臺灣臺北地方法院民事判決 103年度訴字第2607號
原 告 劉佳幸
訴訟代理人 黃嘉生
林李達律師
吳孟玲律師
被 告 鄭江美容
訴訟代理人 蘇衍維律師
曾福卿
被 告 信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人 周俊吉
訴訟代理人 許俊明律師
謝宗興
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國104 年5 月6 日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議 ，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟 法第255 條第1 項第2 款、第2 項定有明文。經查，原告起 訴原依民法第359 條規定請求減少買賣價金新臺幣（下同） 2,500,000 元，並依民法第179 條規定請求返還溢繳部分， 或依民法第227 條及第226 條第1 項規定向被告鄭江美容請 求債務不履行之損害賠償；暨基於民法第544 條、不動產經 紀業管理條例第26條第1 項、第2 項規定請求被告信義房屋 仲介股份有限公司（下稱信義房屋）負損害賠償責任，有民 事起訴狀在卷（見本院卷一第4 頁至第9 頁）；嗣於民國10 4 年2 月26日以民事準備狀追加民法第111 條但書、第 179 條及第247 條第2 項規定請求被告鄭將美容返還無效部分溢 繳之價金損害賠償；再於104 年4 月29日以民事綜合辯論意 旨狀追加民法第184 條第1 項前段、第188 條規定為請求被 告信義房屋負損害賠償（見本院卷二第1 頁至第21頁、第75 頁至第98頁），惟原告均係基於後述買賣房屋所生糾紛涉訟 ，核其請求之基礎事實同一，被告復對之無異議而為本案之 言詞辯論，揆諸前開說明，於法並無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告透過被告信義房屋仲介買屋，並由訴外人曾俊翰、翁得 榮擔任被告信義房屋之經紀人，向被告鄭江美容購買坐落臺 北市○○區○○段○○段000 ○號（門牌號碼：臺北市○○ 區○○路0 段000 巷0 弄0 號）包含地下室之建物（下稱系 爭建物）暨其坐落基地（下合稱系爭房地），然因系爭建物 屋齡已達37年，且原告先前看屋時發現系爭建物側面牆壁出 現一明顯之大裂縫，為了解牆壁裂縫是否影響系爭建物之結 構安全，被告信義房屋提出由專業土木結構技師所作之鑑定 報告書供參，該鑑定報告書結論「非主結構之牆壁受損開裂 不會影響結構之安全」，原告方與被告鄭江美容於102 年11 月10日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告已 將買賣價金32,000,000元全部給付予被告鄭江美容。又被告 鄭江美容就系爭房地之買賣事宜，係委任其子夫婦處理，則 鄭江美容之子媳係被告鄭江美容之代理人或履行輔助人。原 告於簽訂系爭買賣契約前，曾表示購屋之條件在於有地下室 可供存放家中雜物，並詢問系爭房地是否有地下室，被告鄭 江美容之媳婦、被告信義房屋之經紀人曾俊翰、翁得榮皆向 原告表示系爭房地確有地下室可供使用，甚至連作成前揭鑑 定報告書之莊忠鵬土地技師至現場勘查時亦表示系爭房地有 地下室，並記載於鑑定報告書內。
㈡然原告於102 年12月27日點交系爭房地後，卻發現系爭房地 內並無兩造所約定之地下室使用空間，不惟其預定之效用有 所減少，且減低其經濟上之價值，原告依民法第354 條、第 359 條規定請求減少買賣價金2,500,000 元。又系爭房地既 已減價，則被告鄭江美容受有溢繳之價金2,500,000 元，其 法律上之原因事後業已不存在，原告自得依民法第179 條規 定請求返還不當得利。此外，被告鄭江美容依系爭買賣契約 應將系爭房地含地下室在內交付原告使用，惟因系爭房地並 無地下室使用空間，以致被告鄭江美容無法將地下室交付予 原告使用，顯已構成不完全給付，且此一瑕疵亦無從補正， 故原告得依民法第227 條及第226 條第1 項規定請求被告鄭 江美容賠償因無法使用地下室空間所致之損害。退步言，縱 認原告主張不該當物之瑕疵擔保及不完全給付，惟系爭買賣 契約就地下室使用空間之約定部分係屬自始客觀給付不能， 考量系爭買賣契約地下室使用空間部分與其他系爭房地部分 ，依雙方當事人之目的及社會通常之觀念上，在客觀上係屬 可分之給付，亦應認原告得依民法第111 條但書及民法第17 9 條、第247 條第2 項規定向被告鄭江美容請求返還無效部 分溢繳之價金以及信賴利益之損害賠償。
㈢原告因欲購買合適之房屋，乃委任被告信義房屋，由其經紀
人即曾俊翰、翁得榮代為搜尋物色符合其條件之物件，被告 信義房屋暨受委任並領有報酬，依不動產經紀業管理條例第 26條第1 項、第2 項、民法第535 條規定，自應以善良管理 人之注意義務調查系爭房地之現況以及是否有原告所要求之 地下室使用空間等訂約事項，惟被告信義房屋之經紀人經原 告詢問系爭房地是否有地下室時，竟因故意或重大過失向原 告宣稱系爭房地確有地下室，致使原告信以為真，以致原告 以顯然過高之價額購入系爭房地，致生財產上之損害於原告 ，依民法第224 條規定，被告信義房屋對此應與自己之故意 或過失負同一責任，故原告依不動產經紀業管理條例第26條 第1 項、第2 項及民法第184 條第1 項前段、第188 條、第 567 條、第529 條、第535 條、第544 條規定請求被告信義 房屋賠償原告所受損害2,500,000 元。 ㈣並聲明：⑴被告鄭江美容應給付原告2,500,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵ 被告信義房屋仲介股份有限公司應給付原告2,500,000 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利 息；⑶前2 項所命給付，如其中有一被告為給付，其餘被告 於其給付範圍內免其給付義務; ⑷原告願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告鄭江美容則以：
㈠系爭買賣契約所載建物面積與系爭房屋謄本所載面積相同， 根本無地下室使用空間之記載，況系爭房屋謄本並無地下室 使用空間之記載，依土地法第43條規定具公示性質而對任何 人有絕對效力，足證原告於買受系爭房地之前，明知系爭房 地並無地下室使用空間。又原告及其夫黃嘉生先後兩次買受 系爭房地時，不動產買賣契約所載之買賣標的物完全相同， 價金均為32,500,000元，均未載有地下室使用空間，均明知 系爭房地實際狀況及另有違章建築存在，且均簽訂不動產說 明書、產權調查表與違建查報案件明細表，倘原告真意在於 買受系爭房地包含地下室使用空間，為何兩次不動產買賣契 約均未記載地下室使用空間及面積？為何原告及其夫要連續 買兩次？足見原告於買受系爭房地時，即明知系爭房地無地 下室使用空間。另原證3 鑑定報告書第2 頁係記載系爭建築 物為局部地下一層，而非記載「地下室使用空間」，足證系 爭房地無「地下室使用空間」，而僅有「局部地下一層」之 無法使用之空間。復系爭房屋面積為106.62平方公尺，含土 地總價為32,500,000元，則每建坪含土地單價為 1,007,700 元，符合臺北市大安區信義路當地每坪931,900 元至1,064, 000 元之行情標準，更可說明系爭房地未包含地下室使用空
間。是以，原告明知本件系爭買賣標的物無地下室使用空間 ，系爭房屋謄本亦無地下室使用空間之記載，且原告對於系 爭房屋無地下室並不爭執，被告鄭江美容已依系爭買賣契約 移轉系爭房地所有權予原告，則被告已履行契約之義務甚明 ，依法當無須負物之瑕疵擔保責任。此外，原告於契約成立 時，已明知系爭房屋無「地下室使用空間」，即便非明知， 乃未向地政機關調閱建物謄本預為查詢，難謂無重大過失， 且系爭契約未有被告保證系爭房地有「地下室使用空間」之 記載，依民法第355 條第2 項規定，被告自不負擔保之責。 再者，系爭契約係於102 年11月10日簽訂，原告係於103 年 5 月23日起訴，原告之減少價金請求權依民法第365 條第 1 項規定已罹於6 個月之消滅時效。
㈡並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，請准供擔保宣 告免假執行。
三、被告信義房屋則以：
㈠依系爭買賣契約第1 條約定，關於買賣標的物之範圍，除系 爭房地之主建物（一層：93.8、平台：12.82 ，共計106.62 平方公尺）及其坐落基地持分（臺北市○○區○○段○○段 000 地號，土地面積：185 平方公尺，權利範圍：1/4 ）， 僅有防火巷、平台及空地位置之增建（外推）部份之違章建 築物為本買賣標的物，自不包括地下室，合先敘明。又被告 信義房屋係於102 年1 月26日與被告鄭江美容之代理人鄭文 榮簽訂委託銷售契約書，被告信義房屋於屋主委賣後即依法 製作系爭房地之不動產說明書，並於不動產說明書之「產權 調查表」就本件買賣標的物之範圍詳為記載，除主建物及其 坐落基地持分外，系爭房地僅有平台外移、空地加蓋及防火 巷加蓋之增違建部分，遍查整份不動產說明書毫無任何關於 地下室之文字記載。另依不動產經紀業管理條例第24條第 2 項規定，前揭不動產說明書既視為系爭買賣契約之一部分， 本件買賣標的物斷無可能包括地下室。此外，原證5 文件簽 收欄內雖有「賣方與信義房屋均稱有地下室可使用，交屋時 卻無地下室」之文字，惟前揭文字全與證件文件無涉，且係 黃嘉生未經信義地政事務所之同意逕自填寫，此觀該簽收明 細表並無信義地政士聯合事務所之用印自明不足以證明買賣 標的物包括地下室在內。
㈡況原告之夫黃嘉生早於102 年5 月29第一次承買本件買賣標 的物前，被告受僱員工曾俊翰帶看系爭房地時，即有交付案 源表予黃嘉生收執，案源表上俱無關於地下室使用空間之記 載或圖示，顯見本件買賣標的物之範圍本無地下室可供使用 ，嗣因買賣雙方對於屋況有所爭議而於102 年8 月23日簽署
合意解約書在案。又原告夫婦既已前後承買兩次，倘本件買 賣範圍有地下室，為何原告夫婦從未主動詢問有無地下室？ 面積大小？顯悖於常理，益徵本件買賣範圍絕無地下室。再 者，被告信義房屋之受僱員工曾俊翰、翁得榮等人從未向原 告宣稱系爭房地確有地下室，亦不知原告夫婦確有要有地下 室始願承買之特別要求，原告對於前揭事實均無舉證以實其 說。基此，原告業已明確知悉本次買賣範圍根本沒有包括地 下室，並在不動產說明書之封面簽認表示：「本人確已收到 並充分瞭解本不動產說明書內容所載事項，且核對本不動產 說明書除附件資料外之各頁騎縫章完整無缺漏，並於簽約時 收執本不動產說明副本乙份」，是以，原告泛稱「被告受僱 員工曾俊翰、翁得榮2 人向原告或原告之夫黃嘉生宣稱本件 買賣範圍確有地下室使用空間等語」，顯不可信。 ㈢被告信義房屋係受原告委託履行系爭房地之仲介買賣，買賣 雙方就系爭房地既已簽訂並已移轉登記完畢，則本次買賣並 無所謂不能履行委託契約之情事，再者，本次買賣範圍沒有 包括地下室已如前述，被告之受僱員工曾俊翰、翁得榮就非 屬買賣範圍之地下室法律上自無據實報告及調查義務，蓋非 買賣範圍即非訂約事項，故無違反善良管理人注意義務之可 能。又原告就事實上不存在之地下室根本沒有支付任何買賣 價金予以購買，更無所謂價損之問題，甚且原告亦自承早期 老舊公寓也有沒有地下室的物件，既然不是每個老舊公寓 1 樓均有地下室，原告豈可因為有購買老舊公寓1 樓就主張對 於本件買賣價格之評估係包含有地下室可以使用之價值？此 顯有矛盾。是以，原告主張無地下深度以致無法打通至地下 室，法律上純屬主觀違法期待之落空，被告無需就此負任何 法律責任。退萬步言，縱地下尚有深度可供打通，並非每個 老舊公寓1 樓均有地下室，原告對於違法設置之地下室使用 空間，法律上亦無產權且非原告1 人可得單獨使用。基此， 被告之受僱員工曾俊翰、翁得榮就本次買賣居間契約之履行 並未違反據實報告與調查義務，業已盡善良管理人之注意義 務，其等於執行仲介業務之過程並無故意或過失之違法，被 告信義房屋無須負連帶賠償之責。綜上，原告之主張顯無理 由，應予駁回。
㈣並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，被告願供擔 保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠原告透過被告信義房屋仲介買屋，由曾俊翰、翁得榮擔任被 告信義房屋之經紀人，向被告鄭江美容購買系爭房地，於10 2 年11月10日簽訂系爭買賣契約，原告並於同日簽訂不動產
說明書，此有系爭買賣契約、系爭房地之不動產說明書影本 在卷可參（見本院卷一第12頁至第26頁、第115 頁至第 122 頁）。
㈡原告之夫黃嘉生前曾向被告鄭江美容購買系爭房地，買賣價 金為32,500,000元，102 年5 月29日與被告鄭江美容之代理 人鄭文榮簽訂不動產買賣契約，黃嘉生並於同日簽訂不動產 說明書，嗣因對系爭房地有屋況爭議，黃嘉生、被告鄭江美 容及被告信義房屋於102 年8 月23日簽訂解約協議書，此有 上開不動產買賣契約、不動產說明書、解約協議書影本在卷 可參（見本院卷一第180 頁至第193 頁）。 ㈢系爭房屋牆壁裂縫是否影響會影響結構安全，經莊忠鵬技師 鑑定認為：「系爭房屋現況受損處，皆是次要結構之牆構造 ，……因此研判非主結構之牆壁受損開裂不會影響結構之安 全」，此有系爭房屋牆壁裂縫對結構安全影響評估鑑定報告 書影本在卷可參（見本院卷一第27頁至第36頁）。 ㈣系爭房屋所坐落之4 樓公寓建物並無地下室（見本院卷一第 148 頁反面），系爭房屋建物登記謄本亦無地下室之登記， 此有系爭房屋建物謄本在卷可參（見本院卷一第92頁至第93 頁、第149 頁）。
㈤兩造對於原證4 錄音譯文、原證8 LINE聊天紀錄、原證9 錄 音譯文形式真正不爭執，原證9 譯文括號內之文字係原告自 行所加註（見本院卷二第34頁及反面、第135 頁及反面）。五、得心證之理由：
原告主張其透過被告信義房屋仲介向被告鄭江美容購買系爭 房地，嗣於102 年12月27日點交系爭房地後，卻發現系爭房 地內並無兩造所約定之地下室使用空間，原告依民法第 359 條規定向被告鄭江美容請求減少買賣價金2,500,000 元，並 依民法第179 條規定請求上揭溢繳之價金；或依民法第 227 條、第226 條第1 項規定向被告鄭江美容請求債務不履行之 損害賠償；復依民法第111 條但書及民法第179 條、第 247 條第2 項規定向被告鄭江美容請求返還無效部分溢繳之價金 以及信賴利益之損害賠償，暨原告依不動產經紀業管理條例 第26條第1 項、第2 項及民法第184 條第1 項前段、第 188 條、第567 條、第529 條、第535 條、第544 條規定請求被 告信義房屋賠償原告所受損害2,500,000 元等情，惟為被告 所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為： ㈠系爭買賣契約之買賣標的物有無包含地下室？ ㈡原告可否依民法第354 條、第359 條規定向被告鄭江美容請 求減少買賣價金2,500,000 元？是否已逾民法第365 條第 1 項所規定6 個月之期間？原告並依民法第179 條規定請求上
揭溢繳之價金，有無理由？
㈢原告依民法第227 條、第226 條第1 項規定向被告鄭江美容 請求債務不履行之損害賠償，有無理由？
㈣原告依民法第111 條但書及民法第179 條、第247 條第2 項 規定向被告鄭江美容請求返還無效部分溢繳之價金以及信賴 利益之損害賠償，有無理由？
㈤原告依不動產經紀業管理條例第26條第1 項、第2 項及民法 第184 條第1 項前段、第188 條、第567 條、第529 條、第 535 條、第544 條規定請求被告信義房屋賠償原告所受損害 2,500,000 元，有無理由？
茲分別論述如下：
㈠系爭買賣契約之買賣標的物有無包含地下室？ ⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。次按契約乃當事人間在對 等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成 立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不 僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟 中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約 真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋，即通觀契約 全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，就文 義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真意，俾 作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項闡明 性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文義 為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌 訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經 濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外， 並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。 除非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應 有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契 約漏洞者，方可進行補充性之解釋（契約漏洞之填補）， 以示尊重當事人自主決定契約內容之權利，並避免任意侵 入當事人私法自治之領域，創造當事人原有意思以外之條 款，俾維持法官之中立性（最高法院103 年度台上字第71 3 號判決意旨參照）。亦即解釋契約，如契約文字已表示 當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而 更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序 良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即 應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地（最高法 院97年度台上字第1676號、86年度台上字第3042號、84年 度台上字第1188號判決意旨併同參照）。
⑵原告主張：其於簽訂系爭買賣契約前，曾表示購屋之條件 在於有地下室可供存放家中雜物，並詢問系爭房地是否有 地下室，被告鄭江美容之媳婦、被告信義房屋之經紀人曾 俊翰、翁得榮皆向原告表示系爭房地確有地下室可供使用 ，甚至連莊忠鵬土地技師至現場勘查時亦表示系爭房地有 地下室，並記載於鑑定報告書內。且由證人丁安男、江光 川、翁德榮、曾俊翰於本院訊問時之證詞可知，被告信義 房屋之職員確曾向原告宣稱系爭房地有地下室使用空間云 云（見本院卷一第5 頁、本院卷二第9 頁）。
⑶系爭房地並無地下室，且系爭建物亦無地下室所有權登記 ，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第92頁），並為 兩造所不爭執（見本院卷一第148 頁反面、第149 頁）， 可信為真實。
⑷經查：
①依系爭買賣契約第1 條「不動產標示及買賣權利範圍」 所載之買賣標的物，主建物面積係一層93.8平方公尺、 平台12.82 平方公尺，共計106.62平方公尺（見本院卷 第13頁），與系爭建物登記謄本記載一層層次面積93.8 平方公尺、平台12.82 平方公尺，總面積106.62平方公 尺內容相符，均未記載有地下室部分，而系爭買賣契約 第17條「其他約定事項」復未就系爭房地有無包含地下 室部分，有何其他約定（見本院卷一第18頁至第20頁） ，兩造對此均不爭執（見本院卷一第140 頁及反面）， 亦不爭執系爭房地並無地下室乙節（見本院卷一第 148 頁反面），則依系爭買賣契約之文義解釋，其契約文字 已明確表示當事人真意就系爭房地之買賣，並未包含地 下室部分，且其內容無何違反公序良俗、強制規定或誠 信原則之情事存在，實無反捨契約文字，別事探求而更 為曲解之必要。
②證人即辦理系爭賣賣契約簽約事宜之地政士盧奕菘（見 本院卷一第23頁）於本院訊問時結證稱：簽訂系爭買賣 契約時，伊曾針對買賣合約內容向買賣雙方說明與講解 ，而本件系爭房地之買賣合約沒有包含地下室使用空間 ，因為其簽約會依土地與建物謄本做產權確認，建物謄 本上清楚記載系爭建物現況沒有地下室，且原告於簽約 時亦沒有提到任何地下室問題等語（見本院卷二第56頁 、第57頁），核與前揭兩造所不爭執之系爭房地並無地 下室，亦無地下室所有權登記等情相符，此外，復無證 據證明證人盧奕菘有何故意偽證不實之情事，是證人盧 奕菘前揭證言，應足採信。至證人即辦理系爭建物鑑價
事宜之室內裝潢裝修業者丁安男於本院訊問時固結證稱 ：伊有聽到翁得榮向原告及黃嘉生講說系爭建物有地下 室等語（見本院卷一第156 頁），另證人即辦理系爭建 物室內裝潢之營造業者江光川於本院訊問時亦結證稱： 伊於第一次去看系爭建物時，曾聽到原告、黃嘉生及曾 俊翰提到系爭建物有地下室，第三次去時，曾俊翰也有 提到地下室等語（見本院卷一第158 頁），惟證人丁安 男於兩造簽立系爭買賣契約時，並未在場（見本院卷一 第156 頁反面），而證人江光川則只是負責估價（見本 院卷一第158 頁），其等均未於系爭買賣契約簽立時在 場參與，則其等證言尚不足資以認定系爭買賣契約係包 含有地下室在內。
③莊忠鵬土木技師事務所鑑定報告書於「標的物構造、用 途及現況」欄雖記載：系爭建物為局部地下一層、地上 4 層之鋼筋混凝土造建築物等情（見本院卷一第30頁） ，然系爭房地並無地下室，業據兩造不爭執在卷（見本 院卷一第148 頁反面），而系爭建物1 樓樓梯旁之空間 又如原證7 照片所示（見本院卷一第137 頁），被告稱 該空間很小，非法律上所謂之地下室等語（見本院卷一 第148 頁反面），故前開鑑定報告書所載「局部地下一 層」，顯非係指「地下室」甚明，應不足據以認定系爭 房地係有地下室，而系爭買賣契約係包含有地下室在內 ，至為灼然。
④原告之夫黃嘉生前曾向被告鄭江美容購買系爭房地，買 賣價金同為32,500,000元，102 年5 月29日與被告鄭江 美容之代理人鄭文榮簽訂不動產買賣契約，黃嘉生並於 同日簽訂不動產說明書，嗣因對系爭房地有屋況爭議， 黃嘉生、被告鄭江美容及被告信義房屋於102 年8 月23 日簽訂解約協議書，有上開不動產買賣契約、不動產說 明書、解約協議書影本在卷可參（見本院卷一第180 頁 至第193 頁），並為兩造所不爭執（見本院卷一第 142 頁），足徵原告之夫黃嘉生在兩造於102 年11月10日簽 立系爭買賣契約（見本院卷一第23頁）前，即已取得與 系爭買賣契約內容相同之不動產買賣契約書、不動產說 明書、產權調查表等，自對系爭房地並無地下室乙情， 知之甚詳。又原告於簽立系爭買賣契約時，亦同樣簽收 系爭房地之不動產說明書、產權調查表、違建查報案件 明細表（見本院卷一第100 頁至第106 頁），有原告簽 名上載：「本人確已收到並充分瞭解本不動產說明書內 容所載事項，且核對本不動產說明書除附件資料外之各
頁騎縫章完整無缺漏，並於簽約時收執本不動產說明書 副本乙份」之單據影本存卷可佐（見本院卷一第107 頁 ），原告對其於簽立系爭買賣契約時，就系爭房地並無 地下室部分，應無不知之理。何況原告既主張系爭買賣 契約應包含地下室在內，則地下室之面積大小顯關係系 爭房地買賣價金之高低，屬契約成立之必要之點（民法 第153 條第2 項參照），且原告亦自承：「房屋之實際 使用面積多寡，向為不動產交易之重要之點」（見本院 卷二第96頁），惟原告就地下室之面積大小究屬若干， 卻均未見其主張、證明，與買賣交易常情相違，故原告 主張系爭買賣契約包含有地下室使用空間、且系爭房地 地下室使用空間業已經兩造合意而依民法第153 條第 2 項成為不動產買賣契約必要之點，亦屬對於系爭房地預 定之效用等云云（見本院卷一第5 頁、本院卷二第80頁 ），並非有據，委不足取。
⑤至原證5 交屋證件簽收明細表簽收人欄雖附記：「賣方 與信義房屋均稱有地下室可使用，交屋時卻無地下室」 等字句（見本院卷一第42頁），惟為被告否認，辯稱： 「係簽收人黃嘉生未經信義地政士事務所之同意下逕自 填寫」等語（見本院卷一第144 頁反面），證人即地政 士盧奕菘亦結證稱：「沒有印象有無看過」等語（見本 院卷二第56頁反面），而原告不爭執上開字句係原告書 寫，僅主張係經被告信義房屋同意云云（見本院卷一第 140 頁反面）。衡諸上開字句文義、語意、稱謂及書寫 外觀，若係經被告信義房屋同意後所為者，自應有被告 信義房屋之印文佐證，然簽收明細表就此部分卻付之闕 如，且文義又似原告單方之指摘，此外，原告復未舉證 證明以實其說，依舉證責任分配原則，前揭字句尚不得 採為兩造系爭買賣契約就系爭房地約定有包含地下室之 依據。
⑥基此，原告前揭主張，應不可採，系爭買賣契約之買賣 標的物並未包含地下室使用空間部分，洵堪認定。 ㈡原告可否依民法第354 條、第359 條規定向被告鄭江美容請 求減少買賣價金2,500,000 元？是否已逾民法第365 條第 1 項所規定6 個月之期間？原告並依民法第179 條規定請求上 揭溢繳之價金，有無理由？
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於
危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條 定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者 ，亦同，民法第179條亦定有明文。
⑵原告主張：系爭房地欠缺系爭買賣契約中預定之地下室使 用空間，構成買賣標的物價值及契約預定效用之瑕疵，乃 依民法第354 條、第359 條規定向被告鄭江美容請求減少 其價金2,500,000 元，並依民法第179 條規定請求其溢繳 之價金云云（見本院卷一第5頁、第129頁反面）。 ⑶查兩造所簽立之系爭買賣契約，其內容就系爭房地之買賣 標的物範圍，並未包含地下室在內，已如前述，系爭買賣 契約既無原告主張欠缺預定之地下室使用空間，即無所謂 買賣標的物價值及契約預定效用之瑕疵，自不待言，是原 告依民法第354 條、第359 條規定向被告鄭江美容請求減 少其價金2,500,000 元云云，應非有據，不應准許。從而 被告鄭江美容主張依民法第365 條第1 項規定，本件原告 之減少價金請求權已罹於6 個月時效而消滅等語（見本院 卷一第90頁），本院即無再予審究之必要。又主張民法第 179 條不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求 權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之 原因而受利益，致其受有損害；如受利益人係因其給付而 得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目 的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證 證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高 法院99年度台上字第2019號判決意旨參照）。本件系爭買 賣契約之買賣標的物並未有任何地下室及其面積坪數之記 載，而系爭房地每坪售價為1,007,672 元（計算式：總價 額3,2500,000元÷106.62平方公尺÷0.3025＝ 1,007,672 元；元以下四捨五入），與同時間、同地段之每坪售價介 於931,900 元至1,064,000 元間之行情標準相符，有行情 資訊表存卷足參（見本院卷一第108 頁），並為兩造所不 爭執（見本院卷一第140 頁反面），尚難謂被告鄭江美容 有何無法律上原因而受有利益，此外，原告復未舉證證明 ，以實其說，依舉證責任分配原則，原告依民法第179 條 規定向被告鄭江美容請求不當得利2,500,000 元云云，亦 非有據，不應准許。
㈢原告依民法第227 條、第226 條第1 項規定向被告鄭江美容
請求債務不履行之損害賠償，有無理由？
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因 可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害，民法第227 條、第226 條第1 項定有明文。所謂 不完全給付，包含債務人之給付未依債務本旨，其給付有 瑕疵致減少其價值或效用，而侵害債權人對原本給付所具 有之利益，即學說上所稱之「瑕疵給付」在內（最高法院 103 年度台上字第196 號判決意旨參照）。 ⑵原告主張：被告鄭江美容依系爭買賣契約本旨，應將系爭 房地包含地下室在內交付原告使用，惟因系爭房地並無地 下室使用空間，以致被告鄭江美容無法將地下室交付原告 使用，顯已構成不完全給付，且因此一瑕疵無從補正，故 原告得依民法第227 條、第226 條第1 項規定請求被告鄭 江美容賠償因無法使用地下室使用空間所致之損害云云（ 見本院卷一第7 頁反面）。
⑶經查，系爭買賣契約內容就買賣標的物即系爭房地部分， 並未包含地下室在內，已如前述，則被告鄭江美容所為給 付之內容、方法，即無不符合債務本旨之情事，應可確定 。此外，原告並未主張被告鄭江美容依系爭買賣契約之交 付內容、方法，有何其他瑕疵給付或加害給付之行為，是 原告依民法第227 條、第226 條第1 項規定向被告鄭江美 容請求債務不履行之損害賠償，要屬無據，不應准許。 ㈣原告依民法第111 條但書及民法第179 條、第247 條第2 項 規定向被告鄭江美容請求返還無效部分溢繳之價金以及信賴 利益之損害賠償，有無理由？
⑴按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效，但除去該部 分亦可成立者，則其他部分，仍為有效；契約因以不能之 給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而 知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事 人，負賠償責任；給付一部不能，而契約就其他部分仍為 有效者，或依選擇而定之數宗給付中有一宗給付不能者， 準用前項之規定，民法第111 條、第247 條第1 項、第 2 項分別定有明文。次按，民法第111 條但書之規定，非謂 凡遇給付可分之場合，均有其適用，尚須綜合法律行為全 部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體 情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生 效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之（最高法 院75年台上字第1261號判例意旨參照）。又契約因以不能
之給付為標的而無效，一方當事人對他方當事人應負損害 賠償責任者，須以他方當事人非因過失而信契約為有效， 所致之損害有限。如他方當事人於訂約時，亦明知標的之 給付不能，或因有過失而不知者，則不能請求損害賠償， 此觀諸民法第247 條第1 項規定自明（最高法院72年度台 上字第1655號判決意旨參照）。
⑵原告主張：系爭買賣契約就地下室使用空間之約定部分， 係屬自始客觀給付不能，考量系爭買賣契約地下室使用空 間部分與其他系爭房地部分，依雙方當事人之目的及社會 通常之觀念上，在客觀上係屬可分之給付，原告依民法第 111 條但書、第176 條、第247 條第2 項規定，自得主張 系爭買賣契約地下室使用空間之部分因自始客觀不能而無 效，但其他部分仍為有效，請求被告鄭江美容返還無效部 分溢繳之價金之損害賠償云云（見本院卷二第83頁）。 ⑶惟查，本件縱使依原告主張：「其於訂定系爭房地買賣契 約前，即明確表示物件若為如系爭房地般之老公寓，購買 之條件在於有地下室可供存放家中雜物，並詢問系爭房地 是否有地下室乙節」等語觀之（見本院卷二第79頁），已 足認原告訂約時之真意係系爭房地應包含地下室，否則即 違反其簽訂系爭買賣契約之目的，依上開說明，本件已難
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