臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1149號
上 訴 人 林讚成
訴訟代理人 吳振東律師
被上訴人 陳淑美
訴訟代理人 屠啟文律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年8月22日
臺灣宜蘭地方法院102年度訴字第232號第一審判決提起上訴，本
院於104年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造之被繼承人就宜蘭縣礁溪鄉○○段000 地號土地（下稱系爭土地）訂有耕地三七五租賃契約（即宜 蘭縣礁溪鄉礁田第33-1號租約，下稱系爭租約），每6年續 約1次。嗣出租人變更為被上訴人，原承租人即被上訴人之 被繼承人林江漢於民國（下同）63年11月2日死亡，承租人 變更為上訴人。上訴人因繼承取得系爭土地承耕權利後，於 系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示之A部分土地（面 積240.79平方公尺）興築房屋（門牌號碼：宜蘭縣礁溪鄉○ 路○路000號，下稱系爭建物）居住，甚且於屋內開設販賣 菸酒、飲料、零食之雜貨店以營利，顯有不自任耕作之情事 ，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約應 即全部無效，上訴人占有使用系爭土地即屬無權占有，被上 訴人自得依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建 物後以返還土地予被上訴人。綜上，爰提起本件訴訟，請求 ：㈠確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在。㈡上訴人 應將系爭租約登記予以註銷。㈢上訴人應將系爭建物拆除、 騰空，將並系爭土地返還予被上訴人。原審判決上訴人敗訴 ，上訴人不服，提起上訴。被上訴人並答辯聲明：上訴駁回 。
二、上訴人則以：系爭土地與毗鄰之同段744、744之1、747地號 土地，原由上訴人之祖父林連標於40年6月7日耕地三七五減 租條例公布施行前即向被上訴人之祖父承租耕作，並經被上 訴人祖父之同意，先後於系爭土地及上開744、744之1地號 土地上興建系爭建物、三合院，供堆放農具及居住之用，且 利用系爭土地與同段747地號土地間之田埂開闢道路，以利 該三合院與壯圍鄉茅埔路聯絡，其餘土地則種植稻米。嗣林 連標於46年7月18日死亡，由上訴人父親林江漢繼承而繼續 承租之，並於宜蘭縣政府在59年間就前開耕地及其附近地區
土地辦理農地重劃時，經被上訴人代理人即其母陳林梅之同 意，將放置農具之系爭建物整修為磚造鐵皮頂。又林江漢於 63年11月2日死亡後，上訴人兄長林金土曾利用系爭土地上 部分建物經營雜貨店販賣菸酒，其餘則仍供種植稻米，嗣林 金土於76年10月1日死亡，上訴人及其配偶戴美玉為奉養其 母林吳香乃返家同住，並繼承系爭土地承耕權，且上訴人以 系爭建物為營業場所，向宜蘭縣政府申請設立萬壽商店，經 該府於80年12月28日核准在案，迨至82年7月9日上訴人始以 原承租人死亡由現耕繼承人繼承承租權辦竣系爭租約之變更 登記，並繼續耕作迄今。另上訴人及其被繼承人自承租系爭 土地以來，係由被上訴人之被繼承人及其代理人陳林梅前來 收取租金，迨至85年以後，上訴人連同鄰居吳劉金盆等人， 始依被上訴人之指示，將每年之租金分上下兩期，按收成當 時碾米廠之稻谷收購價格折算現金，匯入被上訴人指定之陳 林梅帳戶，足徵被上訴人及其母陳林梅於63年間，因來收取 租金即知悉系爭建物經營雜貨店之事實，嗣經多次續訂租約 ，亦均依現況訂約並收租，未曾提出異議，則被上訴人母女 顯有默示同意系爭建物開設雜貨店之用，上訴人殊無耕地三 七五減租條例第16條第1、2項規定不自任耕作之情形。復以 上訴人雖不否認自其繼承系爭土地之耕作權後，有擴建部分 房屋情事，亦均為被上訴人代理人陳林梅所知悉。從而，上 訴人既無不自任耕作情事，系爭租約仍為有效，被上訴人請 求上訴人將系爭租約登記註銷，並將系爭建物拆除以返還土 地，非有理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄 。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第57頁及反面）： ㈠系爭土地為被上訴人所有，有宜蘭縣宜蘭地政事務所102 年11月4日宜地壹字第0000000000號函及所附之人工登記 簿謄本為證（見原審卷第88至91頁）。
㈡兩造之被繼承人就系爭土地訂有系爭租約，每6年續約1次 。原承租人即上訴人之被繼承人林江漢於63年11月2日死 亡，系爭租約奉宜蘭縣政府82年7月9日宜府地權第72706 號函核定，以「承租人死亡由現耕繼承人繼承承租權」為 原因，經礁溪鄉公所辦竣耕地承租權之變更登記，約定每 年租額為稻谷474台斤，租率375/1,000，租賃期間自80年 1月1日起至85年12月31日止，上訴人及被上訴人分別為承 租人、出租人。嗣每6年租期屆滿，由礁溪鄉公所核定續 訂契約，並報宜蘭縣政府備查，最近1次續約至103年12月 31日，有宜蘭縣礁溪鄉公所及所附系爭租約資料為證（見 原審卷第118至123頁）。
㈢系爭土地上建有如附圖所示之A建物【門牌號碼：宜蘭縣 礁溪鄉○路○路000號，地上物分別有磚造鐵皮頂（a1， 96.83平方公尺）、加強磚造（a2，105.85平方公尺）、 鋼鐵造（a3，38.11平方公尺），面積合計240.79平方公 尺】，有原審勘驗筆錄、宜蘭縣宜蘭地政事務所102年10 月23日宜地貳字第0000000000號函及複丈成果圖（見原審 卷第64至68、84至85頁）。上訴人為系爭建物之事實上處 分權人，有房屋稅籍證明書為證（見原法院卷第37至39頁 ）。上訴人於系爭建物設立、經營萬壽商店，並於80年12 月30日辦理設立登記，於102年間停止經營，有台灣省宜 蘭縣政府營利事業登記證（依該證照所示之設立登記日期 為80年12月30日，見原審卷第75頁）、宜蘭縣政府102年1 0月30日府旅商字第0000000000號函及所附之設立及歷次 變更登記事項資料（依該函及所附之商業登記抄本所示， 核准設立日期為80年12月28日，見原審卷第78至80頁）、 原審勘驗筆錄（見原審卷第64頁）為證。
四、被上訴人主張：上訴人於系爭土地興築系爭建物，復又經營 商店，有不自任耕作之情事，系爭租約依耕地三七五減租條 例第16條第1、2項規定應全部無效，被上訴人即無權占有系 爭土地，爰請求確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係不存在 ，上訴人應註銷系爭租約登記，並依民法第767條第1項規定 ，請求上訴人應將系爭建物拆除、騰空以返還土地予被上訴 人等語，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌 者在於：㈠上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定而不自任耕作，致系爭租約有無效之情事存在？㈡ 被上訴人依所有權之法律關係請求上訴人將系爭土地之三七 五租約登記註銷，並將系爭土地上之系爭建物拆除騰空後將 系爭土地返還，有無理由？爰析述如下。
五、就上訴人有無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定 而不自任耕作，致系爭租約有無效之情事存在部分： ㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人 收回自行耕種或另行出租，此為耕地三七五減租條例第16 條第1、2項所明文規定。所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人 以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均非 自任耕作，應構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效 之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此 所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際 居住問題為目的。換言之，農舍應以供堆置農具、肥料或
臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其 目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法 院70年台上字第4637號、64年台上字第571號判例及同院 83年度台上字第2636號、87年度台上字第321號判決意旨 參照）。依此，於農地上興建農舍，應以耕作為目的或為 便利耕作而建，非以解決承租人家族實際居住為目的，且 以興建農舍確有其必要者為限，殆無疑義。經查： ⒈系爭建物係坐東朝西臨礁溪鄉車路頭路，由南往北依序 係如附圖所示編號a1之磚造鐵皮頂建物（96.83平方公 尺）、a2之加強磚造建物（105.85平方公尺）、a3之鋼 鐵造建物（38.11平方公尺），面積合計240.79平方公 尺，為兩造所不爭執（見上開三、㈢），並經原審勘驗 並製有勘驗筆錄在卷，復有宜蘭縣宜蘭地政事務所102 年10月23日宜地貳字第0000000000號函附複丈成果圖可 稽（見原審卷第64、84至85頁）。系爭建物經原審勘驗 結果如下：上訴人曾於系爭建物前段經營雜貨店，並於 原審於102年9月30日履勘現場時，附圖a1磚造鐵皮頂建 物內側臨門口處仍留有原作為雜貨店使用之櫃台，而目 前原作為雜貨店使用之空間已無放置貨物，而係擺設沙 發組、床組及些許農具，建物後方為廚房及廁所，據上 訴人表示該雜貨店因其配偶於102年初發生車禍，行動 不便，而無法繼續經營，才結束營業；附圖a2加強磚造 建物，其鐵門上方壁面釘置有礁溪鄉○路○路000號之 門牌，該建最前方空間為雜物間，放置冰箱、腳踏車等 雜物，其餘空間則隔間為兩間臥房，臥房內置有床組、 傢具及衣物，其中一間臥房並設置有浴廁空間；附圖a3 鋼鐵造建物設置有電動鐵門作為車庫，內置放汽車及機 車各乙輛，車庫後方為放置雜物之倉庫；系爭建物門前 並鋪設水泥連接車路頭路之路面，該等建物之後方土地 則作為農田使用；有原審勘驗筆錄及照片可稽（見原審 卷第65至73頁），復有被上訴人於宜蘭縣礁溪鄉公所租 佃委員會調解時所提出之照片為證（見卷外調解卷被上 訴人所提出照片第4頁至第6頁），且為兩造所不爭執， 應堪認定屬實。
⒉其次，上訴人自承其兄長林金土76年10月1日死亡前曾 利用系爭土地上部分建物經營雜貨店而販賣菸酒，於林 金土死亡後，上訴人及其配偶戴美玉為奉養其母林吳香 返家同住，並繼承系爭土地承耕權，自上訴人繼承系爭 土地之耕作權後，有擴建部分房屋，且自80年間起將系 爭土地上之建物供闔家居住外，並將部分建物作為經營
萬壽商店之用等情（見原審卷第234頁、第242頁至第24 3頁）。再徵以上訴人於系爭建物設立、經營萬壽商店 ，並於80年12月30日辦理設立登記，該商號菸酒許可設 立日期為81年1月7日，嗣於102年間停止經營，為兩造 所不爭執（見上開三、㈢），復有臺灣菸酒股份有限公 司花蓮營業處102年11月5日臺菸酒花營銷字第00000000 00號函（見原審卷第83頁）附卷為憑。綜上，依系爭建 物內部擺設情狀，再徵以系爭建物曾供商店經營之用， 足認系爭建物非純供上訴人耕作之用，亦非上訴人單純 為便利耕作而興建，反係上訴人供作全家居住及營業之 用，要屬明確，揆諸前揭法文規定及說明，此與農舍之 意義顯然不符，自屬未自任耕作之情形。
⒊上訴人辯稱：伊祖父林連標於40年6月7日耕地三七五減 租條例公布施行前即向被上訴人之祖父承租耕作，並經 被上訴人祖父之同意，於系爭土地興建農舍供居住及堆 放農具之用，嗣於59年間系爭土地辦理農地重劃時，伊 父親林江漢經被上訴人之母陳林梅同意，將上開農舍整 修為磚造鐵皮頂建物云云。按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前 段定有明文，上訴人自應就此部分有利於已之事實，依 法負舉證之責。惟查：
⑴依證人即被上訴人母親陳林梅證稱：伊不知道上訴人 祖父林連標是否有經被上訴人祖父同意，在系爭土地 上興建農舍供堆放農具及居住使用，但伊先生於47年 間過世，伊公公陳錫明在48年間過世，49年間伊的三 嬸婆才帶伊去跟佃農林江漢認識，伊有看到三合院， 可是不是上訴人曾經做為商店使用的系爭建物，當時 該地旁邊並無道路，只有田埂，該三合院是目前系爭 土地旁邊道路連通到後面土地的舊房子；林金土（即 上訴人之兄、林江漢長子）於59年間才在系爭土地興 建房屋；伊在63年間到系爭土地的時候，發現系爭土 地上有一條小路，還有一間木造小房子在做雜貨店賣 糖果、冰等，當時是林金土在經營，並說那是他蓋的 ；伊有向林金土表示怎麼可以在系爭土地上蓋房子， 但他說他只是蓋一個小房子，可以經營小店面而已； 當時看到的小房子跟目前的系爭建物不同，伊在90年 間才發現系爭土地上改建成目前建物；伊沒有同意林 江漢將本來放置農具的房屋予以改建，且林江漢也不 曾跟我提過這件事情，伊於63年間去系爭土地的時候 ，林江漢已經過世了等語（見原審卷第142頁反面至
第143頁）。依陳林梅之證述內容，其於49年間至系 爭土地時，其上並無系爭建物，且上訴人就其祖父林 連標於40年6月7日耕地三七五減租條例公布施行前經 被上訴人祖父之同意，於系爭土地興建農舍供居住及 堆放農具之用乙節，未再舉證以實其說，是上訴人上 開辯解，即無可採。
⑵上訴人復辯稱陳林梅於59年間農地重劃時同意林江漢 將系爭建物整修為磚造鐵皮頂建物乙節，經證人陳林 梅上開證述否認在卷，復參以上訴人聲請傳喚之證人 吳劉金盆及游新爐均證稱不清楚或沒聽過被上訴人之 母有同意承租人於系爭土地上興建房屋等語（見原審 卷第187、188頁），則上訴人辯稱：陳林梅於59年間 同意林江漢將系爭建物整修為磚造鐵皮頂建物乙節， 即屬無據。復查，系爭建物中之磚石造建物部分，於 62年10月1日申請房屋稅籍登記（建築完成日期、使 用日期：均為62年7月），登記面積為31.1平方公尺 （實際面積為41.2平方公尺，即4×7.8＋4×2.5＝41 .2平方公尺，見原審卷第39頁平面圖），所有權人林 金土（於76年12月11日因繼承移轉登記予林吳香，於 77年2月23日因贈與移轉登記予上訴人）；於85年間 清查時，就磚造建物部分新增磚石造建物，面積為16 平方公尺，房屋稅起課日期為84年7月；於91年間清 查，於上開磚石造建物旁新增鋼鐵造建物，面積為27 .3平方公尺，房屋稅起課日期為91年7月，有宜蘭縣 政府地方稅務局102年9月6日宜稅財字第0000000000 號函及所附之房屋稅籍證明書（稅籍編號：0000000 0000）、房屋稅籍登記表、房屋平面圖為證【見原審 卷第36至39頁，至宜蘭縣政府地方稅務局上開函覆稅 籍編號00000000000號之房屋稅籍證明書所載之房屋 座落雖記載：宜蘭縣礁溪鄉玉田村7鄰○路○路000號 （見原審卷第40頁），惟依後附之房屋稅稅籍通報表 所載之房屋座落門號則為同路4-2號（見原審卷第41 頁），且該部分之稅籍編號亦與本件系爭建物之稅籍 編號（00000000000）不同，則此部分之稅籍資料核 與本案無涉，併此敘明】。另系爭建物之裝表供電年 月為62年1月，亦有台灣電力公司宜蘭區營業處書函 為證（見原審卷第111頁）。再依被上訴人所提出系 爭土地於63年5月14日及68年6月5日之空照圖（見原 審卷第177、131頁）所示，當時坐落系爭土地上建物 狀況，與系爭土地嗣於88年5月29日、91年10月15日
及93年5月10日之空照圖（見原審卷第179至181頁） 所示之如附圖所示編號（A) a1之磚造鐵皮頂建物規 模，已有顯然差異。復參以系爭建物上開稅籍資料所 載之面積，均核與原審勘驗如附圖所示之a1（磚造鐵 皮頂）、a2（加強磚造）、a3面積（鋼鐵造）面積不 同（面積依序為：96.83平方公尺、105.85平方公尺 、38.11平方公尺，合計為240.79平方公尺，見原審 卷第85頁）。足證系爭建物於62年間興建完成之面積 僅為41.2平方公尺，並經分次擴建如84年、91年間之 清查結果，末依原審勘驗結果，系爭建物面積已達24 0.79平方公尺（見原審卷第85頁）。則上訴人辯稱： 系爭建物於59年間即已整修為磚造鐵皮頂建物，即與 事實不符，自無可採。
⑶綜上，上訴人對於被上訴人祖父同意其祖父林連標於 系爭土地上興建農舍，陳林梅於59年間同意將農舍修 整修為磚造鐵皮頂建物，嗣陳林梅或被上訴人同意上 訴人擴建興建系爭建物乙節，均未舉證證明，則上訴 人空言主張被上訴人及其母親知情並同意興建系爭磚 造鐵皮頂建物云云，即屬乏據，要非可採。
㈡按承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約 約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上 字第2584號判決意旨參照）。是承租人不自任耕作之情形 ，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租 約仍屬無效。又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原 訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時 ，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人 依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業 已無效之原訂租約回復其效力；又所謂無效，係當然無效 ，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行 成立租賃關係之合意外，並不因被上訴人嗣後繼續收租默 示同意上訴人居住使用系爭房屋或於原訂租約租期屆滿後 換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院92 年度台上字第2494號、95年度台上字第1911號、103年度 台上字第437號判決意旨可資參照）。次查： ⒈上訴人所有之系爭建物係上訴人供作全家居住及營業之 用，而有未自任耕作之事實，業如前述，依耕地三七五 減租條例第16條第2項規定，系爭租約應為無效。 ⒉上訴人辯稱：被上訴人及其母陳林梅於63年間，即知悉 系爭房屋經營雜貨店之事實，又關於上訴人繼承系爭土 地之耕作權後，擴建部分房屋情事，亦均為被上訴人代
理人陳林梅所知悉，嗣經多次續訂租約，亦均依現況訂 約並收租，則被上訴人母女顯有默示同意上訴人將系爭 建物開設雜貨店之用，上訴人殊無不自任耕作之情云云 。惟查上訴人之父親或上訴人既於系爭土地上之一部建 築非屬農舍之系爭建物使用而未自任耕作，已如前述， 依法兩造間原訂之系爭租約即屬全部無效，而此無效之 事由尚不待被上訴人主張，亦不因被上訴人默示上訴人 得繼續使用系爭建物或原訂租約租期屆滿後換訂租約， 而使已因違反法律強行規定無效之契約復生效力。是上 訴人此部分之辯詞，容與耕地三七五減租條例之精神及 上開實務見解相悖，自無足取。
六、就被上訴人依所有權之法律關係請求上訴人將系爭土地之三 七五租約登記註銷，並將系爭土地上之系爭建物拆除騰空後 將系爭土地返還，有無理由部分：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1 項前、中段定有明文。又耕地租約之訂立、變更、終止或 換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30 日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；耕地租約經依 法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣所有權移轉登記 、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕地、租佃關係 消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉(鎮、市、 區)公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷，報請縣（ 市）政府備查，臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1項、第 11條亦有規定。
㈡系爭租約既因上訴人不自任耕作而歸於無效，業如前述， 而上訴人復無法舉證證明有何其他合法占有權源，自屬無 權占有系爭土地，又兩造間既無耕地租賃契約關係存在， 然關於系爭土地現存有之耕地租約登記，自足以妨害被上 訴人所有權之行使，被上訴人本於土地所有權人地位，依 據上揭規定，自得訴請上訴人將系爭租約登記註銷，以求 土地所有權之完整無負擔。從而，被上訴人本於系爭土地 所有權人之地位，依民法第767條之規定，請求上訴人應 將系爭租約登記註銷，並將坐落系爭土地上之系爭建物拆 除、騰空後，將系爭土地交還被上訴人，為有理由。七、從而，上訴人就系爭土地之一部未自任耕作，違反耕地三七 五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定系爭租約已 屬無效，被上訴人請求確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係 不存在，並依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將系爭 租約登記註銷，並將系爭建物拆除、騰空後，將系爭土地返
還被上訴人，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判 決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回上訴。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 汪智陽
法 官 陳心婷
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 陳珮茹
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。