臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第110號
原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會
特別代理人 許朝財律師
被 告 李邱波妹（即李日安之繼承人）
李美雪（即李日安之繼承人）
兼 上列2人
訴訟代理人 李建儀（即李日安之繼承人）
被 告 李建庭（即李日安之繼承人）
上列當事人間請求調整租金事件，於民國104 年4 月7 日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告承租原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段○○○○地號土地、面積八十二點七五平方公尺之土地租金，調整為每年新臺幣壹萬柒仟捌佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之三，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按「無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定 代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴 法院之審判長，選任特別代理人」，民事訴訟法第51條第2 項定有明文。故若法人並無法定代理人，或雖有法定代理人 而不能行代理權者，因法人不能自為訴訟行為，須賴其代表 機關以為活動，即得依上開規定聲請選任特別代理人，以代 行法定代理人之職務。
二、查原告之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以100 年度 裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令， 諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使原 告之董事長職權及權限，是原告有法定代理人不能行代理權 之情形存在，經本院於民國104 年1 月19日以104 年度聲字 第11號裁定選任許朝財律師為原告之特別代理人以為本件訴 訟行為，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係桃園市○○區○○○段○○○段○000 地號土地（下 稱系爭土地）之共有人之一（應有部分為21分之19），原告 於69年5 月1 日起將系爭土地其中25坪（即82.75 平方公尺 ）出租予訴外人李日安，而被告為李日安之繼承人，繼承李 日安之權利義務，系爭土地每年租金為新台幣（下同）2,82 0 元，被告應給付原告自民國100 年至103 年共4 年之租金
計11,280元（2,820 X4=11,280 ）。 ㈡按民法第422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾1 年 者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租 賃」，同法第442 條前段規定：「租賃物為不動產者，因其 價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」。查系爭土地 於53年時原規定地價為每平方公尺74.4元，至102 年申報地 價為每平方公尺7,200 元，系爭土地位於中壢國小、新榮國 小、中壢家商等學區內，交通便利，四通八達，鄰路中正路 段兩側店家林立，甚而直通中壢火車站，人潮、車潮熙熙攘 攘，居住生活機能完整，商業活動繁榮，土地價值已上昇甚 鉅，然被告目前給付之租金實屬偏低，甚且遠低於該筆土地 之公告地價，為保障原告之權利，請求准予調整租金。再依 土地法第97條第1 項之規定：「城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限」，故本件租金 以申報地價之年息10% 調整後為每年59,580元【本件租賃標 的物為25坪即82.75 平方公尺，82.75x7200元（102 年1 月 之申報地價）x10%=59,580 】。
㈢原告對於與被告間已成立不定期租賃關係不爭執，而被告於 本件訴訟繫屬後，已將訴之聲明第1 項所指之100 年至103 年之租金全部繳清。另系爭土地只有腳踏車專用道能通行， 汽車、機車無法通行，故對於被告所指該處非商業繁華地帶 不爭執。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告自100 年至103 年之租金11,280元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。
⒉被告承租原告所有之系爭土地租金，應調整為每年59,580元 。
二、被告則抗辯：
㈠被告於本件訴訟繫屬後，已將原告請求之100 年至103 年之 租金11,280 元全部繳清。
㈡又被告之被繼承人李日安數十年來向原告承租系爭土地，並 於其上興建房屋（門牌號碼為桃園市○○區○○街0 號）， 嗣由被告繼承居住使用迄今，原約定租金為每年2,820 元， 兩造間早已係不定期租賃關係。原告主張系爭土地因交通便 利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，價值已上昇甚鉅， 而被告目前給付之租金偏低云云實乃誤解。被告建於系爭土 地上之房屋隨歲月老舊，房屋課稅現值均係逐年減少，反觀 土地始有增值之問題，身為地主之原告已享有土地價值高漲 之利益，不應再無理調漲地租。
㈢即使鈞院認有調整地租之空間，被告亦認一次調整年租金到 申報地價之年息10% 亦屬過高。再依最高法院判例意旨所示 ，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非 必達申報總地價年息10% 最高額。系爭土地固位於中壢區中 正路上，鄰近中壢國小、新榮國小、離中壢火車站不遠，然 此不過係地利之便，幾十年來皆然，因該中正路係中壢往新 屋、觀音之主要交通道路，人車往返頻繁實屬平常，但非屬 商業活動繁榮地帶，眾多商家已一一退出，僅餘小區域之商 業活動。被告承租系爭土地僅供被告及家人自住，製作匾額 及雕刻出售，賺取微利，請鈞院審酌此等情形而為調整。 ㈣並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
㈠原告主張：其為系爭土地之共有人之一（應有部分為21分之 19），其於69年5 月1 日起將系爭土地其中25坪（即82.75 平方公尺）出租予被告之被繼承人李日安，每年租金為2,82 0 元，被告為李日安之繼承人，兩造就系爭土地之租賃關係 為不定期租賃之事實，業據原告提出土地所有權狀、土地登 記第二類謄本、敷地租賃契約書、李日安之除戶戶籍謄本、 繼承系統表、被告之戶籍謄本在卷為憑（見本院卷第7 至10 頁、第27至32頁），並為被告所不爭執，是原告此部分之主 張堪信為真正。
㈡原告復主張：被告未給付自100 年至103 年，每年2,820 元 、共4 年之租金計11,280元乙節，則為被告所否認，並抗辯 ：其於本件訴訟繫屬後已將此4 年之租金全部繳清等語，此 已為原告所不爭執（見本院卷第61頁），是原告請求被告給 付租金11,280元及法定遲延利息之部分，即乏所據，不應准 許。
㈢原告再主張：系爭土地於53年之原規定地價為每平方公尺74 .4元，至102 年申報地價已為每平方公尺7,200 元，土地價 值已上昇甚鉅，被告目前給付之租金實屬偏低，請准依民法 第442 條前段及土地法第97條第1 項之規定，以申報地價之 年息10% 調整租金至每年59,580元等語。被告則抗辯：原告 身為地主已享有土地價值高漲之利益，不應再調漲地租，如 認須予調漲，被告認以申報地價之年息10% 計算亦屬過高等 語。經查：
⒈按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第 442 條定有明文。是此條規定之不動產租賃租金增減請求權
，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動 產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所 加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度， 及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以 為判斷標準（見最高法院76年度台上字第2159號裁判要旨） 。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 ，並非必達申報總地價年息10% 最高額」（見最高法院68年 台上字第3071號判例要旨）。
⒉又因租賃物價值之昇降，當事人在未依民法第442 條聲請法 院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價 值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，故土地出租人提 起請求增加租金之訴，倘起訴前之租金承租人已按原約定租 金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅 得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（見最高法院82年度 台上字第1877號裁判要旨）。是本件被告於本院尚未為判決 前，已按原約定租金額給付起訴前之租金，而發生清償之效 力，故本院准許增加之判決，即係就尚未給付或尚未發生之 租金為調整，併此敘明。
⒊查兩造間就系爭土地之租賃關係為不定期租賃，而系爭土地 於53年之原規定地價為每平方公尺74.4元，至102 年申報地 價已提高為每平方公尺7,200 元，係符合上開所述租賃物本 身之價值有所昇漲之要件。再查，土地法第97條第1 項規定 ：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限」，同法第105 條則規定：「第97條、第99 條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，又 上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施 行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報之地 價，為法定地價」，土地法第148 條則有明文。是本件租金 之調整自應依上開相關規定及最高法院之裁判意旨決定之。 ⒋本院審酌系爭土地之地目為建，102 年之申報地價為每平方 公尺7,200 元，公告現值則為每平方公尺35,300元（見本院 卷第9 頁土地登記第二類謄本），又系爭土地位處中壢區中 正路上，雖鄰近中壢國小、新榮國小學區，且離中壢火車站 非遠，然此僅占地利之便，尚非屬商業活動繁榮地區，且該 處只有腳踏車專用道能通行，汽車、機車無法通行，又被告 承租系爭土地係供自住，所從事為製作匾額及雕刻出售之業 ，附近也多係住家等情，並斟酌土地每平方公尺申報地價之 高低，認原告主張以申報地價年息10% 調整租金為過高，應
以3%為適當，爰依此標準計算應調整租金之價額。查系爭土 地面積為25坪（25坪x 3.31=82.75平方公尺），102 年1 月 之申報地價為每平方公尺7,200 元，則系爭土地每年租金應 調整為17,874元（82.75x7,200 x3%= 17,874 ）。 ⒌綜上，原告請求被告承租系爭土地之租金，應調整為每年59 ,580元乙節，於17,874元之範圍內為有理由，逾此範圍之部 分則無理由，應予駁回。
四、從而，原告依民法第442 條前段之規定，請求調整系爭土地 之租金為每年17,874元，洵屬有據，應予准許。至其請求調 整租金逾每年17,874元之部分，暨依據租賃關係，請求被告 應給付原告自100 年至103 年之租金11,280元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分 ，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 郭琇玲
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
書記官 陳玉芬