臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第1048號
上 訴 人 祝水仙
訴訟代理人 鄭至量律師
許嘉芬律師
被 上訴人 莊友林
訴訟代理人 施竣中律師
複 代理人 袁大為律師
被 上訴人 楊孫典
追加 被告 樂華不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 孫雪莉
訴訟代理人 黃逸榮
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
3年7 月28日臺灣新北地方法院102年度訴字第2663號第一審判決
提起上訴，並為訴之追加，本院於104年4月22日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人原起訴主張被上訴人莊友林、楊孫典、孫雪莉明知坐 落新北市○○區○○段000 地號土地及其上同段3239建號建 物即門牌號碼新北市○○區○○街000巷0號2 樓房屋（下稱 系爭房屋，與上開土地合稱系爭不動產）內曾發生自然死亡 一事，竟刻意向其隱瞞上情，其等此舉已屬侵害其權利，請 求其等連帶負損害賠償責任，嗣於本院審理中撤回對孫雪莉 之上訴（見本院卷第48頁背面），是孫雪莉部分已失繫屬， 非本院審理範圍，先予敘明。
二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條 第1項、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實 同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事 實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資 料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程 序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之，並非當然不包括當 事人之追加（最高法院101年度台抗字第404號裁定參照）。 查上訴人於原審以莊友林、楊孫典為共同被告，主張其等刻 意隱瞞系爭房屋內曾發生自然死亡一事，保證系爭房屋沒有 發生自然死亡事件，其係受詐欺而簽立系爭不動產之買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），依共同侵權行為之法律關係請
求莊友林、楊孫典負連帶賠償責任，嗣於本院追加楊孫典之 僱用人即樂華不動產仲介經紀有限公司（下稱樂華公司）為 被告，請求樂華公司與楊孫典負連帶損害賠償責任，核係本 於其主張楊孫典詐騙上訴人簽立系爭買賣契約之同一基礎事 實，且上訴人原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴 仍得加以利用，亦無害於樂華公司之程序權保障，依照前開 說明，上訴人追加樂華公司為被告及追加民法188條第1項前 段規定為其請求權基礎，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠其經由追加被告樂華公司（下逕稱樂華公司）之受僱人即被 上訴人楊孫典（下逕稱楊孫典）之仲介，向被上訴人莊友林 （下逕稱莊友林）購買系爭不動產，買賣總價金為新臺幣（ 下同）1,111 萬元。於簽約前，其一再向莊友林、楊孫典確 認系爭房屋是否有人在內死亡（含自然死亡）之情事，並表 示若曾發生死亡事件（含自然死亡）即不為承買，莊友林、 楊孫典則保證「沒有」，其與莊友林於民國（下同）102年4 月16日簽訂系爭房地買賣契約，並於簽約當日給付50萬元。 詎簽約後，其前往系爭房屋整理時，經鄰居告知系爭房屋曾 發生承租人於屋內死亡之情事，並經鄰長確認屬實，其始知 受騙，已於同年5月3日發函撤銷系爭買賣契約，並請求莊友 林於文到5 日內返還其已給付之50萬元價金，該函已於同年 月8 日送達予莊友林。然莊友林否認有保證系爭房屋未曾發 生有人亡故之情事，並於同年6 月13日發存證信函通知其解 除系爭買賣契約，將其已給付之50萬元作為懲罰性違約金。 惟莊友林為領有證書之經紀營業員，更為樂華公司之主任， 莊友林、楊孫典刻意隱瞞莊友林之身分、職業，以求系爭不 動產得以順利出售，可見莊友林、楊孫典對於系爭房屋內曾 發生有人死亡一事早已知悉。楊孫典、莊友林惡意隱瞞上情 ，使其被詐欺而簽立系爭買賣契約，其已依民法第92 條第1 項規定，向莊友林撤銷系爭買賣契約，自得依民法第179 條 規定，請求莊友林返還價金50萬元，及自102年5月14日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。退步言之，縱認其撤銷系 爭買賣契約不合法，因系爭房屋內曾發生死亡事件，自屬缺 少莊友林所保證之品質，且其因個人因素，與莊友林成立「 若系爭不動產曾發生死亡情事（含自然死亡），即不為承買 」之特約，系爭不動產既曾發生承租人於屋內身故之情事， 其亦得依民法第354 條第2項、第359條規定，解除系爭買賣 契約，依民法第259條第2款規定，請求莊友林返還價金50萬 元之本息。
㈡又莊友林、楊孫典明知有人在系爭房屋內自然死亡一事，竟 刻意對其隱瞞，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於其 ，亦侵害其之意思自由決定權，爰依民法第184條第1項後段 、第185條第1項前段及第195條第1項前段規定，請求莊友林 、楊孫典連帶賠償精神慰撫金50萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且樂華公司為楊 孫典之僱用人，其自得依民法第184 條第1項後段、第188條 第1 項前段規定，請求樂華公司與楊孫典負連帶賠償之責， 上三人如有任一人為給付時，其他人於該給付範圍內，免為 給付之義務。退步言之，縱認其不得依侵權行為法律關係為 請求，因莊友林於系爭不動產之履約尚存有爭議前，擅自於 102年6月13日向其發函解除系爭買賣契約，且系爭不動產係 因缺少莊友林所保證之品質而遭其解除契約，其亦得依系爭 買賣契約第10條第3項約定，請求莊友林給付50 萬元懲罰性 違約金之本息。
二、莊友林則以：系爭房屋並非兇宅，其從未向上訴人保證系爭 房屋未曾有死亡事件（含自然死亡），兩造間亦未成立「若 系爭房屋曾發生死亡情事（含自然死亡），上訴人即不願承 買」之特約，其持有系爭房屋期間，系爭房屋並無發生任何 死亡情事，在此之前，系爭房屋內縱有自然死亡事件，其亦 不知情，即無故意不告知或惡意隱瞞之意，並未詐欺上訴人 ，上訴人不得依民法第92條第1 項規定撤銷其買受系爭不動 產之意思表示。又上訴人所指死亡事件，乃鄰里間之傳聞， 並無具體事證為憑，縱有如鄰人所稱因病死亡事件，性質上 即非房屋交易市場所稱之「凶宅」，在一般交易觀念上，顯 難認定將導致房屋之價值、效用或品質減損，自非謂物之瑕 疵，上訴人不得以系爭房屋曾發生因病死亡事件而主張解除 契約。再上訴人遲延給付第2 期以下之分期價金，經其先後 於102年5月18日、同年月27日以存證信函催告上訴人給付價 金，否則解除契約，並於同年6 月13日以存證信函解除系爭 買賣契約，是系爭買賣契約業經其合法解除，其自得依約沒 收上訴人給付之價金，其並非無故解約。是上訴人請求其返 還價金50萬元本息，及與楊孫典連帶賠償非財產上損害50萬 元本息，或依系爭買賣契約第10條第3項給付50 萬元懲罰性 違約金，均屬無據等語資為抗辯。
三、楊孫典、樂華公司則均以：上訴人雖有問楊孫典系爭房屋是 否死過人，但楊孫典依詢問莊友林之結果及莊友林填寫之系 爭房屋不動產現況說明書，回答於莊友林持有期間，系爭房 屋沒有發生兇殺、自殺、求死行為致死（例：跳樓致死）等 非自然死亡情事，楊孫典與莊友林並未向上訴人保證系爭房
屋未曾發生自然病亡事件，是楊孫典就仲介系爭不動產買賣 之業務執行，並無任何故意或過失，上訴人不得依民法第18 4條第1項後段、第185條第1項前段、第188條第1項前段、第 195條第1項前段規定請求楊孫典與樂華公司連帶賠償非財產 上損害50萬元等語置辯。
四、上訴人於原審聲明：㈠莊友林應給付上訴人50萬元，及自10 2年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡莊友林 、楊孫典應連帶給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣 告假執行。莊友林、楊孫典於原審均答辯聲明：㈠上訴人之 訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行 。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡莊友林應給付上訴人50萬 元，及自102年5月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。㈢莊友林、楊孫典應連帶給付上訴人50萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣楊孫 典、樂華公司應連帶給付上訴人50萬元，及自民事變更訴之 聲明狀繕本送達翌日即103年12 月11日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。㈤前二項所為之請求，若其中一人已為給 付，其他人於該給付範圍內免給付責任。莊友林、楊孫典於 本院均答辯聲明：上訴駁回。樂華公司則於本院答辯聲明： 追加之訴駁回。
五、查上訴人前經樂華公司之受僱人楊孫典之仲介，向莊友林購 買系爭不動產，約定總價款為1,111 萬元，上訴人與莊友林 於102年4月16日簽訂系爭買賣契約書，上訴人於簽約當日給 付價金50 萬元，嗣上訴人於102 年5 月3日以其於簽約後始 悉系爭房屋內曾發生承租人死亡事件，係受莊友林詐欺而簽 立系爭買賣契約，發律師函為撤銷系爭買賣契約之意思表示 ，並請求莊友林返還其已給付之50萬元價金，該律師函已於 同年月8日送達莊友林，嗣莊友林曾於同年月18 日、同年月 27日以存證信函催告上訴人履行系爭買賣契約給付價金，並 於同年6 月13日發存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約， 及依系爭買賣契約第10 條第2項約定將上訴人已給付價金50 萬元沒收作為懲罰性違約金等情，為兩造所不爭執，並有系 爭買賣契約、律師函及送達回執、莊友林所發102年5月18日 、同年5月27日、同年6月13日存證信函等件為證（見原審卷 第16至21頁、第42至46頁、第47至53頁）。六、上訴人主張其與莊友林間有「若系爭房屋內曾發生死亡（含 自然死亡）情事，上訴人即不承買」之特約，莊友林惡意隱 瞞曾有承租人在系爭房屋內死亡之情事，其得依民法第92條
第1 項規定撤銷系爭買賣契約，並依民法第179 條規定，請 求莊友林返還價金50萬元之本息，退步言之，縱認其所為上 開撤銷為無理由，因系爭房屋內曾發生死亡事件，存有物之 瑕疵，其亦得依民法第354 條第2項、第359條規定解除系爭 買賣契約，依民法第259 條規定請求莊友林返還價金50萬元 ；又莊友林及樂華公司之受僱人楊孫典明知系爭房地內曾發 生自然死亡一事，竟刻意對其隱瞞上情，詐騙其買受系爭不 動產，依民法第184 條第1項後段、第185 條第1項前段、第 188條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求莊友林、楊 孫典及樂華公司連帶賠償非財產上損害50萬元之本息，上三 人如有任一人為給付時，其他人於該給付範圍內，免為給付 之義務。倘認莊友林所為不構成侵權行為，因莊友林擅自解 約，則依系爭買賣契約第10 條第3項約定，請求莊友林給付 懲罰性違約金50萬元之本息等情，為莊友林、楊孫典及樂華 公司所否認，並各以前揭情詞置辯。本院判斷如下： ㈠上訴人不得依民法第92條第1 項撤銷系爭買賣契約，自不得 依民法第179條規定請求莊友林返還50萬元價金本息： ⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，民法第92條第1 項前段定有明文。又被詐欺而 為意思表示者，依上開規定，表意人固得撤銷其意思表示 ，惟主張被詐欺而為表示之當事人應就此項事實負舉證之 責任（最高法院44年度台上字第75號判例意旨參照）。再 民法第92條第1 項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限 ，然單純之緘默，除法律上、契約上或交易習慣上就某事 項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與該條項 所謂之詐欺不合，且消極不作為施用詐術之行為，與單純 之沈默不同，仍須有消極的隱匿、掩飾事實之行為而故意 不為告知，始構成所稱之消極詐欺行為（最高法院80年度 台上字第2713號判決參照）。
⒉上訴人主張莊友林明知系爭房屋曾發生有人死亡（含自然 死亡）之情事，卻刻意隱瞞，詐欺其買受系爭不動產云云 ，為莊友林否認，經查：
⑴證人即系爭不動產所在地之鄰長游本田於原審固具結庭 證稱：我擔任系爭不動產所在地之鄰長20幾年，我不認 識系爭房屋屋主，但知道系爭房屋之前有承租人死亡， 死亡已經好幾年我不記得，死亡後有2、3年沒有人住， 當時是有計程車夫婦，計程車司機的太太有生病，很喜 歡這房子，希望先生買，但先生不要，後來病發送醫院 ，病危的時候送回來在家裡斷氣，沒有收魂，大概在6 、7年前，因為我住在系爭房屋樓上5樓，每日進進出出
，沒有看到道士來收魂等語（見原審卷第157 頁反面及 第158 頁），惟查證人游本田先證述已不記得是幾年前 有承租人在系爭房屋內死亡，復改稱大概在6、7年前， 其證言先後不一，且與上訴人提出之與鄰居對話錄音光 碟譯文所載十幾年前系爭房屋住戶因癌症於系爭房屋內 斷氣情節不符（見原審卷第23頁），參以游本田證述其 不清楚計程車司機太太生什麼病、不知道計程車司機夫 妻姓名（見原審卷第158 頁），已難認游本田所述為真 實。上訴人所提鄰居對話錄音及譯文與證人游本田證述 內容互核不一，且均屬臆測之詞，自難採信。
⑵且查上訴人主張於簽立系爭買賣契約前，其有問莊友林 、楊孫典系爭房屋是否曾發生死亡（含自然身故）情事 莊友林、楊孫典均保證沒有云云，莊友林、楊孫典雖不 否認上訴人曾問系爭房屋是否曾發生死亡情事，惟辯稱 上訴人並未強調包括含自然死亡情事，且其等係據實回 答系爭房屋未曾發生兇殺、自殺、求死行為致死（例： 跳樓致死）等非自然身故情事，並未保證系爭房屋內未 曾發生自然死亡事件等語，且查系爭買賣契約第5條第7 項約定：「買賣標的在賣方持有產權期間，主建物及附 屬建物內確無非自然身故之情事發生，賣方亦未知悉買 賣標的曾有非自然身故（或為輻射屋、海砂屋）之情事 ，如有不實，賣方同意無條件解除契約回復原狀，…」 （見原審卷第18頁），及系爭不動產之說明書項次14： 「是否知悉專有部分內曾經發生兇殺、自殺、求死行為 致死（例：跳樓致死）等非自然死亡情事」乙欄，莊友 林勾選「否」（見原審卷第82頁），堪認系爭買賣契約 第5條第7項所謂「在賣方持有產權期間內，主建物及附 屬建物確無非自然身故之情事發生」者，依文意解釋結 果，乃指賣方所有權持有期間，於系爭房屋及附屬建物 未曾發生兇殺、自殺、求死行為致死（例：跳樓致死） 等非自然死亡情事，而未包括自然身故情事，是自然身 故情事並非在莊友林所負擔之瑕疵擔保責任範圍內。雖 上訴人主張其與莊友林間有「若系爭房屋有死亡（含自 然死亡）情事，上訴人即不為承買」之特約，惟為莊友 林、楊孫典所否認，且查不動產買賣交易金額甚鉅，按 理當事人於屋況、陳設、環境應有為一定程度的觀察與 瞭解，倘上訴人非常在意系爭房屋是否曾發生自然死亡 情事，理應要求載明於系爭買賣契約上，然查系爭買賣 契約並無「若系爭房屋有死亡（含自然死亡）情事，上 訴人即不為承買」之特約，自難認上訴人與莊友林間有
上開特約，自非系爭房屋之重大事項，要非莊友林、楊 孫典說明義務之範圍，且如上所述，依上訴人所舉與鄰 居對話錄音及譯文暨證人游本田之證述，尚屬臆測，不 足以認定確有人在系爭房屋自然身故，況上訴人並未舉 證證明莊友林於出賣時及楊孫典於仲介時均已知悉系爭 房屋有自然身故之情事，是上訴人並不能證明莊友林、 楊孫典對其有積極之詐欺行為或對系爭房屋曾發生自然 死亡情事有故意隱瞞之情事，自不得以受莊友林詐欺為 由而撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示。從而，上訴人 先位依民法第179條規定，請求莊友林返還價金50 萬元 本息，自屬無據。
⒊至上訴人聲請傳喚其配偶談國鑫證明其與莊友林間有「若 系爭房屋內有人死亡（含自然死亡）情事，上訴人即不為 承買」之特約，惟如上所述，上訴人所舉證據不能證明系 爭房屋內有人自然死亡，是縱談國鑫到庭作證，亦難為上 訴人有利之證明，自無傳喚必要，附此敘明。
㈡上訴人不得依民法第354 條第2項、第359條規定解除系爭買 賣契約，自不得依民法第259 條規定請求莊友林返還價金50 萬元本息：
⒈按「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之 品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定 ，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金 。」，民法第354條第2項、第359條前段分別定有明文。 ⒉查系爭房屋未曾發生兇殺、自殺、求死行為致死（例：跳 樓致死）等非自然死亡之情事，為上訴人所不爭執，則系 爭房屋顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即 難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格。且上訴人 所舉證據既不足以證明系爭房屋曾發生自然死亡之情事， 亦不足以證明兩造有「若系爭房屋曾發生死亡（含自然死 亡）情事，上訴人即不為承買」之特約，已如前述，尚不 足認莊友林有向上訴人保證系爭房屋未曾發生自然死亡情 事，自不得以系爭房屋欠缺出賣人所保證之品質為由而解 除系爭買賣買賣契約。從而，上訴人備位依民法第259 條 規定，請求莊友林返還價金50萬元本息，亦屬無據。 ㈢上訴人不得依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段、 第188條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求莊友林、 楊孫典及樂華公司連帶賠償非財產上損害50萬元之本息： 查上訴人所舉鄰居對話錄音譯文及證人游本田之證述均屬臆 測之詞，尚不足以證明系爭房屋曾有人在屋內自然死亡，且 上訴人並不能證明莊友林、楊孫典對其有積極之詐欺行為或
對系爭房屋曾發生自然死亡情事有故意隱瞞之情事，已如前 述，是上訴人依民法第184條第1項後段、第185條第1項前段 、第188條第1項前段、第195條第1項前段規定，請求莊友林 、楊孫典及樂華公司連帶賠償非財產上損害50萬元之本息， 自屬無據，不能准許。
㈣上訴人不得依系爭買賣契約第10條第3 項約定請求莊友林給 付50萬元：
⒈按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相 當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約 。民法第229條第1項、第254條分別定有明文。 ⒉查系爭房屋並無物之瑕疵，業已析述如上，上訴人自無據 以解除系爭買賣契約之解除權，則上訴人主張解除系爭買 賣契約即屬無據。系爭買賣契約既未經上訴人合法解除， 買賣雙方自仍受其拘束，上訴人即有依約給付價金之義務 。次查兩造間系爭買賣契約第3條，就買賣價款約定分4期 給付（見原審卷第17頁），系爭買賣契約第9條第3項約定 ：「甲方（即上訴人，下同）若有遲延給付情事，每逾一 日應按買賣總價金萬分之六計算違約金給付乙方（即莊友 林，下同），若甲方逾十五日仍未配合，經乙方定期間催 告仍不履行時，乙方有權解除本約，乙方遲延給付時亦同 。」，另系爭買賣契約第10條關於雙方違約、解除契約暨 賠償責任之條款，其中第1 項約定：「除本約有特別約定 外，甲、乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，於 經他方定期間催告仍未履行時，他方得解除本約。」、第 2 項約定：「本約簽訂後，甲方若有擅自解約、不為給付 或違約情事致本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償 以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。 」、第3 項約定「本約簽訂後，乙方若有擅自解約，不為 給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收 價金並負擔甲方所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支 付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方」等內容。 而本件上訴人遲延給付第2 期以下之分期價金，經莊友林 先後於102年5月18日、同年月27日以存證信函催告上訴人 給付價金，否則解除契約，分別有存證信函附卷可稽（見 原審卷第47至52 頁）。而上訴人並未繳交第2期款項，為 其所不爭執；上訴人既未合法解除系爭買賣契約，依系爭 買賣契約之約款，其仍有給付第2 期以下價金之義務，上 訴人未依約按時給付，即應負給付遲延之責任，且上訴人 受莊友林催告後仍拒絕給付價金，依照前揭民法第254 條
規定暨系爭買賣契約前述第9條第3項、第10 條第1項約定 ，應認莊友林得為解約。準此，莊友林於102年6月13日以 存證信函（見原審卷第53頁）解約，核屬有據。莊友林上 開解約意思表示已合法送達上訴人，系爭買賣契約業經莊 友林合法解除乙情，自堪認定。綜上，上訴人主張解除系 爭買賣契約即屬無據，系爭買賣契約既經莊友林合法解除 ，則上訴人主張依系爭買賣契約第10 條第3項約定請求莊 友林給付懲罰性違約金50萬元云云，亦屬無據。七、綜上所述，上訴人先位依民法第179條、備位依民法第259條 規定，請求莊友林返還價金50 萬元之本息，及依民法第184 條第1項後段、第185條第1項前段、第195 條第1項前段、第 188條第1項前段規定，請求莊友林、楊孫典、樂華公司連帶 賠償非財產上損害50萬元之本息，如有任一人為給付時，其 他人於該給付範圍內，免為給付之義務，並依系爭買賣契約 第10條第3項約定請求莊友林給付懲罰性違約金50 萬元之本 息，均為無理由，應予駁回。從而原審所為上訴人敗訴之判 決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持 。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。又上訴人追加之訴為無理由，應併予 駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證 據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 王麗莉
法 官 陳慧萍
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日
書記官 陳明俐
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