臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上字第一二八號
上 訴 人 戊○○
庚○○
右二人共同
訴訟代理人 李萬得律師 住高雄市○○○街八九號
上 訴 人 己○○ 住
子○○○ 住台北縣永和市○○街二十七巷二號五樓
乙○○ 住
甲○○ 住
丁○○ 住
丙○○ 住
被 上訴人 壬○○ 住台北市○○區○○街一段一０五號九樓之三
癸○○ 住台北市○○區○○街七號二樓
辛○○ 住台北市○○區○○路三段一九九巷十九號七樓之六
右三人共同
訴訟代理人 林敏澤律師 住高雄市前金區○○○路一三五之一號二樓之一
複代 理 人 黃麗潔律師 住高雄市前金區○○○路一三五之一號二樓
樓嘉君律師 住高雄市○○○路一三五之一號二樓之一
郭季榮律師 住高雄市前金區○○○路一三五之一號二樓之一
右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月十一日臺灣高雄地方法
院八十八年度訴字第三二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人戊○○、庚○○方面：
一、聲明：求為判決：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠系爭土地，原由上訴人先父宋碨所承租，故宋碨死亡後，應由全體繼承人共同繼
承，其中繼承人宋守仁已於民國六十六年十月七日死亡，以上不但為兩造所不爭
，且為已確定之臺灣高雄地方法院八十五年重訴字第三一二號民事判決所認定，
更有宋守仁除戶戶籍謄本可證。本件租賃既由宋碨全體繼承人所共同繼承，故被
上訴人提起本訴，對宋碨全體繼承人必須合一確定，亦即應一同被訴，為必要共
同訴訟，茲被上訴人未對宋守仁之繼承人訴求，自屬當事不人不適格。
㈡被上訴人先祖汪明燦有大批土地出租，均僱專人（如徐平和、林傳泉等）代理收
租，不但由上開印好之「土地租金繳納證」可證，且證人陳水來（亦為承租人之
一）曾證稱：「據我所知是一位施（徐之誤）平和來收取租金」（有該筆錄呈案
可證），足見係由出租人來向承租人收租。茲被上訴人自其被繼承人去世後，從
未來收租，反謂上訴人「不依約給付租金，於二年期間屆滿之際，突給付租金或
提存法院，均不符誠信」云云，顯有未洽，蓋係被上訴人不來收租，非上訴人不
付租。
㈢按不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂
有特約應受限制外，本不禁止，最高法院十八年上字第二八一二號著有判例。因
此，如有特約，自應受特約之限制，本件租金，約定以系爭土地申報地價六成之
地價年息百分之三計算，依上開判例，自應受限制，蓋民法第四四二條之規定，
乃在使不動產價值有昇隆時，租金隨其昇降，本件租金既約定依土地申報地價六
成之地價年息百分之三計算，租金自已隨申報地價之昇降而昇降，已達民法第四
四二條規定之旨趣。原審竟准依申報地價百分之十計算，顯違上開判例。
㈣被上訴人出租與案外人許高瑞等座落高雄市○○區○○段三小段第九三二及九三
三號土地，其承租人許高瑞等在該地上建築三層樓房（建物謄本雖僅登記為二層
，但依被上訴人在臺灣高雄地方法院八十五年雄簡字第一八四六號呈案第九一頁
照片，則為三層樓房），被上訴人訴請許高瑞等調整租金時，臺灣高雄地方法院
以八十五年度雄簡字第一八四六號判決准依申報地價百分之八．五調整，業經
鈞院調閱該案卷，並有土地、建物謄本呈案可稽，本件土地位置較上開土地偏僻
，原審依申報地價百分之十計算，顯有不當。
乙、上訴人乙○○、甲○○、丙○○、丁○○方面：經合法通知，無正當理由未於言
詞辯論期日到庭，惟據其之前陳述略稱：上訴人乙○○等四人乃基於繼承關係始
被列名為被告，並非實際居住於該處，據民法規定，繼承人有數人時，對於遺產
全部為公同共有，又公同共有為必要共同訴訟，須對全體公同共有人起訴，其訴
始合法，按訴外人宋碨（原承租人）死亡後其繼承人應為宋守仁（嗣又死亡），
戊○○、庚○○、己○○、子○○○，吳宋美珠（已死亡，上訴人乙○○等四人
為其繼承人），被上訴人漏未將宋守仁之繼承人列入被告，實與法不合。
丙、上訴人己○○、子○○○方面：經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到庭，
亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丁、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決書記載相同者，予以引用外，補稱： ㈠被上訴人提出明信片通知書主張兩造曾特別約定以系爭土地申報地價六成之地價 年息百分之三計算租金，惟此並非特約，充其量只是通知書而已，既非特約，並 無最高法院十八年上字第二八一二號判例之適用，上訴人認兩造應受特約之限制 云云，顯無理由。
㈡上訴人出租予案外人許高瑞等人調整租金之案件（八十五年度雄簡字第一八四六 號），該案承租人所承租土地坐落地點與本案不同（該案承租人羅榮宗承租地點 在高雄市○○區○○段第四七號。鄭冠良承租地點在上開地段第五二號。許高瑞 、許福民、許師榮、許富吉共同承租鼓山區○○○○段第九三二、九三三地號） ，且該案承租人僅占用部分土地，渠等承租人所占用土地之面積僅分別為三十六 平方公尺，三十六平方公尺及七十四平方公尺，而本件上訴人所占用之系爭土地
面積達三０一平方公尺，系爭土地全部由上訴人占用，與該案件之承租人僅占有 部分土地，兩案之事實並不相同，自不得相提並論。準此，上訴人一再爭執系爭 基地租金依申報地價百分之十計算，許高瑞等承租基地租金，反依申報地價百分 之八．五計算，指摘原判決不當，顯屬無稽。
㈢若依上訴人主張計算系爭土地之租金，則一平方公尺一個月租金僅新臺幣（下同 ）二十餘元，此與上訴人占用系爭土地所獲得之經濟價值及利益相較，顯然不相 當。上訴人謂：「本件系爭基地位於住宅區，經濟價值及所獲得之利益，相差懸 殊」等語，顯與事實不符，而不可採。故原審斟酌系爭土地所在鄰近鼓山渡船頭 ，未來都市發展環境可期，其有適宜之環境，調整系爭租土地之年租為申報地價 紙額百分之十，顯為適當。
理 由
一、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定，承受被繼承人財產上之一切權利、義 務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人有數人時，在分割 遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。本節規定，於所有權以外之財產權 ，由數人共有或公同共有者準用之。民法第一一四八、一一五一、八三一條分別 定有明文。租賃權係財產權之一種，被繼承人生前既承租他人之物，如繼承人有 數人時，自均承受被繼承人所遺之租賃權（最高法院五一年台上字第一一三四號 判例參照），在分割前，為全體繼承人公同共有，對於繼承租賃權之繼承人提起 訴訟，有必要共同訴之適用，本件宋碨生前承租系爭土地，宋碨死亡後，其遺產 租賃權由其繼承人即子戊○○、庚○○、己○○、宋守仁（嗣又死亡）、女子○ ○○、吳宋美珠（吳宋美珠嗣死亡後，乙○○、甲○○、丁○○、丙○○共同繼 承）共同繼承，保持公同共有中，己○○、子○○○、乙○○、甲○○、丁○○ 、丙○○雖未提起上訴，仍應視向上訴而併列為上訴人，至上訴人雖主張宋守仁 有繼承人，惟據上訴人稱並無書面資料可以證明宋守仁有繼承人，宋守仁未結婚 前讀大學，嗣後在日本服兵役，取得日本國籍，他在日本有否結婚生子，沒有證 據證明等語，又上訴人所舉證人何耀仁雖提出五十年前拍攝的照片影本（附本院 卷），證稱台灣光復後，伊去日本找宋守仁，照片中女的是宋守仁的太太，現生 死不明，手中抱的小孩是他的兒子，名字不詳，宋守仁已死亡云云，尚難認照片 中之女人為宋守仁合法結婚之妻子及手抱中之小孩為其等所生之兒子，且卷附戶 籍登記簿謄本記載宋守仁於六十六年十月七日死亡，配偶欄為空白，足認宋守仁 並無繼承人，是被上訴人起訴未列宋守仁之繼承人為被告，並無當事人不適格之 情事，先此敘明。
二、本件上訴人己○○、子○○○、乙○○、甲○○、丁○○、丙○○經合法通知， 未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被 上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、本件被上訴人起訴主張：上訴人共同繼承其父（或祖父）宋碨向被上訴人之父汪 明燦承租坐落高雄市○○區○○段三小段第九九三、九九五地號土地之租賃權， 被上訴人嗣因父汪明燦去世而繼承該土地，因系爭租賃土地，位於鼓山渡輪站鼓 山航線旁，八十六年、八十七年每日平均搭乘人數各為九三八七人、九六二九人 （尚不含旗津地區持免費乘船證之乘客），鄰近中山大學，其中第九九五地號土
地係面街之道路，土地利用便利，且上訴人於土地上建有二層建物使用，地租自 日據時代以來，長年未調漲，因土地價值已調昇，並仍繼續繁榮發展，近幾年高 雄市政府正積極推動「哈瑪星再造」運動，鄰近濱海一、二路亦已著手拓寬，被 上訴人於原審八十五年重訴字第三一二號案件中向上訴人請求公告地價年息百分 之十計算相當於租金之損害金，已可認為係提高租金之請求，惟上訴人置之不理 ，爰求為判決調整租金自起訴日之八十八年一月二十六日起，將系爭土地之租金 ，按公告地價年息百分之十調整為每月四萬二千九百二十元即每年五十一萬五千 零四十一元等情。（原審判決系爭土地租金應自八十八年一月二十六日起調整為 每月三萬四千三百三十六元，即每年四十一萬二千零三十二元，而駁回被上訴人 其餘請求，被上訴人對其敗訴部分，未聲明不服）。四、上訴人戊○○、庚○○則以：系爭之土地並非工商繁榮地，附近僅二棟掛牌營業 ，且自魚市場由鼓山區遷至前鎮區後，鼓山區日益沒落，而系爭土地離中山大學 及鼓山渡輪站甚遠，對土地利用價值並無助益，在土地上之建物，上訴人係作為 住家使用，其中臨鼓南街固為二層樓房，惟另一間門牌號碼為高雄市鼓山區○○ ○路八八巷三九號之房屋，則為木造平房，位處巷中，僅以木板相隔，極為簡陋 ，上訴人前支付被上訴人地租部分，為年租三萬九千一百二十元，今被上訴人起 訴要求調整租金之金額，實屬過高等語置辯。上訴人乙○○、甲○○、丙○○、 丁○○則辯稱伊等實際上並未居住使用系爭土地云云。五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租 賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。又租用基地建築房屋 之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條準用同 法第九十七條規定，分別定有明文。
六、本件被上訴人主張系爭土地原為其父汪明燦所有，出租予上訴人之父（或祖父） 宋碨興建房屋使用，汪明燦、宋碨死後，兩造分別繼承其所有權、租賃權，上訴 人共同承租系爭地號土地，成立不定期租賃之事實，業據被上訴人提出土地登記 謄本二件、原審八十五年重訴字第三一二號民事判決、土地地價證明書、繼承系 統表、繼承分割協議書各一件、土地登記簿謄本八件、地籍圖一件、現場照片八 幀、存證信函一件附卷可稽，復為上訴人所不爭執，自堪認為真實。經查： ㈠系爭土地前臨高雄市○○區○○街，目前上訴人戊○○於該地臨鼓南街旁有磚造 房屋一幢，為門牌號碼高雄市○○區○○街三五號（門牌整編前為高雄市鼓山區 ○○○街二九號），是磚造一樓，後上方加蓋閣樓，作居家使用，後方有木造一 層建物，內堆置雜物作倉庫使用；上訴人庚○○於臨鼓山街旁有加強磚造二層樓 房二幢，門牌號碼為高雄市○○區○○街三一、三三號，均為磚造二樓房舍，作 住家使用。後方有己○○、子○○○等人占用之磚、木造一層建物，門牌號碼高 雄市鼓山區○○○路八八巷三九、三九之二號，窗框已殘破，內部雜物堆置，顯 已無人居住。而系爭土地面臨鼓山街，兩旁均為住家，街巷內雖僅設有數家公司 ，商業不甚發達，惟除房屋右側有一排舊式二層建築外，餘均已改建為現代式樓 房建築，且系爭土地距離鼓山渡輪站不遠，並近現正拓寬中之濱海一、二路，交 通便利等情，業經原審至現場勘驗屬實，並製作有勘驗筆錄在卷可稽，另本院勘 驗現場，系爭土地除設有公司行號，亦設立有金融機構（高雄市第三信用合作）
社及旅社，有勘驗筆錄在卷可稽，雖上訴人主張被上訴人出租與案外人許高瑞等 座落高雄市○○區○○段三小段第九三二及九三三號土地，其承租人許高瑞等在 該地上建築三層樓房（建物謄本雖僅登記為二層，但依被上訴人在臺灣高雄地方 法院八十五年雄簡字第一八四六號呈案第九一頁照片，則為三層樓房），被上訴 人訴請許高瑞等調整租金時，臺灣高雄地方法院以八十五年度雄簡字第一八四六 號判決准依申報地價百分之八．五調整，本件上訴人就系爭土地利用價值、及所 得利益，較許高瑞等低甚多，但系爭基地租金竟依申報地價百分之十計算，許高 瑞等承租基地租金，反依申報地價百分之八．五計算，自非適當云云，但本院勘 驗現場，許高瑞等在該土地座落之房屋雖臨濱海一、二路大馬路上，來往行人車 輛較多，惟本件系爭土地之房屋距許高瑞等之房屋僅二百公尺左右，有勘驗筆錄 足按，而許高瑞等調整租金事件，係民國八十五年間之事，距今已有五年，且與 本件調整租金事件，係兩件各別之事件，自難類比，再依被上訴人提出之土地登 記謄本、土地地價證明書，其上亦記載系爭土地地目為建地，該地核定公告現值 為每平方公尺三萬四千九百五十三元，有該土地登記謄本二件在卷可稽，是上訴 人雖辯稱：鼓山區近十餘年來已沒落，尤以系爭土地更屬偏僻，附近房屋僅有二 棟掛牌營業，土地上房屋為其父宋碨所建，現僅供住家使用，其中臨鼓南街固為 二層樓房，惟門牌號碼為高雄市鼓山區○○○路八八巷三九號則為木造平房，位 處巷中，僅以木板相隔，極為簡陋，係落後地區，並非經濟繁華之區域云云，尚 不足採。且縱附近係以住家為主，工商業不如鼓山渡船頭附近發達，惟系爭土地 供上訴人等使用之經濟價值，亦隨時代之進步，相較於過往而有所增加；況鼓山 渡船頭附近地區，邇來已獲得行政院經濟建設委員會支持，制定有高雄市哈瑪星 哨船頭都市更新發展計劃，未來將全盤規劃各項休閒設施，綠化、美化社區，而 鄰近之濱海一、二路亦配合拓寬中，日後整體社區非但較今日適於居住，再結合 觀光價值，生活機能必益臻理想，此觀諸被上訴人提出之哈瑪星再造文宣資料三 件即明，再參考鼓山渡輪站鼓山航線於八十六年、八十七年每日平均搭乘人數各 為九千三百八十七人、九千六百二十九人（尚不含旗津地區持免費乘船證之乘客 ），亦有高雄市公共車船管理處八十八年五月三日高車調第一六四九號函為證， 又以鼓山渡輪站附近有高雄市○○路線通過，近日來新開闢二四八號橘線公車， 班次密集，交通更加發達，是被上訴人主張系爭租賃土地所在確實仍在持續繁榮 發展，價值已調昇之事實，即堪採信。
㈡上訴人雖又辯稱，系爭土地原為其父宋碨於日據時代向原地主台灣地所建物株式 會社（乃日本政府為開發海埔新生承租地「哈瑪星」所創立之公司）承租，定有 租賃契約，後來才由被上訴人取得所有權，獲取不少利益云云，縱認屬實，惟系 爭土地兩造現有租賃關係存在，並由上訴人支付租金之事實，已據陳明在卷，上 訴人尚不得依此主張被上訴人不得依法請求調整租金。 ㈢上訴人另主張不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法 令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止，最高法院十八年上字第二八一二號著 有判例。本件租賃之租金，約定以系爭土地申報地價六成之地價年息百分之三計 算，此有被上訴人先父汪明燦（由代其收租人林傳泉代為）之明信片通知書可證 （附原審卷第四十一頁後面），被上訴人應受其拘束云云，惟該通知書係汪明燦
於六十四年四月間對承租人為調整租金之請求，並非兩造就租金之特約，並無上 開判例適用，被上訴人仍非不得請求法院調查租金。七、綜上，本件被上訴人依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條準用同法第九 十七條之規定，請求調整系爭土地之租金，應予准許，至調整租金之金額，本院 斟酌系爭土地係位於鼓山區之住宅區，鄰近鼓山渡船頭，都市發展環境可期，具 有適宜之環境，而該地公告現值為每平方公尺三萬四千九百五十三元，申報地價 額每平方公尺為一萬三千六百八十八點八元，並考量上訴人利用系爭土地供居家 之用，系爭土地面積為三百零一平方公尺，其申報總價額為四百十二萬零三百二 十九元等情，認調整系爭土地之年租金為申報地價總額百分之十為適當，即為四 十一萬二千零三十二元，月租金為三萬四千三百三十六元，從而，本件請求在自 被上訴人起訴時之八十八年一月二十六日起調整系爭土地之租金，為每月三萬四 千三百三十六元（即每年四十一萬二千零三十二元）之範圍內，為有理由，應予 准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨求予廢棄為無 理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五 條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 二十八 日 臺灣高等法院高雄分院民事第三庭~B1審判長法官 張國彬
~B2法 官 賴玉山
~B3法 官 張明振
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 九十 年 三 月 三十 日~B法院書記官 劉博文
附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第一項但書及第二項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 Ｈ