臺灣臺北地方法院民事判決 103年度重訴字第345號
原 告 陳敬瑋
訴訟代理人 黃淑琳律師
複代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師
被 告 王剛
訴訟代理人 李金澤律師
複代理人 郭令立律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年4 月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○號一至五樓房屋及臺北市○○區○○街○○號一至五樓房屋騰空、遷讓返還原告。被告應自民國一百零一年十一月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬伍仟捌佰柒拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十四，餘由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告之父陳泰德於民國77年間與訴外人吳立榮、吳德榮簽訂 合建契約書（下稱系爭合建契約），約定由吳立榮、吳德榮 提供其等所有、坐落臺北市○○區○○段○○段00○0000地 號土地（現已合併分割為92、92-2地號，下稱系爭2 土地） ，陳泰德則出資興建地下1 層、地上5 層之店舖住宅大樓。 嗣陳泰德於80年12月26日建造完成門牌號碼臺北市○○區○ ○路○段00號1 至5 樓及臺北市○○區○○街00號1 至5 樓 之房屋兩棟（下稱系爭2 建物）後，因地主提供之實地平面 尺寸與合建土地之地籍圖不符，需重新申請鑑界及變更設計 等事由，致遲遲無法申請取得使用執照而辦理所有權登記， 但陳泰德為系爭2 建物之出資興建者，當屬系爭2 建物之原 始所有權人。
㈡陳泰德為維護系爭2 建物之安全與衛生，業於93年7 月2 日 與被告簽訂委託書，委託被告管理系爭2 建物。嗣因無繼續 委託被告管理之必要，原告經多次請求被告返還系爭2 建物 未果，乃於101 年6 月2 日委託訴外人李成進全權處理被告 佔用系爭2 建物乙事，並表明終止委任管理之意旨。經李成 進與被告協商後，被告於同年6 月7 日書立「同意書」（下 稱系爭同意書），承諾於同年10月31日前搬離系爭2 建物， 李成進因恐被告屆期未依約遷讓，徒增訴訟煩擾，乃於同年
月11日與被告另行簽訂「房屋租賃契約書」（下稱系爭公證 租約），並辦理租約公證，約定租期至同年10月31日止，屆 期如被告不搬遷，得逕予強制執行。嗣被告屆期果未依約騰 空遷讓系爭2 建物，李成進即以系爭公證租約聲請本院強制 執行；惟該強制執行事件進行中，被告以系爭公證租約係受 詐欺及通謀虛偽意思表示為由，對李成進提起債務人異議之 訴，經本院以102 年度訴字第1429號民事判決撤銷本院102 年度司執字第30613 號返還房屋之強制執行事件，故迄今系 爭2 建物仍由被告佔用中。
㈢本院102 年度訴字第1429號民事判決固以通謀虛偽意思表示 為由，撤銷上開返還房屋強制執行事件，但於該案判決理由 中明確闡述：「兩造間之系爭公證租賃契約雖係因通謀虛偽 意思表示成立應認無效，惟該契約隱藏將系爭不動產移轉返 還陳泰德之真意，兩造仍須受該隱藏行為之拘束，依據兩造 間簽立之契約內約定，原告（即本件被告）應於101 年10月 31日返還系爭建物一情，仍屬有效，原告自不得以兩造間之 系爭公證租賃契約係出於通謀虛偽意思表示而成立，而據為 主張無返還系爭建物之義務」等語。又被告於上開案件中， 係主動提出系爭同意書，並自承與陳泰德間就系爭2 建物所 存在之法律關係為「委任關係」，且未曾提及系爭同意書有 任何通謀虛偽意思表示，本件卻提起此項抗辯，顯係臨訟虛 捏，要難採信。
㈣又本件當事人（即原告陳敬瑋、被告王剛）雖與本院102 年 度第1429號民事判決之當事人（即原告王剛、被告李成進） 看似不同，惟前案被告李成進係受陳泰德授權代為處理陳泰 德與王剛間無權佔用事宜，而李成進以自己名義行使權利， 依民法第541 條規定，本應移轉返還予委任人（即陳泰德） ，從而應有民事訴訟法第401 條第2 項所定「對於為他人而 為原告或被告之確定判決，對於該他人亦有效力」之適用， 即前開判決對陳泰德亦有效力。又原告之父陳泰德業於102 年5 月7 日死亡，陳泰德生前已將系爭合建契約之相關權利 義務移轉予原告，故原告為系爭2 建物之所有權人，並同時 受讓陳泰德與李成進間之委任關係，是本院102 年度1429號 民事判決之效力亦及於原告，且本件訴訟之當事人與上開判 決之當事人應屬同一，應有爭點效之適用。
㈤被告雖辯稱：陳泰德係因積欠被告工程款之故，而於93年間 將系爭2 建物交予被告使用收益，以抵償工程款云云，然被 告並未提出相應之資料作為佐證，亦未曾結算抵償之債務， 足證被告所辯不足採。又系爭合建契約約定由陳泰德取得系 爭2 建物之3 樓10分之4 、4 樓、5 樓及屋頂使用權，尚不
及於1樓及2樓部分，惟新建之建物尚未辦理保存登記前，其 所有權當然歸原始出資興建者所有，故陳泰德身為系爭2 建 物之原始出資興建者，自取得系爭2 建物全棟之所有權，又 系爭2 建物亦由原告合法占有中，故原告不論依所有權人或 占有人之地位，皆可請求被告遷讓房屋，並請求相當於租金 之不當得利。
㈥原告依據與地主間之合建契約關係，在系爭2 土地上出資興 建系爭2 建物，依法取得系爭2 建物之所有權。又系爭2 建 物經鑑定後，價額為957 萬8,616 元，依土地法第97條第1 項規定計算，可得出每月租金應為7 萬9,822 元（計算式： 9,578,616 ×10% ÷12＝79,822，元以下四捨五入）。是原 告既終止與被告間之委任關係，被告就系爭2 建物已無合法 占有權源，爰依系爭同意書、系爭公證租約（背後所隱藏被 告應負返還義務之法律關係）、委任契約關係終止後受任人 所取物返還請求權、所有物返還請求權、占有物返還請求權 ，請求被告返還系爭2 建物，暨請求終止後被告無權占用期 間所生相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系 爭2 建物騰空、遷讓並返還原告。㈡被告應自101 年11月1 日起至遷讓系爭2 建物時止，按月給付原告7 萬9,822 元。二、被告抗辯略以：
㈠被告占有系爭2 建物之原因，係因原告將系爭2 建物之起造 工程交由被告承攬興建，因系爭2 建物無法取得使用執照， 致遲未完成細部工程，而陳泰德因積欠被告工程款遲未給付 ，遂於93年間將系爭2 建物交予被告使用收益，以補貼所欠 工程款及利息。
㈡其後，陳泰德與地主吳王淑惠、吳立榮間請求遷讓房屋之民 事事件（案號：本院101 年度訴字第957 號）進行中，李成 進告知被告：其代表陳泰德與地主進行訴訟，需要被告書立 同意搬遷之同意書，並訂立系爭公證租約，陳泰德始能打贏 官司，並不影響被告之占有使用，且縱算官司打輸，因有公 證租約，吳王淑惠、吳立榮亦不能順利取回房屋等語，因此 被告才配合虛偽書立系爭同意書及系爭公證租約。本院102 年度訴字第1429號民事判決雖認系爭公證租約係通謀虛偽意 思表示而無效，且系爭租約係「隱藏他項法律行為」，惟此 不表示該「他項法律行為」即屬真實。
㈢原告雖向被告請求遷讓返還系爭2 建物全棟，惟依據陳泰德 與地主簽訂之系爭合建契約，已約定陳泰德所分得之樓層為 系爭2 建物之3 樓10分之4 、4 樓、5 樓及屋頂使用權，尚 不及於1 樓及2 樓部分，是原告請求被告返還系爭2 建物之 1 至5 樓全部，已逾越其依系爭合建契約所可分得之權利，
自屬無據等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：
㈠原告之父陳泰德於77年間與地主即訴外人吳立榮、吳德榮簽 訂系爭合建契約，約定由吳立榮、吳德榮提供其等所有之系 爭2 土地，由陳泰德出資，合作興建系爭2 建物。系爭2 建 物興建完成後，迄今尚未辦理建物保存登記。
㈡陳泰德於93年7 月2 日書立「委託書」（下稱系爭委託書） ，內容略以：本人所建系爭2 建物，特委託王剛先生代為管 理並維護建築物之衛生與安全之責等語。
㈢陳泰德於102 年5 月7 日逝世，已於101 年8 月9 日預立經 公證之遺囑，將系爭2 建物合建契約之權利，指定由原告繼 承。
㈣被告曾於101 年6 月7 日書立「同意書」，內容略以：立同 意書人（指被告）係受陳泰德委託幫忙看管系爭2 建物，於 看管期間立同意書人絕無出租及其他營業行為，今因無暫時 看管之必要，立同意書人同意於同年10月31日前搬離前揭房 屋等語。被告又於同年月11日，與陳泰德委託之李成進簽訂 「房屋租賃契約書」，約定由被告向李成進承租系爭2 建物 ，租賃期間為101 年6 月11日至同年10月31日止，該租約業 經公證人黃昭宗辦理公證程序。
㈤李成進於102 年間，以系爭公證租約為執行名義，向本院聲 請強制執行，請求被告將系爭2 建物騰空返還，經被告提起 債務人異議之訴後，本院102 年度訴字第1429號民事判決被 告勝訴確定，並撤銷上開強制執行程序。
㈥系爭2 建物自93年7 月2 日起，迄今仍由被告占有中。 ㈦上開事實，為兩造均不爭執（見本院卷第88頁及背面），並 有系爭合建契約、系爭委託書、授權書、系爭公證租約、陳 泰德戶籍謄本、建造執照影本、本院102 年度訴字第1429號 民事判決、本院101 年度訴字第957 號民事判決等在卷可稽 （見本院卷第6 至21、27頁背面、43、44、47至53頁背面） ；復經本院調閱102 年度訴字第1429號民事案件全卷核閱無 誤，是上開事實均堪認定。
四、原告主張被告應返還系爭2 建物，及請求被告給付無權占有 期間相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以上開 情詞置辯。是本件之爭點為：原告請求被告返還系爭2 建物 ，有無理由？原告請求被告給付無權占有系爭2 建物相當於 租金之不當得利，有無理由？被告是否已承諾於101 年10月 31日前返還系爭2 建物？茲分述如下：
㈠被告應騰空、遷讓返還系爭2建物予原告：
⒈按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或
抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除 有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷 之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟 ，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於 訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆 發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力 ），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許，最高法院10 2 年度台上字第249 號判決參照。原告雖主張：本件爭點即 被告應返還系爭2 建物予原告乙節，業經前案即本院102 年 度訴字第1429號民事判決於理由中做成判斷，而主張有「爭 點效」之適用云云，惟查，上開民事案件之當事人為李成進 與王剛，本件則為陳敬瑋與王剛，是兩案之事實部分縱然高 度相關，然兩案之訴訟當事人既非同一，依上開說明，尚無 爭點效之適用，先予敘明。
⒉依民法第87條第1 項規定，所謂通謀虛偽意思表示，必須表 意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構 ，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意 思表示為無效，然依同條第2 項規定，「虛偽意思表示隱藏 他項法律行為」，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束。經查 ，李成進與被告於101 年6 月11日簽訂之系爭公證租約，係 李成進受陳泰德委託後，與被告雙方為通謀虛偽意思表示之 情，為兩造均不否認，並經本院102 年度訴字第1429號民事 判決認定明確。原告主張系爭公證租約雖因通謀虛偽意思表 示而無效，惟該契約隱藏「被告於101 年10月31日將系爭不 動產移轉返還陳泰德之真意」等語，並以系爭同意書為證； 被告則辯稱：系爭同意書之內容亦不實，亦屬兩造通謀虛偽 意思表示，原告係因陳泰德告知其另案與吳王淑惠、吳立榮 進行訴訟，需要被告簽立系爭同意書及系爭公證租約，才能 打贏官司，或即使官司敗訴，亦能阻止吳王淑惠、吳立榮取 回系爭2 建物云云。惟查，吳王淑惠、吳立榮另案請求陳泰 德遷讓房屋之民事事件中（案號：本院101 年度訴字第957 號、臺灣高等法院102 年度上易字第1237號，該案訴訟進行 中因陳泰德死亡，已由本件原告承受訴訟），吳王淑惠、吳 立榮係依據系爭合建契約，主張原始取得系爭2 建物之所有 權，並本於所有權關係，請求陳泰德騰空返還系爭2 建物等 情，有上開民事判決書可證，則吳王淑惠、吳立榮既係本於 所有權關係對陳泰德為訴訟上請求，顯與系爭2 建物現由何 人占有或使用無關，陳泰德豈有為求該案訴訟勝訴，而要求 王剛簽立系爭公證租約或系爭同意書之必要？又若謂簽訂系 爭公證租約之目的，可阻止吳王淑惠、吳立榮於將來訴訟勝
訴後取回系爭2 建物，然王剛簽訂系爭租約後，至多僅取得 系爭2 建物之租賃「債權」，仍無法對抗所有權人；況查， 系爭公證租約之租期約定為101 年6 月11日至同年10月31日 ，僅短短4 月餘而已，何能達成阻止吳王淑惠、吳立榮於該 案勝訴確定後取回系爭2 建物之目的？足證被告所辯：係為 配合陳泰德另案訴訟之需要，始簽立系爭同意書及系爭公證 租約云云，顯不足採信。再者，證人即系爭公證租約之公證 人黃昭宗於另案具結證稱：伊辦理公證時，李成進、王剛2 人說是建商陳泰德要委託李成進出面當出租人，當時王剛是 承租人，原來就在陳泰德之工地擔任管理員，陳泰德要他長 期管理，出租人與承租人都已經商量好於租賃期屆滿，王剛 就不行再住在系爭2 建物，所以用系爭租約公證之方式取得 強制執行名義，王剛有同意此方式；伊有一再確認兩造之意 思表示健全才做公證；伊想王剛是尊崇陳泰德為老大，所以 會聽陳泰德的，現在王剛是想要一點補償等語（見本院102 年度訴字第1429號民事案件院卷第141 頁背面、142 頁）； 而被告於另案中亦供稱：陳泰德於過世前，有找伊及陳泰德 的小孩談系爭2 建物歸還的事情，也就是伊所出具之系爭同 意書，那時陳泰德有跟伊說，會要求4 個小孩給伊800 萬元 做補償，所以伊才會簽立系爭同意書，同意返還系爭2 建物 ，也同意配合辦理公證租約，作為返還系爭2 建物之保證， 但事後陳泰德過世後，陳敬瑋並沒有履行補償的約定等語（ 見本院102 年度訴字第1429號民事案件院卷第151 頁背面） 。衡以被告雖指述陳泰德承諾給予800 萬元作為被告返還系 爭2 建物之補償，然被告未能舉證以實其說，且被告與陳泰 德倘有此協議，豈有不將此重要內容明訂於相關契約內容之 理，是被告此節所指，尚難遽予採信，然仍足堪認定被告確 有返還系爭2 建物之真意甚明。綜上各情，被告於101 年6 月7 日簽立系爭同意書時，確有將系爭2 建物於同年10月31 日返還予陳泰德之意，且被告於同年月11日與陳泰德委託之 李成進簽訂系爭公證租約，目的亦在確認被告返還系爭2 建 物之時間，更以系爭公證租約作為強制執行名義，以確保被 告能如期交還系爭2 建物，是原告主張被告已承諾於101 年 10月31日返還系爭2 建物，故依系爭同意書及系爭公證租約 所隱藏之真意，請求被告遷讓返還系爭2 建物，當屬有據。 ⒊至被告辯稱：伊占有系爭2 建物，並非僅代陳泰德管理而已 ，係因陳泰德委託伊施作系爭2 建物之工程後，積欠工程款 ，始於93年間將系爭2 建物交付予伊，讓伊使用收益、收取 租金，以補貼欠款及利息等情，固為原告所否認。然查，被 告既已承諾於101 年10月31日將系爭2 建物返還予陳泰德，
則陳泰德縱於93年間曾將系爭2 建物交付被告使用收益以抵 償債務，仍不足為被告有利之認定。
㈡原告得請求被告給付無權占有系爭2 建物相當於租金之不當 得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準。又占有被侵奪，得依民法 第962 條規定請求返還、除去妨害及防止妨害之占有人，雖 須就其占有物有事實上之管領力者，始克當之，惟此之所謂 占有人並不以實際占有人為限，即間接占有人亦屬之，最高 法院61年台上字第1695號判例、92年台上字第324 號判決意 旨參照。查陳泰德與吳立榮、吳德榮簽訂系爭合建契約後， 已興建完成系爭2 建物，嗣因其等發生糾紛，致系爭2 建物 迄今尚未取得使用執照及辦理建物保存登記，陳泰德亦未交 屋予吳立榮、吳德榮等情，為兩造均不否認，並據本院101 年度訴字第957 號、臺灣高等法院102 年度上易字第1237號 民事判決認定明確，系爭2 建物雖因建商與地主間發生糾紛 ，致所有權歸屬迄今仍有爭議，然於系爭2 建物完工後，陳 泰德確已取得事實上管領力無訛；其後，陳泰德於93年7 月 2 日書立系爭委託書，委託被告管理、維護系爭2 建物，自 發生占有移轉之效力，且陳泰德仍取得系爭2 建物之間接占 有人地位；嗣於101 年間，陳泰德與被告合意終止委託管理 關係，被告已同意於同年10月31日返還系爭2 建物，是自斯 時起，被告占有系爭2 建物之權源已喪失。從而，被告於10 1 年10月31日既未返還系爭2 建物，自翌日即同年11月1 日 起應屬無法律上之原因而占有，原告自得依不當得利之法律 關係，請求被告返還所受相當於租金之不當得利。 ⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價 額年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。又關 於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、 第97條第1 項之規定，予以計算較為客觀公允，最高法院81 年度台上字第339 號判例意旨參照。經查，系爭2 建物雖由 陳泰德所興建，然系爭2 建物所在之系爭2 基地為吳立榮、 吳德榮所有，已如前述，則計算系爭2 建物相當於租金之利 益，自不應計入土地部分之價額。本院審酌系爭2 建物經鑑 價為957 萬8,616 元，且系爭2 建物之外觀老舊，缺乏維護
保養，位在臺北市萬華區，屬於早期發展地區，市容景觀老 舊，惟交通方便，生活機能尚稱良好等情，有正一不動產估 價師事務所鑑定報告書、Google地圖、系爭2 建物現場照片 8 張等存卷可考（見本院卷第22至27頁背面、128 至132 頁 ），本院因認本件不當得利，以系爭2 建物現值957 萬8,61 6 元之年息百分之七計算為允當。故原告得請求被告給付相 當於租金之不當得利數額為每月5 萬5,875 元（計算式：9, 578,616 元×7%÷12個月＝55,875元，元以下四捨五入）。 據上，原告請求被告給付自101 年11月1 日起至遷讓返還系 爭2 建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5 萬 5,875 元，應予准許；逾此部分不當得利之請求，不應准許 。
五、綜上所述，原告依據系爭同意書及系爭公證租約所隱藏被告 承諾於101 年10月31日返還系爭2 建物之真意，請求被告將 系爭2 建物騰空、遷讓返還原告，及給付原告自101 年11月 1 日起至遷讓返還系爭2 建物之日止，按月給付原告5 萬5, 875 元，均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告聲請傳訊證人邱信彰，原告亦表示 若本院准予傳訊邱信彰，即聲請傳訊證人李成進，兩造欲釐 清被告簽立系爭同意書，是否係配合陳泰德為虛偽意思表示 之情。惟查，被告已自承：伊簽立系爭同意書後，有告知鄰 居邱信彰此事，邱信彰說伊被騙了等語（見本院卷第96頁背 面），足見邱信彰並未目睹被告與陳泰德、李成進等人磋商 或簽署系爭同意書之情節，僅事後聽聞被告轉述內容，則縱 然傳訊邱信彰作證，其所述仍無從為被告有利之認定；且依 卷內相關事證，已足釐清本件爭點，是此部分證據調查聲請 ，即無調查之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述 ，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
民事第四庭 法 官 羅立德
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
書記官 林奕瑋