臺灣臺南地方法院民事判決 103年度訴字第762號
原 告 林郭恨
訴訟代理人 林倩夷律師
被 告 林水杉
王水龍
王佳春
王清河
共 同
訴訟代理人 姜至軒律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國104年4月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、地目：田、面積569平方公尺，同段907地號、地目：道、面積87平方公尺等二筆土地，應予合併分割如附圖（臺南市麻豆地政事務所複丈日期103年7月16日之複丈成果圖）所示：①編號906-A部分面積284.5平方公尺、編號907-A部分面積43.5平方公尺分歸原告取得；②編號906-B部分面積284.5平方公尺、編號907-B部分面積43.5平方公尺分歸被告林水杉、被告王水龍、被告王佳春、被告王清河依原應有部份比例保持共有。
訴訟費用由兩造依原應有部份比例負擔。
事實及理由
一、程序方面：
⒈按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟 法第168條、第175條分別定有明文。本件原告於起訴後之民 國（下同）103年11月9日死亡，本件系爭土地已由其繼承人 林郭恨繼承登記為所有權人，並經林郭恨於104年3月27日具 狀聲明承受訴訟（見卷第81頁），經核與民事訴訟法第175 條、第176條第1項等規定相符，自應准許。 ⒉次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴 張或縮減應受判決事項之聲明且不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款及第7款 定有明文。本件原告起訴時原僅請求分割兩造共有坐落台南 市○○區○○段000地號土地，嗣於103年7月25日具狀請求 追加分割兩造共有坐落同段907地號土地，原告所為訴之追 加，被告並未為反對之表示，且上開兩筆土地係相鄰土地， 其共有人及應有部分均相同，均屬都市計劃所編定為農業區
之土地，得為合併分割，符合前揭規定，應予准許。二、原告方面：
（一）聲明：兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、地目 田、面積569平方公尺，同段907地號、地目道、面積87平 方公尺等二筆土地，准予合併分割如附圖（臺南市麻豆地 政事務所103年7月16日複丈成果圖）所示：906-A及907 -A部分，面積328平方公尺由原告取得；906-B及907-B部 分面積328平方公尺由被告林水杉、王水龍、王佳春、王 清河取得，並按照原應有部份比例保持共有。
（二）陳述：
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（下 稱系爭土地），各人應有部分如卷附土地謄本所示。兩造 間並無不分割之約定，亦無因法令限制或物之使用目的而 不能分割之情，惟無法協議分割，爰依法請求依附圖（臺 南市麻豆地政事務所103年7月16日複丈成果圖）所示分割 方案予以裁判分割（906-A及907-A部分，面積328平方公 尺由原告取得；906-B及907-B部分面積328平方公尺由被 告林水杉、王水龍、王佳春、王清河取得，並按照原應有 部份比例保持共有）。
系爭土地之使用及利害關係：
⒈系爭土地現由訴外人李榮泉（下稱「承租人」）承租使用 ，承租人承租系爭土地迄今已逾三十載。系爭土地之原出 租人本為訴外人林勇志（即系爭土地之前手所有權人，現 今為系爭土地南側毗鄰地911地號土地之所有權人），後 因系爭土地分割而與原、被告等進行交換，遂轉由原、被 告等取得系爭土地及承受承租人之租約，訴外人林勇志則 換得現今毗鄰系爭土地南側之同地段911號土地。故承租 人與林勇志實已為多年舊識，長期以來關係亦屬良好。 ⒉又兩造共同取得系爭土地之所有權後，因被告等長年居住 外縣市，原告遂即代全體共有人與承租人續行租約，並無 償為被告等代為租金之收取及轉交；亦即，先由原告向承 租人收取所有租金，再將租金二分之一（即被告等之應有 部分比例）租金轉交予被告。多年來承租人皆按時繳納租 金，原告亦如數代收後再轉交被告等，而被告等亦收受無 誤至今。
⒊再查，承租人與其妻及兒子夫妻等一家共4人，於系爭土 地共同經營24小時檳榔冷飲攤，並於盛產季節時販售麻豆 文旦及柚子，以為其全家三十年來賴以維生之經濟來源。 而原告年逾八旬，與其亦年過八旬之妻已無工作能力，家 境亦不富裕，多年來係仰賴此一微薄租金收入維生。由此
可知，原告與承租人多年來骨齒相依，同舟共濟，就原告 對系爭土地之使用、經濟效益及利害關係而言，長期以來 實係牢繫於其與承租人間承租關係之延續。
⒋承租人自承租之始至今，不但其24小時營業用之檳榔攤及 飲料冷藏櫃等主要機台設備等皆設置於系爭土地之南側， 其日常生活活動（例如炊煮、進食等）所需之器具等，亦 就近隨同設置於南側；又其營業或生活所需之水電，其所 有管線、電路及電錶等，亦全數架設於南側，此等皆有現 場照片可稽。再則，承租人除經營24小時販售檳榔、冷飲 生意外，於一年一度的文旦產季時，始於系爭土地北側部 分區域擺放文旦存貨，並於北側店面架台對外販售。期間 為期約二至三個月，約占一年的四分之一，其餘四分之三 之時間，該北側部分空間由裡到外則予閒置而未為利用。 由此可知，承租人對系爭土地之使用，長期以來由內到外 皆以南側區域為主。
兩造分割方案之比較：
⒈原告所提方案係採東西向之分割線，分割後兩造取得之土 地面積相同，尚無增減之情況，自符合公平及比例原則。 且兩造取得之分割後土地對外皆有道路通行，可供各自獨 立往來出入，利於將來建築及對外通行，且店面寬度相同 ，兩造各自皆可充分利用。準此，原告方案可使分得系爭 土地北側之被告等通行出入無礙，對外為店面出租或另為 其他商業利用等，並無任何困難之處，已兼顧所有共有人 全體之利益及公平合理性。又原告租予承租人使用系爭土 地已多年，承租人並自費在其上興建搭設鐵皮屋等地上物 ，並以南側區域為主要營業及生活重心如上述，由此勘認 形同原告已占用系爭土地南側部分土地多年至今。因此， 若由原告取得系爭土地南側部分，而由被告等分歸北側部 分之土地，應與系爭土地之使用現況已相符。北側部分雖 仍須拆除部分地上物，惟如上述，該部分並非原告及承租 人之主要使用部分，究其經濟價值非高，較無保存之鈴要 ，且若予以拆除，對原告及承租人影響不大。依此，顯然 若依原告方案予以分割及分歸，除兩造所分歸之土地均有 道路可對外聯絡，且能兼顧全部共有人利益，而無損土地 價值外，亦能兼顧共有人在系爭土地上之使用現況；要之 更能為有效之利用，而達到該土地使用之經濟效用，應屬 適當之分割方案。
⒉關於被告所提分割方案部份，查被告等長年居住外地，對 系爭土地亦無任何管理及使用。又因被告王清河於今不願 與承租人續租，若依被告方案，勢必造成重大拆除地上物
，且原告及承租人需重建電路等所有設施，不但造成現狀 之重大變動，導致承租人亦不願與原告續租，更將使原告 及承租人承受重大損失，顯與分割共有物實務運作上之維 持現狀及最小損害等原則相違。又麻豆區地處偏僻，原告 得以收取現有租金維生糊口已甚為難得，甚至為原告經濟 重心及唯一收入來源。又因當地商業活動並不活絡，故原 告另尋承租人並不容易，亦無多餘資金另為其他建設。又 原告多年來以誠信無償為被告等代管系爭土地及代收租金 ，於今係起因被告王清河不願續租，無奈僅得訴請分割土 地後始為續租，若分得北側部分反而無法續租，多年維生 之收入來源將予中斷，與原訴請裁判分割目的相違，並不 符土地利用之經濟效用。又查，原告方案係根據土地實際 使用狀況及經濟需求而來。反觀被告等，多年來對系爭土 地毫無任何管理使用，實更長期受惠於原告代其收取月租 ，詎料被告於今執意終止租約，損人不利己之餘，卻尚未 能就其分割方案提出任何土地利用之主張，僅一味主張抽 籤決定。按共有人意願縱為裁判分割考量因素之一，但並 非唯一因素，更非決定因素。若僅考量被告之意願喜好， 無端屏除原告及承租人之使用現況及利害關係，不但被告 等亦未必因此獲得較高之經濟利益，反只徒增原告一方分 歸土地使用管理之不便，徒然造成對原告單方承受重大損 失之不公平結果。
訴外人林勇志同意與原告及承租人合併開發使用毗鄰地。 爰系爭土地南側毗鄰地911地號土地（下稱「毗鄰地」） 之所有權人林勇志表示，其願意與原告及承租人合併開發 利用毗鄰地，以增加土地利用之規模及效益，此有林勇志 出具同意書可稽。準此，原告依其方案分得附圖之「甲」 部分後，不但與承租人雙方得以續租，更能繼而與毗鄰地 為共同合併閉發利用，以利融通並增進經濟效益，始符分 割共有物之宗旨。
（三）證據：提出土地謄本、地籍圖謄本、都市計劃土地使用分 區證明書、現場照片及訴外人林勇志同意切結書等為證。三、被告方面：
（一）聲明：原告之訴駁回。
（二）陳述：
⒈依原告所主張之分割方案，僅原告所分得之土地臨路，被 告等所分得之土地則有可能面臨無路可通行之窘境，原告 所提之分割方案顯失公平。
⒉系爭土地原先即為被告之先父、先母所使用，故被告請求 依附圖（臺南市麻豆地政事務所103年7月16日複丈成果圖
）所示分割方案予以裁判分割，惟906-A及907-A部分，面 積328平方公尺由被告取得並按原有應有部份比例保持共 有；而906-B及907-B部分面積328平方公尺則由原告取得 。
⒊本件因兩造主張之分割方案均相同，僅分配位置無法達成 共識，故於此被告請求將系爭土地，依被告所主張之分割 方案由不動產估價師鑑價，若被告主張分得之土地價格較 高，被告方面願補償原告差價，以求兩造之公平。（三）證據：提出地籍圖及分割方案、現場照片及被告簽署之同 意書等為證。
四、本院依聲請履勘現場，並囑地政測量人員繪製分割方案如附 圖（臺南市麻豆地政事務所103年7月16日複丈成果圖）所示 。
五、不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：
⒈座落臺南市○○區○○段000地號及同段907地號土地為原 告及林水杉、王水龍、王佳春及王清河所共有，各共有人 之應有部份分別係原告2分之1，林水杉、王水龍、王佳春 及王清河各8分之1，有原告提出之土地登記第二類謄本為 憑。
⒉系爭土地由原告管理多年，並由原告代其他被告將土地出 租訴外人李榮泉使用，訴外人李榮泉於系爭土地上搭建有 鐵皮屋，並於其上經營檳榔冷飲攤，文旦產季時並販售麻 豆文旦。
⒊系爭土地位麻豆區近國道第一高速公路麻豆交流道，西南 側為交流道，東北側為麻豆市區，東北側臨廢置之加油站 。
⒋兩造均同意系爭土地採用如附圖（臺南市麻豆地政事務所 複丈日期103年7月16日之複丈成果圖）分割為編號906A、 907A分歸一造，編號906B、907B分歸一造。 ⒌被告四人陳明分割後仍依原持分比例保持共有。（二）爭執內容：兩造均同意採用附圖之分割方案，惟兩造均主 張自己應分得編號906A、907A部分，他造分得編號906B、 907B部分，原告主張系爭土地西南側之同段911地號地主 為原告之堂兄弟，二人已有合併使用之共識等如上所載之 內容；被告則主張因兩部分土地價值有所差異，被告分得 編號906A、907A部分，願意以金錢補償原告如上所載之答 辯。是以本件兩造之爭執僅存在由何造分配取得編號906A 、907A部分較為適當。
六、得心證之理由：
（一）按系爭土地係位麻豆區近國道第一高速公路麻豆交流道， 西南側為交流道，東北側為麻豆市區，以交通便利性而言 ，當然越接近交流道之編號906A、907A部分價值性較高， 惟苟以接近市區之便利性而言，又屬較接近市區○○號90 6B、907B部分價值性較高，惟二部分土地臨道路面寬各約 6.25公尺，是以就地理位置而言，分割後該二部分土地之 價值並無明顯之差異。
（二）被告固稱如將編號906A、907A部分分配給被告，被告願意 以金錢補償原告等語，此理論表面上似乎符合公平原則， 惟兩造就系爭土地分割既均同意採用實物分割，而非變價 分割，自不能以何方能提出較高之補償金錢數額者，即得 優先選擇何部分土地，苟如此，則富有之人當然得以較高 之補償價金而優先選擇，而窮人並無選擇之餘地，當造成 實質之不公平，是以被告陳稱可以提出金錢補償原告，主 張將編號906A、907A部分分配被告云云，自不足採。（三）被告雖主張將分割後之二部分土地鑑定其價值上之差異云 云，惟被告並未說明有何條件或理由可看出分割後之二部 分土地有價值上之差異，而系爭土地分割後之面寬僅約有 6.25公尺，在地理位置上，難有何明顯價值上之差異，苟 被告主張因地理位置之不同，該二部分土地會產生價值差 異云云，本院認尚無鑑定之必要。
（四）因系爭土地之東北側緊臨廢置的加油站，苟加油站經營期 間有發生土壤污染的情形，則系爭土地分割後，越靠近加 油站部分之編號906B、907B土地可能遭受之污染應較編號 906A、907A土地嚴重，而此因受石油污染土壤而造成二部 分土地有價值上差異，其可能性應屬存在，是以苟被告要 求鑑定，其鑑定內容應為：系爭土地是否已遭受污染，污 染後該二部分土地價值差異。惟被告並未主張土壤遭受污 染，亦未陳明就此事由為鑑定，僅泛言有委由不動產估價 師鑑價之必要云云，此鑑定之請求難認有必要。（五）本件系爭土地分割為編號906A、907A部分土地及編號906B 、907B部分土地等二部分後，並無因地理置而生之價值上 差異，被告又未能說明二部分土地有何任何項目之價值上 差異，且因採實地分割，不宜以金錢補償為輔，是以本件 僅能就分割後所能產生最大價值為本件分割之考量。原告 主張系爭土地與現承租人有關租約等問題，因被告都住北 部，是以均原告代為處理等情，為被告所不爭執，是以就 現實之使用內容而言，承租人與原告之關係為密，承租人 與被告之關係為疏，而承租人在上開土地上搭建鐵皮屋， 承租人使用之位置多在編號906A、907A部分土地上之鐵皮
屋，是以就目前土地利用之情形而言，原告主張分配編號 906A、907A部分土地，使分割後原告與承租人仍得繼續租 約，原告主張此分割結果對原有經濟上之利益等情，自堪 採信。再原告主張系爭土地之西南側同段911地號土地之 所有權人林勇志與原告為堂兄弟，二人已達成分割後二筆 土地合併共同使用開發之協議，並提出切結書為憑，足認 由原告分得編號906A、907A部分土地，有助於整體社會經 濟利益之增進。
（六）被告等固亦主張由其分配取得編號906A、907A部分土地， 惟並未說明由被告分配取得編號906A、907A部分之土地有 何具體利益，分配取得編號906B、907B部分土地有何具體 不利益，是以被告究係分配編號906A、907A部分土地或編 號906B、907B部分土地，價值上並無明顯價值上之差異； 又被告之戶籍雖均設在麻豆區，然事實上則均居住在桃園 市蘆竹區山腳里海山路一段191巷附近，此由被告委任訴 訟代理人之民事委任書可知，是以原告主張被告就系爭土 地係委由原告統籌管理出租等情應值採信。被告雖亦提出 同意書，載明被告同意日後願將分配之編號906A、907A部 分土地與林勇志一起合併開發之意旨，惟此同意書僅屬被 告單方之意願，尚未與鄰地所有權人達成合併開發之協議 ，難認日後確能合併利用開發而創造較大之經濟利益。（七）綜上所述，本件共有物分割，由原告分得編號906A、907A 部分土地，原告因之受有得與現承租人繼續成立租約之利 益外，日後並得與鄰地合併開發利用，而被告分配取得編 號906B、907B部分土地並無生何具體之損害；然苟由被告 取得編號906A、907A部分之土地，非但未見被告因而產生 何具體之利益，原告則因未能分配編號906A、907A部分之 土地而未能繼續與原承租人之租賃契約，且日後亦僅能單 獨利用編號906B、907B部分土地，無法擴大與西南側之同 段911地號土地合併開發利用，有損於整體社會經濟效益 ，本院綜合上情，認採用如主文所示之分割方法為本件分 割共有物之依據，有助於原告之利益及整體社會經濟之效 益，並無損被告之利益，爰諭知本件土地應分割如主文所 示。並定訴訟費用之負擔。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均 與本院所形成之心證無涉，毋庸再予審酌，附此敘明。八、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第80條之1，判 決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
民事第二庭 法 官 王國忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 14 日
書記官 張豐榮