臺灣臺北地方法院民事判決 102年度重訴字第846號
原 告 祭祀公業高佛成
法定代理人 高清雲
高德三
高明來
高兆銘
高呈祥
高成賢
高清松
高泉發
高鵬洲
高亮一
高宏基
高泉吉
高泉萬
訴訟代理人 呂其昌律師
被 告 財團法人台北市教會聚會所
法定代理人 吳有成
訴訟代理人 楊擴擧律師
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國104年5月26日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。 查 原告起訴時訴之聲明第1項原為：「 被告承租原告所有之坐 落臺北市○○區○○段○○段000地號土地125坪租金，應自 民國102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算 。」 （ 見本院102年度司北調字第735號卷第3頁《 下稱調字卷》 ），嗣於103年4月30日變更訴之聲明第1項為：「 被告承租 原告所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000○0○○段00 0地號土地125坪租金， 應自102年起按年調整為按土地申報 地價年息10﹪計算。 」（見本院卷第108頁）。核原告所為 之變更，應屬更正法律上之陳述，非屬訴之變更，先予敘明 。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000○0○00
0地號土地（重測前為臺北市景美鎮○○段○○○○段000地 號土地之一部），面積共計367.49平方公尺（下稱系爭土地 ），為原告所有，而44年12月間雖有原告之代管人高火生、 高火煉及高水土等人與訴外人周君旺就系爭土地訂立「土地 租用契約書」（下稱系爭土地租約），46年10月24日周君旺 與訴外人林文耀訂立「土地承租權讓渡契約書」（下稱系爭 ①讓渡契約書），將土地承租權轉讓予林文耀， 49年5月23 日林文耀與訴外人胡衡訂立「 建築土地承租權讓渡契約書」 （下稱系爭②讓渡契約書），將土地承租權讓渡予胡衡，並 有原告之代管人高火生以地主之身分於系爭②讓渡契約書簽 章，51年3月間胡衡與訴外人唐懋良訂立「 建築土地承租權 讓渡契約書」（下稱系爭③讓渡契約書），將系爭土地之承 租權轉讓予唐懋良，並有原告之代管人高火生、高火煉及高 水土等人以地主之身分於系爭③讓渡契約書簽章， 55年3月 7日唐懋良並向臺北縣建設局申請建照， 於系爭土地上興建 門牌號碼為臺北市○○區○○街0巷0號（當時門牌為同市街 0巷00號）之房屋（下稱系爭房屋 ）作為教堂使用作為聚會 場所，57年6月10日唐懋良又出具捐助證明書， 將系爭房屋 及永久租用系爭土地之權利捐贈予被告使用迄今。然因上開 期間原告之管理人應為高愚坡，除此之外並無其他管理人， 是上開系爭土地租約、系爭②讓渡契約書及系爭③讓渡契約 書上所載之原告代管人高火生、高火煉及高水土等人，並非 原告之合法代理人，因此，高火生、高火煉及高水土等人就 系爭土地所為之行為，對原告不生效力。又兩造前於98年間 就系爭土地成立租賃契約（下稱系爭租約），租金以每年每 坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，然因系爭土地係位於臺北 市景美地區，歷年來已蓬勃發展，人口持續增加，此情眾所 皆知，依系爭土地之地價登記資料顯示， 50年7月當時地價 為每平方公尺新臺幣（下同）52元， 102年之公告現值每平 方公尺為16萬5,000元，相差竟有3,173倍之多，足見系爭土 地之地價確有大幅上漲之情形，而有情事變更之情事，故被 告承租系爭土地之租金仍以每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台 斤計算，102年之年租金僅4,952元，顯屬過低，並非合理， ，爰依據民法第442條之規定， 聲請鈞院將系爭土地之租金 自102年起按年調整為按土地申報地價年息10﹪計算等語 。 並聲明：被告承租原告所有系爭土地租金， 應自102年起按 年調整為按土地申報地價年息10﹪計算。
二、被告則以：系爭土地確為原告所有，且前於44年12月間已由 原告之代管人高火生、高火煉及高水土等人與周君旺訂立系 爭土地租約，雙方約定租用面積為125坪，並約定除1次給付
為8,750元外， 另租谷每年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤。 嗣46年10月24日周君旺與林文耀訂立系爭①讓渡契約書，將 系爭土地承租權轉讓予林文耀， 林文耀又於49年5月23日與 胡衡訂立系爭②讓渡契約書，將系爭土地承租權讓渡予胡衡 ，並由原告以地主身分於系爭②讓渡契約書簽章同意，且約 定永不得再調整提高租金。 51年3月間胡衡再將系爭土地之 承租權轉讓予唐懋良，並訂立系爭③讓渡契約書，原告亦再 以地主身分簽章同意，租金相同，且約定永不得再調整提高 租金。 其後，55年3月17日唐懋良向臺北縣建設局申請建照 ，在系爭土地上興建系爭房屋作為聚會場所，57年6月10 日 唐懋良則出具捐助證明書，將系爭房屋及永久租用系爭土地 之權利捐贈予被告使用迄今，而上開事實亦為原告起訴時所 主張，則不容原告事後再以高火生、高火煉及高水土等人非 原告之合法代理人為由，主張上開系爭土地租約、系爭②讓 渡契約書及系爭③讓渡契約書對原告不生效力，因此，原告 主張兩造間於98年間另成立系爭租約，即屬無據。又原告與 周君旺訂立之系爭土地租約第6條約定， 系爭土地之一切稅 賦由原告負擔，故為求平衡，系爭土地租約第3條始約定， 倘日後稅賦提高，得經雙方協議調整租金。又周君旺將系爭 土地承租權讓渡予林文耀，林文耀復將系爭土地承租權讓渡 予胡衡時，因系爭②讓渡契約書第4條約定，自49年第2期起 由承租人胡衡繳納地價稅， 故於系爭②讓渡契約書第3條約 定除胡衡應按年繳付租金予原告外，另特別約定原告對於租 金永不得再為調整提高，並經原告代管人高火生以地主之身 分簽章同意。而胡衡再將系爭土地之承租權讓渡予唐懋良時 ，因系爭③讓渡契約書第5條亦約定，自51年第2期起由承租 人唐懋良繳納地價稅， 故系爭③讓渡契約書第3條約定原告 對於租金永不得再為調整提高，並經原告代管人高火生以地 主之身分簽章同意。是原告原應負擔之地價稅既已轉嫁予承 租人，則上開永不得調整租金之平衡約定，原告自應遵守。 況系爭土地所興建之系爭房屋，平日僅作聖徒及傳揚福音之 聚會場所，非以營利為目的，故原告主張調整租金，並非合 理。另系爭②③讓渡契約書約定原告不得再調整租金，亦因 原告已於締約時受領相當於系爭土地價值之現銷金，而現銷 金係出自清治時期臺北地區存有不賣斷而設立「具大租性質 的地基租」習慣而來，申言之，本件所涉契約關係，實非民 法債編中之買賣或租賃關係所得全面涵括，而是清治晚期在 臺北特殊經濟背景發展之契約類型，即需用建地者（欲建屋 者），乃以略低於買斷市價的現銷金，向原地主借用該地， 永久使用於建築房屋，但因原地主仍須繳交稅賦，故需用建
築者尚須按年繳付一定租金，作為使用建地之對價，是系爭 土地租賃關係建立之時，原告既已收受近乎地價之現銷金， 且預料系爭土地價值日後有上昇之可能，遂特別約定租金永 不得再為調整。再者，系爭土地之地價固有調昇，然地價稅 亦隨之提高，亦即被告應負擔之地價稅已逐年提高，則被告 所給付之租金並無權益失衡之情形，因此，原告依據民法第 442條之規定請求調整租金，應屬無據。 此外，系爭土地之 租金種類為蓬萊種乾谷，而原告請求鈞院依法調整租金為逐 年按土地申報地價年息10﹪計算每年租金，因已將租金種類 變更，核與最高法院75台上字第2126號判例意旨所示，調整 租金之訴，不得將原約定之租金種類變更相違背，故亦不應 准許。退步言。縱鈞院認定得調整租金，然依最高法院73年 度第9次民事庭會議決議， 亦應判決宣示自原告起訴時起增 高租金，而原告訴之聲明請求自102 年起按年調整為按土地 申報地價年息10﹪計算之租金，亦與上開決議相違背，應予 駁回等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（ 見本院卷第131至132頁、第143頁、第 145頁）：
（一）系爭土地為原告所有，現為被告使用中。（二）44年12月間，有載有代管人高火生、高火煉及高水土等人 與周君旺訂立之系爭土地租約，此有系爭土地租約在卷可 稽（見102年度司北調字第735號《下稱調字卷》第13至15 頁）。
（三）46年10月24日，周君旺與林文耀訂立系爭①讓渡契約書， 此有系爭①讓渡契約書在卷可稽（ 見本院卷第23至26頁） 。
（四）49年5月23日，林文耀與胡衡訂立係爭②讓渡契約書，此 有系爭②讓渡契約書在卷可稽（見本院卷第27至34頁）。（五）51年3月間，胡衡與唐懋良訂立系爭③讓渡契約書， 此有 系爭③讓渡契約書在卷可稽（見調字卷第16至23頁）。（六）55年3月7日唐懋良向臺北縣建設局申請建照，在系爭土地 上興建系爭房屋作為聚會場所， 57年6月10日唐懋良則出 具捐助證明書，將系爭房屋及系爭土地承租權一同捐贈予 被告之前身「財團法人景美教會聚會所」。
四、得心證之理由：
原告主張兩造於98年間就系爭土地成立系爭租約，租金為每 年每坪蓬萊谷3台斤共計375台斤計算，然因系爭土地之地價 確有無法預期大幅上漲之情事，而有情事變更之情形，故依 據民法第442條之規定，聲請法院自102年起按年調整為按土 地申報地價年息10﹪計算；惟為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。是本件之爭點為：（一）兩造有無於98年間就系爭土 地成立系爭租約？ （二）原告依據民法第442條請求調整租 金，有無理由？茲分述如下：
（一）兩造有無於98年間就系爭土地成立系爭租約？ 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條前段定有明文。 本件原告主張兩造 間有於98年間就系爭土地成立系爭租約，然因系爭土地有 無法預期大幅上漲之情事，而有情事變更之情形，故依據 民法第442條之規定聲請法院調整系爭土地之租金。 是依 前揭說明，原告自應先就兩造間有於98年間就系爭土地成 立系爭租約之事實負舉證之責。而原告就上開事實固據提 出被告所出具之說明書及支票等件為證（ 見本院卷第184 頁）。惟為被告所否認，辯稱：上開說明書及支票係被告 為依據系爭③讓渡契約書之約定支付地價稅及租金予原告 ，委請訴外人德律聯合法律事務所劉緒倫律師辦理提存乙 事而出具，並非兩造合意成立系爭租約等語。查觀之上開 說明書之抬頭載明：「委請德律法律事務所劉緒倫大律師 協助本教會依約支付祭祀公業高佛成之地價稅及租金」、 「 原自51年3月間訴外人胡衡與唐懋良所定立建築土地承 租權讓渡契約書約定之利息及地價稅（土地登記謄本座落 臺北市景美區○○段○○○○段000地號租用土地125坪 ） 迄101年8月19日止共計肆拾陸萬肆仟參佰零玖元（以稅捐 處實際核算稅金為準）」等語，及該說明書內容亦記載略 以：「 租金：1、98年～99年蓬萊種乾谷價格每公斤23元 ﹡0.6＝13.8。2、100年～101年蓬萊種乾谷價格每公斤26 元﹡0.6＝15.6。3、租方每年應付稻穀375台斤（ 5175、 5850）。4、自98年8月19日起。 稅金：…98年～100年地 價稅為141,785元。…租金＋稅金＝17,686＋446,623＝46 4,309」等語，此有上開說明書在卷可稽（見本院卷187頁 ），且觀之上開支票所載之金額為「 46萬4,309元」，核 與上開說明書上之金額相符，足徵上開說明書及支票係被 告為支付系爭③讓渡契約書約定之租金及地價稅而出具及 簽發，是上開說明書及支票不足證明被告於98年間有就系 爭土地新成立系爭租約之意思表示。而原告雖主張德律聯 合法律事務所其後並無為被告辦理租金及地價稅之提存， 而係被告自行辦理上開款項之提存， 並提出本院101年度 存字第1957號提存通知書為證（ 見本院卷第196頁）云云 。然上開提存事件確係被告自行辦理提存，業經本院職權 調閱上開提存事件卷宗核閱屬實，然由「提存原因及事實 」記載：「提存人財團法人臺北市教會聚會所（ 即被告）
前經臺灣高等法院92年度上字第637 號民事判決既臺灣高 等法院95年度上更（一）字第78號和解筆錄，確認提存人 向受取權人（即原告）承租下列土地作為建築基地興建建 物（臺北市○○區○○段○○段0000○號）之用，提存人 與受取權人即土地所有權人祭祀公業高佛成（即原告）間 存有租賃關係， 應給付98年8月19日起至101年8月19日租 金（含地價稅、利息等），因受取權人受領遲延，依法辦 理提存」等語（見本院卷第196頁）， 益足證明被告將上 開款項提存係為依系爭③讓渡契約書繳交先前自唐懋良受 贈之系爭土地租賃權之租金及地價稅而支付，非因與原告 成立系爭租約而支付。基上，原告主張兩造間於98年間就 系爭土地有成立系爭租約，應無可採。又兩造於98年間既 無成立系爭租約，則有關爭點（二）原告主張系爭租約所 約定之租金因情事變更而有調整之必要，即無再予論述之 必要，併此敘明。
五、綜上所述，原告既未就兩造於98年間就系爭土地成立系爭租 約乙情舉證以實其說， 則原告依據民法第442條之規定請求 本院調整租金，為無理由，應於駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另予一一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 陳家淳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 29 日
書記官 王文心