臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上更㈠字第六七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 吳春生律師
複 代理人 何旭苓律師
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 蘇吉雄律師
陳雅娟律師
右當事人間給付墊款事件，上訴人對於中華民國八十七年七月二十八日臺灣屏東地方
法院八十七年訴字第一九一號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本
院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸拾肆萬玖仟貳佰參拾貳元，及自民國八十七年三月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決如主文所示。
貳、陳述：除引用與原審判決書記載相同者外，另補稱：一、對被上訴人之答辯不爭執部分：
（一）本件買賣契約之真正。
（二）證人林碧典所提清償證明書係其自被上訴人乙○○買受系爭房屋及土地，而將 其承擔林邊鄉農會之債務，作為價金之一部分，與本件爭執無關。二、對被上訴人之答辯有爭執部分：
（一）系爭買賣標的物上訴人並無拒絕交付之情事，且已無占有使用系爭房屋。 １、上訴人並無以系爭土地為祖產而向被上訴人乙○○表示不能出賣而拒絕交付。 ２、上訴人早已遷居他處，於簽訂本件買賣契約時已不使用系爭房屋，被上訴人主 張目前仍為上訴人占有使用，於事實不合。
３、台灣屏東地方法院八十七年度執字第三五二三號清償票款強制執行事件，執行 人員亦在查封筆錄上載明「查封之地上物現無人居住，內有破舊衣櫥及辦公桌 等傢俱」（鈞院二審卷九十四頁），雖該查封之標的物為本件買賣標的物旁之 未保存登記建物，但亦可佐證。
４、上訴人於本件一審中（八十七年五月十五日）雖再以郵局存證信函通知被上訴 人乙○○表示點交，惟此係再度向被上訴人表示早已點交之意，此觀該信函中 謂「‧‧‧謝先生、林先生均知悉本人數年前即未居住，今訴訟當中，謝先生 似對上開房屋點交尚有爭執，茲為釐清權利義務，本人再次表明點交之意‧‧ ‧」等文字自明（一審卷八十一頁）。
５、上訴人既早己無居住該屋，自無不予點交而自陷於不利之理。（二）被上訴人尚應再給付上訴人代為支付林邊鄉農會之利息違約金共新台幣（以下
同）六十四萬九千二百三十二元。
１、被上訴人對此部分之金額並不爭執，惟係主張因上訴人未於八十七年七月一日 依約交付系爭土地房屋，故伊主張同時履行抗辯。 ２、惟查本件買賣契約，未將原設定之訴外人林邊鄉農會抵押借款六百萬元及私人 抵押借款七百三十萬元塗銷（俗稱背胎）並特別約定被上訴人應自八十三年七 月一日起開始繳息，則此繳息義務自屬被上訴人承擔此二筆抵押借款之附隨義 務，而與土地房屋何時點交應無關連。
３、苟被上訴人倘得以上訴人未於八十三年七月一日點交系土地房屋與伊，即可行 使同時履行抗辯，則豈非亦得主張不予承擔該二筆抵押權？如此顯有違整體契 約之精神，不言可喻。
４、再本件不動產買賣契約書第七條「本件買賣標的物在點交以前，若有地價稅、 房捐、田賦等舊欠稅捐全部由甲方負責繳清」，並未將系爭利息併入，是兩造 當事人於訂約時苟係有意約定以系爭房屋之點交日作為被上訴人承擔利息義務 之停止條件，衡情既對地價稅、房捐、田賦特別約定，實無獨漏利息部分之理 ，故被上訴人主張系爭房屋未點交前，應由上訴人自行負責云云，顯不足採。 ５、民法第九十八條意思表示之解釋，係指意思表示之意義有欠明瞭者，應將不甚 明瞭之處解釋之，但應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，致失真意 ，故解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契 約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字更為曲解 ，最高法院著有十七年上字第一一一八號判例可參，又按因契約互負債務者， 於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，但充其量亦僅得於他方 未對給付前，保留自己之給付義務而已，尚非因而使自己之給付義務消滅，本 件兩造買賣契約第二期款已明訂林邊農會貸款六百萬元及私人貸款七百三十萬 元，共計一千三百三十萬元自八十三年七月一日起由被上訴人開始繳息，被上 訴人即有繳付之義務，退步言之，即令其可主張同得履行抗辯，惟依民法第二 百三十五條後段規定，給付兼須債權人之行為者，債務人得以準備給付之情事 ，通知債權人以代提出，是上訴人於本件一審程序中之八十七年五月十五日， 即以郵局證信函向被上訴人再度重申點交之意思表示，上訴人應已盡交付義務 ，故上訴人既已將系爭房屋交付被上訴人，其自不得再主張同時履行抗辯。三、證據：除援用原審之證據方法外，另提出第三一四七號存證信函影本一件。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決上訴駁回。
二、陳述：除引用與原審判決書記載相同者外，另補稱：壹、兩造不爭執事項：
一、上訴人於八十二年十二月廿八日將坐落屏東縣林邊鄉○○段三四六號土地及其上 二間店面即建號二一○號門牌號碼為屏東縣林邊鄉○○路一○○號及建號二○九 號門牌號碼為屏東縣林邊鄉○○路九十八號房屋出售予被上訴人。買賣總價金一 千八百卅萬元其中已由被上訴人分別於八十二年十二月廿八日給付一百萬元（ 定金）及八十二年十二月月卅一日給付四百萬元完畢（第一期），至於第二期價 金之給付日期為八十三年七月一日並約定由被上訴人承擔上訴人向屏東縣林邊
鄉農會及訴外人林碧典貸款共一千三百卅萬元之債務資為給付之方法。有卷附不 動產買賣契約書可稽（見一審卷第六頁）。
二、依訟爭買賣契約第四條之約定，前開訟爭房地買賣之增值稅、契約稅、登記費、 印花稅及代辦費等均應由上訴人負擔。
三、自八十三年七月一日起至八十四年四月廿五日起向林邊鄉農會借款六百萬元之利 息、違約金共六十四萬九千二百卅二元係由上訴人繳納。貳、事實上之爭點：
一、被上訴人是否應給付自八十三年七月一日起至八十四年四月廿五日止之利息及違 約金？
二、若被上訴人依約應給付前開期間內上訴人向林邊鄉農會貸款之利息，則究其應給 付之金額若干？
參、法律上之爭點：
一、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。標的物交 付定有期限者，其期限，推定其為價金交付之期限。又因契約互負債務者，於他 方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者不在 此限。民法第三四八條第一項、第三七○條及第二六四條第一項分別定有明文。二、本件兩造訂定之訟爭不動產買賣契約乃為雙務契約，被上訴人依約負有給付買賣 價金之義務，而上訴人則負有交付訟爭買賣標的物於被上訴人並使其取得訟爭標 的物所有權之義務。兩造對於有約定上訴人先前向林邊鄉農會借款六百萬元，向 訴外人林碧典借款七百卅萬元（按：均以訟爭不動產設定抵押），自八十三年七 月一日起，不變更債務人名義，由乙○○繳息，即由乙○○對鄭金水承擔該一千 三百卅萬元之抵押債務（即民間俗稱之「背胎」，即以該抵押債務之承擔資為買 賣價金之給付方式）。此由兩造約定由被上訴人乙○○承擔上訴人甲○○所負對 林邊鄉農會，林碧典債務之履行，可知該買賣債務之關係仍存在於兩造間，林邊 鄉農會、林碧典固不得向承擔人乙○○請求履行債務，惟上訴人得本於該約定， 請求被上訴人乙○○向訴外人林邊鄉農會、林碧典履行債務，是乃「履行承擔」 之約定。
三、依訟爭買賣契約第一條之約定：買賣價金之給付日期除訂金及第一期價金外，第 二期之價金總計一千三百卅萬元係由被上訴人以債務承擔之方式承受上訴人向訴 外人林邊鄉農會及林碧典所借貸之金額共一千三百卅萬元債務以代替買賣價金之 給付。故該契約第一條所謂「林邊農會六百萬元，私人貸款七百卅萬元共計一千 三百卅萬元整自民國八十三年七月一日起由乙方（即被上訴人）開始繳息」等語 ，兩造約定之真意顯然係由被上訴人承擔該借款債務以代價金之交付（而非以利 息作為價金之一部，特此釐清），殆屬無疑。而本件買賣標的物之交付日期為八 十三年七月一日（見買賣合約書第五條）與第二期價金之給付日期為八十三年七 月一日（開始繳息）應同時為之，兩者顯係立於對待給付之關係。準此，第二期 款一千三百卅萬元部分兩造既約定自83.7.1起由被上訴人開始繳息，則可確認該 一千三百卅萬元之借款債務自該時起即已由被上訴人承擔以替代第二期價金之給 付（按此承擔為併存之債務承擔，因債務人之名義並未變更），兩造於契約第一 條約定：出賣人之貸款，自八十三年七月一日起，由被上訴人開始繳息；於第五
條約定：買賣標的物於八十三年七月一日交付。雖將為履行承擔及不動產交付始 期分開約定，惟被上訴人既已於83.7.1開始承擔被上訴人之債務（按：若該本金 債務未清償，始有利息之問題，而由此所衍生之利息始應由被上訴人負責繳納） ，則上訴人自應於83.7.1依約先將訟爭買賣標的物交付被上訴人，準此，上訴人 顯然應先將訟爭不動產交付被上訴人後，被上訴人始有繳納利息之義務。四、被上訴人應否繳納該六十四萬九千二百卅元之利息及違約金，應視上訴人有無於 八十三年七月一日如期交付房地予被上訴人而定。上訴人雖主張伊有如期交付， 惟經被上訴人否認，則上訴人就其履行交付義務之事實，應由其負舉証之責。上 訴人雖於原審八十七年四月廿八日提出該屋之照片顯示房內已無物品，以証明訟 爭房屋為空屋（見一審卷第五十二、五十三頁），然該照片僅能證明拍照時房屋 為空屋，並不足以證明其確有於八十三年七月一日已將買賣之訟爭不動產交付予 被上訴人。且據證人林碧典證稱：「我於八十五年五月間向被上訴人買受訟爭房 地，已辦妥所有權移轉登記，我係以我之七百卅萬元債權及清償林邊鄉農會之借 款本息，並負責繳納增值稅為對價而取得所有權，甲○○說房子是他的，佔用放 置廢棄物，房屋未交付與我」等語（見一審卷第六十六頁背面）。可知上訴人並 未依約交付房屋予被上訴人，雖上訴人嗣於八十七年五月十五日又以存證信函通 知被上訴人表明欲於八十七年五月廿二日上午八時辦理點交事宜（見一審卷八一 至八四頁），然該時間既已在其應依債之本旨提出交付之原約定日期四年多以後 ，且若如上訴人所言訟爭房屋已如期點交給被上訴人，則為被上訴人未依約繳息 ，上訴人不但未依約催告被上訴人履行，反而於八十四年四月廿五日繳納屏東縣 林邊鄉農會利息及違約金一百六十七萬九千三百十三元，並於繳納後至本件起訴 時已近三年，其間均未曾催告被上訴人返還其應給付部分，核其所為，顯與常情 不符，準此，堪認上訴人確未於八十四年四月廿五日以前交付訟爭房屋，上訴人 事後再以被上訴人應就其向林邊鄉農會繳納八十三年七月一日起八十四年四月廿 五日止之利息、違約金六十四萬九千二百卅二元，依無因管理、不當得利之法律 關係返還於伊，自非可採。
五、上訴人既未於84.4.25.前將訟爭房屋交付於被上訴人，而被上訴人又將訟爭房地 於八十五年五月間出賣給訴外人林碧典，並辦妥所有權移轉登記，已如前述，可 認上訴人從未依約將訟爭房地交付被上訴人，是83.7.1至84.4.25.期間所生之利 息，被上訴人自無需給付。
六、依訟爭不動產買賣契約第四條之約定增值稅、契約稅、登記費、印花稅及代辦費 用均應由上訴人負擔。準此，退步言之，縱認被上訴人應給付83.7.1至84.4.25. 之利息六四九、二三二元，上訴人除繳納增值稅0000000元外，餘均未付 ，是該金額亦應扣除上訴人應給付之前開契約稅、登記費、印花稅及代辦費等。三、證據：援用原審之證據方法。
理 由
一、上訴人起訴主張：伊於八十二年十二月廿八日將伊所有系爭坐落屏東縣林邊鄉○ ○段三四六號土地及地上之林邊鄉○○路九八、一００號房屋二棟以一千八百卅 萬元之價格出售予被上訴人，因伊曾以上開土地向屏東縣林邊鄉農會抵押借款六 百萬元，及向訴外人林碧典抵押借款七百卅萬元，故而約定自八十三年七月一日
起由被上訴人繳借款之利息，扣抵上開一千三百萬元所需五百萬元，付了三百萬 元，餘之二百萬元被上訴人稱係預扣土地增值稅二百萬元，惟嗣後經查，土地增 值稅僅一百四十七萬八千九百十四元，是被上訴人尚應給付伊五十二萬一千零八 十六元之買賣價金。且被上訴人未依約於八十三年七月一日繳息，致伊於八十四 年四月廿五日繳納利息及違約金一百六十七萬九千三百一十三元，其中應由被上 訴人負擔六十四萬九千二百卅二元，此部分伊乃係為被上訴人無因管理，且被上 訴人有不當得利，應予返還，爰依買賣及不當得利、無因管理等之法律關係，請 求被上訴人給付六十四萬九千二百卅二元及其法定遲延利息等情。（按原審判命 被上訴人給付五十二萬一千零八十六元及遲延利息部分，業經本院前審判決確定 ）。
二、被上訴人則以：兩造間訂立之不動產買賣契約價金一千八百三十萬元，其中已由 其於八十二年十二月二十八日及八十二年十二月三十一日共給付五百萬元，至其 餘屏東縣林邊鄉農會及私人貸款共一千三百三十萬元，雙方約定自八十三年七月 一日起，由伊開始繳息，然上訴人於買賣契約成立生效後，因認賣價偏低，而以 系爭土地，係祖產不能出賣為由拒絕交付系爭土地及房屋，兩造買賣契約書第五 條約定買賣標的物之交付期日為八十三年七月一日，然屆期上訴人並未依約定將 土地及房屋交付。按雙方係以上訴人移轉及交付買賣標的物為條件，標的物交付 ，伊承擔上訴人向農會等借款之履行始生效，而上訴人並未履行交付買賣標的物 之義務，其自得拒絕清償上開二筆借款之利息，按最高法院五十年台上字第一五 五０號判例意旨債務人行使同時履行抗辯權後得免負遲延責任，而無賠償問題， 因此向伊請求給付銀行利息及違約金之款項，洵無法律上依據等語，資為抗辯。三、查上訴人主張兩造買賣系爭房地價金為一千八百卅萬元，其給付方式為訂金一百 萬元，第一期款四百萬元，第二期款為將上訴人向林邊鄉農會借款六百萬元，向 林碧典借款七百卅萬元，即共計一千三百卅萬元之借款，自八十三年七月一日起 ，由買方之被上訴人開始繳息，而被上訴人並未依約繳息之事實，業據其提出不 動產買賣契約書影本一件為證（見原審卷第六頁），並為被上訴人所不爭，堪認 屬實。茲兩造所爭執者，為被上訴人未於約定之八十三年七月一日起付該一千三 百萬元之利息，而嗣由上訴人繳納六十四萬九千二百卅二元之利息、違約金，被 上訴人應否負返還該款之責。被上訴人雖以前開情詞置辯。然查：兩造對於系爭 買賣契約第一條確有約定上訴人先前向林邊鄉農會借款六百萬元，向林碧典借款 七百卅萬元，共計一千三百三十萬元，而均以系爭不動產設定抵押之借款，不變 更債務人名義，自八十三年七月一日起由被上訴人繳息之事實，並不爭執，並有 該系爭契約書影本附卷足憑，可認屬實。被上訴人固抗辯稱系爭契約另於第五條 約定買賣標的交付期日：民國八十三年七月一日，然屆期上訴人並未依約交付， 被上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕清償上開兩筆借款之利息云云。惟按解 釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。如契約文字業已表 示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反於契約文字而更為曲解。兩造於系 爭契約第一條約定：出賣人之銀行及私人貸款共計一千三百三十萬元，自八十三 年七月一日起，由承買人（乙方）開始繳息（見原審卷第六頁正面）；顯已明定 其履行期，且未附有任何條件，被上訴人即應自該約定日期開始負繳息之義務。
雖系爭契約第五條約定上訴人交付系爭房地之日期，與第一條約定之繳息日期相 同，但其約定之文字既極明確，依上說明，自難認此二者間有何條件存在。是被 上訴人以上訴人未依約定日期交付房地，伊亦得拒絕繳息之抗辯，殊無可採。從 而，上訴人主張被上訴人未依約於八十三年七月一日繳息，致上訴人於八十四年 四月廿五日繳納利息及違約金一百六十七萬九千三百一十三元，其中應由被上訴 人負擔六十四萬九千二百卅二元，因依買賣契約及不當得利等法律關係，請求被 上訴人給付六十四萬九千二百卅二元及其法定遲延利息，自屬有據。被上訴人又 以依系爭契約第四條約定應由上訴人負擔之增值稅、契約稅、登記費、印花稅及 代辦費均應予扣抵云云置辯，然為上訴人所否認，且被上訴人並未舉證證實上訴 人尚未支付此項費用，所辯亦無可取。
四、綜據上述，上訴人請求被上訴人給付六十四萬九千二百卅二元及其法定遲延利息 部分，既有理由，自應予准許。原審未察，遽就此部分為上訴人敗訴之判決，自 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院 予以廢棄改判。至兩造其餘攻擊防禦之方法，與判決之基礎不生影響，不予一一 論述，附此敘明。
五、據上論結：本件上訴為有理由，合依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條判決 如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 七 日 臺灣高等法院高雄分院民事第五庭
~B1審判長法官 蔡明宛
~B2法 官 黃科瑜
~B3法 官 林健彥
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 三 月 八 日~B法院書記官 廖素珍
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