返還所有物等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,103年度,1008號
TCDV,103,訴,1008,20150506,1

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1008號
原　　　告　林陳秀坤
訴訟代理人　林伸全律師
被　　　告　世基金融中心管理委員會
法定代理人　陳金田
訴訟代理人　洪永叡律師
參加訴訟人　臺灣高空獵影有限公司
即追加被告
法定代理人　曹智廣
參加訴訟人　胡美珠
即追加被告
　　　　　　偉昇營造工程有限公司
上一人
法定代理人　余貴米
追加　被告　陳賜良
上當事人間請求返還所有物等事件，經本院於民國104年4月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
㈠按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法 定代理人承受訴訟，此觀民事訴訟法第170條之規定自明。 查本件訴訟於原告起訴後，被告之法定代理人於民國104年1 月9日由朱穎雯變更為陳金田，並由被告於104年3月6日以民 事聲明承受訴訟暨辯論意旨狀聲明承受訴訟，依前開說明， 自應許其承受並續行訴訟，合先敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基 礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告 之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第2款、第3款、第7款分別定有明文。本件原告提起本訴 原第二項聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）1,95 6,000元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起，按年利率百分 之五計算之利息。」，嗣於103年5月21日民事準備書暨聲請 調查證據狀減縮上開金額為：「978,000元」，依前開說明 ，應予准許。又原告復於104年4月8日最後言詞辯論期日聲 請追加臺灣高空獵影有限公司、胡美珠、陳賜良及偉昇營造 工程有限公司為被告，惟查本件審理之始，被告即已抗辯其 並非系爭編號201、207、208車位之占用權人，亦無出租上



開車位情事，然原告仍然堅持不變更本件被告，迄至104年4 月8日最後言詞辯論期日，屆辯論終結階段，且證人均經傳 訊完畢，倘現為追加上開臺灣高空獵影有限公司、胡美珠、 陳賜良及偉昇營造工程有限公司等人為被告，鑑於每一車位 之占有權源各不相同，勢必還要調查上開被追加被告等人之 占有車位的使用權源等事實，勢將另花費更冗長之審理時間 ，而有礙於本件訴訟之終結，況且本件被告亦不同意追加被 告，是依上開規定，原告聲請追加臺灣高空獵影有限公司、 胡美珠、陳賜良及偉昇營造工程有限公司為被告，不應准許 ，此部分即應予駁回。
乙、實體方面：
壹、兩造主張：
一、原告主張
㈠緣本件原告為坐落於台中市○區○○○路000號地下三樓之 平面車位（原車位號碼：B、C、D、E，即現在車位號碼： 201、202、207、208；下稱系爭車位）不動產所有權人(及 區分所有人)，而被告則為受全體住戶委託，應依法令管理 社區之公寓大廈之管理委員會，並非不動產所有權人。詎被 告明知其並無所有權及證明文件，竟為圖利自己與他人，背 信將原告所有之系爭車位擅自出租予他人。而原告於提起本 訴前，曾經善意聲請鈞院調解，惟被告竟任意派乙名管理公 司之人員出席，並依社區某住戶（該人即為原告被侵占車位 之承租人）所指示之說詞搪塞，拒不返還系爭車位，原告不 得已乃提起本件訴訟。
㈡查原告係於85年12月8日購買位於台中市○區○○○路000號 世基金融中心第20樓（建號為6102號），及地下三樓的四個 平面車位即系爭車位，系爭車位之原始編號為：B、C、D、E ，即現在車位號碼：201、202、207、208之車位；每個車位 持分為6103建號共有部分之萬分之18，合計持分為萬分之72 。茲因原告並非定居於台中，未能隨時管理其所購買房屋之 相關事宜。詎料，被告竟自89年間起，在未經原告同意之情 況下，擅自調動平面停車位之位置，並將原屬於原告所有之 系爭車位逕行侵奪占用。更有甚者，被告強佔原告所有之系 爭車位後，再以自己之名義出租於他人，並收取本應屬於原 告享有之租金收入。次查，前揭租金收入自89年9月起至起 訴之日止，共計163個月，按每月租金為3,000元計算，被告 所受之相當於租金之利益共計應為1,956,000元（計算式： 163個月×3,000元×4位=1,956,000元）。今爰具狀依據所 有物返還請求權及不當得利之請求權，請求被告將系爭車位 及1,956,000元（嗣減縮上開金額為978,000元），一併返還



予原告。
㈢按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。」。民法第767條前段定有明文，查原告為系爭車位之所 有權人，被告未經原告同意私自占用系爭車位，依法自應返 還予原告。次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。」、「受領人於受領時知無法律上之原 因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之 原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並 應賠償。」，民法第179條前段及第182條第1項定有明文， 查本件被告身為公寓大廈管理委員會，對於大廈內停車場之 所有權人自難推諉不知，其在明知系爭車位係屬於原告所有 之情況下，竟擅自侵奪占用系爭車位，並享有相當於系爭車 位租金之利益，自應將其所受有之利益，一併返還予原告。 ㈣依上所述，原告曾多次向被告要求返還系爭車位，並請求被 告返還相當於租金之不當得利，且經鈞院調解，惟渠仍無視 原告依法主張之權益，繼續不法占用原告所有之系爭車位， 且繼續出租收益，未理會原告之請求，為保護自身權益，並 解決紛爭，原告茲依民法第179條及第767條之規定，恭請鈞 院賜判決如訴之聲明，以維權益，並符法制，實感德便。並 聲明：
⒈被告應返還原告所有如附圖（即起訴狀附圖一）所示，坐 落於台中市○區○○○路000號地下三樓之平面車位（原 車位號碼：B、C、D、E即現在車位號碼：201、202、207 、208）予原告。
⒉被告應給付原告978,000元元，及自本起訴狀繕本送達之 翌日起，按年利率百分之五計算之利息。
⒊訴訟費用由被告負擔。
⒋願供擔保，請准宣告假執行。
㈤對於被告抗辯之陳述略以：
⒈查原告為系爭車位所屬不動產建築之區分所有人，並以一 個車位40萬元之價格，購買系爭車位，是該停車位應屬於 約定專有部分，原告具有單獨之管理權，而被告僅為該公 寓大廈之管理委員會，並非本大廈之不動產所有權人，卻 於89年之區分所有人會議中，未經原告同意（且原告亦不 在場）而逕行決議將原告享有單獨管理權之系爭車位佔有 ，並出租他人以收取租金利益，自屬違法侵奪原告之權益 ，原告雖曾多次抗議並請求被告返還，惟被告皆置之不理 ，原告本不願對簿公堂，希冀能和平協商，取回停車位即 可，惟公寓大廈之管理委員會眼見每月停車位收入不斐， 又藉詞經由整個公寓大廈住戶決議（蓋此項非法收入之收



益係交由被告管委會使用)，竟扭曲黑白、積非成是，表 面言稱歸於公有，實為非法侵奪個別住戶之財產。依上所 述，系爭車位屬於約定專用部分，並由原告以每一個車位 40萬元之代價承買，原告對系爭車位具有獨立之管理權， 其他住戶自應受分管協議之拘束，被告身為公寓大廈管理 委員會，以區分所有人會議為由，占用系爭車位，自屬無 理由應予駁回，茲論述如下：
①查系爭車位係原告之前手即訴外人林義雄自建商即世基 建設股份有限公司（下稱世基公司）販售系爭大樓時， 以相當之代價購得，取得專用受益權能，得排除其他住 戶之使用、管理，此符合我國法律規定及一般公寓大廈 之交易常態，自屬適法且受保護之權利。嗣原告自訴外 人林義雄購買系爭20樓不動產時，亦一併以每一個車位 40萬元之價格，承買訴外人林義雄具有專用權之系爭車 位。而被告僅為系爭大樓管理委員會，既無系爭車位之 所有權，亦未經原告授予管理權限，其無權占用系爭車 位並收取租金，即屬非法侵奪原告合法承買之系爭車位 專用權，自屬違法。
②按公寓大廈管理條例第3條第5項之規定：「約定專用部 分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有人使用者 。」，及司法實務見解，各區分所有人間本即得自行約 定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定 專用部分由特定區分所有人專用，業經各區分所有人合 意或默示合意，則該特定區分所有人即得專用該特定專 用部分，最高法院89年度台上字第1994號民事判決意旨 闡釋甚明。再依被告所提出之「世基金融中心-社區規 約」第2條第4項：「停車空間應依與起造人或建築業者 之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。」規 定，並依建商交付承買人之世基金融中心地下三層(B3) 停車場平面圖可知，本件地下室停車位（含系爭車位） 係由起造人或建築業者將共同持分之停車空間，編碼標 示以為區隔後，再出售予支付相當代價之買受人，且為 該等區分所有人設定專用權，於經所有區分所有人同意 約定專用部分，並記明於系爭大樓規約，自應拘束所有 區分所有人，且亦不得以嗣後之區分所有人決議隨意變 更之前所定之分管協議，否則前所訂立之分管協議若得 隨時因區分所有人會議事後之決議改變，則前分管契約 豈不如形同虛設（臺灣新竹地方法院89年簡上字第146 號民事判決意旨參照）。職是，被告以89年間區分所有 人之決議，由被告全權管理使用為由，而強占系爭車位



，自屬於理有違、於法無據，亦不足為其占用系爭車位 之論據。
③另查，系爭車位雖屬於區分所有人所共有，惟其既經所 有區分所有人共同約定，由特定區分所有人單獨使用， 即屬於約定專用部分，該特定區分所有人對系爭車位自 具有單獨之管理權，依實務見解，該特定區分所有人對 於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復 共有物，無民法821條但書規定之適用，亦有最高法院 91年台上字第242判決可據。
⒉依系爭車位證明書及所有權狀所載B、C、D、E，即現編號 為201、202、207、208之停車位，此自建商販售停車位時 交付之停車場平面圖即一目了然，且證明書上皆有被告之 簽章，自不容其空言否認。被告雖主張該停車位證明書及 停車位所有權狀記載所有權人為世基公司，並非原告，且 原告未向管理單位辦理停車位變更登記，主張原告默示同 意無系爭車位之使用權云云，惟被告所辯不實，且違背事 理，殊無可採。查系爭停車位證明書及停車位所有權狀， 皆為建商出售停車位時，交付區分所有人以作為證明而開 立，故其上皆標明原始所有權人(即出賣人)為世基公司， 此足可證明原告之所有權及專用權之合法權源，及區分所 有人已共同約定該停車位，係由持有證明文件之人享有單 獨專用權之事實。且證明書上之世基金融中心管理委員會 簽章，亦足證該證明書確為證明停車場使用權人之用。至 於尚未向被告辦理變更登記之辯詞，更屬荒謬，此實係因 被告侵奪系爭車位而始終不承認原告之專用權，原告自無 可能辦理登記。再者，此登記僅係為方便公寓大廈管理之 目的，並非法律之要件，亦不影響權利轉讓之效力，自不 足否定原告經買賣而取得系爭車位專用權之事實，更遑論 被告逕以未登記即為默示之謬論，自毫無可採之處。 ⒊另查，被告所稱系爭車位（即編號201、202、207、208） 以及其他編號203、204、205、206等合計共8個平面車位 ，係被告在機械停車外之平面空地所劃設（世基公司出售 之停車位全部皆為機械車位)，由被告全權管理使用，自 89年起出租予系爭大樓之住戶使用並支付租金與被告迄今 ，已行之長達14年，大樓住戶及區分所有人以默示同意， 而無任何爭議等云云，皆為虛偽不實之言，且圖利特定人 士，取得不法之利益，自無足採，茲分述如下： ①系爭車位及其他編號203、204、205、206等合計8個平 面車位，皆係建商即世基公司所劃設標示，並附隨於專 有部分出售予區分所有人，此有系爭車位證明書及所有



權狀可憑，且建商建造系爭大樓之建設平面圖中，亦有 系爭車位之標示，足證被告所述不實，殊無可採。 ②上開8個平面車位，遭被告非法無權占有，本身即有違 法爭議，自不能以因其他區分所有人並無權益受損（甚 至有利益可得），即主張無爭議。且查，因原告常居宜 蘭，並未出席該次區分所有人會議，於事後發現系爭車 位遭被告無權占有，已多次以口頭向被告及其總幹事抗 議並請求返還系爭車位，並非無爭議，惟皆遭被告以軟 硬兼施之方式敷衍拖延，且因原告為一老實和善之農夫 ，既不通法律，亦不願與人興訟爭執，遂一直遭被告虛 言相欺，僅因被告百般拖延又始終無作為，原告不得已 僅得找出相關文書證據，提起本案訴訟，請求法律還其 公道，並杜絕惡劣侵奪住戶權益之管委會。
③被告另辯稱：原告14年來未繳納車位清理費為由，主張 原告同意伊無系爭車位之使用權。惟查，系爭車位自89 年以來，原告多次向被告抗議皆未能取回系爭車位，既 系爭車位尚在被告無權占有狀態中，原告豈有為無權占 有人支付清理費之理由，故被告以原告未支付清理費為 由，主張原告同意無使用權，與事理有違，且於法無據 。抑有進者，車位清理費之收取係向使用者為之，且係 由被告負責收繳，被告既從未向原告通知繳費，原告自 無可能自行給付被告費用，且若原告與現無權占有之人 皆繳交清理費，被告豈非雙重得利，故被告所辯自無可 採。
⒋被告嗣改稱系爭編號201、207、208車位之專用權人並非 被告管委會云云，其所言前後矛盾且與物證不符，自非事 實，是被告空言主張參加人台灣高空獵影有限公司、胡美 珠(由其夫陳賜良使用)及偉昇營造工程有限公司等係具有 專用權之三人云云，空口無憑，亦不可採。查被告先於10 3年5月16日答辯(一)狀第三頁標號(三)，陳稱系爭平面車 位係由被告全權管理使用，且自89年起出租予系爭大樓之 住戶使用，並收取租金迄今；嗣卻於103年7月9日告知訴 訟暨答辯2狀中自打嘴巴，矢口否認，改口稱：「專用權 人另有他人」，足證被告前後所述不一，矛盾不實。被告 雖推稱係因大樓總幹事剛接任對系爭大樓事務不熟悉云云 ，作為改口之藉口。惟如大樓總幹事因剛接任而不熟悉， 如何能知曉平面車位是何時所設？又如何能知悉平面車位 係在89年受被告管理出租？且被告係大樓之管理委員會， 負責管理大樓平面車位，亦稱已查驗過專用權人和相關資 料，卻僅於書狀中空言主張系爭車位號碼201、207、208



等三個平面車位另有專用權人，而未提出證據以實其說， 自不足採。
⒌茲就參加人所述，說明如下：
①查原參加人陳清水（嗣撤銷參加訴訟改列為受告知訴訟 人）並非系爭大樓之區分所有權人，自非約定專用權人 ，即非適格之參加人，且其所稱自81年間買受之編號95 號停車位，係機械停車位，並非本件原告請求返還之系 爭車位，是陳清水自非系爭車位之合法專用權人及適格 之參加人，且渠所述顯非事實，更無理由。依被告所述 系爭編號208號（即原號碼E）之專用權及使用人為參加 人偉昇營造工程有限公司（下稱偉昇公司），代表人亦 係余貴米而非陳清水，雖陳清水自稱為實際負責人但終 非權利人，且亦未經偉昇公司合法代理，其以自己之名 義參加本件訴訟亦非適格。且查，受告知訴訟人陳清水 所提出之車位所有權狀，其權狀上明確標示陳清水所自 稱於81年間買受之停車位，應為95號停車位；再依世基 金融中心地下三層停車場平面圖所示，顯見95號停車位 係位在地下三樓機械停車位之下層位置，並非系爭車位 之位置，是兩者屬於不同標的，陳清水自非系爭平面車 位之合法專用權人。又查系爭編號208號車位，係訴外 人世基公司於81年間出售世基金融中心20樓之房屋予原 告之前手林義雄時，以每一停車位40萬元之價格一併出 售。嗣後，原告於85 年12月8日再自訴外人林義雄處購 得世基金融中心20樓之房屋及其所附屬之四個系爭平面 車位（即現在車位號碼201、202、207、208），故原告 實為系爭車位之合法專用權人。詎料，被告管理委員會 竟於89年間擅自侵奪原告享有專用權之系爭平面車位， 並自行出租第三人即被告所稱為現在直接占有人之台灣 高空獵影有限公司、環洲事業有限公司、胡美珠及偉昇 公司，是陳清水現在所占有之系爭編號208號車位，係 在被告不法侵奪原告之合法權利後，再出租予偉昇公司 ，其占有權源顯係被告之違法行為，自屬無據。依上可 知，受告知訴訟人陳清水所購買之停車位係95號之機械 停車位，而機械停車位與平面停車位之價值明顯有別， 且該平面車位係經被告違法侵奪原告專用權後，再供陳 清水使用，是其主張為系爭編號208號車位之占有人， 自屬無理由。
②關於參加人胡美珠於103年8月13日答辯狀內容，所述與 事實不符且於法無據之部分，分述如下：
⑴參加人胡美珠空言否認原告提呈之停車位所有權狀及



買賣契約書之真實性，所述與卷證資料不符，顯不足 採。查原告享有專用權之系爭車位，係由系爭大樓之 建設公司即世基公司販售予訴外人林義雄，林義雄再 於85年間以每一停車位40萬元之價格，出售予原告。 職是，原告所提呈之世基金融中心停車位所有權狀及 所有權證明書，係自世基公司轉讓林義雄後再轉讓給 原告而取得，其文件上記載原所有權人為世基公司自 屬合理。次查，停車位所有權狀及所有權證明書，均 為被告世基金融中心管理委員會所核發，此自原告提 呈之權狀及所有權證明書，與受告知訴訟人陳清水、 參加訴訟人台灣高空獵影有限公司所提呈之車位所有 權狀上之印文、格式皆相同，足可證明書狀之真實性 ，至於權狀與證明書係在不同之日期核發，故記載之 日期不同，並不影響其係由管委會所核發之事實。另 查原告之所有權證明書上所記載之車位標示，曾經自 地下二層更改為地下三層一事，此係因被告管委會在 核發製作所有權狀時，將所有地下三層停車位之權狀 誤記為二層，經發現後又僅以劃記方式變更，並未蓋 更正章所致，此乃被告之過失，非可歸責於身為住戶 之原告，且觀陳清水及台灣高空獵影有限公司所提呈 之車位所有權狀上亦有相同變更劃記之事實，亦足證 原告之停車位權狀為真實，且原告所購買之停車位權 利亦應以實際為準，為地下三層，不因被告之誤記或 未蓋變更章而受影響。
⑵又參加人胡美珠主張原告所提出之停車位權狀與所有 權證明書顯示車位是在二層，其標示編號為E，與原 告請求返還之停車位不符云云之詞，均非事實，顯不 足採。查原告經前手林義雄而自世基公司所買受之停 車位，係世基金融中心大樓地下三層標號B、C、D、E 平面車位（即現在編號201、202、207、208），此為 自始既成之事實，是被告嗣後將車位編號從B、C、D 、E改為標號201、202、207、208，自不能變動原告 對該停車位權利。有關原地下三層車位編號B、C、D 、E之平面車位，即為現在地下三層車位編號201、20 2、207、208之平面車位，兩者實屬相同之標的物， 業經原告提出世基金融中心地下三層停車場平面圖， 及平面車位地上現有之白漆痕跡之現場錄影等證據在 卷可稽。且如前所述，受告知訴訟人陳清水及參加人 台灣高空獵影有限公司所提呈之車位所有權狀，皆有 相同將二樓變更為三樓之記載，皆可證明原告權狀中



地下二層變更為三層卻未蓋變更章之記載，係出自被 告管委會之筆誤，然原告之平面停車位確實係位於地 下三層，此一事實自非被告或參加人得以掩耳盜鈴， 用更換標號之方式，讓原告之權利憑空消失，自不容 藉詞狡辯。依上可知，原告合法買得系爭車位之專用 權，其權利應受法律之保護，豈得由被告隨意更換標 示編號後，即剝奪、否認原告合法之權益，是參加人 胡美珠辯稱原告之停車位係在二樓，編號為E，而非 原告請求返還之系爭平面停車位云云，所述不實且無 憑無據，顯不足採。
⑶參加人胡美珠另主張系爭車位之分管協議，業經全體 區分所有權人之多數決予以變更，其所述不實且違反 法律明文規定，並有悖於我國實務司法見解，顯不足 採：
按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年 月30日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各 承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管 理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已 默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之 安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知 之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未 經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條 例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效 力（最高法院99年台上字第1191號裁判意旨參照） 。且按公寓大廈管理條例第33條之規定：「區分所 有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者， 不生效力：『三、依第五十六條第一項規定成立之 約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之 區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利 益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定 者，不在此限。』」。由上述實務見解、公寓大廈 管理條例可知，區分所有建物所成立約定專用部分 之分管協議，不論是在公寓大廈管理條例制定前或 後，皆應有拘束其他大樓共有人及其受讓人之效力 ，且未經全體共有人或經該約定專用部分之區分所 有權人同意，不得僅由區分所有人大會另行訂立規 約或決議而變更。
查系爭大樓之停車位(不論是平面或機械)，係訴外 人世基公司興建時預先統一編號，並在銷售系爭大 樓專有部分時，個別獨立出售予有額外給付停車位



價金之特定住戶，而未額外給付價金之住戶即無停 車位。且給付停車位價金之住戶，得依其所承買之 特定停車位(每一停車位均經統一編號)，取得該停 車位之所有權狀，並經全區分所有權人共同約定， 由該給付價金並取得停車位權狀之區分所有人，單 獨管理、使用其所購買之該特定停車位，此自受告 知訴訟人陳清水、參加訴訟人台灣高空獵影有限公 司所提呈之停車位所有權狀即可證明。次查，本件 原告所取得之系爭車位，係由原告之前手林義雄， 在向世基公司承買第20樓專有部分時，額外花費停 車位價金，購得系爭四個車位單獨之使用權，嗣後 再由林義雄以每一停車位40萬元之價格與第20樓之 專有部分一併出售予原告。準此，依公寓大廈管理 條例之規定，及世基金融中心大樓社區規約第3條 第5項：「約定專用部分變更時，應經使用該約定 專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已 違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法 院判決確定者，不在此限」等規定，區分所有權人 如欲以區分所有人會議之多數決，變更原告對於系 爭車位之約定專用權，即應取得原告之同意，方屬 合法有效。
本件被告及參加人胡美珠主張於89年間，經區分所 有權人會議之多數決決議變更原告對於系爭車位之 專用權云云。縱使該決議為真實，亦因其未取得原 告之同意而不生效力，是被告及參加人胡美珠以區 分所有人會議之多數決，侵奪原告對於系爭車位之 合法約定專用權，自屬無理由，顯不足採。且依我 國司法實務見解亦認不得以嗣後之區分所有人決議 隨意變更之前所定之分管協議，否則前所訂立之分 管協議若得隨時因區分所有權人會議事後之決議改 變，則分管協議契約豈不形同虛設（新竹地院89年 簡上字第146號判決意旨參照）。
再者，按我國區分所有建築物不動產交易實務上， 以預售方式為房屋買賣者，對於建物地下層停車空 位之取得，通常係由欲取得停車位使用權之人，另 支付車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂 立「分管約定」，即將「分管契約」預先於預售階 段簽訂完畢。公寓大廈起造人或建築業者，得在建 築物完成之前，在尚無共有關係之基礎下，以預立 分管約定之方式附隨於預售屋買賣契約，依讓售契



約設定專用權，將地下室之停車空間使用權，設定 與特定人，只是對象限於區分所有權人而已，故分 管契約之當事人，以現在之共有人為主體，固然可 行，即使現非共有人，預以將來成為共有關係，事 先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得 共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力，換 言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現 已將訂立契約之主體，提前至未來共有人，由渠等 訂立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束 力(台南地院93年簡上自第38號判決參照)。職是， 如允許區分所有權人會議得以事後之多數決，任意 破壞先前已成立之「協議」，肆意侵奪、損害少數 區分所有權人花費高昂價金而買得之停車位合法使 用權，不但有違公平正義、背離民主多數決之真義 ，損及契約自由原則與誠信原則之精神，更將破壞 我國公寓大廈之產權制度及交易習慣。
依上所述，系爭車位應屬原告之約定專用部分，享 有單獨管理權，且此一「分管約定」得拘束其他區 分所有權人及其繼受人，而被告管委會自稱於89年 間經區分所有權人會議決議，重新分配停車位並取 消原告之停車位專用權，縱屬真實，亦因該決議未 得原告之同意而不生效力，亦即被告管委會侵奪原 告合法之權益，自屬違法。準此，其他區分所有權 人自被告管委會所取得之系爭車位係屬無權占有， 自不待言。
⑷關於參加人胡美珠主張訴外人世基公司設有抵押權予 第一銀行，系爭車位亦經拍賣而由買受人取得云云， 實屬無稽之談，不但與事實不符且於法有違，自不足 採。且參加人胡美珠亦自承其占有系爭停車位之權源 ，係來自被告管委會之違法行為，自屬無權占有： 查系爭車位係訴外人世基公司將系爭大樓第20樓之 專用部分出售予訴外人林義雄時，一併出售之約定 專用部分。嗣後又於85年由林義雄出售第20樓房屋 予原告時，併同出售，此有原告提呈之買賣契約書 、建物所有權狀、停車位所有權狀、證明書等文件 在卷可稽。
進言之，系爭四個車位既係附屬於第20樓之專用部 分而併同轉讓，即已非世基公司之建物權益，而係 屬於第20樓所有權人之約定專用權，自與第一銀行 之抵押權無涉，且第一銀行拍賣世基公司於世基金



融中心大樓之產權，係在大約90餘年間，而系爭車 位早已於85、86年間即由原告取得專用權利，自與 第一銀行之抵押權拍賣無涉，是參加人胡美珠所述 顯屬虛妄，且誤解抵押權之法理，所述自不足採。 且依參加人胡美珠之邏輯，如僅因世基公司於蓋建 大樓前，已向第一銀行設定抵押權，致第一銀行之 抵押權效力當然優於買賣效力而及於世基公司早已 出售過戶之產權，依此推論，世基金融中心大樓係 世基公司所蓋、所出售，則第一銀行之抵押權豈非 及於整棟大樓及所有之停車位，使所有停車位皆因 抵押權之設定、查封及經拍賣而由買受人取得，是 參加人胡美珠所述顯於理不合、於法無據，自不足 採。
再者，原告自85、86年間向前手林義雄買受第20樓 房屋及系爭車位之專用權後，即實際佔有該四個系 爭車位，直至被告管委會於89年間以區分所有權人 會議為名，擅自變更、侵奪原告之系爭四個車位後 ，才喪失占有，此自被告管委會於103年5月16日答 辯(一)狀中，自承是從89年起將系爭車位出租予系 爭大樓住戶之陳述，可證系爭車位自85年起即係原 告占有使用，至89年時才遭被告侵奪並出租收益之 事實。
③關於參加訴訟人台灣高空獵影有限公司於103年8月22 日答辯狀中，所述不實且違反法律之處，分述如下： ⑴參加訴訟人台灣高空獵影有限公司自稱系爭編號201 車位係渠於88年3月22日買受後占有使用至今，所述 與事實不符。經查，渠於103年8月22日所提呈答辯狀 所附之車位所有權狀，其權狀上明確標示停車位之號 碼為71號停車位(見車位所有權狀)。而依世基金融中 心地下三層停車場平面圖所示，顯見71號停車位係位 在地下三樓機械停車位之上層位置，並非本件系爭之 平面停車位，兩者屬於不同標的，是參加人台灣高空 獵影有限公司所述不實，顯不足採。
⑵且查，受告知訴訟人陳清水亦自稱於81年間購買之95 號停車位為系爭編號208之平面車位。惟查，世基大 樓地下停車位僅有八個，依一般常理，相同之停車位 為便於管理，會採用連續編號來標示，如同現在的平 面車位號碼即係201至208號，則僅有八個位子的平面 車位，其車位號碼根本不可能從71號排列到95號，足 證受告知訴訟人陳清水及參加訴訟人台灣高空獵影有



限公司所述不實，渠將購買之機械車位詐稱為平面車 位，所述自不足採。再者，依原告於103年6月30日提 呈之陳報狀中附有系爭平面車位之照片(原證六)，該 照片清楚顯示車位編號201的停車位地上尚有英文字 「C」的白色字樣，亦證明參加人台灣高空獵影有限 公司自稱車位標號201平面車位之原始編號為71號之 陳述，與事實不符，自不足採。
⑶另參加訴訟人台灣高空獵影有限公司所稱：自88年3 月22日買受時即受讓點交系爭車位編號201之平面車 位等云云，與事實不符，顯屬虛言。查系爭編號201 車位自系爭大樓建造完成後，即由大樓興建者世基公 司銷售轉讓給林義雄，後又於85年間轉讓予原告，並 由原告占有且出租收益，直自89年間才遭被告管委會 以重新劃分停車位之名義不法侵奪（按：被告亦自承 係在89年間起管理系爭編號201之平面車位）。準此 ，參加訴訟人所稱自88年3月22日佔有至今云云，顯 屬不實。再者，依一般社會常理，平面車位與機械車 位之市場價值，有明顯之差異，而參加訴訟人台灣高 空獵影有限公司所提出之停車位所有權狀明確記載停 車位號碼為71號，係機械停車位。既參加人明知其所