臺灣臺南地方法院民事判決 104年度訴字第497號
原 告 吳李冊
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師
陳妍蓁律師
鄭淵基律師
被 告 李柏松
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
理 由
一、原告起訴主張：坐落台南市○○區○○段000000地號土地（ 下稱系爭土地）及土地上未保存登記建物（門牌號碼台南市 ○○區○○里○○0000號，下稱系爭建物）房屋原均屬原告 之父繼承人李輕淵所有，系爭土地嗣經李輕淵過戶予李德勝 ，李德勝又將系爭土地過戶予李國乾。而系爭未保存登記建 物因係李輕淵所興建，該建物所有權於李輕淵過世後則屬其 繼承人李德勝、周李枝花、洪李蓮、龍李時、李玉霞、蔡李 堡及原告公同共有。因系爭土地及房屋原同屬李輕淵所有， 依民法第425條第1項規定，推定土地受讓人與系爭建物所有 權人間成立法定租賃關係。系爭土地嗣經本院103年度執字 第82751號強制執行程序查封拍賣，由被告得標，依土地法 第104條或民法第426條之2之規定，原告就系爭土地均有優 先承買權，然此為被告所否認，且本院民事執行處亦發函否 認原告就系爭土地有優先承買權，為此提此本訴，並聲明： 確認原告於台灣台南地方法院103年度執字第82751號強制執 行事件，就坐落台南市○○區○○段000000地號土地有優先 承買權存在。
二、按民法第828條第3項規定：「公同共有物之處分及其他之權 利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。 」。上開規定，依民法第831條之規定，於所有權以外之財 產權，由數人公同共有者準用之。復按「公同共有物之處分 及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約 另有規定外，應得公同共有人全體之同意，觀之民法第828 條第2項（修正前條文）規定自明。是舉凡公同共有物之處 分、使用、收益、保存及管理行為，或本於所有權對第三人 所為之請求，苟未得全體公同共有人之同意，即無由其中一 人或數人單獨行使之餘地」；「公同共有物之處分，及其他 之權利行使，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第2
項（修正前條文）規定甚明，被上訴人就系爭土地之共有權 ，係共同繼承其被繼承人之應有部分而取得，依民法第1151 條規定，該被上訴人在分割遺產前，對於系爭土地之應有部 分，與其他繼承人為公同共有，則其基於繼承就被繼承人應 有部分之公同共有，而行使其優先承買權，有民法第828條 第2項之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之」 （最高法院87年台上字第174號、69年台上字第1252號判決 參照）。準此，公同共有物其他之權利行使，除依其公同共 有關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人 全體之同意，所謂其他之權利行使包含行使優先承買權在內 。依據上開說明，無論土地法第104條或民法第826條之2所 規定之優先承買權，數人因繼承關係公同共有該優先承買權 者，就與之爭執優先承買權是否存在之第三人提起訴訟，如 由全部公同共有人一同起訴者，其當事人適格固然無欠缺， 但如由公同共有人中一人起訴者，則須得其他公同共有人之 同意，始得為之，否則其為原告之當事人適格，即有欠缺， 應駁回其訴。
三、查本件原告既主張系爭未保存登記建物因係李輕淵所興建， 該建物所有權於李輕淵過世後屬李德勝、周李枝花、洪李蓮 、龍李時、李玉霞、蔡李堡及原告公同共有，依民法第425 條第1項規定，與系爭土地受讓人間有法定租賃關係，然系 爭未保存登記建物既屬原告與其他繼承人李德勝等人公同共 有，該法定租賃權亦應屬原告與其他繼承人李德勝等人公同 共有，則基於公同共有承租權所派生之基地優先購買權，亦 為原告與其他繼承人李德勝等人公同共有，則就與之爭執優 先承買權是否存在之被告提起本件訴訟，按諸前揭說明，自 應由全部公同共有人一同起訴，或徵得其他公同共有人之同 意後，由原告一人起訴，其當事人適格始無欠缺。乃本件原 告未陳明並證明已得其他公同共有人同意，即單獨提起本件 ，則原告之當事人適格，顯然欠缺，且此當事人適格之欠缺 ，無從命補正，爰不經言詞辯論，應予判決駁回。四、據上論結，本件原告之訴顯無理由，依民事訴訟法第249條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 1 日
民事第二庭法 官 杭起鶴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 1 日
書 記 官 蘇玟心