隔間，而大幅度變動原有房屋設施、材質，顯已逾 越合理之整修程度。此參照上訴人於臺灣新北地方法院103 年度他字第3076號偽造文書等案件偵查中，亦供稱：樓上（ 即2至4樓）要做3個廁所，加上1個廚房，伊是準備要隔成套 房出租沒錯等語（見上開他字案卷第17頁），足認上訴人確 已意圖準備為套房出租，將系爭房屋大幅拆改增設，損壞原 有建築，故被上訴人主張上訴人違反系爭租約第9條約定， 洵屬有據。
⒍兩造於102年12月13日訂約，被上訴人於同日將系爭房屋交 付上訴人，並給予3個月裝修期間，雖約定自103年4月開始 計付租金，但不影響於租約已經開始履行之事實。而上訴人 未經被上訴人同意即逕行對系爭房屋為上開改裝，並因此損 害原有建築，已違反系爭租約第9條約定，被上訴人依原系 爭租約第9條約定得終止租約，並於103年1月9日以臺北青田 郵局20號存證信函，敘明因上訴人違反系爭租約第9條約定 ，限期5日催告回復原狀，逾期終止租約之意思表示，並於 同日送達上訴人，有存證信函在卷可憑（原審卷第27至30頁 ），即已為終止租約之先期通知，而上訴人並未按期回復原 狀，被上訴人以起訴狀繕本於103年3月26日之送達（原審卷 第50至51頁）為終止契約之意思表示，期間為77日，上訴人 有合理期間回復原狀而未為，被上訴人終止租約，自無不合
。依據系爭租約第14條約定，被上訴人得收回系爭房屋，其 依租賃物返還請求權請求上訴人返還系爭房屋，為無不合， 應予准許。
⒎上訴人雖抗辯被上訴人係因明知伊欲花費2、300萬元進行裝 潢，而同意由其自行決定如何裝修，故而給予3個月不計租 金之裝修期間，顯見已經概括同意上訴人進行裝修云云。然 ：
⑴被上訴人於締約時僅知悉上訴人為開設便利商店，有就系爭 房屋進行裝修之必要，上訴人並未獲其同意即進行裝修，並 損及原有建物，已如前述。證人黃金柱雖證述：「我們因為 要裝潢約花300萬元，對造也同意，他自己也說房屋狀況不 好，交給我們去裝修處理」（本院卷㈡第10頁），但亦證述 未告知被上訴人將如何裝修等語如前載，尚不能據以推認被 上訴人已為任憑上訴人己意決定如何裝修系爭房屋之同意。 ⑵參照兩造夫妻4人曾於102年12月21日會面洽談系爭租約爭議 ，談話內容經被上訴人加以錄音，並據提出錄音譯文，該譯 文內容除日期註記部分外，為上訴人所不爭執（本院卷㈡第 74頁）。而被上訴人於當日會面談話時，亦表示：「我是說 那押金時間未到，你（指上訴人）要方便去參考一下、設計 一下，所以說你講了我就交給你，我想一下押金時間未到， 你就動工了……帶我太太要去照相留念，才知道你已經拆了 亂七八糟，我給你方便，你卻隨便，那樣是不對的，你要動 工也要先告訴我」等語，上訴人對於被上訴人配偶翁淑貞表 示：「……鑰匙給你不代表你可以去動工，是給你方便去設 計……」等語，則覆稱：「我票都開給你了，接著契約也完 成了，我現在就是說鑰匙你已經交出來了，你也說鑰匙交給 你們」等語（本院卷㈡第44至52頁），可知上訴人進行裝修 事前確實未獲被上訴人同意，上訴人乃逕認被上訴人已經交 付房屋，自己有權進行裝修動工，自與前述契約約定未合。 ⑶被上訴人雖同意給予3個月裝修期間，然依其具結陳述：因 為上訴人說設計、估價要進入屋內要用，所以伊先將鑰匙給 上訴人，裝潢期間本來想給2個月時間，但因上訴人表示要 過年了，順著上訴人的意思才給3個月，因為上訴人說要花2 、300萬裝潢便利商店，不過伊不知道要如何裝潢等語（本 院卷㈡第137頁），另於刑事偵查案件103年3月20日證述： 「〔檢察官問：被告（即上訴人）在跟你承租時，有無說明 2到4樓部分他需要重新裝潢？）〕有，但沒有說明怎麼裝潢 」等語，有訊問筆錄附在該案卷內可稽（見臺灣新北地方法 院檢察署103年度他字第698號卷，未編頁碼）。即被上訴人 乃經上訴人要求並考量年節因素而酌給適當期間，但上訴人
就如何進行裝潢並未告知被上訴人，自無經被上訴人同意之 可能。而被上訴人雖認知系爭房屋需費相當時間進行裝修， 亦不能解為係概括同意任由上訴人自行決定如何裝潢整修， 否則系爭租約第9條於訂約時應予刪去，無保留之必要。 ⑷證人即承攬上訴人定作裝修系爭房屋工程之莊松榮雖到庭結 證：系爭房屋很髒，有垃圾，也有壁癌，木板隔間都腐化爛 掉，要經過大修才可以住，需要半年左右，剛開始拆1、2樓 時有遇過被上訴人，伊不知道被上訴人去做什麼，被上訴人 及其配偶也沒有說不要拆，上訴人對系爭房屋之裝修未超過 一般項目等語（本院卷㈡第7頁），仍僅堪認系爭房屋需要 費時整修而已，不能據認被上訴人有同意上訴人任意裝修， 並裝修項目、方法係被上訴人所同意。是上訴人為此抗辯， 與系爭租約第9條約定不符，洵不能認為有據。 ⒏上訴人抗辯被上訴人係因鄰屋已與建商洽談改建都市更新， 向上訴人表示欲將租期減縮為5年遭上訴人拒絕，而故意寄 發存證信函，阻撓上訴人承租之基本權益，由被上訴人所提 出之錄音譯文，可知雙方爭執主要在於租期長短而非整修幅 度云云。但被上訴人要求縮短租期為上訴人所拒，不影響於 契約原來約定之效力，與上訴人是否違反系爭租約第9條約 定為二事，上訴人此一抗辯僅屬雙方締約後協商未果之事實 ，不影響於此之判斷。
⒐上訴人復抗辯系爭租約第9條所定改裝施設，係指關於不可 移動或不可改變，或特定及不特定人使用之有體物或其他物 之設備而言，系爭房屋屋況老舊、木板隔間蟲蛀、電線及管 線設備皆陳舊毀壞，無可供承租者使用之設施、設備云云。 惟系爭租約第9條約定之改裝施設，依社會交易常情，於房 屋租賃關係，係指改變房屋交付予承租人時之裝潢、設備、 結構、隔間、配置等整體狀態而言，無論係拆除、破壞、增 設均在其列。因係物之租賃，固當然屬有體物所呈現之狀態 ，但不限於所謂不可移動或改變，亦無再贅論是否限於特定 或不特定人使用之實益，上訴人任以己意加以曲解，委屬無 據。而系爭房屋於被上訴人交付時屋況固屬老舊，然依其狀 態仍非不能遮風避雨居住或營業使用，縱有改裝之必要，其 程度仍視不同用途及品質要求之程度而定，非必將木板裝潢 隔間、衛浴室、廚房及設備、磚牆原塗水泥、鋁窗、窗框、 門扇、樓梯隔間板等全數加以拆除丟棄並增加原無之衛浴室 等始能使用，上訴人欲為此裝修，依約自應先得被上訴人之 同意。上訴人援此抗辯系爭房屋無任何可供使用之設施云云 ，要非可取。至被上訴人告訴上訴人毀損，雖經以臺灣新北 地方法院檢察署103年度偵字第24125號為不起訴處分，並經
臺灣高等法院檢察署104年度上聲議字第105號駁回被上訴人 再議之聲請，業據本院調取該偵查案件卷宗查閱無誤。但刑 事偵查之目的與民事法律關係之判斷有別，亦無拘束民事法 院之效力，且前開偵查案件關於毀損部分予以不起訴處分， 係以上訴人主觀上無毀損故意為理由，與此是否違反契約約 定之判斷要素有別，洵無礙於此之認定。
⒑第按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條固定有明文。行使權利有違誠信原則或屬權利濫用者 ，應認其權利失效。是行使權利，固不得以損害他人為主要 目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以 損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。是否以損 害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益 ，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之。至所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係 ，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人 間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利 益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事 實妥善運用之方法。上訴人另抗辯伊裝修系爭房屋有利於被 上訴人，常理尚可協商補貼裝修費用，被上訴人輕率終止契 約，請求上訴人回復原狀並請求租金，損害上訴人投入之裝 潢、時間成本，難謂無權利濫用，有違衡平法則、誠信原則 云云。惟房屋出租人為避免出租房屋遭受不當破壞或改變屋 況，與承租人約定於一定條件現下始得改裝設施，為保障自 己權益而為之合法手段，且係當事人基於契約自由而為之意 思決定，出租人因承租人違反約定而取得權利，並加以行使 ，無違反誠信原則可言。上訴人未經被上訴人同意擅自大幅 改拆變更系爭房屋之裝潢、配置與室內隔間構造，乃自己違 約在先，被上訴人亦早於其開始施作之初即迭次制止並要求 回復，上訴人不予置理，被上訴人依約行使權利終止租約， 收回系爭房屋對其有重大利益，縱上訴人因此受有不利益， 亦難謂有何權利濫用與違反衡平、誠實信用原則可言。上訴 人執此置辯，洵非可取。
㈡被上訴人得依民法第179條規定，請求上訴人返還自起訴狀 繕本送達時起至返還系爭房屋之日止，按月以4萬2,000元計 算之不當得利：
被上訴人主張上訴人於租賃關係終止後，繼續占有系爭房屋 ，為無法律上之原因，應按月給付相當於租金之不當得利4 萬2,000元等語。上訴人抗辯伊為有權占有，不負返還不當 得利之義務云云。查：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條 分別定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相 當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ）。是無權占有人無法律上原因而受占有使用房屋之利益， 致房屋所有權人無法管領使用而受有損害，房屋所有權人即 得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又 因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應 償還其價額即給付相當於租金之不當得利。兩造間之租賃關 係業經被上訴人於103年3月26日送達起訴狀繕本而依約終止 ，已如前述，契約終止後，上訴人已無得對被上訴人主張合 法占有之權源，其仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上 之原因而受利益，致被上訴人受有損害。揆諸上揭說明，被 上訴人主張依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租 金之不當得利，為於法有據。
⒉第按不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客觀 交易價值定之。至城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項雖有明 文。惟按按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求 ，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設 本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之 ，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法 政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵， 現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經 濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人， 使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條 之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用 。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安 身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立 法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區， 不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋， 並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房 屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連 鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又 可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營 業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額 ，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之
原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地 法第94條第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言； 再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業 用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機 制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋 ，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益 ，契合本條之立法本旨，最高法院92年簡台上字第20號判決 持此見解。準此，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營 商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比， 則於酌定無權占有他人土地以為營利者所受相當於租金之不 當得利時，自不受土地法第97條第1項所定租金最高額之限 制。查兩造以系爭租約約定起租之租金為每月4萬2,000元， 上訴人無權占用該房屋所受之利益與約定租金相當，且上訴 人就被上訴人主張計算相當於租金之不當得利數額復無爭執 ，足見系爭房屋租金之客觀市價應為每月4萬2,000元。又上 訴人係以系爭房屋1樓作為開設便利商店營業使用，而被上 訴人主張上訴人有將系爭房屋2至4樓原有衛浴、廚房拆除， 每層樓隔間成套房，亦為上訴人所不爭執，且上訴人亦陳稱 欲轉租套房獲利，如上所述，足認上訴人係經營套房出租， 為可採信。揆諸前揭規定及說明，即無土地法第97條規定之 適用，則被上訴人請求以每月4萬2,000元計算上訴人占用系 爭房屋相當於租金之不當得利，應為可採。是以，被上訴人 主張上訴人應按月給付4萬2,000元以返還無權占用之不當得 利，即屬有據。至上訴人雖抗辯系爭2至4樓房隔成套房，如 自用有餘才出租云云，惟其將每層樓隔成套房及衛浴室，然 住家尚無每個房間均隔成套房之理，顯非供自住，上訴人抗 辯為無可採。
⒊系爭租約雖於103年3月26日經終止，但依約上訴人先行提供 系爭房屋供上訴人裝修後，上訴人自同年4月方開始給付租 金，因上訴人嗣後繼續占用即受有相當於租金之利益。而上 訴人業已交付103年4月至104年3月之租金支票12紙，並經被 上訴人提示兌現，為兩造所不爭執，被上訴人已受領該期間 上訴人相當於租金利益之給付，是僅得請求上訴人自104年4 月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付4萬2,000元。被 上訴人之請求，於此範圍內，為有理由，應予准許。逾此所 為請求，則為無理由，應予駁回。至上訴人於訂約時交付押 租金8萬元之支票1紙，雖經被上訴人提示兌現，亦為兩造所 不爭執。然押租金係擔保承租人租金之給付及租賃債務之履 行為，與本件被上訴人所主張不當得利法律關係有別，不生 以押租金抵充之問題，應予敘明。
㈢被上訴人主張已終止租約，依租賃物返還請求權為有理由， 其併主張受詐欺而撤銷意思表示，依民法第179條規定請求 返還系爭房屋而為選擇合併，即無就此部分爭執再予論斷之 必要。
七、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權及民法第179條規 定，請求上訴人返還系爭房屋，並自104年4月1日起至返還 系爭房屋之日止，按月給付4萬2,000元部分，洵屬有據，應 予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審 就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決並為假執行 之宣告，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示 。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 李國增
法 官 蕭錫証
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 21 日
書記官 戴伯勳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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